제478호 2021 August
사회적 부동산의 성공 기반
: 영국 아이비하우스 사례
박윤미 이화여자대학교 건축도시시스템공학전공 교수 (ymp@ewha.ac.kr)
최근의 부동산 가격 급등은 매우 놀라울 정도이다. 주택시장의 불안은 무주택자의 박탈 감, 허무, 원망과 유주택자에 대한 부정적 감정 등 사회의 안정을 깨는 무형의 폭탄이 되고 있다. 또한 임대료의 급등은 지역 발전 및 가꿈의 주체였던 임차인 및 지역 주민들 이 커뮤니티를 떠나야 하는 젠트리피케이션과 같은 사회적 문제를 야기시키고 있다. 이 에 젠트리피케이션 및 부동산시장의 변동에 안정적으로 대처하고, 지역에 기반한 건강 한 사회적 경제조직으로 성장할 수 있도록 돕는 사회적 부동산에 대한 관심이 뜨겁다.
국내에서도 해빗투게더 협동조합의 ‘모두의 놀이터(서울 마포)’, 봉산마을 지역 자산화 사업(부산 영도) 등의 몇몇 사회적 부동산 사례가 주목받고 있다. 이러한 사례들과 함께 소개되는 것은 영국 사회적 부동산의 성공사례들이다. 영국은 지역 자산의 공동소유, 즉 사회적 부동산이 가장 활발한 곳으로 알려진 국가 중 하나이다. 펍(pub), 어린이집, 커뮤니티 센터, 스포츠 센터, 사회주택, 공연장 등 다양한 종류의 지역 자산이 공동체를 중심으로 운영되고 있어, 한국의 사회적 부동산 성장에 많은 시사점을 줄 수 있을 것으 로 생각된다.
영국 사회적 부동산의 대표사례는 런던 최초의 공동체 소유 펍으로 회자되는 런던 서더 크 지구의 ‘아이비하우스(The Ivy House)’이다. 1930년대 트루먼 양조장(Truman’s Brewery)으로 처음 문을 연 아이비하우스는 2012년 엔터프라이즈 인즈(Enterprise Inss)에 50만 파운드에 매각된다. 건물을 매입하자마자 엔터프라이즈 인즈는 75만 파운드에 해당 건물을 다시 매물로 내놓는데, 이때 펍에서 일하던 매니저는 지역 주 민들에게 아이비하우스를 살리는 운동이 필요함을 피력하였다. 동시에 영국 전통 펍 을 살리자는 ‘리얼 에일 캠페인(Campaign for Real Ale)’과 손잡고 1930년대 영국 건축물의 외형을 지닌 아이비하우스를 영국의 문화유산으로 살리자는 운동도 펼쳤 다. 이러한 노력으로 아이비하우스는 폐업 이틀 전 Grade II 영국 문화유산으로 등록 되었다.
머리말
런던 최초의
공동체 소유 펍,
아이비하우스
지역의 사랑방이었던 아이비하우스를 지키고자 현재 운영위원회를 이끌고 있는 주축 멤버들은 건물 구입을 위해 The Architectural Heritage Fund로부터 55만 파운드를 대출하였으며, Social Investment Business Group(이하 SIB)으로부터 45만 파운드의 교부금(grant)1)을 지원받아 2013년 건물을 구입하였다. Plunkett Foundation으로부터 는 운영에 관한 자문을 받았으며, 지방의 커뮤니티 기반 단체들(교육, 환경, 재정, 건강, 하우징, 소매업, 예술문화 관련)의 네트워크이자 중간지원조직인 로컬리티(locality)에 입찰 및 공동체 주식발행에 대한 도움을 받았다(김건 2017). 이후 리모델링 및 재단장에 필요한 기금 마련을 위해 공동체 주식(community share)을 발행하였으며, 371명의 조 합원을 기반으로 본격적인 운영에 들어갔다. 2017년 처음으로 주주들에게 이익금을 분 배하였고, 2018년부터는 새롭게 이주한 주민들도 공동체를 중심으로 아이비하우스를 활용하고 투자에 참여할 수 있도록 새로운 주주들을 상시모집하고 있다. 공동체 주식은 주당 100파운드이며, 최소 2주 이상 최대 200주까지 살 수 있도록 규정되어 있다.
지역주권법과 공동체 가치자산
아이비하우스의 성공 비결은 무엇인가? 첫째, 2012년 아이비하우스는 런던 최초의 공 동체 가치자산(assets of community value)으로 등록되어 지역 단체가 우선매매권 을 가질 수 있었다. 공동체 가치자산이란 지역공동체의 관심과 사회적 영향력이 큰 시 설물들, 특히 스포츠, 문화, 레크리에이션과 관련 있거나 거주민 삶의 질과 밀접한 관
영국 사회적 부동산의 성공 기반
<그림 1> 아이비하우스 내·외부 전경
자료: https://www.ivyhousenunhead.com(좌), 구글 스트리트 뷰(오른쪽).
1) 교부금: 국가나 지방자치단체가 어떤 특정목적을 위해 교부하는 금전.
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련이 있는 커뮤니티 자산을 의미한다. 이 커뮤니티 자산을 지역정부에 등록할 수 있도 록 하는 제도로서, 2011년 제정된 지역주권법(Localism Act)의 지역공동체 입찰권리 (community right to bid) 조항에서 처음으로 언급되었다. 지역주권법은 지역사회문제 에 지방정부 및 지역공동체 중심의 지역문제 해결을 위해 도시계획, 주택, 지역공동체 역량강화, 지방정부의 거버넌스 구성 등에 대한 역할과 권리 등을 규정하고 있는 법이 다. 지역주권법에서 규정하는 지역공동체 입찰권리에서는 커뮤니티 그룹들이 주축이 되 어 공동체 가치자산을 등록요청할 수 있으며, 지방자치단체는 평가를 통해 보호할 공공 의 가치가 있는 지역 자산들의 목록인 공동체 가치자산 리스트를 작성하고 관련 제반 사 항을 규정하고 있다. 어떠한 그룹들이 공동체 가치자산을 추천할 수 있는지, 소유주의 반론 제기방식은 어떠한 절차를 거치는지, 보상은 어떠한 방식으로 이루어지는지, 추천 및 등록에 필요한 타임 스케일 등에 대한 내용을 정리하여야 한다. 예를 들어 셰필드시 에서는 공동체 가치자산으로 등록된 자산은 적어도 5년 이상 유지되어야 하며, 등록 커 뮤니티 자산을 시장에 판매등록하기 전 소유주는 반드시 지역정부에 알리도록 규정하고 있다(Sheffield City Council 2015).
일반적으로 공동체 가치자산은 6개월 동안 일반 시장에서 판매가 중지되는 판매유 예(moratorium) 기간을 갖게 되고, 이 기간에 해당 지역공동체가 우선입찰권리를 가지게 된다(김재선 2017). 지역공동체 입찰권리는 자선단체법인, 유한회사 형태의 사회적기업, 비영리 구조의 보증책임 유한회사 등이 될 수 있다(박수빈 2016). 아이 비하우스는 Grade II 문화재로 등록되었기 때문에 공동체 가치자산으로 등록이 가능 하였다.
사회적 투자재원 중개인
둘째, SIB와 The Architectural Heritage Fund를 활용한 건축물 매입 자금조달 방식이다. SIB는 영국 최초의 사회적 투자 그룹으로, 2002년 정부에서 200만 파운 드를 지원받아 Adventure Capital Fund(이하 ACF)라는 이름으로 시작되었다. 영 국 내무성(Home Office)은 ACF를 통해 교부금 및 대출을 지원하여 지역 커뮤니티 를 기반으로 하는 다양한 사업들을 뒷받침하였다. 이후 내무성의 기금뿐만 아니라 더 많은 기금들을 관리 · 운영하기 위하여 2007년 유한책임회사 형태인 The Social Investment Business Ltd로 단체명이 변경되었으며, Futurebuilders England, Social Enterprise Investment Fund, Communitybuilders Fund 등 보건복지부, 지 역사회 및 지방정부부서(Department for Communities and Local Government) 를 대신하여 관련 사회적기업 및 지역 커뮤니티 관련 단체의 대출 및 교부금 등을 관리 해오고 있다. 현재는 First Steps Enterprise Fund, Liverpool City Region Impact
Fund, Reach Fund, Enterprise Development Programme, Northern Cultural Regeneration Fund를 관리 · 운용하고 있다. SIB는 직접적으로 사회적 부동산을 소유 하거나 이익활동 등에 관여하지는 않으나, 지역공동체들에 적절한 교부금 및 대출을 제 공하고 각 사업들의 수익성 제고를 위해 관련 단체들과 파트너십을 맺어 컨설팅, 커뮤 니케이션 전략 및 마켓 리서치에 관한 지원을 제공하고 있다. 이로써 일방적으로 ‘주는 복지’에서 지역공동체가 중심이 되는 ‘투자적 복지’로 선순환의 고리를 만들어내고 있 다. SIB와 같이 공공영역의 기금에 사회적 부동산 투자자, 구매자, 관리조직을 효율적 으로 매칭하며, 사회적 · 환경적 · 문화적 영향력을 바탕으로 투자하는 윤리 금융(ethical banking), 사회적 영향투자(impact investment banking)와 같은 사회적 투자재원 중 개인(social investment finance intermediaries) 역할의 중요성이 더욱 확대될 것으로 생각된다.
공동체 주식의 발행
셋째, 공동체 주식(community share)의 발행이다. 공동체 주식은 아이비하우스의 입 찰 및 공동체 주식발행에 도움을 주었던 중간조직인 로컬리티에서 처음으로 제안되었다.
지역 기반 사업들에 대한 지역민의 투자를 활성화하기 위해 2008년 로컬리티와 영국 사 회적기업의 연맹체인 Co-operatives UK가 국무조정실과 지역사회 및 지방정부 부서의
<그림 2> Sutton Community Farm 공동체 주식 모집안내서(좌), Community Shares Standard Mark(우)
자료: http://suttoncommunityfarm.org.uk (2021년 7월 2일 검색).
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지원을 받아 시작한 제도이다. 공동체 주식은 협동조합(Co-operative)과 공동체 공제조 합(Community Benefit Society), 자선공동체 공제조합(Charitable Community Benefit Society) 등에서만 발행할 수 있는 것으로, 2012년부터 2020년까지 10만 4203명의 인원 이 1억 5천만 파운드를 출자하여 450개의 협동조합 및 지역공동체 사업에 투자하였다. 투 자자는 지역 커뮤니티 비즈니스에 투자하며, 약간의 이자를 받을 수도 있으나 사업의 성 공과 실패에 따라 투자금을 돌려받지 못할 수도 있는 위험을 인지하고 있다. McCulloch and Wharton(2020)에 따르면, 설문에 응답한 80% 이상의 사람들이 투자에 따른 이득보 다는 사회적 · 환경적으로 긍정적인 영향을 기대하면서 공동체 주식에 투자하였다고 한다.
이 점을 보아도, 공동체 주식은 주주인 지역 주민이 지역사회사업에 적극적으로 참여할 수 있는 기회의 장으로써 지역에 대한 애착 및 지역 활성화에 도움을 주고 있다는 것을 알 수 있다. 아이비하우스와 비슷하게 바스(Bath) 지방의 벨 여인숙(The Bell Inn) 역시 공동 체 주식판매를 통해 75만 파운드의 투자금을 마련하였으며, 지역민이 소유하고 있는 펍이 라는 인식이 퍼지면서 지역 주민들의 방문이 증가하였다는 보고가 있다. 아이비하우스의 사례에서도 나타난 것처럼 공동체 주식으로 모든 투자금이 충당되지는 않으나, 운영자금 형성에 많은 기여를 하고 있는 것은 사실이다.
평균적으로 공동체 발행주식 1파운드당 1.18파운드의 교부금 혹은 대출이 일어나 는 것으로 나타났다(McCulloch and Wharton 2020). 공동체 주식연합(Community Share Uint)은 공동체 주식에 대한 인식이나 활용을 장려하는 부스터 프로그램 의 운영(1:1 매칭 펀드, 공동체 발행준비지원), 공동체 주식 전문가(community share practitioner) 라이선스의 발급, 집행 및 사업의 투명성을 갖춘 공동체 주식에 Community Shares Standard 마크 부여와 같은 업무를 맡으며 공동체 주식 활성화 에 힘쓰고 있다.
중간조직의 활약
마지막으로 주목할 점은 중간조직인 로컬리티의 역할이다. 로컬리티는 커뮤니티 프로젝 트 및 관련 단체들의 활동을 지원하는 200명의 협력 멤버 및 600여 개의 지역 단체들로 구성된 중간지원단체이다. 중앙정부로부터 지역공동체로의 권력 이양(transfer)을 최종 목표로 설정하고 지역공동체 기반 단체들이 자립할 수 있도록 다양한 역할을 수행하고 있다. 특히, 지역주권법 제정에 주도적인 역할을 했을 뿐만 아니라, 지역주권법에서 규 정한 국 · 공유지의 지역공동체 이전을 가능하게 하는 지역 자산 이전(community asset transfer)과 지역공동체 입찰권리를 현장에서 활용할 수 있도록 적극적으로 지원하고 있 다. 비전문적이며 조직화되지 않은 주민들의 힘만으로는 지역 자산의 공동소유를 위한 비용 마련, 정부 및 관련 기관의 투자금 매칭, 마을계획(neighbourhood planning) 수립
은 쉽지 않다. 이러한 약점을 극복하고자 로컬리티는 현장과 전문가, 정부, 외부재단의 중간에서 각각의 주체들을 연결하며 커뮤니티 사업 주체의 역량 강화, 앵커조직 형성에 도 도움을 주고 있다. 또한 앞에서 언급했듯이 영국에서 공동체 주식을 도입하고 공동체 주식연합을 운영하여 공동체 구성원이 지역 사업에 직접적으로 투자하고 참여할 기회를 제공하여 자립할 수 있도록 하고 있다.
지역 자산 공동소유의 중요한 시작은 지역 문제에 대한 공감대를 형성하고 행동에 옮긴 지역공동체에 있다. 국내에서도 부동산시장이 불안하지만 안정적인 공동체 사업을 꾸리 기 위하여 지역 자산의 공동소유 및 운영에 대한 관심이 증가하고 있다. 실제로 ‘해빗투 게더 협동조합’은 ‘시민건물주 되기’라는 기치 아래, 조합원 및 시민 크라우드 펀딩으로 필 요자금을 마련하는 성과를 이루기도 하였다. 협동조합의 시민 자산화를 지원하는 소셜 펀 딩 및 이자 지원 등의 사회적 금융 프로그램도 시작단계에 있으나 점점 성장하고 있다.
한국의 사회적 부동산이 정착 및 성장하기 위해서는 해외의 단순 성공사례뿐만 아니라 그 밑바탕이 되었던 ① 공동체의 비전을 실현하고 지속적인 공동체 운영을 위한 사업모델 구축을 위한 자금의 조달방식, ② 지역 가치자산의 등록, 지역공동체 조직으로의 소유권 이양 및 입찰 우선권 부여를 위한 관련 제도의 수립, ③ 현장과 전문가, 민간 · 공공기금을 연계하고 공동체 역량 강화를 지원하는 중간정비조직의 정비, ④ 사회적 가치투자, 공동체 의 가치, 소셜 임팩트에 대한 공동체의 깊은 이해와 관심을 눈여겨 볼 필요가 있다.
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참고문헌
