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특 집 선 진 사 회 와 부 동 산 정 책 의 방 향
도시재생사업 시행추이
우리나라에서 도시재생이라는 용어가 빈번하게 사용되기 시작한 것은 2000년대 에 들어서이지만 도시재생사업은 오래전부터 꾸준히 이루어져 왔다. 도심재개발 사업 등을 통해 상업, 업무지역 또는 공업지역의 재생사업도 시행되었지만, 노후 불량주거지를 대상으로 하는 도시재생사업이 절대적으로 많았다. 그것은 노후불 량주거지역의 환경이 가장 열악했기 때문이기도 했지만 도시 내에 주거용지가 절 대적으로 부족하여 주거용 토지에 대한 수요가 컸기 때문이다.
이 글에서는 도시재생사업과 부동산시장과의 관계를 주택재개발사업과 주택 재건축사업을 중심으로 설명하고자 한다. 물론 주거환경개선사업도 사업대상면 적으로 보면 매우 중요한 도시재생사업의 하나이지만 다른 사업들과는 달리 공공 사업으로 사업시행 주체도 대한주택공사나 지방공사 등 공공기관으로 제한되어 있으며, 재정지원 등 정부지원이 많이 이루어지고 있어 시장기능에 의해 이루어 지는 사업으로 볼 수 없기 때문에 이 글의 논의대상에서 제외토록 한다.
주택재개발사업의 경우 1983년 합동재개발방식이 도입된 이후 1980년대 중후 반부터 사업시행면적이 크게 증대하여 1995년에 구역지정 면적이 65만 8,473m2
도시재생의 부동산시장 파급효과와 정책과제 1)
배순석｜국토연구원 선임연구위원
1) 부동산이란 용어는 민법(제99조1항)에서‘토지 및 그 정착물’로 정의되고 있는데, 여기서 정착물이란 주택, 업
무·상업용 건물, 공장뿐 아니라 수목(樹木)을 포함하여 땅에 부착된 모든 것이 포함된다. 하지만 최근에는 정부 와 언론 등에서 주로 주택과 토지 어떤 때는 주택만을 지칭하는 경우에도 부동산이란 표현을 사용하고 있다. 따 라서 이 글에서도 주택 및 토지의 공급문제와 가격 등을 중심으로 논하고자 한다
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로 정점을 이루고 그 이후부터 1990년대 말까지 구역지정 면적이 1/3 수준으로 감 소하였다. 1990년대 중반 이후 재개발사업추진이 감소한 데에는 몇 가지 이유가 있었다. 첫째, 재개발사업 경제성 측면에서 유리한 조건들을 갖춘 대규모 노후불 량주거지가 상당 부분 재개발되었기 때문이었다. 둘째로 재개발대상지역이 좋은 투자 및 투기 대상지로 떠오르자 분양권에 거품이 끼었고 너무 비싸져서 투자대 상으로서 매력을 잃게 되었기 때문이다.
그러나 2001년부터 부동산시장은 다시 살아나기 시작하면서 전월세 가격의 급 격한 상승과 서민용 주택부족 문제가 정책과제로 부각되었다. 이에 서울시는 강북 뉴타운 개발사업의 추진을 결정하였다. 2002년 10월 3개소의 시범뉴타운지역을 지정하였다. 시범뉴타운지역은 은평뉴타운, 길음뉴타운, 왕십리뉴타운이었다. 그 리고 2003년부터 12곳의 2차 뉴타운사업지구를 지정하였으며, 이어 11곳의 3차 뉴타운을 지정하였다.
서울시는 서울지역의 주택 부족과 가용지 부족문제를 경기도 지역의 신도시개 발을 통해 해결하기보다는 비교적 노후하고 기반시설수준이 낮은 강북지역에 뉴 타운을 개발함으로써 해결하기를 원했다. 그리고 중앙정부는 서울시의 건의를 반 영하여, 2005년 12월 31일‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’을 제정하기에 이르렀 고, 2006년 7월 1일부터 시행에 들어갔다. 최근 뉴타운사업(도시재정비 촉진사업) 의 적극적 추진으로 재개발구역 지정 면적이 크게 증가하고 있는데 특히 2006년에 는 구역지정 면적이 약 340만m2(50개 구역)에 달해 합동재개발사업 시행 이래 최 대의 구역지정 면적을 기록하고 있다.
노후불량주거지 재개발사업과 더불어 주택재건축사업도 도시지역에서의 주택 공급원으로 기여해 왔다. 주택재건축사업은 기반시설은 양호하나 노후·불량 건 축물이 밀집한 지역에서 시행되는 사업으로 주택재개발사업과는 달리 공동주택 을 주 대상으로 하는 사업이다. 주택재건축사업은 1987년 당시 주택건설촉진법의 개정으로 도입되었으며, 1993년 재건축 허용범위를 확대하여 건축연수가 20년이 경과하지 않아도 일정요건을 만족시키면 사업추진을 허용하도록 하였으며, 1994 년에는 조합설립기준과 사업계획승인 기준을 완화하여 재건축사업 활성화를 도 모하였다. 이 당시는 주택경기가 최고조에 이르렀던 때였는데, 재건축대상지역의 주택을 구입함으로써 주택분양 우선순위에 상관없이 새 아파트를 확보할 수 있는 수단이었으며, 재테크의 대상이기도 했다. 1997년대 말부터의 외환위기로 주택경 기가 전반적으로 냉각되자 정부는 규제완화 차원에서 1999년과 2000년에 재건축 결의 요건, 조합구성 및 결의 요건 등을 완화하였다. 그러나 참여정부에 들어 주
택가격이 급격히 상승하 자 재건축사업의 추진을 억제하기 위한 다양한 규제를 도입하고 부동산 관련 세금을 대폭 인상 함에 따라 현재는 재건 축사업이 거의 이루어지 지 못하고 있다. 참여정 부 이후 도입된 재건축 규제는 후분양 의무화 (2003.7), 소형주택의무 비율 강화(2003.9), 조 합 원 지 위 전 매 금 지 (2003.12), 임대주택건 설의무화(2005.3), 재개 발·재건축입주권 양도 세 강화(2006.1), 기반 시 설 부 담 금 부 과 (2006.8), 재건축부담금 부과(2006.5) 등이다.
도시환경정비사업[구(舊) 도심재개발사업]
은 1973년 서울에서 11개 구역이 도심재개발구 역으로 지정된 후 2004년 말까지 약 240만m2의 지역을 대상으로 구역지정이 이루어졌다. 전체 대상 구역 519소 중 완료되거나 시행 중인 구역 은 215소이며 전체 대상구역의 58.5%인 304개 구역에서는 사업이 전혀 진행되고 있지 않다. 구 역지정의 지역별 분포를 보면 전체의 94%가 서 울에 집중되어 있다. 주택을 대상으로 하는 주택 재개발사업, 재건축사업에 비해 사업이 부진하 고 일부 도시에만 집중되어 있는 이유는 도시지 역에서 주거용지에 비해 상업업무용지의 수요
가 작고, 권리관계도 복잡하여 사업추진이 여의 치 않은 경우가 많기 때문이다.
도시재생사업에 의한 부동산공급 및 투자 효과
도시재생사업 중 주택재개발사업으로 공급되는 주택호수는 <표 1>에서 보는 바와 같다. 1973년
~2006년 기간 중 건물 18만 3천 동이 철거되 고, 약 41만 호의 주택이 새로 공급되었다. 철거 대상 건물이 대부분 단독주택인 것을 감안하여, 철거건물 동수를 1호로 가정하면 철거호수 대비 신축주택 호수 비율은 약 225%에 이르고 있는 데, 최근 2003년~2006년 기간의 철거호수(동
<표 1> 연도별 재개발 추진실적과 주택공급현황(구역지정 기준)
(2006. 12. 31 기준)
연도 구역수 시행면적(m2) 건립가구(호) 철거대상(동)
총계 524 24,719,205 409,947 182,668
1973~1990 278 14,823,381 203,570 105,782
1991 7 430,624 10,997 4,208
1992 14 535,179 16,129 5,319
1993 10 463,185 11,903 4,106
1994 11 333,813 8,082 2,596
1995 12 658,473 14,278 7,331
1996 9 205,645 4,205 1,711
1997 3 201,906 4,404 1,739
1998 10 227,558 4,777 1,788
1999 16 389,662 7,673 3,930
2000 12 234,881 4,979 3,019
2001 15 471,409 8,108 3,136
2002 5 136,584 2,291 1,322
2003 14 614,696 11,278 3,780
2004 14 669,516 11,163 4,483
2005 44 911,887 45,583 16,467
2006 50 3,410,806 40,527 11,951
자료: 건설교통부
진 사 회 와 부 동 산 정 책 의 방 향
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<표 2> 지역별 주택재개발 실적과 주택공급현황
(2006. 12. 31 기준)
구분 구역수 시행면적(m2) 철거대상(동) 건립가구(호)
계 524 24,719,205 182,668 409,947
서울 389 17,005,314 141,931 318,640
부산 89 5,476,660 27,386 59,142
대구 18 310,895 3,000 3,882
인천 6 234,317 1,832 5,173
광주 1 35,139 429 658
대전 5 535,454 2,418 8,886
경기 6 658,702 2,395 7,472
강원 2 83,882 382 1,519
충남 2 119,771 746 1,908
전북 4 183,625 1,054 1,751
경남 2 75,446 1,095 916
주: 본 표에서의 재개발실적은 완료구역, 시행 중인 구역, 미시행구역을 모두 포함 자료: 건설교통부
수) 대비 신축주택 호수비율은 296%에 달하여 주택재개발사업은 도시지역 내에 서 중요한 주택공급원이 되고 있다.
<표 2>를 보면 재개발사업은 서울과 부산에 집중되어 있는 것을 알 수 있는데, 이는 서울과 부산에 노후불량주거지가 많이 분포하여 있기 때문이기도 하지만, 그 지역에 토지나 주택에 대한 수요가 많아 재개발사업의 경제성이 좋기 때문이 다. 상대적으로 주택 또는 도시용지 부족이 심하지 않은 지역에서는 재개발사업 을 추진할 경우 경제성이 떨어지기 때문에 재정 등의 국가 지원이 많이 이루어지 는 주거환경개선사업으로 시행되는 경우가 대부분이다.
주택재건축사업의 경우 2002년 하반기부터 주택가격이 급등세를 보이자 참 여정부가 다양한 규제와 부담금을 도입하여 현재는 사업추진이 거의 이루어지 고 있지 않고 있다. 그러나 <표 3>를 보면 이미 준공처리 되었거나 사업계획승 인이 된 구역과 더불어 조합승인이 이루어진 지역까지 포함하여 보면 공급주택 수는 99만 6천 호로 거의 100만 호에 달한다. 특히 서울의 경우는 51만 7,600 호, 경기지역의 경우 17만 700호에 달해 수도권 공급호수는 68만 8천 호에 이 르고 있다.
주택재건축사업의 전후를 비교해보면(<표 4> 참조) 세대수는 평균적으로
293.37세대에서 374.45세대로 81.08세대가 증가하였고 주택면적은 47.8m
2에서72.2m
2으로 평균 24.4m2가 증가하였다. 신축 후 세대수의 변화는 아파트가141.78세대 증가로 가장 컸고, 규모는 단독주택
이 36.3m2증가로 가장 컸다. 재건축 후 평균적 인 용적률 변화는 111.37%에서 240.78% 증가로 129.41%가 증가되었다.
도시재생사업의 효과는 단지 기존주택에 비해 주택수가 증가하였다는 데 있는 것이 아니다. 오 히려 시장에서 원하는 주택이 공급되는 데 큰 의미가 있다. 너무 낡거 나 좁아 수요자들이 원 치 않는 주택들 대신 시 장에서 선호되는 주택 을 공급하는 것은 부동 산시장의 안정에 기여 하게 된다. 물론 저소득 층이 거주하는 주거가 철거된다는 문제는 있
구분 세대수(세대) 면적(m2) 용적률(%)
재건축 전 재건축 후 재건축 전 재건축 후 재건축 전 재건축 후
단독 76.46 135.83 49.5 85.9 98.89 231.78
(59.38) (36.3) (132.89)
아파트 743.44 885.21 28.8 32.8 139 250.18
(141.78) (4.0) (111.18)
연립 60.22 102.32 64.9 97.9 96.23 240.4
(42.1) (32.9) (144.17)
평균 변화
293.37 374.45 47.8 72.2 111.37 240.78
(81.08) (24.4) (129.41)
<표 4> 주택형태별 재건축 후의 변화
주: 괄호 안의 수치는 증가량 및 증가 퍼센트를 의미한다 자료: 건설교통부
구분 지역
계 조합인가 사업계획승인 준공
조합 기존주택 공급주택 조합 기존주택 공급주택 조합 기존주택 공급주택 조합 기존주택 공급주택 계 3,338 625,888 995,707 808 166,082 243,237 1,172 289,387 423,663 1,358 170,419 328,807 서울 2,388 320,933 517,576 577 97,582 136,744 765 121,415 178,901 1,046 101,936 201,931 부산 95 33,852 62,255 33 9,923 20,518 35 17,273 27,819 27 6,656 13,918
대구 121 40,004 66,184 29 4,507 10,266 57 23,603 36,167 35 11,894 19,751
인천 111 29,779 48,051 8 756 908 51 21,921 33,101 52 7,102 14,042
광주 5 5,292 6,515 - - - 3 3,972 4,885 2 1,320 1,630
대전 16 730 12,248 2 315 658 6 2,217 3,056 8 4,774 8,534
울산 26 12,420 21,93 6 2,542 3,703 8 5,827 8,646 12 4,051 9,582
경기 444 116,590 170,657 119 34,006 46,114 185 60,525 82,451 140 22,059 42,092
강원 27 8,070 17,636 5 1,374 4,408 13 4,891 9,023 9 1,805 4,205
충북 6 4,348 5,405 - - - 3 3,910 4,900 3 438 505
충남 11 2,660 5,058 3 1,175 2,267 4 678 1,385 4 807 1,406
전북 17 8,060 11,053 1 1,267 1,589 9 4,538 6,253 7 2,255 3,211
전남 7 4,028 5,770 - - - 7 4,028 5,770 - - -
경북 15 8,061 15,172 5 1,470 2,597 6 5,094 9,620 4 1,497 2,955
경남 49 24,485 30,196 20 11,165 13,465 20 9,495 11,686 9 3,825 5,045
제주 - - - - - - - - - - - -
<표 3> 지역별 재건축사업 추진실적 및 주택공급현황
(단위: 호)
자료: 건설교통부
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으나, 이제는 과거와는 달리 그러한 문제에 대한 여러 가지 보완장치가 마련되어 있다.
그렇다면 앞으로 도시재생사업의 전망은 어떨까? 인구 50만 명 이상의 각 도 시에서 수립하도록 되어 있는 도시 및 주거환경정비계획을 살펴보면 향후의 정 비대상지역2)을 개략적으로 추정할 수 있다. 서울 및 6개 광역시 그리고 개발잠재 력이 높은 경기도 5개 도시의 도시재생사업 대상지역 면적은 다음과 같이 조사되 었다3).
서울과 부산이 각각 2,500만m2과 1,960만m2이고 13개 도시의 합은 약 9,370 만m2에 달한다. 1970년대 초부터 2006년 말까지 전국 재개발구역의 면적이
2,400만m
2이었던 것을 감안하면 도시재생사업 대상토지면적은 상당히 넓다고할 수 있다. 이러한 토지에서 주택 또는 다른용도의 부동산을 얼마나 개발할 수 있을 것인가에 대해서 정확히 예측하기 어려우나, 상당한 양의 주택과 건물들이 공급될 수 있을 것이다.
대한주택공사 도시재생사업단이 13개 도시 추정대상면적에 단위면적당 도시 정비사업 추정치를 곱하여 추정한 사업비 규모는 서울의 경우 약 94조 원, 13개 도시의 예상 투자비를 합하면 175조 5천 억 원에 이른다. 여기서 단위면적당 투자 비는 기 시행된 도시재생사업의 사업비를 근거로 추정한 수치다.
지금부터 2020년까지 전국 도시재생사업의 규모를 약 200조 원으로 가정하여 산업연관분석을 해보면 우리나라의 총 생산액은 약 480조 원이 증가할 것으로 예 상된다. 건설산업을 제외한 타 산업에 대한 생산유발효과를 추정해보면 제1차 금 속제품, 부동산 및 사업서비스, 비금속광물 등 산업에 대한 파급효과가 비교적 큰 것으로 나타난다.
도시재생사업이 부동산가격에 미치는 영향
부동산가격의 변화는 복합적인 요인에 의해 결정되기 때문에 도시재생사업이 주 변 또는 도시 전체의 부동산가격에 미치는 영향을 단정적으로 얘기하기는 어렵 다. 그러나 과거의 상황들에 기초하여 판단해 보면 주택재개발사업의 경우 사업
2) 여기서 정비대상면적은 주택재개발, 재건축, 주거환경개선사업 및 도시환경정비사업을 포함하여 추정한 것임.
구시가지의 뉴타운사업(재정비촉진사업)도 포함되는데 뉴타운사업은 거의 대부분 주택재개발, 재건축, 주거환경 개선사업 및 도시환경정비사업으로 구성됨
3) 대한주택공사. 2006.「도시재생사업단 사전기획 보고서」
대상지가 가파른 구릉지 사면이나 하천가에 위 치하여 가격변동성이 큰 중산층 또는 고소득층 거주지역으로 부터 이격된 경우가 많아 주변지 역의 주택가격 상승이나 하락에 큰 영향을 주지 않는다. 주택재개발 사업대상지역의 주변에는 비교적 노후도가 심한 주택이 분포한 경우가 많 고 내부도로 등 기반시설여건도 좋지 않은 지역 이 많기 때문이다. 물론 사업규모가 큰 뉴타운사 업의 경우 파급효과의 공간적 범위가 넓기 때문 에 좀 더 큰 영향을 미칠 수 있다. 예를 들면 서 울의 은평뉴타운사업대상지역은 녹지지역까지 많이 포함되어 사업면적이 350만m2에 이르러 그 파급효과는 좀 더 광범위하게 나타날 것이다.
그러나 최근 부동산가격과 관련하여 가장 문 제시되어 온 것은 재건축사업이다. 물론 재건축 사업도 대상지역에 따라서 차이가 있겠지만, 주 택수요가 집중되는 지역 등 입지여건이 좋은 지 역의 경우 재건축사업으로 인해 주변지역의 주택
가격을 상승시키고 더 나아가 도시 전체의 부동 산가격 상승을 초래한다는 지적을 받고 있다. 서 울 강남지역이 대표적인 예다. 주택수요가 있는 지역에 위치한 공동주택단지에서 재건축이 추진 되면서 대상 단지의 주택가격(사실상 토지가격) 이 상승하는 것은 자연스러운 현상이다. 그러나 주변지역의 주택가격을 상승시키는 것이 문제가 될 수 있는데, 이는 대상지역의 가격이 사업시행 단계에 가까워지면서 가격이 상승하고 또 분양가 규제가 없는 상황에서 일반 분양분 주택들이 높 은 가격에 분양될 때 주변지역의 주택가격이 동 반 상승하기도 하기 때문이다. 이렇게 주변지역 의 주택가격이 동반 상승하게 되는 것은 첫째, 재 건축으로 인해 주택이 철거될 경우 일정기간 주 택공급이 감소하므로 주변지역의 주택의 매매가 격이나 임대료의 상승을 초래할 수 있기 때문이 다. 이러한 현상은 재건축사업 등 도시재생사업 들이 동시 다발적으로 많이 시행할 때 크게 발생
구분 면적(m2) 면적당비용(천 원/m2) 총 사업규모(억 원)
서울 25,058,000 3,756 941,115.5
부산 19,624,000 1,500 294,360.0
인천 6,437,000 1,151 74,083.5
대구 11,730,000 1,177 138,110.3
광주 4,490,000 973 43,676.3
대전 10,420,000 947 98,698.2
울산 5,147,000 1,000 51,470.0
성남 2,939,000 990 29,096.1
부천 3,990,000 990 39,496.8
안양 1,453,000 1,552 22,556.1
수원 1,424,000 990 14,097.6
안산 956,500 900 8,608.5
계 93,668,500 15,926 1,755,369
<표 5> 도시재생사업 추진 전망(2006년 기준)
자료: 대한주택공사. 2006.「도시재생사업단 사전기획보고서」. p59
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할 수 있는 현상인데 실제로 2000년대 초반 서울지역 전세가격의 상승요인이 된 적이 있다. 특히 당시에는 재개발, 재건축사업의 참여를 위한 건설업체 간의 과다 한 경쟁으로 주민들에게 과도한 액수의 전세자금이 무이자 또는 시장금리보다 월 등히 낮은 이자로 제공되었기 때문이다.
재건축사업으로 주변 부동산가격을 상승시킬 수 있는 다른 요인들로는 무리효 과(herding effect)와 정보전달효과 그리고 재건축으로 인해 주변 지역의 도시환경 이 개선될 것이라는 기대감 등을 들 수 있을 것이다. 이를 보다 구체적으로 설명 하면 다음과 같다. 우선 무리효과란 시장 참가자들이 자신들의 기대(미래에 대한 예상)에 확신을 갖고 있지 못할 때 앞선 거래자의 행동을 따라함으로써 시장이 불 안정해지는 상황을 말한다. 한편 정보전달효과는 일부 선행 거래를 통해 시장가 격에 영향을 미치는 정보가 유통되는 현상을 말한다. 전체의 시장정보가 잘 유통 되지 않을 경우, 시장 참가자들은 일부 선행 거래에서 이루어진 가격정보를 보고 시장가격에 영향을 미치는 정보를 파악하고 자신들의 행동을 수정한다는 것이다.
마지막으로 커뮤니티 개선에 의해 주변 주택가격이 상승할 수 있다는 것은 재건 축을 시행하게 되면 해당 아파트 단지의 주거환경이 개선되면서 주변 지역의 커 뮤니티에 긍정적인 영향을 미치게 되어 주변지역의 주택가격 또는 토지가격이 상 승한다는 것이다.
정부가 걱정하는 것처럼 부동산시장이 불안정한 시기에 인기지역의 주거단지 에서 재건축사업이 시행될 경우 주변지역의 부동산가격 상승을 초래할 수 있다.
그러나 우리나라 대도시 특히 서울의 경우 주택수요는 꾸준히 증가하는 반면 공급 이 충분히 뒤따라 주지 못하는 것이 주택시장 불안정의 근본적인 원인이기 때문에 재건축사업이나 다른 도시재생사업을 통해 주택공급을 증가시키는 것이 반드시 필요하기도 하다. 필자가 수행한 선행연구에서 서울시 아파트시장을 대상으로 실 증분석을 한 결과를 소개하면 다음과 같다.4)이 선행연구에서는 1998년부터 2006 년까지 서울시 아파트 단지들의 분기별 주택가격 자료와 거시경제데이터 등을 활 용하여 구조모형을 도출하고, 그 모형을 이용하여 시뮬레이션한 결과가 다음과 같 이 나타났다.
재건축사업(또는 주택리모델사업)이 단발적으로 시행되어 주택시장에 일시적 충 격을 줄 경우의 주택가격 변화는 다음의 <그림 1>에서와 같이 나타났다. <그림 1>에 서 부호 HP는 주택가격을 의미하며, H, M, L은 각각 High Quality 주택과
4) 배순석·최수·김민철·이용만 외. 2006. 「주택 재고관리 정책의 평가와 개선방안 연구」. 국토연구원. pp121-152
Middle Quality
주택, 그리고 Low Quality 주택 을 나타낸다. H, M, L의 부호가 없이 HP로만 표 시되어 있는 것은 종합주택가격지수를 의미한 다. RB는 재건축을, RM은 리모델링을 의미한 다. 그리고 부호 T는 일시적 충격을, P는 지속적 충격을 나타낸다. 이러한 부호 체계는 이하 동일 하다.<그림 1>에서 볼 수 있듯이 일시적 충격이 있 을 경우, High Quality 주택가격은 1분기 뒤 하락 하지만 뒤이어 상승과 하락을 반복하며 파동을 그 린다. 즉, 일시적 충격으로 Low Quality 주택의 재고량이 감소하고 이로 인해 Low Quality 주택
가격이 상승하면, 이것이 High Quality 주택가격 에 영향을 미쳐 High Quality 주택가격이 상승하 는 것이다. 그러나 High Quality 주택가격이 상승 하면, 신규 개발이 일어나면서 High Quality 주택 가격이 하락하게 되는 현상을 반복적으로 되풀이 하게 되는 것이다.
Middle Quality
주택가격과 Low Quality 주택 가격, 그리고 종합 주택가격도 High Quality 주택 가격과 비슷한 반응을 보인다. 특히 Low Quality 주택의 가격은 일시적 충격이 들어오면 곧바로 상승하다가 하락하는 파동을 그리게 된다. LowQuality
주택가격이 상승하다가 하락하는 파동을<그림 1> 일시적인 재건축 충격에 따른 주택가격의 반응
그리는 이유는, High Quality 주택의 전세가격 하락으로부터 영향받기 때문인 것 으로 보인다.
그러나 지속적으로 재건축사업(또는 리모델링사업)이 시행될 경우 주택가격의 반응은 <그림 2>에서와 같이, 일시적 충격 때의 주택가격 반응과 유사하게 파동을 그리나, 충격 이전 수준으로 되돌아오지 않고 하락추세를 유지한다. 이처럼 주택 가격의 반응이 지속적으로 하락추세를 보이는 것은 High Quality 주택의 재고량 이 확충되면서 High Quality 주택가격의 하락이 전체 주택가격 하락을 주도하기 때문인 것으로 보인다. 특히 Low Quality 주택은 충격이 들어오면 곧바로 가격이 상승하지만, 뒤이어 High Quality 주택의 전세가격 하락 효과로 인해 가격이 하락 하는 추세를 보이면서 파동을 그리게 된다.
핵심적인 내용을 다시 요약하면 노후단지들에 대한 재건축사업이 지속적으로 이루어질 경우 초기에는 주택재고의 감소 등으로 가격이 상승하게 되지만 점차 해 당지역의 주택가격을 하락하게 한다는 것이다.
진 사 회 와 부 동 산 정 책 의 방 향
4
<그림 2> 지속적인 재건축 충격에 따른 주택가격 반응
정책과제
대도시 지역에서의 도시용지 수요에 대응하여
1980년대~1990년대에는 기성시가지에서 약 40%, 교외지역의 신도시 또는 택지개발을 통해
약 60%를 공급하였다. 그러나 최근에는 분담비 율이 기성시가지에서의 50%로 상승하였으며 앞 으로는 도시재생을 통한 토지공급 분담비율이 더욱 증가할 것으로 보인다. 따라서 앞으로 도시 재생사업이 부동산시장에 미치는 영향은 더욱 증대할 수밖에 없다. 이러한 상황에서 도시재생 사업 시행을 어떻게 유도 또는 규제하여 부동산 시장에 무리 없이 필요한 도시용지와 주택 등을 공급할 것인가가 매우 중요한 정책적 과제가 될 것이다.이 글에서의 분석을 통해 알 수 있는 것은 도 시재생사업이 부동산시장을 불안정하게 할 수 있는 측면이 있는 반면 궁극적으로 대도시 부동 산공급을 증대시키고 질을 높힘으로써 시장을 안정시키게 된다는 점이다. 따라서 도시재생사 업을 정책적으로 관리함에 있어 일시에 과다한 사업을 추진하는 것은 가급적 피하고, 주택시장 이 극도로 예민하여 가격폭등의 우려가 있을 경 우에는 시장에의 불필요한 자극을 피하기 위해 서 도시재생사업 중 특히 재건축사업의 사업시 기를 정책적으로 지연시킬 수 있다. 그러나 이러 한 규제가 불필요하게 장기화될 경우 오히려 주 택시장의 불안정을 초래하는 근본적인 원인이 된다. 이러한 측면에서 볼 때 현재의 재건축사업 에 대한 과다한 중복규제는 중장기적으로 바람 직하지 않으므로 주택시장이 어느 정도 안정을 되찾을 경우 관련 규제를 단계적으로 완화하는
것을 적극 검토해야 한다. 그리고 한 가지 더 제 언하고 싶은 것은 서울시 등에서 특별법에 근거 한 뉴타운사업(도시재정비촉진사업)을 추진함 에 있어, 목표의 조기달성을 위해 과다한 면적의 뉴타운사업을 동시 다발적으로 추진하기보다는
‘도시 및 주거환경정비법’에서 정한 원칙대로 부동산시장의 안정을 위해 단계적인 사업추진 이 될 수 있도록 해야 한다는 것이다.