25.1%를 넘는 지역은 제주도(53.7%), 광주 및 경

정 책 해 설

토지시장 동향과

부동산시장 안정대책

김규환｜건설교통부 토지국 토지정책과 사무관

2002년도 토지시장 동향

1. 전반적인 토지시장 동향

2002년 토지시장은 저금리의 지속 및 각종 개발계

획의 추진, 주택시장의 호황 등에 힘입어 지역으로 는 개발사업예정지역 및 수도권지역, 용도상으로 는 주거 및 상업지역을 중심으로 지가가 상승하고 거래가 증가하는 등 활황세를 보였다.

특히 수도권을 중심으로 개발제한구역 조정, 택 지개발 추진, 아파트 등 주택분양 활발, 경제특구 지정 추진, 신도시 조성사업 추진 등 호재가 많아 부동산시장의 호황세에 일조한 바 있다. 또한 주거 및 상업건물 등은 호황을 보인 반면 농지 등은 거래 나 가격에 큰 변동이 없는 등 양극화 현상을 나타내 고 있다.

2. 토지거래 실적

2002년도 토지거래 실적은 3/4분기까지 총 210만 3,530필지가 거래되어 전년도 3/4분기 대비 37.4%

가 증가하는 등 역시 증가세를 나타냈다. 그러나 분 기별 증가율은 1/4분기를 정점으로 점차 둔화되는 등 안정세를 보이고 있다.

특히 3/4분기중 토지거래 증가율이 전국 평균인

25.1%를 넘는 지역은 제주도(53.7%), 광주 및 경

기도(각 37.8%), 대전광역시(36.5%), 울산광역시 (34.2%), 충청남도(34.0%), 강원도(31.0%), 대구 광역시(26.9%) 등이며, 증가사유를 살펴보면 제주 도는 국제자유도시개발로 인한 기대심리, 광주광 역시와 경기도, 대전광역시 등은 활발한 주택분양 과 택지개발사업 추진, 울산광역시는 주요 산업인 자동차산업의 호황, 충청남도는 신도시계획 추진

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구분 1998년 1999년 2000년 2001년 2002년 (1/4) (2/4) (3/4)

거래필지 1,613,305 1,857,370 1,761,579 2,134,724 2,103,530 (685,503) (743,701) (674,326) 전년대비(%) △ 13.1 15.1 △ 5.2 21.2 37.4 (61.6) (31.0) (25.1)

<표 1> 토지거래 실적

78 정 책 해 설

등이 주된 요인으로 나타나고 있다.

3. 지가동향

2002년도 토지가격은 앞에서 본 바와 같이 주택시

장 호조, 저금리 추세 등에 힘입어 3/4분기까지

6.50%

상승하여 1991년에 12.78% 상승한 이후 11 년 만에 상승률이 가장 높았으나, 4/4분기 이후에 는 지가상승세가 다소 둔화될 것으로 전망된다.

지역별로는 3/4분기중 특별시와 광역시가

3.85%

상승하였으며, 중소도시는 3.13%, 군지역 은 1.03%가 상승하여 대도시의 지가상승률이 상대 적으로 높았음을 알 수 있다. 세부적으로 보면 재건 축이 추진되거나 택지개발예정지역과 수도권의 주 거 및 상업지역이 상승세를 주도하고 있으며, 기타 지역은 안정세를 보이고 있다. 지가상승이 높은 지 역을 살펴보면 재건축이 추진되고 있는 서울의 강 남구(8.61%), 송파구(7.97%)와 택지개발이 추진 중인 경기 오산시(8.48%), 화성시(8.04%) 등이 있 으며 최근 경제특구 지정이 검토되고 있는 인천 서 구(7.85%)의 지가상승률이 높았다.

2003년도 토지시장 전망

2003년에는 미국을 비롯한 세계경기전망의 불투명

성, 정부의 강력한 부동산안정대책 등으로 인해

2002년에 비해서 지가상승폭이 크게 둔화될 것으

로 전망된다. 2002년도 3/4분기 이후 정부의 시장

안정의지가 부동산시장에 반영되면서 주택시장이 안정세로 접어들어 토지시장도 안정세가 예상되 며, 수도권지역에 대한 토지거래계약허가구역 지 정확대조치 등으로 인해 수도권 개발예정지역을 중심으로 한 토지매입 움직임도 약화될 것으로 보 인다.

그러나 행정수도 이전계획 추진과 함께 충청권 의 유력후보지들을 중심으로 관심이 집중되고 있 으며, 서울의 뉴타운개발 및 청계천 재개발, 경제특 구 지정추진, 개발제한구역 조정, 주5일 근무제 시 행에 따른 전원주택지 구입, 농지법 개정으로 인한 주말농장 조성 등 토지시장에 영향을 미칠 수 있는 호재가 많아 개발예정지역을 중심으로 국지적인 지가상승 가능성은 상존한다고 할 수 있다.

토지시장 안정대책 추진

1. 2002년도 추진내용

2002년도에는 예년에 비해 과열양상을 보인 토지

시장의 안정 및 투기방지를 위해 토지거래계약허 가제를 실시하고 투기혐의자를 대대적으로 조사하 는 등 종합적인 안정대책을 여러 번 추진하였다.

주요내용을 보면 수도권지역, 서울 뉴타운지역, 천안, 아산지역 등을 토지거래계약허가구역으로 지정하였으며, 소규모 토지거래가 활발한 개발제 한구역의 허가대상 면적범위도 확대한 바 있다. 또 한 토지거래전산망을 가동하여 수도권(서울, 인천,

기간 1998 1999 2000 2001 2002 (1/4) (2/4) (3/4)

지가상승률 △ 13.60 2.94 0.67 1.32 6.50 (1.76) (1.28) (3.33)

<표 2> 지가 변동률

경기도), 제주도, 천안, 아산지역에서 2001년 1월 부터 2002년 6월까지 토지를 2회 이상 매입한 사람 과 2천 평 이상 매입한 사람 등 총 3만 3,629명을 적발하여 국세청에 통보하였다.

2. 1·15 부동산안정대책 주요내용

① 추진배경

2002년 하반기 이후 주택시장 진정세와 함께 토지

시장도 거래가 감소하는 등 안정국면을 보이고 있 다. 그러나 작년 말 대통령선거와 함께 충청권으로 의 행정수도 이전공약에 따라 충청권 부동산시장 에 대한 관심이 높아지고 있다. 물론 아직까지 구체 적인 이전지역이 확정되지 않았으나, 공약상 이전 조건에 부합된다고 판단되는 지역, 과거 1970년대 행정수도 이전지로 검토되었던 지역, 대규모 개발 여력이 있는 지역 등을 중심으로 언론의 보도 및 주 민의 기대가 증가하고 있다.

이러한 기대심리로 인해 자칫 현지 부동산시장 에 불안요인을 가중시키고 투지수요로 이어질 수 있다는 판단아래 건설교통부에서는 지난 1월 초 정 부합동점검반을 구성하여 충청권지역에 대한 시장 조사를 실시하는 등 수시로 현지동향을 점검중이 다. 이러한 점검결과 아직까지 지가가 급등하거나 투기수요가 발생하였다고 판단되는 지역은 없으며 대체로 관망수준에 머무르는 것으로 보인다. 그러

나 일부 지역을 중심으로 기대심리가 반영되어 호 가가 상승하고는 있으나 매물이 회수되어 실거래 가 거의 이루어지고 있지 않은 사례가 파악되고 있 어 주의가 요망되고 있다.

정부에서는 행정수도 이전과 관련하여 현지 부 동산시장에 불안이 가중되는 것이 바람직하지 않 다는 판단아래 범부처적인 협의를 통해 부동산시 장 안정대책을 마련한 바 있으며, 지난 1월 15일 물 가대책장관회의에서 이를 심의·확정하였다.

② 시장안정대책의 주요내용

우선 현지동향 감시체계를 강화하여 이상징후 여 부 등을 지속적으로 면밀히 점검할 계획이다. 이를 위해 행정수도 이전과 관련하여 언론에서 집중 거 론되는 지역과 해당지역에서 적극적으로 유치활동 을 전개하는 지역 등 지가상승이 우려되는 충청권 의 1광역시 5시 5군을‘토지거래동향 감시구역’으 로 지정할 계획이다. 토지거래동향 감시구역으로 지정되면 격주단위로 현지 거래동향, 외지인 거래 현황, 증감사유, 투기행위 발생여부, 중개업소 발생 현황 등을 상세히 점검하게 된다.

또한 토지종합전산망을 가동하여 일정기간 동 안 과다거래자 또는 단기전매자, 과다면적거래자 등 투기혐의자를 색출하여 2월중 국세청에 통보할 계획이다. 이번 조사에서는 토지거래전산망 외에 행정자치부의 지적전산망, 주민등록전산망을 연계

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<표 3> 토지거래동향 감시구역 지정지역

지 역 세부내역

대전광역시 전역

충청북도 청주시, 청원군, 옥천군, 보은군

충청남도 천안시, 아산시, 연기군, 공주시, 논산시, 금산군

정 책 해 설

가동함으로써 세대별 거래현황, 지적분할 후 매도 현황 등을 종합적으로 파악하여 투기혐의자를 색 출토록 할 계획이다. 전산망을 통한 투기혐의자 색 출은 앞으로 시장이 안정되었다고 판단될 때까지 매분기마다 관계부처의 협조를 얻어 시행될 예정 이다.

이러한 시장동향 감시결과 지가급등이나 투기 발생 또는 그러한 우려가 있다고 판단될 경우에는 즉시‘토지거래계약 허가구역’으로 지정할 계획이 다. 토지거래계약 허가구역으로 지정되면 일정면 적 이상의 토지거래시는 실수요성, 이용목적의 적 합성, 취득면적의 적절성 등의 허가기준에 따라 관 할 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 하며, 허가 를 받지 않은 거래계약에 대해서는 효력이 발생하 지 않아 소유권이전 등기 등이 불가능하고 형사처 벌을 받게 된다. 또한 정기적으로 허가 후 이용실태 조사를 실시하여 이용목적 준수여부를 점검하고 위반자에 대해서는 시정조치 및 과태료를 부과한 다는 방침이다.

기존 아파트가격이나 지가급등지역에 대해서는 재경부와 협의하여 양도소득세가 실거래가격으로 과세되는‘투기지역’으로 지정하여 세부담을 강화 할 예정이다. 소득세법령 개정으로 금년부터 시행

되는 투기지역 지정제도에 따라 주택은 매월, 토지 는 매분기별로 전국의 주택가격 또는 지가급등 지 역을 대상으로 투기지역 지정여부를 부동산가격안 정심의위원회(위원장: 재정경제부 차관)에서 심의 하게 된다. 투기지역 지정요건을 보면 주택은 매월, 토지는 매분기별로 가격상승률을 조사하여 직전조 사기간의 가격상승률이 전국 소비자 물가상승률보 다 30% 이상 높은 지역으로서 <표 4>의 요건에 해 당하는 경우, 앞으로 해당 지역의 부동산가격 상승 이 지속될 가능성 및 확산우려를 감안하여 투기지 역으로 지정하게 된다.

이외에도 신규아파트 분양경쟁이 과열되는 지 역은‘투기과열지구’로 지정하여 가수요를 사전 억 제할 계획이다. 투기과열지구로 지정되면, 분양권 의 전매가 제한되고 주상복합건물 및 오피스텔은 공개분양하여야 한다. 일정규모의 신규주택은 무 주택세대주에 대해 우선공급되며 지역조합 조합원 의 선착순 모집이 금지된다.

앞으로도 건설교통부는 투기발생 등 만일의 사 태에 대비하여 전반에 걸친 감시체계를 강화하고 필요시 강력한 시장안정대책을 추가로 마련할 방 침이다.

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<표 4> 투기지역 지정요건(소득세법 시행령)

구 분 요 건

주택부문

① 직전 월부터 소급하여 2개월 간의 월평균 주택매매가격 상승률이 전국 주택매매가격 상승률보다 30%

이상 높은 지역

② 직전 월부터 소급하여 1년 간의 연평균 주택매매가격 상승률이 직전 월부터 소급하여 3년 간의 전국 주택매매가격 상승률보다 높은 지역

토지부문

① 직전 분기의 지가상승률이 전국 지가상승률보다 30% 이상 높은 지역

② 직전 분기부터 소급하여 1년 간의 연평균 지가상승률이 직전 분기부터 소급하여 3년 간의 연평균 전국 지가상승률보다 높은 지역