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「도시 및 주거환경정비법」개정 주요 내용
유삼술｜국토해양부 주택정비과 사무관
개정 배경
2008년 미국의 서브프라임 사태로 인해 발생되었 던 전대미문의 경제위기 극복을 위해 정부는
「11・3 경제난국 종합대책」을 발표했다. 이 대책의 주요 내용 중 도심 내 재건축사업을 활성화를 통해 일자리를 창출하고 장기적인 측면에서 주택공급의 안정을 도모하기 위한 정책이 포함되어 있었다. 즉 재건축 용적률을 법적상한까지 허용하여 고밀 압 축개발을 하겠다는 것이다.
이에 따른 후속조치로 수도권 과밀억제권역에 서 주택재건축사업을 시행하는 경우 주택재건축사 업으로 인하여 증가되는 용적률의 25%를 임대주 택으로 건설하도록 하는‘임대주택 건설의무’제도 가 지난 4월 2일 국회 본회의에서 폐지되었고, 동 제도를 폐지하는 대신 재건축사업 시 법적상한 용 적률까지 건축을 허용하는 법안이 신설되었다. 이 에 따라「도시 및 주거환경정비법」개정 법안은
4월 22일 공포・시행되기에 이르렀다.
위와 같은 제도개선은 첫째, 그간에 재건축사업 에 대한 과도하고 중복된 규제를 합리적으로 개선 하겠다는 의미와 둘째, 재건축사업에 대한 중복된 규제가 장기적으로 볼 때는 오히려 주택가격 안정 에 악영향을 미칠 수 있다는 분석에 따른 것이다.
즉, 주택수요가 밀집되어 있는 수도권 도심 내 노 후・불량 공동주택을 규제로 묶어 재건축사업이 사실상 진행될 수 없도록 할 경우 수요와 공급의 괴 리가 발생하고 장기적으로 도심 내 주택가격은 더 상승할 수 있기 때문이다. 재건축에 대한 규제완화 는 단기적으로 볼 때 사업성 증가로 인한 주택가격 의 상승요인으로 작용할 수 있음이 분명하지만, 중・장기적인 관점에서 볼 때 수요가 있는 곳에 공 급을 확대함으로써 주택시장의 수급 균형에 안정 을 가져올 것으로 예측된다. 이러한 정책적 고려 아 래 도심 내 주택을 보다 많이 공급하기 위해 용적률 을 법적상한까지 허용하게 된 것이다.
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주요 내용
기본적인 내용은 임대주택 의무건설 제도(제30조 의2)를 폐지하고 제30조의3을 신설하는 것이다.
신설된 제30조의3의 내용은 정비계획상 용적률 제 한에도 불구하고 법적상한 용적률까지 건축할 수 있도록 허용하는 것이다. 이 경우‘수요 있는 곳에 공급확대’라는 입법취지의 실효성 확보를 위해「국 토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)」
에서 정한 용적률 제한 범위 내에서 다시 조례로 정 한 용적률 제한과 정비계획에서 정한 세대수 제한 규정은 배제된다.
예를 들어 정비계획 수립 시 용적률을 190으로 제한한 2종일반주거지역의 A재건축 단지의 경우 국토계획법에서 정한 250까지 건축행위가 가능하 게 되는 것이다. 서울시의 경우 조례를 통해 2종일 반주거지역의 용적률을 200으로 제한하고 있으나 이 경우 조례로 정한 용적률 제한은 배제되는 것이 다. 조례로 정한 용적률 제한을 배제함으로 인해 지 자체의 도시계획 기능은 일부 후퇴될 수 있으나, 주 택수급 불균형으로 인한 시장불안이 국민의 삶에 미치는 영향이 보다 중요하다고 인식한 것이다.
또한「국토계획법」에서 정한 용적률 제한은 이 미 도시계획적으로 수용가능한 한계를 정한 것이 므로 조례에 의한 용적률 제한을 배제하더라도 도 시계획에서 발생되는 문제는 크지 않을 것이다.
1. 법적상한 용적률의 산정
주의해야 하는 것은 법적상한 용적률이 바로「국토 계획법」상한을 의미하는 것은 아니라는 점이다.
즉 용적률에 대한 직접적인 제한이 아니라 하더라
도「국토계획법」에 따른 층수제한 건축법에 따른 높이제한, 사선제한 등 관계법령에 따른 제한으로 인하여 사실상 법령에 따른 용적률 제한이 불가피 한 경우에는 그러한 제한을 전제로 한 용적률이 법 적상한 용적률이 되고, 그 범위 내에서 건축행위가 가능하다는 점이다.
따라서 앞에서 예로 든 지역이 A재건축 단지가 층수제한 사선제한 등으로 인하여 건축할 수 있는 범위가 230에 불과하다면 230이 법적상한 용적률 이 되는 것이다.
법적상한 용적률의 의미를 이해하는 것은「도시 및 주거환경 정비법」의 개정안을 이해하는 데 결정 적인 요소가 된다. 법적상한 용적률은 제30조의3 제1항과 제4항을 함께 해석하면 된다. 제4항은 법 적상한 용적률의 산정기준이 되는 관계법령에 따 른 제한을 열거하고 있으며, 특히 제7호는 도시계 획위원회 또는 건축위원회의 심의를 통해 용적률 완화가 불가능하다고 인정되는 경우를 규정하고 있다. 용적률의 사실상 제한이 되는 관계법령을 일 일이 열거하는 것은 불가능하기 때문에 위원회 심 의를 통해 밝혀지는 관계법령에 따른 제한이 법적 상한 용적률을 산정하는 데 고려될 수 있도록 한 것 이다.
2. 개발이익의 환수
조합이 법적상한 용적률까지 건축할 경우 용적률 의 상향조정으로 인해 많은 개발이익이 발생된다.
개발이익으로 인해 발생되는 재건축주택 가격의 상승, 투기 우려 등 부작용을 방지하기 위하여 정비 계획상 용적률을 초과하여 건축한 경우 정비계획 상 용적률과 법적상한 용적률의 차이에 해당되는
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용적률의 일부(30~50% 범위 내에서 시・도조례 로 정하는 비율)를 60m2 이하의 소형주택으로 건 설하여 공공에 공급하여야 한다. 공공에 공급하는 용적률 이외의 용적률(50~70%) 활용은 조합의 자율에 맡겨진다.
조합이 공공에 공급하도록 의무가 부과된 소형 주택〔정비계획상 용적률과 법적상한 용적률의 차 이에 해당되는 용적률의 일부(30~50% 범위 내에 서 시・도 조례로 정하는 비율)〕을 법률은‘재건축 소형주택’으로 정의하고 있다. 조합이 재건축소형 주택을 건설하여 공공에 공급하는 가격은 표준건 축비만으로 공급하게 된다. 즉 용적률을 완화 받아 재건축소형주택을 건축하는 만큼 부속토지는 기부 채납하는 것으로 보는 것이다.
공공에 공급되는 재건축소형주택은 임대주택 또는 전세주택으로 그 목적이 제한된다. 이는 용적 률 완화로 인한 고밀개발의 효과를 저소득 주민이 누릴 수 있도록 하기 위함이다.
3. 재건축 소형주택의 의무건설 - 법적상한 용적률까지 건축여부에 따른 법률 적용의 차이
조합이 의무적으로 법적상한 용적률까지 건축하여 야 하는 것은 아니라는 점에 주의하여야 한다. 조합 은 현실 여건을 고려하여 법적상한 용적률까지 건 축할 것인지 여부를 선택할 수 있다. 즉 정비계획상 용적률까지만 건축할 수도 있고, 법적상한 용적률 까지 건축할 수도 있으며, 경우에 따라 정비계획상 용적률을 초과하되 법적상한 용적률보다는 낮게 건축할 수도 있는 것이다.
조합이 법적상한 용적률까지 건축하지 않고 그 이하로 건축하는 경우 개정 법률의 적용을 정확히
인식할 필요가 있다. 즉, 개정법률 제30조의3제2항 에 따라 재건축 조합은 법적상한 용적률까지 건축 키로 선택하였는지 여부에 불구하고 정비계획상 용적률과 법적상한 용적률의 차이의 30~50%를 60m2 이하로 건축하여야 한다는 점이다. 그 취지 는 법적상한 용적률까지의 건축여부에 불구하고 법적상한 용적률까지 건축하였을 경우 확보할 수 있는 소형주택은 확보하여야 한다는 의미다. 다만 건설된 소형주택이 정비계획을 초과하여 건축된 것이 아니라면 제3항에 따라 공공에 공급할 필요는 없게 된다.
앞서 예를 든 A재건축 조합이 정비계획상 용적 률이 190이고 법적상한 용적률이 230임에도 불구 하고 210까지만 건축하고자 하는 경우에도 190과 230의 차이인 40의 50%(계산상 시・도조례가 50%로 정한 경우를 예로 든다)인 20을 60m2이하 의 소형주택으로 건설하여야 한다. 다만, 공공에 대 한 공급의무가 발생하는 것은 정비계획상 용적률 을 초과하여 건축한 20의 50%인 10이 해당되는 것이다.
재건축 조합은 법적상한 용적률까지 건축키로 선택하였는지 여부에 불구하고 정비계획상 용적률 과 법적상한 용적률의 차이의 30~50%를 60m2이 하로 건축하도록 한 것은 이를 통해 주택공급확대 효과를 도모하기 위한 것이고, 공공의 환수는 정비 계획상 용적률을 초과한 경우로 한정하되 그 경우 에도 최대 50%를 넘지 못하도록 하여 재산권 침해 소지가 없도록 하였다.
4. 재건축 소형주택과 규모별 건설비율과의 관계
제30조의3 규정에 의하여 건축되는 60m2 이하의
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소형주택은 시행령 제13조의3(주택의 규모 및 건 설비율)에서 정하는 85m2이하 60%의 건설비율에 포함하여 산정하게 되며, 서울시가 입법예고한 바 와 같이 60m2이하의 건설비율을 조례로 규정하는 경우에도 그 비율에 포함하여 산정하게 된다. 이는 시행령 제13조의3의 경우 건설하는 전체 주택 세 대수를 대상으로 하고 있고, 제30조의3에 따라 건 설되는 주택도 당연히 전체 주택 세대수에 포함되 기 때문이다.
향후전망
재건축사업에 대한 용적률완화와 재건축 소형주택 건설의무로 인해 재건축사업으로 인한 주택공급은 확대될 것이며, 사업성이 좋아진 만큼 침체된 재건 축 시장이 활기를 되찾을 것이다.
앞서 살핀 바와 같이 재건축사업의 용적률 완화 및 활성화는 단기적인 측면에서 일부 가격 상승요 인이 됨은 부정할 수 없다. 다만, 중・장기적으로 주택공급 확대에 기여할 것이고 이를 통한 주택 수 급안전에 기여할 것이다.
또한 공공이 인수한 재건축소형주택은 임대・
전세로 그 목적이 제한되어 있는 만큼 서민주거 안 정에도 도움이 될 것으로 기대된다. 특히 재건축소 형주택은 도심 내에 위치한다는 점에서 도시외곽 에 존재하는 기존의 임대단지와 달리 직주근접형 주택으로서 기능할 것이다.
← 국계법 상한
← 임대주택 25%
← 정비계획 용적률:
지자체 인센티브 + 기반시설 기부 포함
← 계획용적률: 기본계획 임대주택 (α의 25%)
종전 용적률
•지자체 인센티브: 디자인 등에 따라 지자체에서 부여하는 인센티브
•임대주택은 증가되는 용적률(α)의 25%만큼 건설
<그림> 개정 전・후 비교 개정 전
조합분양 공공매입 소형주택 (임대)
완화받은 용적률
기부채납 + 인센티브(우수디자인)
소형주택 (분양)
종전 용적률 종전 용적률
<개정안
I
>법정상한 선택 시
<개정안
II
>법정상한 선택 안할 때 개정 후
← 국계법 상한
← 법적상한용적률 - 관계법률 제한 용적률
← 정비계획 용적률:
지자체 인센티브 + 기반시설 기부 포함
← 계획용적률: 기본계획