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지역별 주택시장 안정을 위한 체계적 수급관리방안 마련
김용순 | LH 토지주택연구원 주거복지·경영연구실장 ([email protected])
주택시장의 안정은 국민 주거생활은 물론 경제 · 사회 적 측면에서 매우 중요하다. 주택가격이 급등하거나 폭락하는 불안정한 시장상황이 지속될 경우 서민들의 주거 불안은 더욱 커질 뿐만 아니라 자산 격차를 심화 시켜 사회적 불안을 야기하게 된다. 국가경제 차원에 서도 자원의 비효율적 배분 및 고비용 경제구조를 야 기하여 국가경쟁력을 저해하기도 한다. 따라서 정부 는 직 · 간접적으로 시장에 개입하고 금융 · 세제 · 공 급 등의 다양한 정책을 통해 주택시장 안정을 위해 노 력한다. 물론 주택시장은 외부효과와 공공재적 특성 으로 완전경쟁의 가격 메커니즘이 작동하기 어렵고, 투자재적 성격, 공급의 비탄력성, 지역시장의 한계 등 으로 인해 수급 관리가 용이하지 않다. 따라서 정책 추진의 시행착오를 최소화하고 정책효과를 높이기 위 해서는 지역별 주택시장에 대한 체계적인 진단과 수 급관리가 필요하다.
정부의 수요맞춤형 주택공급 정책에 효과적으로 대 응하기 위해서도 지역 주택시장 상황을 진단하고 관 리하는 이 연구의 정책적 의미가 매우 크다고 하겠다.
특히, 지역별 수급 불일치로 인해 지역별 차별화 · 양 극화 현상이 심화되는 최근 시장 상황에 효과적으로 대응한다는 측면에서도 시의적절한 연구라 생각한다.
부동산시장 안정을 위한 주택공급 및 재고주택 관 리방안 연구의 일환으로 2년에 걸쳐 수행하는 이 연
구는 1차연도 과제이며, 신규주택 공급에 초점을 맞 추고 있다. 신규주택 수급 불일치로 인한 지역 주택시 장의 부정적 영향을 최소화하기 위해 지역별 수요대 응 공급방안을 도출하려는 것이 목적이다. 수급 불일 치로 어려움을 겪고 있는 수도권과 영남권을 중심으 로 수급 불일치의 발생 원인과 영향을 분석하고, 국내 외 사례 조사 및 실증 분석 등을 통해 지역별 수요대 응 주택공급방안을 제시하고 있다.
이 연구는 따르면 지역별 주택수급의 불일치 발생 원인으로 정밀한 지역수요예측 기법의 부재, 지역경 제의 호황 및 침체 가능성 미반영, 주거환경 등 입지 분석의 실패, 사업 관련 정보의 부족, 소비행태의 변 화 등을 지적하였다. 수급 불일치 가능성이 높은 주택 유형으로는 신규주택 공급비중이 높고 선분양으로 인 해 준공까지의 기간이 길다는 특성을 가진 아파트에 초점을 맞추어 분석하였다.
수급불일치로 인한 시장영향을 파악하기 위해 본 연구에서는 공간패널모형을 분석하였다. 실증분석 결 과 세대수 증분, 준공물량, 청약자수, 미분양물량이 아파트가격 변동률에 유의미한 영향을 주는 것으로 나타났다. 준공물량이 증가하면 아파트가격이 하락하 고, 청약자수가 증가하면 가격이 상승한다는 것이다.
따라서 아파트 청약경쟁률과 미분양률을 관리하여 신 규주택 수급 불일치로 인한 시장의 부정적 영향을 최
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제460호 2020 february
소화할 필요가 있는 것이다. 지자체의 인허가 시 공급 물량을 고려하여 신중히 한다거나, 중앙정부도 고분 양가관리지역, 미분양관리지역 등에 대해 체계적으로 관리하는 방안은 바람직한 정책이라 생각된다.
정책대안 도출을 위해 주택수급 관리와 관련된 국 내외 제도와 사례도 분석하였다. 국토교통부의 장기 주거종합계획, 부동산시장 조기경보시스템 등 정부차 원의 관리체계가 있으나 지역단위의 수급관리에는 한 계가 있는 상황이며, LH나 민간업체 등에서도 후보 지 선정이나 사업추진을 위한 자체 분석체계를 가지 고 있으나 사업지 중심으로 국가차원의 체계적인 관 리는 어려운 상황이다. 캐나다 CMHC의 주택시장 평 가보고서, 캐나다 왕립은행의 주택시장 건전성 체크 등이 지역별 주택수급을 모니터링하고 진단하는 좋 은 사례이다. 영국정부는 SHMA 실용지침을 통해 자 치단체가 지역의 주택수요를 평가하는 기본원칙에 대 한 세부지침을 제공하고 있다. 미국의 전미주택건설 협회에서도 지역, 주, 광역도시권별로 신규주택 공급 량, 주택매매량 등에 대한 현황과 예측값을 제공하고 있으며, 싱가포르의 경우 HDB와 URA에서 각각 공 공주택과 민영주택의 수급을 직접 계획하고 관리하고 있다. 우리나라에서도 지역 주택수급 상황에 대해 객 관적이고 체계적인 평가기준을 마련하고 상시적 정보 제공 등 관리체계를 마련할 필요가 있겠다.
이 연구에서 제안하는 정책제언은 다음과 같이 요 약할 수 있다. 우선, 지역 주택시장의 상황을 진단할 수 있는 지표를 활용해 시장모니터링을 강화하고 공 급자와 수요자 모두에게 통합정보를 쉽게 제공할 필 요가 있다는 것이다. 둘째, 지역별 주택시장의 객관 적 진단과 평가를 통해 수요자의 의사결정을 지원하 기 위해 주기적으로 지역부동산시장 평가결과를 제공 하고, 셋째, 주기적인 수급격차에 의해 시장의 불규 칙한 변동이 지속되지 않도록 공급과정에서 수요 검
증을 강화하고 공공기관에 의한 정보 제공 기능을 강 화할 필요가 있다는 것이다. 넷째, 수급 불일치 문제 를 최소화하기 위해서는 안정적인 택지 확보가 중요 하며, 다섯째, 대출금리의 시장 영향을 고려하여 탄력 적이고 안정적인 금융정책을 통해 지역수요를 관리할 필요가 있다는 것이다.
이 연구는 지역별 수요에 맞는 신규주택 공급관리 방안을 제시하여 지역시장 불안을 최소화 함으로써 국민들의 주거안정은 물론 국민경제의 안정적 성장에 기여할 것으로 기대된다. 학술적으로도 연구과정에서 구축된 아파트단지 차원의 정보DB 및 수급불균형 요 인에 대한 계량분석 등은 지역분석을 위한 후속 연구 에 도움을 줄 수 있을 것이다, 지역주택수급 관리체 계의 강화로 주택시장 안정기반이 강화되기를 기대해 본다.
부동산시장 안정을 위한 주택공급 및 재고주택 관리방안 연구(Ⅰ) : 지역별 수요대응 주택공급 방안
A Study on Housing Supply and Stock Management for Stabilization of Real Estate Market(Ⅰ): Focusing on strategies for inducing housing supply in response to housing demand by region
변세일, 박천규, 오민준, 정경석, 조정희, 권건우, 전성제, 이윤상, 방보람 지음
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