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지구단위계획의 효율적 운용방안 연구
The Effic ie nt Ap plic a tio n o f the De ta ile d Distric t Pla nning 박은관・신정철
2001. 12／124면／기본연구／국토연 2001–15
이 연구는 새로이 마련된 지구단위계획의 지정대상 확대에 대응하기 위한 것으로서 지 구단위계획 대상지 유형별 탄력적 운용방안과 실효성 있는 지구단위계획의 실천수단을 모색하기 위한 것을 목적으로 하고 있다.
이 연구는 지구단위계획에 대한 배경적 검토, 지구단위계획의 현황문제점 분석, 외국 관련제도 분석, 주요 개선과제 도출 및 개선 기본방향, 지구단위계획의 효율적 운용방 안 등 크게 다섯 부분으로 구성되어 있다.
지구단위계획의 배경적 검토에서는 지구단위계획으로 개편되기까지의 기존 도시설계 와 상세계획의 역사적 변천과 새로이 도입된 지구단위계획의 역할과 기능에 대해 고찰 하고 있다. 지구단위계획의 역사적 변천에서는 1980년대 도시설계 도입의 배경과 문제 점, 1990년대 상세계획 도입과 기존 도시설계와의 병존에 따른 문제, 그리고 2000년대 새로이 도입된 지구단위계획에 대한 배경적 검토를 수행하였다. 지구단위계획의 기능 과 특성에서는 계획체계측면, 지정대상측면, 계획내용측면, 추진방법측면에서 새로운 제도의 특성과 기존제도와의 비교・검토를 통한 차이점 등에 대해 살펴보았다.
지구단위계획의 현황과 문제점에서는 구역지정 대상범위와 계획내용, 계획수립절차, 계 획집행, 계획운용의 관점에서 현황과 문제점을 분석하였다. 계획수립 대상범위가 확대 됨에 따른 문제점으로서 획일적 계획 양산의 우려, 대상지 유형별 선택적 계획수립의 어려움 등이 분석되었다. 계획수립 절차와 관련해서는 중복심의 등으로 인한 계획수립 절차의 장기화 문제와 주민발의계획에 대한 대응미비 등이 제시되었다. 계획집행과 관 련해서는 지구단위계획과 각종 개발사업과의 연계 미비, 용적률 등 인센티브의 실효성 미비, 도시기반시설 설치를 위한 재원확보 미흡 등이 지적되었다. 계획운용과 관련해서 는 새로운 제도의 경과규정 미흡에 따른 혼란, 기타 세부 운영지침 미비에 다른 운영상
의 어려움 등이 적시되고 있다.
지구단위계획과 관련한 외국제도의 분석에서는 우리나라 지구단위계획과 유사한 제도 적 장치를 운용하고 있는 독일과 일본의 제도에 대해 계획수립대상과 계획내용, 계획집 행수단 등을 중심으로 살펴보았다.
주요 개선과제 도출 및 제도개선 기본방향에서는 현황문제점과 외국 제도분석을 바탕 으로, 연구목적에 의거하여 대상구역범위 확대에 따른 대상지 유형별 계획내용 등의 차 별적 운용방안과 지구단위계획 실효성 제고를 위한 개선방안을 주요 과제로 도출하였 다. 그리고 이들 주요 과제들에 대한 개선 기본방향을 제시하였다.
마지막으로 지구단위계획의 효율적 운용방안에서는 지구단위계획의 유형별 계획수립 내용과 추진방안 등 탄력적 운용방안과 아울러 각종 개발사업제도와의 연계방안, 용적 률 등 인센티브의 실효성 확보방안, 도시기반시설 설치를 위한 비용분담방안 등 도출된 주요과제별로 개선방향을 제시하고 있다.
지구단위계획의 유형별 탄력적 운용방안에서는 지구단위계획 유형구분의 필요성, 기존 연구에서의 유형구분 검토, 해외사례검토, 지구단위계획의 유형구분, 유형별 탄력적 운 용방안에 대해 검토하였다. 이를 통해 지구단위계획의 유형을 신시가지 관리, 기성시가 지 관리／정비／보전, 시가화예정지 관리 등으로 구분하고 이 틀 내에서 계획목적과 대상특성을 고려하여 세부유형을 제시하였다. 또한 지구단위계획의 유형별로 계획수립 내용, 사업추진 등의 탄력적 운용방안을 제시하고 유형별 계획수립 지침을 마련하기 위 한 기본방향을 제시하였다.
개발사업제도와의 연계방안에서는 지구단위계획과 개발사업제도와의 연계 필요성, 주 요개발사업과의 연계방안 등에 대해 검토하였다. 여기에서는 각종 개발사업제도 내에 지구단위계획의 수립내용 및 시기, 의제처리 등에 대한 규정을 명료하게 할 필요성이 있다는 제안과 아울러 현재 관련규정이 미비한 도시재개발사업과 주거환경정비사업을 대상으로 지구단위계획과의 연계방안을 모색하였다.
용적률 인센티브 현실화방안에서는 지구단위계획과 용적률 인센티브와의 관계, 적용사 례 분석, 용적률 인센티브 운용의 기본원칙, 용적률 인센티브 허용범위의 현실화 방안 등에 대해 검토하였다. 여기에서는 용적률 인센티브를 도시기반시설과 관련한 정량적 인센티브와 토지이용／도시환경과 관련한 정성적 인센티브로 구분하여 적용하는 것이 바람직하다는 제안과 용적률 인센티브의 허용범위를 현실화하기 위해 현행 용적률 산 정방식을 개선할 것과 아울러 이를 위해 상한용적률이나 허용용적률이 법정용적률을 넘을 수 있게 개선되어야 한다는 점을 제시하였다.
도시기반시설 확보방안과 관련해서는 도시기반시설 확보 필요성, 개발사업을 통한 확 보방안, 기성시가지 정비를 통한 확보방안 등에 대해 검토하였다. 개발사업을 통한 확 보방안으로서 개발이익환수를 통한 공공시설 비용부담방안, 민간 개발유도를 위한 주 민제안제도의 적극 활용방안, 기타 유도용적제 등 적용상 특례제도의 도입 등을 제안하 였고, 기성시가지 정비를 통한 확보방안으로서 건축선 후퇴 및 사선제한 완화방안, 시 가지 정비사업제도와의 연계방안, 기타 지구시설부담금제도 도입 등 도시기반시설 설 치를 위한 재원조달방안에 대해 제시하였다.