영국의 HMO 주택임대 운영 사례와 시사점

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다인거주 주택(HMO)의 특징

다인거주 주택(Houses in Multiple Occupation, 이하 HMO)은 다수가 점유하는 주택으로, 여럿의 비 혈연가구가 부엌, 거실, 식당과 같은 공용 공간을 공유하면서 거주하는 주택을 의미한다. 우리나라에 서는 흔히 셰어하우스라고 불린다. 런던에 있는 대다수 HMO는 일반 주택이었던 집이 많으며, HMO 의 재고는 60만 호 정도로 알려져 있다(Wilson 2017). HMO는 보통 1인 단독거주 주택에 비해 월 임대 료가 약 30% 이상 저렴하며, 이러한 점 때문에 청년과 학생, 이민자, 취약계층 등의 주된 거처로 활용 된다.

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HMO의 운영방식

1. HMO 등록제의 시작

HMO 등록제가 시작된 것은 2000년 스코틀랜드에서부터이다. 건물 내 화재감지기와 화재대피로 확보 와 같은 주거안전이 주된 목적이었다. 1999년 초 글래스고(Glasgow)의 학생용 셰어하우스에서 치명

영국의 HMO 주택임대 운영 사례와 시사점

박미선│국토연구원 책임연구원([email protected])

1) HMO는 관리비가 임대료에 포함되어 있는 경우가 많은데, 임차인에 따라 사용액을 공정하게 나누기가 쉽지 않고 잘못하면 항의의 대상이 되므로 보통 임대료에 각종 관리비와 공과금을 포함해서 계약하는 것이 일반적임(http://www.platinumpropertypartners.co.uk/articles/

professional-tenants-save-more).

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적인 화재가 발생한 것이 도화선이었다. 화재감지기가 작동하지 않고, 창문 밖으로 쇠창살이 가로막혀 있어 탈출이 불가능했고 화재대피공간이 확보되지 않아 지하층에 거주하던 20세 청년 두 명이 목숨을 잃는 사고가 발생했다. 이후 밝혀진 바로는 해당 주택의 임대인이 미등록 상태로 학생을 대상으로 불법 임대업을 한 것으로 드러났다. 결국 이 사건으로 인해 보다 안전한 거처를 제공하기 위해 HMO 등록의 무제가 도입되었다.

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2. HMO의 법적 정의와 등록 의무

HMO라는 개념은 이미 1985년부터 영국 주택법에 등장하고 있는데 여러 사람이 거주하며 한 개 이상의 가구를 형성하는 주택으로 정의된다. 2004년 주택법에서는 그 개념이 확대 정립되고 HMO를 임대하기 위한 등록을 필수화하기에 이른다.

주택법에서 정의하는 HMO는 ① 3명 이상의 임차인이 살면서 1가구 이상을 형성하고, ② 화장실, 욕실 또는 부엌을 다른 임차인과 공용으로 사용하는 경우에 해당한다. 따라서 셰어하우스(House Share)라고 도 불린다. 그중 대형 HMO인 경우는 ① 건물이 최소 3층 이상이고, ② 5명 이상이 거주하면서 1가구 이 상을 형성하고, ③ 화장실, 욕실 또는 부엌을 다른 임차인과 공유하는 경우를 일컫는다. 대형 HMO는 반 드시 등록을 해야 하는데, 지역에 따라서는 규모가 더 작은 경우에도 등록을 요구하는 경우가 있다.

³⁾

한 번 등록하면 최대 5년간 유효하며 주기적으로 갱신해야 한다. 등록의 기준은 임대인이 아니고 주택이므 로, 보유하고 있는 HMO마다 각각 등록을 하게 되어 있다.

3. 지자체별 등록비용

영국에서는 HMO 등록에 필요한 절차와 방법, 대상주택, 수수료 등을 지자체별 재량에 맡기고 있다. 법 에서 정한 HMO보다 더 강력한 규정으로 등록을 요구하는 것도 가능하며, 지역상황에 맞게 일정한 지역 을 HMO 등록 대상지역으로 지정하여 등록을 요청할 수 있다. 따라서 지역별 정보 확인이 필수적이다.

HMO 등록을 위해 일반적으로 적용되는 임대인의 의무는 ① 입주자의 수에 맞는 주택의 규모와 시설 을 갖추어야 하고, ② 주택의 관리자(임대인 또는 중개인, 대리인)는 범죄기록이나 임대인 법률 위반 등 의 기록이 없는 적정한 사람이어야 하며

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, ③ 매년 가스안전 확인증을 지자체에 송부하여야 하고, ④ 화 재감지기를 설치하고 관리해야 한다. 이러한 공통적인 준수요구사항 이외에도 지자체에 따라서는 HMO 임대인 등록 시 추가 서류를 요청할 수 있다(DCLG 2007).

2) http://news.bbc.co.uk/1/hi/scotland/462096.stm

3) https://www.gov.uk/house-in-multiple-occupation-licence

4) 사기나 폭력, 마약, 성폭력 등 각종 범죄 기록이 있거나, 성·피부색·인종에 따라 임차인을 차별하는 임대인이나 매니저는 적합한 인물이 아 닌 것으로 간주됨(Wilson 2017).

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HMO 등록을 위한 지역별 규정을 살펴보면, 각 지역의 특수성을 반영하고 있음을 알 수 있다. HMO 면허는 해당 지자체에 신청하는데, 임대인 또는 소유자, 관리인 등이 신청할 수 있다. 면허 유효기간은 보통 5년이나, 경우에 따라 지자체에서 더 짧게 설정할 수도 있다. 면허를 갱신하기 위해서는 기간 만료 이전에 다시 신청해야 한다. 지자체에서는 면허 등록에 필요한 행정처리비용을 등록수수료 형태로 부과 한다.

등록 시 조건과 이에 따른 비용도 지역별 차이가 큰데, 옥스퍼드(Oxford City Council)의 경우 최초 신규 발급 시 자발적으로 신청하는 경우 408파운드가 소요되나, 무등록으로 운영하다 적발되어 등록하 는 경우는 3배 이상의 비용을 내야 한다. 또한 갱신 유효기간에 따라 비용 차이가 난다.

에든버러(City of Edinburgh Council)의 경우에는 HMO의 임차인 수용 규모에 비례하여 면허 수수료 를 징수한다. 이는 2017년 4월 21일 에든버러 도시 규제위원회에서 확정되었다(The City of Edinburgh

<표 2> 에든버러 지역의 HMO 수용 인원수별 등록 수수료 (단위: 명, 파운드)

인원 등록비 인원 등록비 인원 등록비 인원 등록비

3 540 13 2,740 41~50 5,850 251~300 11,550

4 720 14 2,970 51~60 6,350 301~350 12,350

5 900 15 3,200 61~70 6,850 351~400 13,150

6 1,130 16 3,430 71~80 7,350 401~450 13,950

7 1,360 17 3,660 81~90 7,850 451~500 14,750

8 1,590 18 3,890 91~100 8,350 501~550 15,550

9 1,820 19 4,120 101~150 9,150 551~600 16,350

10 2,050 20 4,350 151~200 9,950

600 초과 100명마다 800파운드씩 추가

11 2,280 21~30 4,850 201~250 10,750

12 2,510 31~40 5,350

자료: The City of Edinburgh 2017.

연간 갱신 관리문제나 주택검사가 필요하지 않은 경우의 연간 갱신 191

관리 등의 문제가 있어 주택검사나 감사가 필요한 경우의 연간 갱신 365

2년 갱신 임대인/관리인이 모든 조건을 만족하고 2년 면허 갱신을 신청하는 경우 215

5년 면허 임대인/관리인이 모든 조건을 만족하고 5년 면허를 신청하는 경우 307

출처: Oxford City Council n.d.

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Council 2017). 최초로 신규 면허를 신청하면 최소 6개월간 유효하며 면허 갱신 신청 시 1년 또는 3년 면허를 신청할 수 있다.

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스코틀랜드 자선단체에 등 록된 경우 수수료의 50% 할인혜택이 주어진다.

글래스고에서는 HMO 수용 규모에 따라, 신규인 지 기존 면허 갱신인지에 따라 요율을 달리 제시하고 있다. 특기할 만한 점은 글래스고 지역 내에 있는 글 래스고 대학 등 관내 4개 교육기관과 협의하여 수수 료율을 설정하였다는 점이다(Glasgow City Council 2011).

4. 임대인의 책무와 준수사항

등록된 HMO 임대인은 주택임대업을 영위하기 위하여 각종 안전기준을 준수해야 한다. 여기에는 화재 대비, 가스시설 안전, 전기기기 안전, 적절한 수선의무, 적절한 편의시설 제공, 적절한 주택관리가 포함 된다. 우선 입주자수에 맞는 크기와 시설을 갖추어야 하며, 임대업 등록 시 확인한 수에 맞게 시설기준 을 준수해야 한다. 매년 가스안전 확인증을 지자체에 송부하여야 하고, 화재감지기를 설치하여 관리해 야 하며 임대인이 제공하는 전기기구에 대한 안전확인증을 제시해야 한다.

일반적으로 민간임대주택의 임대인은 임대한 주택을 재해로부터 안전하고 거주에 적합한 상태로 유 지해야 하는 책임이 있다. 가스안전 측면에서는 가스 설비가 안전하게 설치되고 유지되도록 해야 하고, 매년 가스 안전 검사를 받아야 하며, 안전검사 기록을 임차인에게 제시해야 한다. 전기안전 측면에서는 전기설비(소켓, 전등)가 안전하고, 제공되는 가전제품(전기주전자, 전기쿠커 등)이 안전해야 한다. 또한 화재안전 측면에서는 화재안전 규제를 준수해야 하고, 화재감지기를 층마다 설치하고, 대피공간에 접근 이 가능한지 확인해야 한다. 제공되는 가구가 화재에 안전한 것이어야 하고, HMO가 대형 주택인 경우 화재경보기와 소화기를 비치할 의무가 있다. 또한 임대인이 책임지고 수리할 부분은 주택의 구조와 외 부, 개수대, 욕실, 상하수도 배관 등 위생설비, 난방과 온수, 가스 설비와 파이프, 환기, 전기선, 수선과 정에서 발생한 피해(damage) 등이고, 공용 공간에 대한 수선 책임(계단)도 임대인에게 있다. 임대인의 의무사항을 임차인이 대신 할 필요가 없음을 공공부문에서 명시적으로 규정하고 있다.

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<표 3> 글래스고 지역의 HMO 인원별 신청 수수료 (단위: 파운드)

HMO 수용 규모 신규 신청 수수료(3년) 기존 갱신 수수료

10명 이하 1,906 953

11~100명 4,036 2,018

101~200명 8,045 4,372

201~300명 13,453 6,666

301~400명 18,162 9,081

401~500명 22,870 11,435

501~600명 27,579 13,790

601~700명 32,288 16,144

자료: Glasgow City Council 2011.

5) 유효기간 3년 면허는 평가요소를 모두 준수한 경우에 신청이 가능하고, 임대인이나 주택의 규정 위반사항이 발견되어 지속적인 모니터링 대 상인 경우, 강제이행조치의 대상이 되는 경우, 이전에 요청된 불편사항이 해결되지 않은 경우, 주택조사 결과에 따라 후속조치를 취해야 하는 경우는 1년 면허만 신청하도록 제한함.

6) https://www.gov.uk/private-renting 해외동향 해외리포트

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5. HMO 최저주거기준

HMO의 경우 여러 명이 공간을 공유하며 함께 거주하기 때문에 일반적인 최저주거기준과는 기준이 다 르다. 영국 정부에서는 1인당 최저주거면적으로 최소한 6.5m²을 권고하고 있지만, 구체적인 기준은 각 지자체 재량으로 설정할 수 있도록 하고 있다.

옥스퍼드의 경우, 1인 최소 6.5m², 2인 최소 11m²에 해 당하는 층수별 최소 공용면적을 설정하고 있다. 5인 이하 HMO에서는 부엌(취사시설)이 7m²는 되어야 하는데, 거실 이 독립적으로 존재하면 거실 11m², 만일 거실과 부엌이 통 합된 경우라면 18m²로 기준이 매우 구체적이다. HMO의 상 황에 따라 부엌, 거실, 식당의 일부가 서로 한 공간에서 사 용되는 경우도 있고, 독립적인 경우도 있기 때문에 이를 반 영한 규정으로 보인다. 1인당 거주면적이 8.5m², 2인 14m² 가 되면 거실이 추가로 필요하지 않다. 그러나 방 하나에 조 리, 취침, 거주가 이루어지는 스튜디오형 주거시설의 경우 에는, 1실에 최대 2인까지만 거주할 수 있으며 면적 기준은 1인이 최소 14m², 2인인 경우 최소 18m²로 제시되고 있다.

개인 세면시설의 기준도 상세하다. 예를 들면 최소 5인당 1개의 욕실이나 샤워시설이 설치되어야 하고, 접근이 용이 해야 하며 1개 층 이상 떨어져 있으면 안 되고 건물 내부에 위치해야 한다. 상시 적절한 온도의 냉온수가 공급되어야 하고, 적절한 조명, 냉난방, 환기가 이루어져야 한다. 부엌 의 크기, 환풍기의 배치 등에 대해서도 세밀하게 규정하며,

6~10인 10m² 독립된 거실 14m 또는 통합인 경우 24m²

14m 독립된 거실(부엌은 1개 층 거리 이내) 또는 16m 부엌/

식당과 다른 곳에 14m² 거실 또는 24m² 부엌/거실/식당 통합

1인 8.5m² 또는 2인 14m²

3~5인 7m² 공용의 거실 공간

필요 없음

13m² 부엌/식당 또는 11m² 독립된 식당과 1개 층 거리 내 부엌 아니면 모든 침실에서 1개 층 이내에 부엌이 위치

6~10인 10m² 공용의 거실 공간 필요 없음

16m² 부엌/식당 또는 14m² 독립된 식당과 1개 층 거리 내 부엌 아니면 모든 침실에서 1개 층 이내에 부엌이 위치

자료: Oxford City Council n.d.

<그림 1> 부엌시설 기준 예시

× ◦

주: 좌측은 시설 기준 미달이고 우측은 통과 사례임.

(좌상단) 조리기구나 싱크가 실제로 안전하게 사용되지 못하기 때문에 시설 기준 미달

(좌하단) 조리기구가 문에 너무 근접해 있어 시설 기준 미달 자료: Oxford City Council n.d.

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주택 건강 및 안전 등급 시스템(Housing Health and Safety Rating System)에 따라 곰팡이, 과도한 추위, 외부 침입, 조명, 전기 재해, 화재, 개인위생, 상하수도, 물 공급, 미끄러짐 등에 대한 규정도 준수 해야 한다(Oxford City Council n.d.).

노팅엄의 경우에는 옥스퍼드보다 상대적으로 기준이 덜 엄격하다. 거주 인원별 HMO의 최소면적기준 은 침실 내 거주인원, 식사공간이 같은 건물에 있는지, 침실 내 요리시설이 제공되는지에 따라 다르며, 같은 침실에서 10세 이상의 남녀가 함께 자는 것은 불허하고 있다. 공용 식당이 있는 경우 최소 1인당 2m²가 필요하며, 부엌에서 이동이 편리한 곳에 위치해야 하고 아래층이나 위층으로 계단을 통해 이동하 는 구조는 허용되지 않는다. 부엌을 공유하는 인원이 5인까지인 경우 최소 7m²의 부엌이 필요하고, 1인 이 추가될 때마다 면적은 약 2m²씩 늘어나야 한다.

6. 벌금과 징계

HMO를 등록하지 않고 임대업을 운영하다가 적발되는 경우 영국 정부에서는 무거운 벌금을 부과하는 중범죄로 분류되어 최고 2만 파운드의 벌금이 부과되고 지급된 주택수당도 회수된다.

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임차인은 이제까 지 지불한 임대료를 반환 받을 수도 있고, 해당 주택이 정식 등록될 때까지 거주 가능하다. 그리고 HMO 등록 시 명시한 인원보다 더 많은 사람에게 임대한 경우에는 주거과밀 문제로 최고 2만 파운드의 벌금에 처해진다. 또한 등록 이후 준수해야 하는 각종 기준과 조건을 지키지 못하거나 위반한 경우 최고 5천 파 운드의 벌금이 부과되며, 죄질이 나쁘거나 지속적이면 면허를 취소할 수 있다(DCLG 2007).

실제로 임대인이 HMO 규정을 준수하지 않거나 미등록 임대업 운영에 따라 벌금이 부과되는 사례가 보고되고 있다. 매월 2394파운드의 임대료 수입을 올리는 부부 임대업자의 경우 부실한 난방, 화재 위 험, 전기시설 위험, 가스 누출 등 HMO 시설 안전기준을 지키지 않고 세금납부도 회피하다가 적발되어 총 6만 파운드의 벌금형이 선고되었다. 심각한 곰팡이 발생과 화재안전기준을 준수하지 않은 다른 임대 업자에게는 1500파운드 벌금과 2천 파운드 이상의 비용 지불의무가 부과되었다. 또한 HMO 여러 채를 임대하면서 식당에 침실을 만들어서 8천 파운드의 벌금이 부과되었고, 화재예방 위반으로 1만 5천 파운 드, 난방 및 가스시설 미비로 2천 파운드의 벌금과 약 9천 파운드의 추가비용이 요구되었다. 또한 학생 들에게 임대하면서 과밀주거로 적발된 임대인에게는 1만 9천 파운드의 벌금이 부과되었다.

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최근 HMO 규정을 악용하는 임대인이 증가하면서, 영국정부에서는 주거취약계층 보호를 위하여 관련 규정을 더욱 강화할 예정이다. 따라서 층수 규정이 삭제되어 5인 이상이 1가구 이상을 형성하며 화장실, 욕실, 또는 부엌시설을 공유하는 경우 모두 등록대상이 될 것으로 보인다(DCLG 2015). 2017년 10월

7) https://www.gov.uk/house-in-multiple-occupation-licence

8) https://www.landlordzone.co.uk/news/60000-fine-couple-breaching-hmo-rules 해외동향 해외리포트

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1일 이후부터는 HMO 등록을 하지 않고 불법적으로 임대업을 운영하다 적발되는 경우, 공식적으로 임대 인 블랙리스트에 등재(official blacklist of bad landlords)되고 최소 1년간 해당 주택에 대한 거래가 동 결될 것으로 보인다. 해당 HMO에 거주하는 임차인도 불법운영에 대해 신고가 가능하다.

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시사점

청년의 대안적 주거로 셰어하우스 공급이 확대되는 최근 상황을 감안할 때, 영국의 HMO에 대한 등록규 정과 최저주거기준 설정 및 모니터링 시스템이 우리에게 시사하는 바가 크다. 우선 영국에서도 HMO와 같은 셰어하우스형 주거에 대한 규제가 자발적으로 발생한 것은 아니라는 점이다. 학생들이 거주하는 열악한 시설에서 인명 사고가 발생하면서, 사회적인 문제의식이 정책적 변화를 이끌어 낸 것이다. 우리 도 지옥고(지하, 옥탑방, 고시원)로 불리는 심각한 주거문제를 해결하기 위한 정책적 대응이 시급하다.

두 번째, 임대사업자의 등록을 필수화하고 주거기준 준수여부를 지속적으로 관리하는 점이다. 보통 학생 을 비롯한 취약계층이 주거비 절감을 위해 셰어하우스를 택하는 경우가 많으므로, 공공부문에서 이러한 주 거취약계층을 보호할 사회적 책임이 있다는 의식이 저변에 깔려 있는 것이다.

세 번째, 영국의 HMO 운영을 통해 주택정책의 지방화 사례를 확인할 수 있다. 임대업 등록을 위한 조건 과 수수료, 방식, 등록 유효기간 등 지자체별 기준에 있어 강도와 범위에 차이가 있다. 중앙정부에서 전체 적인 가이드라인을 제시하고 세부적인 사항은 지자체에서 자율적으로 결정하고 있다. 이는 주택시장이 지 역에 따라 매우 상이하며, 또한 지역의 상황은 해당 지자체가 가장 잘 알고 있기 때문이다.

또한 최저주거기준과 시설기준을 매우 구체적으로 마련하여 운영하고 있음이 특징적이다. 침실당 거

9) http://www.hmoserviceslondon.com/what-is-an-hmo/

출처: http://hmohub.co.uk

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주하는 인원수에 따라 최소한의 주거면적을 정하고, 공유하는 공간이 함께 제공되는지, 어떤 조합으로 제공되는지 등 다양한 옵션을 고려하여 기준을 마련하고 있다. 최저주거기준 이외에 준주택이나 셰어하 우스에 대한 적정 준주택기준 도입 등이 필요한 시점이다.

마지막으로 강한 벌칙조항과 임차인 보호 노력이다. 미등록 상태로 임대업을 운영하다 적발되는 경우 및 각종 의무사항 미준수나 기준 위배 시 벌칙규정이 명확하다. 또한 정부에서 제공하는 임대인의 의무 와 임차인의 권리 등에 대한 정보가 누구나 이해하기 쉽다는 점도 인상적이다. 정부에서 쉽고 편리하게 정보를 제공하고 이해관계자 눈높이에 맞게 정책을 설명하는 것이다. 최근에는 HMO 등록이 필요 없는 주택 규정을 이용한 편법이 성행하자 등록대상을 확대할 예정이다. 또한 HMO 등록을 하지 않고 임대를 하는 경우, 임차인이 이를 신고할 수 있으며, 지자체에서 HMO가 안전기준, 화재기준 등을 준수하는지 모니터링한다. 우리나라에도 불법 개조 건축물, 주거용 건축물이 아닌 거주 시설, 화재나 안전기준 등이 미비한 주택 등에 거주하는 주거취약계층이 많다. 청년을 포함한 주거취약계층의 주거복지 향상을 위한 공유주택, 셰어하우스 운영에 있어 영국의 사례가 정책개발, 인식전환, 프로그램 운영, 주택정책의 지방 화, 지역 특성 맞춤형 정책 개발 등에 시사하는 바가 적지 않다.

참고문헌

DCLG(Department for Communities and Local Goverment). 2007. Licensing of Houses in Multiple Occupation in England: A guide for landlords and managers. https://www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/15652/HMO_Lic_

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_____. 2015. Extending mandatory licensing of Houses in Multiple Occupation (HMOs) and related reforms: A technical discussion document. https://www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/474408/151106_HMO_discussion_

Doc_FINAL_for_publication.pdf (2017년 8월 13일 검색)

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Oxford City Council. n.d. Landlord’s guide to amenities and facilities for Houses in Multiple Occupation. https://www.oxford.gov.uk/

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Wilson, Wendy. 2017. Houses in Multiple Occupation (HMOs) England and Wales. House of Commons Briefing Paper, no.0708. http://

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https://www.landlordzone.co.uk/news/60000-fine-couple-breaching-hmo-rules (2017년 8월 14일 검색) 해외동향 해외리포트