56 1

(1)

56 가. 주요 법 및 규정

■ 캄보디아에서 건설업 관련해서는 다음 법령이 중요함.

• 건축 및 건설업 관리 규칙(Prakas on the Governance over

the Consultations and Construction Companies)

1 건설 관련 주요 법령과 제도

캄보디아 법체계 1. 헌법 (Constitution)

캄보디아 법률 위계에서 최고 규범으로 국회가 승인하고 국왕이 선포 2. 헌법적 법률 (Constitutional Law)

개정헌법 또는 수정헌법으로 국회에서 2/3찬성으로 의결 3. Kram (법률, Law)

국왕에 의해 선포되며 국왕 부재 시 국가수반이 서명 총리와 관계부처 장관이 부서(副署)

4. Kret (포고령, Decree)

실행기관에서 정해지는 최고 규범으로 국왕이 서명하고 왕의 부재 시 국가수반이 서명. 일반적으로 총리와 관계부처 장관이 부서

5. Anu-kret (준포고령, Sub-Decree) 총리가 정한 것으로 관계부처 장관이 부서 6. Prakas (규칙, regulation)

관계부처 장관이나 국립은행장이 금융과 관련해서 결정 7. Sarachor (부령, Circular)

해당부처의 실행조치

(2)

III. 건설 및 부동산 관련 주요 법령과 제도

57

• 건축 및 건설업 관리에 관한 기본 규칙으로, 건축 및 건설업

면허와 외국기업 진출 방식 등을 담고 있으며, 하위에 외국회사 등 건물 및 건설업 등록 부령(Circulation on Registration of Consultants and Construction Business of Foreign Com- panies and Physical persons)을 두고 있음.

• 건설업 규칙(Prakas on the Regulation of Architectural and

Construction Company and Enterprises)

• 건설허가 준포고령(Anu-kret on Construction Permit)

• 주택/부동산 개발업자에 대한 관리·감독 및 인허가에 대한 규칙

(Prakas on Management, Monitoring and Licensing for Housing/Property Developers)

- 이 규칙은 무분별한 개발사업 추진 억제 및 피분양자 보호를 명분으로 부동산 개발 보증금 2% 공탁, 3% 이상 시공 후 분양 공고 및 광고, 분양대금사용의 사전허가제 등 많은 규제를 담고 있으며, 2008년 7월 30일 제정 후 현재 많은 비합리성과 반발로 시행이 보류되고 있음.

■

캄보디아 내에서 신도시 개발과 관련해 필요한 법 및 관련 규정 으로는 다음과 같은 것이 있음.

- 토지법(Land Law, December 2001)

- Royal Decree on Determination of Natural Zone Pre- servation (November, 1993)

- Sub-Decree on Construction Permit (December 19, 1997).

- Sub-Decree on the Procedure and Procession of the National Committee for Land Management, Urbani- zation and Construction (December 18, 1997).

- Royal Decree of Promulgation of the Law on Land Management, Urbanization and Construction (August 10, 1999)

- Royal Decree of Promulgation of Law on the Creation of the Ministry of Land Management, Urbanization

(3)

캄보디아 건설 및 부동산시장 진출가이드

58

and Construction (June 23, 1999).

- Sub-Decree on Procedure and Procession of the Ministry of Land Management Urbanization, and Construction (July 20, 1999).

- Declaration about the Measure of Elimination the Illegal Occupancy of Land (September 27, 1999 by Prime Minister)

- Declaration on the Preservation Land for Transportation System (August 7, 1996 by Deputy Prime Minster and Minister of Public Works and Transportation).

- Information letter on the Determination of Industry Zones (February 24, 2000 by the Ministry Of Land Management, Urbanization, and Construction).

- Sub-Decree on Legal Bodies Who Has the Rights to Sign on the Land Ownership in Phnom Penh (September, 1994)

- Law on Environmental Protection and Natural Resource Management (1996).

- Sub-Decree of National Land Concession

나. 건설관련 제도

⁹¹

1) 건설업 면허

■

외국인이 캄보디아에서 건설업을 영위하기 위하여서는 국토관리 도시계획건설부(Ministry of Land Management Urban Planning and Construction:이하 “국토관리부”)로부터 사업면허를 받아야 함.

9 _ 차지훈(2008), pp. 15~17.

(4)

59 ■ 건설업 면허는 4가지 종류가 있으며, 4종은 개인에게 부여됨.

• 1종 면허와 요건

- 10년 이상 경력의 건설기사 2인 : 이 중 1인은 기술(technical affairs) 책임자이어야 함.

- 10년 이상 경력의 건축설계사 2인 : 이 중 1인은 사업관리인 (project manager)이어야 함.

- 6인의 건설기술자 : 전기, 기계, 수로, 지질학, 지형학 등 다양한 분야에 걸쳐

- 최소 자본금 4억 리엘(약 10만달러)

- 200억 리엘(약 500만달러) 이상의 건축 프로젝트 실적

- 8년 이상 경력의 건설기사 1인 : 회사의 기술(technical affairs) 책임자이어야 함.

- 8년 이상 경력의 건축설계사 1인: 회사의 사업관리인(project manager)이어야 함.

- 4인의 건설기술자 : 전기, 기계, 수로, 지질학, 지형학 등 다양한 분야에 걸쳐

- 최소 자본금 1억 2,000만 리엘(약 3만달러)과 - 40억 리엘(약 100만달러) 이상의 건축 프로젝트 실적

- 5년 이상 경력의 건설기사 1인(회사의 기술이사이어야 함) - 5년 이상 경력의 건축설계사 1인

- 2명 이상의 건설기사

- 최소 자본금 2,000만 리엘(약 5,000달러)

2) 외국건설기업의 진출 방식과 자금조달 방식

■

외국건설기업은 그 사업의 목적에 따라 단독 법인 또는 합작 법인 형태를 결정해야 함.

• 단순히 건설업만을 하고자 하는 회사는 단독으로 현지법인을

설립하거나 지사를 설립하고 있으나,

(5)

60

• 시행사업을 주도하고자 하는 외국기업의 경우에는 토지소유를

수반하 는 경우가 많으므로 합작투자(J VC) 형태로 법인을 설립하는 경우가 많음.

■

건설회사 들은 현지시행법인에 토지구입대금 일부에 대하여 대부투자형식(지분참여 및 주주대여)으로 자금조달을 해주고 있거나 프로젝트 파이낸싱(PF)을 위하여 책임준공 또는 지급 보증을 제공함.

• 주택분양에 대한 규제가 없으므로 선분양이 가능하며 이를

활용하는 방법이 많이 이용되고 있으나,

• 2008년 7월 30일 제정된 “주택/부동산 개발업자에 대한 관리·

감독 및 인허가에 대한 규칙”에는 선분양을 제한하고 있어 주의가 요망됨.

다. 건축허가 취득방법 및 절차

¹⁰²

1) 건축허가 발행과 심의

■ 캄보디아에서도 건축 행위 전에 건축허가를 취득해야 함.

• 도시와 군·구의 모든 새로운 건축물은 건축허가를 받아야 하며,

기존 건축물에 대한 확장, 보충, 개선 등 그 모양이 변경되고 개·보수된다면 반드시 건축허가를 받아야 함.

• 건축허가는 일반적으로 주청과 군·구청에서 발행하나 다음의

경우에는 중앙 정부에서 최종 건축허가를 획득해야 함.

- 3,000m²가 넘고 비즈니스와 산업용으로 건설되는 건축물 - 모든 호텔은 사업용 재산으로 간주

- 500ha가 넘는 농장의 농장건물

- 비행장, 내륙항, 항구, 역전과 자동차 터미널

- 3,000m²가 넘는 민간과 공공 건축물과 이에 부속되는 건축물

10 _ 이주필·양기식(2007), pp. 140~149 참조.

(6)

61

(문화, 스포츠시설, 헬스클럽, 행정실 등) - 전통과 환경 보존지역의 건물

- 전통 보존 건축물의 개수 - 역사적 사원과 마주 보는 건물 - 국방과 군의 건축물과 건물

■

건축허가를 발급하는 위원회는 시장 혹은 주지사가 주재하며, 위원은 다음과 같음.

• 시장 혹은 주지사 (의장)

• 지적 사무소 (위원)

• 토지관리 및 건설과 (위원)

• 공공건설과 (위원)

• 환경과 (위원)

• 문화예술과 (위원)

• 건설프로젝트에 관련된 기관의 대표 (위원)

• 지방도시과와 사무과 (위원)

2) 건축허가 신청

■

건축허가 신청양식은 프놈펜 시청이나 국토관리부에서 구할 수 있으며, 필요한 관련 서류는 첨부시켜 신청할 수 있음.

• 건축허가 신청서는 캄보디아어로 작성해야 하며, 영어 혹은

불어본을 신청서에 첨부할 수 있음.

• 건축허가 신청서와 도면은 토지소유자와 설계사의 서명이 있어야

하나, 신청인이 토지소유자가 아닌 경우 토지소유자로부터 위임을 받아 신청서에 서명할 수 있음.

- 단, 설계사는 인가받은 캄보디아 설계사여야 함.

■

허가 신청 시 다 음의 공인된 서류와 도면 복사본 10부를 첨부시키고 21×29.7cm로 접어서 제출해야 함.

- 부동산 소유자임을 증명하는 토지 소유 권리증 또는 점유증 - 토지 지적도(토지 지적 사무소에서 승인된 것)

(7)

62

- 토지 부지의 위치도(지적 사무소에서 승인된 200:1 또는 150:1 지도)

- 각층의 건축 계획(100:1 축척)

- 지하망과 화장실 탱크 도면(100:1 축척) - 정면도(100:1 축척)

- 최소 두 개로 분리된 도면(100:1 축척) - 각 층의 표면도

- 바닥층 계산도와 사용도

3) 건축허가 발급

■

관계 당국은 건축허가 신청에 대한 정보를 대중에게 공포하고 군·구, 주청, 건축 현장 등에 게시함.

• 관련 당사자는 누구라도 건축 허가부서에 관련 서류에 대한

열람을 요청할 수 있고, 25일 이내에 관계 당국에 이의를 제기할 수 있음.

■

건축허가 서류에 대한 심사기간은 근 무일 기준으 로 45일 이내이며, 기간 산정은 관계 서류가 빠짐없이 모두 갖춰진 날부터 시작함.

• 관계 당국이 신청인에게 신청서류에 대한 보완 을 요구하는

경우에는 보완서류가 제출된 일자로부터 45일의 기간이 다시 주어짐.

4) 건축허가 절차 및 완공 심사

■

건축허가가 발급된 날로부터 1년 이내에 공사가 시작되지 않으면 건축허가는 자동으로 무효된 것으로 간주함.

• 건축허가 연장은 1회에 한해 관계 당국으로부터 다시 받을 수

있음.

• 건축 시작일은 기초 공사가 완성된 날을 기준으 로 하며,

증층하는 경우에는 최초의 기둥이 완성되었을 때를 공사의

(8)

63

시작으로 간주함.

• 다만, 건축 공사는 건축허가를 취득하고 건축물의 상세 도면에

대한 승인이 있기 전에는 시작할 수 없음.

■

건축허가를 취득한 시행사는 이 사실을 구청에 통지하고 건축부에 등록해야 함.

• 공사를 시작하기 전 시행사는 시·주청으로부터 공사 착수에 대한

승인서를 취득해야 하며, 공사기간에 소유자(시행사)가 변경되는 경우 관계 당국에 반드시 통지해야 함.

• 시·주청은 언제라도 건축 현장을 방문해 승인된 도면을 조사할

수 있으며, 만약 건축이 도면과 상이한 경우 당국은 일정기간 내에 잘못된 부분을 교정하라는 통지를 서면으로 통보하고 시행사는 이를 시정해야 함.

■

건축 공사가 완료되면 시행사 는 군·구청에 공사 완 공 을 통지하고, 군·구청과 토지관리건축과는 건축허가사항과 건축 완공사항을 점검할 수 있음.

• 건축 공사가 허가 사항과 다르면 관계 당국은 시행사에 건축허가

사항과 일치하도록 잘못된 부분을 교정하라는 지시를 할 수 있고 시행사는 이에 따라야 함.

5) 토지 사용의 일반 규정

■

공로, 개인도로 혹은 접근로가 없는 토지의 경우는 건축허가가 발급되지 않으며, 1개 이상의 건물에 사용되는 도로, 교차로, 접근로의 넓이는 소방차가 출입할 수 있도록 3.5m 이상이어야 함.

• 도시의 도로에 연접하는 모든 건축 공사는 도로를 따라 똑바로

위치해야 하며, 4m 뒤에 건축해야 함.

• 주차장은 건물의 요구능력을 충족하고 공로 밖에 설치해야 하며,

주차장은 시·주청에 의해 다음 규정 이상이어야 함.

• 개인 사무빌딩과 행정 기관 : 250m

² 당 자동차 1대

• 호텔 : 5개 방마다 승용차 1대, 30개 방마다 승합차 1대

(9)

64 ■ 건축허가가 필요한 모든 건축공사는 수도 공급을 포함하여야 함.

• 신청인은 충분한 양질의 상수를 공급할 수 있다는 증거를

보여주거나, 가까운 상수도망에 연결하거나 새로운 우물 을 확보하는 방법 등으로 깨끗한 물을 공급할 수 있다는 증거를 제시해야 함.

• 주택단지 혹은 주택부지는 상수도와 하수관을 설치해야 하고,

하수관은 오염되지 않고 하수시설에 곧바로 흘러가야 함.

• 하수관이 없는 경우 건축주는 물을 정화해 하수관을 통해

자연지로 보내야 하고, 하수망과 별도로 화장실 물은 땅 속으로 스며들어 정화되도록 하는데, 건축주는 다음과 같은 화장실 탱크를 설치하고 하수도와 연결해야 함.

• 1층 플랫 혹은 빌라는 최소 3.3m • 공간 면적 80m

²에 대하여 3.3m

• 호텔의 경우 기본 2.3m에 객실 1개마다 0.5m 추가 • 화장실 탱크의 높이는 1.5m 이상

• 화장실 탱크는 자체 구멍 보유 • 빗물이 화장실 탱크에 스며들지 않음

■

건축허가 신청은 산업활동에서 도출되는 오염제거방법을 제시해야 하고 이러한 시설계획을 건축허가 신청서에 첨부해야 함.

6) 건축 장소와 건축 규모 등에 대한 일반규정

■

플랫하우스 등 집단 건물 건축의 경우 부지에 대한 건축바닥 (건폐율)은 75%를 넘지 않아야 하고 주택(빌라)의 경우는 부지의 50%를 넘지 않아야 함.

• 건축하고 난 나머지 부지 중 적어도 반은 정원으로 만들어야

하며, 15채의 플랫 건물 단지, 호텔, 사무건물과 산업용 건물의 건축바닥은 부지의 50% 이상, 건축하고 난 나머지 부지는 적어도 반 이상 정원을 만들어야 함.

(10)

65

• 시·주청은 위의 규정을 시행하는 도시관리 지역을 정하고,

실제상황에 따른 특별 규정도 정할 수 있음.

■

모든 건축물은 경계선 또는 담장에서 최소 2m 거리를 두고 건축해야 함.

• 따라서 2m의 공간에는 건축물이 들어서면 안되며, 담장과 경계

부분에는 문과 창문을 설치할 수 없음.

■

건축허가 신청인은 재무부에서 정한 건축허가비를 납부해야 하며, 균일하게 3단계로 나누어 납부함.

• 1차는 건축허가를 취득할 때, 2차는 공사를 착공할 때, 3차는

완공 시에 납부함.

(11)

66 가. 부동산 제도의 특징

³

■

캄보디아에서는 토지와 건물이 독립된 부동산으로 구분되지 아니하며, 이에 따라 건물에 대한 독립된 등기제도가 없음.

■

소유권제도 및 등기제도가 아직 정비과정에 있으나, 소유권은 다양한 형태(구등기, 신등기, Possession Letter, Possession Right)로 존재함.

• 캄보디아는 토지법(2002년) 발표 이전 5년 동안 계속해서 토지를

점유한 자에게 해당 토지에 대해 소유권을 인정하였으며, 법이 발효되기 전의 점유자가 소유권을 인정받을 수 있는 조건을 갖추고 5년의 법정기간까지 점유를 연장한 경우에도 소유권을 인정받고 권리증을 획득할 수 있게 해줌.¹²⁴

■

캄보디아에서는 집합건물에 대한 구분등기와 지분등기 개념이 없으며, 이에 따라 아파트 등기 시 문제가 많음.

11 _ 이 절은 차지훈의 2007년 자료(13~19p)와 2008년 자료(11~14p)를 토대로 작성.

12 _ 대한무역투자진흥공사(2008), p. 90.

2 부동산 관련 주요 법령과 제도

¹¹

(12)

67 나. 주요법 및 규정

■

부동산 관련 기본법으로는 토지법(Land Law, 2001)과 양허법 (Law on Concession)이 있음.

■

하위 법령으로는 다음과 같은 준포고령(Sub-Decree)과 관리령이 있음.

• 토지양허에 관한 준포고령(Sub-Decree on Economic Land

Concession)

• 토지양허·장기임대 관련 부동산담보 대출 및 권리이전에 관한

준포고령(Sub-Decree on the Mortgage and Transfer of the Rights over a Long Term Lease or an Economic Land Concession, 2007)

• 국가기관의 정부재산(토지) 처분 절차 등을 규정한 정부재산

관리령(Rule And Procedure of Property Management of The State’s And Public Entity’s Public Properties, 이하 정부재산관리령) 등

다. 토지 소유권과 임대차 및 양허 제도

■

캄보디아는 토지 소유권을 헌법 제44조를 통해 허용하나, 외국인의 경우 토지소유가 금지되고 있음.¹³⁵

• 법인의 경우 지분의 51% 이상을 내국인인 경우 소유권을 인정함.

- 따라서 외국인은 장기임차(long term lease), 정부양여 (concession) 등으로 토지를 이용할 수 있으나 대부분 51%

회사를 편법적으로 활용하여 토지를 소유하고 있는 실태임.

• 건물에 대한 외국인 소유는 투자법은 허용하나 토지법은 건물을

부동산으로 인정하여 불허하고 있음.

13 _ 캄보디아 헌법은 자연인과 법인을 불문하고 외국인이 토지를 소유하는 것을 금하 고 있음(제44조).

(13)

68

• 다음의 경우에는 매매가 허용되지 않거나 무효가 됨.

- 소유권자가 아닌 자

- 일부 공유자가 다른 공유자의 동의를 얻지 못한 경우 - 압류된 부동산의 소유자

- 후견인의 피후견인 재산

- 부동산 소재지 관할 판사나 공무원은 당해지역 부동산 매수 불가

- 처의 소유물에 대한 남편의 매매

• 부동산 매매계약은 인증 문서로 작성되어야 하고, 등기소에

등기되어야 제3자에게 대항할 수 있고, 매매가격이 명시되어 있지 않는 경우는 무효임.

■

임대차 계약은 15년을 기준으로 그 이상이면 장기이고 미만이면 단기로 인정함.

• 계약은 주로 문서로 하나, 구두의 경우 언제든지 종료가 가능함.

• 장기 임대차의 경우 토지 개발 및 형질변경이 가능하나 종료

시 원상회복 요구는 불가하며, 토지를 임차하여 건축한 경우 임대차기간 만료 후 임대인이 건축물의 소유권을 취득함.

• 전대나 양도는 소유자의 동의를 받으면 가능하고, 장기 임대차의

경우 등기 및 임차권 양도도 가능함.

■ 토지의 양여와 관련해서는

• 주로 캄보디아 정부의 잡종재산이 대상이나, 토지는 1만 ha

초과는 허용되지 않음.

• 사회적 목적 양여권은 경작, 주거용 건축물 등에 사용되고 경제적

목적 양여권은 산업 및 농업 개발 목적으로 사용됨.

• 양여기간은 99년 이하이며, 양여권을 양도받으려면 정부와 새로운

양여계약을 체결해야 함.

• 계약을 위반하거나 토지법 시행 이전에 부여된 양여권은 토지법

시행 후 12월내에 개발에 착수하지 않은 경우 취소됨.

(14)

69 ■

정부재산의 경우 정부재산관리령은 국가기관이 정부재산 을 처분하기 위한 절차로서 해당 관청은 재산관련서류를 정부 재산관리위원회에 제출하여 캄보디아 정부의 사전 검토와 써저노 (Decision from Royal Government)를 반드시 받도록 규정함.

• 공표주체는 캄보디아 각료회의(Council of Ministers)이며, 이는

총리(Prime Minister)를 경유하여 각료회의에 내각의 장의 이름으로 이를 공표함.

라. 등기 제도

■

캄보디아의 등기제도는 토지법에 근거를 두고 있으나, 아직 등기제도에 대한 시행규칙은 제정되지 않음.

• 관할행정기관의 실무에 따라 등기관련 업무를 처리하며

• 등기서류로는 토지등기부 이외에 지적도(cadastral index map)가

있음.

- 토지등기부: 지번, 면적, 소유자 등이 표기 - 지적도: 토지위치 표시 및 토지용도 표기

- 토지등기부와 지적도가 동일한 법적 효과를 가짐

• 등기는 행정당국의 인증문서에 의해서만 가능함.

• 등기소

- 토지운영·도시계획 및 국토관리부 관할 - 지적도 작성, 등기, 권리증서 발행 - 소유권, 담보권, 장기임차권 등기 가능

- 중앙등기소와 각 행정구역에 따른 등기소가 있으나, 아직 도심지역 이외의 지방등기소는 체계가 잘 갖추어져 있지 아니함.

■

캄보디아에서는 토지와 건물이 법상으로는 독립된 부동산으로 구분되어 있으나 건물에 대한 독립된 등기제도가 없음.

• 즉, 집합건물에 대한 구분등기와 지분등기 개념이 없어 아파트

등기시 문제가 됨.

• 소유권뿐만 아니라 장기임차권(15년 이상)과 담보권도 등기가

가능함.

(15)

70 ■

새로운 등기를 신청할 경우 장기간이 소요(3~5개월)되어 매매 계약시 대금지급과 권리확보에 대한 주의가 필요함.

• 등기시 당사자 출석이 요구되므로 외국 회사의 경우 곤란한

경우가 있음.

마. 담보 제도

■

담보는 토지법(2001)과 채권법시행령(Referring To Contract And Other Liabilities, 1998)에 규정되어 있음.

• 부동산의 경우 담보 종류로는 저당권, 부동산 질권(Antichrese),

Gage가 있음.

- 후 순위 저당권도 법적으 로는 가 능하나 실무 상 어려움 (등기권리증을 저당권자가 보유)이 있음.

- 대물변제는 금지됨.

- 외국인도 담보취득은 가능함.

• 주식과 예금질권은 상무부에 등록하여야 제3자 대항이 가능함.

■ 저당권

• 대상 : 토지등기부에 등기된 부동산

• 설정 : 인증문서로 계약 체결하고 등기 필요

• 권한 : 매각 대금으로부터 우선변제권 인정

• 실행방법 : 법원에 매각 신청

■ 부동산 질권(Antichrèse)

• 개념 : 피담보채무를 담보하기 위하여 부동산을 채권자에게

인도하는 담보계약으로 우리의 양도담보와 비슷한 개념

• 특징

- 채권자의 용익권 인정, 단, 관리의무 부담 - 후순위 저당권 설정 금지

- 최초 Antichrèse의 유용 금지 : 채무변제로 소멸됨

- 대물변제 형식의 취득 금지 : 담보실행은 법원에 매각 신청해야

(16)

71

우선 변제

- 만기 이전에도 변제 가능

• 설정 : 인증문서로 등기

■ Gage

• 개념 : 채무의 담보를 위하여 담보부동산에 대한 등기권리증서를

채권자에게 이전하는 형태의 담보계약

• 설정 : 인증문서로 등기

• 권한 : 법원에 매각 신청해야 우선 변제

■

기타 주식담보제도(이에 대한 초안인 담보거래법이 국회에 계류중), 동산담보(우리의 질권과 유사한 제도), 연대보증제도 등이 존재함.