지 구 단 위 계 획 의 성 과 와 개 선 방 향
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머리말: 서울시 지구단위계획제도 운영상의 여건변화1)1980년대 도시설계제도를 처음 도입한 이후 서울시는 2006년 현재 서울시 전역
에 걸쳐 230여 개소2)의 지구단위계획을 운영하고 있으며, 지구단위계획제도는 주 거지보다는 주요 상업지 및 중심지를 육성하고 관리하는 기법으로서 정착되고 있 다(<그림 1> 참조).현재 서울시 내 상업지와 중심지를 살펴보면 이들 지역 대부분이 지구단위계 획구역으로 지정되어 운영되고 있으므로, 향후 지구단위계획으로 새로이 지정하 여 관리할 필요성이 있는 지역은 점차적으로 감소하는 추세다. 즉, 서울시의 지구 단위계획 운영체계 틀이 구축되어 있는 것이다. 이러한 배경에서 향후 지구단위 계획의 과제는 기 작성된 230여 개 구역을 도시의 여건변화를 반영하여 계획을 재정비하고, 계획목표 및 지역특성에 부합하도록 지구단위계획 지침을 조정해 나 가는 것으로 전환되고 있다.
제1종지구단위계획의 문제점과 개선방안
- 서울시를 중심으로
임희지｜서울시정개발연구원 연구위원
그동안 여러 관련 제도가 통·폐합되어 지구 단위계획제도의 틀을 만들어가던 시기에는 지정 기준, 작성내용, 작성절차 등 수립지침을 마련하 는데 치중해 왔다. 건설교통부의 제1종지구단위 계획 수립지침(2002)과 서울시 지구단위계획 작 성 매뉴얼(2006)이 수립되었고, 수립지침에 따 라 지구단위계획을 작성·운영해 오면서 여러 문 제점들이 보완되어 이제는 그 틀이 많은 부분 안 정화된 것이 사실이다.
하지만 그동안 230 여 개소의 지구단위 계획을 동시다발적으 로 작성하면서 상위 계획과 상충되거나 부합하지 못하는 부 분이 발생하였고, 지 역특성과 요구에 대 응하지 못하고 획일 화되는 문제가 발생 하였다. 또한, 동일구 역인데도 행정구역이 서로 달라 계획 틀이 불일치하고, 지구단 위계획 도입이전 도 시설계와 상세계획 등 서로 다른 제도로 작성된 데서 오는 계획적 상이성도 존재하고 있다.
따라서, 앞으로는 각 구역별 지구단위계획과 상위계획의 일관성을 확보할 수 있는 서울시 차 원의 운영기준을 마련하고, 지역별 특성과 요구 를 반영할 수 있는 다양한 지구단위계획기법과 운영체계를 마련하여 서울시 공간차원에서의 지 구단위계획 운영 틀을 마련하는 것이 향후 과제 라고 할 수 있다.
<그림 1> 서울시 지구단위게획 지정목적별 운영현황
<표 1> 서울시 지구단위계획 지정목적별 운영현황
중심지 주거지
지정 목적 구역수 지정 목적 구역수
중심지(역세권) 관리 137개소 택지개발구역 10년 경과지역 관리 34개소
간선가로변 미관증진 26개소 공동주택 건립 관련 14개소
특성 상업지 정비 6개소 개발제한구역 해제지역 4개소
대규모 이전예정부지 개발관리 8개소 뉴타운사업구역 1개소
소계 77개소 소계 53개소
중심지(역세권) 관리 특성상업지 간선가로변 미관증진 대규모 개발관리
택지개발구역 공동주택건립관련 개발제한구역 해제 뉴타운 사업구역 중심지
주택지
서울시 지구단위계획 운영상의 문제점 및 과제
1. 운영상의 문제점
1) 구역 지정상의 문제점
우선, 중요한 이슈가 없는 지역에 용도지역 상향조정수단으로 지구단위계획을 활 용하는 폐단이 나타나고 있다. 중심지 지구단위계획구역 177개소 가운데 이슈가 없는 중심지 이외 지역에 지정된 구역이 59개소(33.5%)이며, 이들 중 22개소는 비 역세권 지역에 속하고 있다. 특히, 이들 구역은 면적이 작고, 주거비율이 높으며, 최근 개발추세도 미약하여 개발여건 변화나 중심지 형성이 예상되지 않음에도 불 구하고, 지구단위계획을 통하여 용도지역이 상승되었다(<그림 2> 참조).
또한, 별도기법으로 관리가능한 간선가로 및 아파트지역에 지정하여 관리하는 사례도 나타나고 있다. 현재 주요 간선가로변 지역은 대부분 용도지역과 미관지 구, 그리고 가로구역별 최고높이 설정을 통해 개발규모, 건축선후퇴, 용도, 층수 를 관리할 수 있으므로, 선형상업지 및 중심지를 제외한 간선가로구역은 지구단 위계획으로 관리할 필요성이 많지 않다. 택지개발사업 완료 10년 경과지역도
2003년 7월 도시및주거환경정비법의 도입에 따라 아파트재건축 관리가 가능해졌
으므로, 이제는 지구단위계획으로 관리할 필요가 없는 지역이 되었다.그러나, 급격한 개발이 일어나 개발관리가 필요한 지역은 오히려 작성되지 않 는 문제가 발생하고 있다. 1993년 이후 10년간 주변지역의 파급영향이 큰 서울시
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<그림 2> 중심지 외 지역에 지정된 지구단위계획구역의 면적(상)과 주거비율(하)
심의대상 대형건축물 624건 가운데, 284건 (45.6%)이 지구단위계획구역 외에서 발생하였 다. 이들 지역은 대부분 대규모 개발이 가능한 준주거지역 이상 역세권에 지정되어 있어 도시 계획적 관리가 필요한 지역임에도 불구하고, 구 역지정이 되지 않아 난립개발되는 양상을 보이 고 있다(<그림 3> 참조).
2) 지정목적별 실효성 확보의 한계
지구단위계획제도 도입의 목적인 지역환경을 개 선하면서 그 지역이 가지고 있는 독특한 지역적 특성을 반영한 장소를 창출하기 위해서는 지역 특성을 고려한 3차원적 설계과정을 통하여 계획 지침이 작성되어야 한다. 하지만, 실제 결정도서 는 구역의 특징을 반영한 설계적 측면보다는 접 도조건에 따른 용적률, 높이, 그리고 건축선 후 퇴 등 평면적인 내용을 중심으로 작성됨에 따라
특정지역에 대한 설 계의 질을 확보하기 힘든 상황이다.
또한, 지구단위계 획은 지정목적 및 시 가지여건에 따라 다양 한 수법과 연계되어야 하지만, 현재는 신축 중심의 제도적 기법에 만 의존하여 운영됨에 따라 지구단위계획제 도의 무용론과 실현성 확보의 한계가 노정되 고 있다.
3) 중심지의 관리방향 및 기준 부재
현재까지는 중심지의 위계 구분만 있었을 뿐, 중 심지별 관리방향이나 기준이 전무하였기 때문 에, 전체 도시차원의 체계적인 중심지 관리가 이 루어지지 못하였고, 고차중심지보다 오히려 저 차중심지에서 특정용도의 고밀 고층개발이 난립 됨에 따라 중심지 위계를 왜곡시키고, 중심지의 기능과 경관을 훼손시키고 있다.
또한, 현재 중심지의 위계 및 특성을 반영할 수 있는 밀도 및 용도관리체계가 마련되어 있지 않다. 각 구역별로 일반상업지역의 허용용적률 과 최고높이 계획내용을 분석한 결과, 동일 용도 지역일 경우 용적률과 층수는 중심지위계와 특 성에 따라 차별화되기보다는 접도조건만을 고려 하여 설정함에 따라 획일화되는 양상을 보이고 있다(<그림 4>, <그림 5> 참조).
그리고, 각 중심지별 용도계획현황을 분석한
<그림 3> 대형건축물의 개발현황(1993-2003년)
창동역 주변
장안동 일대
강변역 주변 문정동 일대
수서역 주변 도곡동 상업지구 강남대로 주변 남부터미널 주변
대형건축물 남부순환로 삼거리
보라매 지구 구로역 주변
이수교 주변
결과, 중심지의 육성과 발전에 필요한 업무, 상업용도를 지정한 구역은 5개소로 거의 전무하였고, 오히려 이들 주용도를 권장용도로 계획하여 인센티브를 부여 하는 왜곡된 모습을 보이고 있다. 또한, 불허용도는 건축법에 따라 해당 용도지 역에서 불허되는 용도를 나열하였고, 특정계획목표에 부합하는 용도계획은 거의 없었다.
4) 행정집행의 혼란
일부 지구단위계획구역은 동일한 중심지임에도 불구하고, 행정구역에 따라 자치 구별로 구분하여 별도로 작성되고 있었다. 이에 따라 동일 중심지임에도 자치구 별로 설정한 중심지위계가 서로 다르고, 동일한 간선가로를 사이에 두고 양편의
<그림 4> 접도조건에 따른 구역별 허용용적률 계획현황(일반상업지역의 경우)
<그림 5> 접도조건에 따른 구역별 최고높이 계획현황(일반상업지역의 경우)
<그림 6> 지구단위계획 구역별 용도계획 현황(전체 142개 병합구역을 대상으로) 지
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밀도와 건축물 배치계획 등 계획내용이 서로 다 른 문제점이 발생하고 있다.
또한, 구역의 지정목적이 같더라도 도시설계, 상세계획, 그리고 지구단위계획 등 제도에 따라 계획내용이 상이하게 나타나고 있다. 도시설계 지구는 최저높이와 공동개발 등 건축물 규제중 심으로 작성되지만, 상세계획구역은 기반시설 확보와 용적률 인센티브를 중심으로 작성되고 있다.
그리고, 현행 국토의계획및이용에관한법률 (제34조)에서는 기존 지구단위계획을 5년마다 재정비하도록 의무화함에 따라 최근 재정비된 계획내용을 살펴보면, 변화가 없어 기존지침과 거의 유사하게 작성되거나 변화에 즉시적으로 대응하지 못하는 경우가 발생하고 있다.
2. 서울시 지구단위계획 운영상의 과제
이상의 문제점 분석을 분석하여 보면, 향후 지구 단위계획의 과제는 크게 차별화방안, 중심지관 리의 일관성 확보, 실현성 제고라고 할 수 있으 며, 〈표 2〉와 같은 세부적인 과제로 나누어진다.
서울시 지구단위계획 유형별 사례와 차별적 운영방안
1. 지구단위계획의 유형과 사례
현재 지구단위계획의 유형은 계획목표에 따라 관리형, 보전/정비형, 개발형으로 구분할 수 있 으며3), 토지이용특성에 따라 중심지와 주거지로 구분할 수 있다. 현재, 서울시에서는 지구단위계 획제도를 이미 중심지와 주거지로 구분하여 운 영해 오고 있다. 그동안 중심지는 준주거지역 이 상 중심지, 역세권, 특성상업지 등을 지정하여 운영해 왔으며, 주거지는 단독주택지 재건축사 업구역, 택지개발사업 10년 경과지역, 개발제한 구역 해제구역 등 사업대상지의 개발을 관리하 기 위한 목적으로 운영해 왔다. 하지만, 주택지 지구단위계획은 최근 재건축사업의 도시 및 주 거환경정비법 도입에 따라 많은 부분 운영상의 변화가 예상된다(<그림 7>, <그림 8> 참조).
<표 2> 운영상의 문제점 분석을 통한 운영과제 도출
운영상의 문제 운영방향 운영과제
지정원칙 및 대상 불분명
차별화 방안 지구단위계획의 유형화 및 차별적 운영방안
평면적 결정조서 중심의 계획 유형별 설계적 특성강화
중심지별 관리방향 부재
일관성 확보 중심지의 개발규모 및 용도 관리기준 마련
행정집행의 혼란 중심지 발전방향을 반영한 재정비방침 작성
신축중심의 운영
실현성 제고 지구단위계획 유형별 실현화방안 마련
지정목적별 실현성 확보 한계 관련계획과의 연계 및 공공사업 발굴
3) 건설교통부의 지구단위계획 수립지침(2002)과 종전에 추진된 지구단위계획의 운영유형을 감안하여 설정
2. 중심지 관리형 지구단위계획의 과제
중심지 관리형 지구단위계획은 중심지의 성장을 계획적으로 관리하기 위한 목적 에 부합하도록 운영해야 한다. 과도한 개발이 일어나지 않도록 밀도를 관리하면 서 중심지의 기능에 부합하도록 용도를 관리하고, 부족한 기반시설을 확보해주는 것이 주요 목적이다.
우선, 용도지역 상향조정수단으로 활용되지 않도록 지정대상을 분명히 해야
① 공동주택건립:
공덕동234-2구역
② 택지개발사업구역 10년 경과:
개포구역
③ 개발제한구역해제:
부암동구역
④ 뉴타운사업구역관리:
왕십리
〈그림 8〉주택지 지구단위계획 유형별 사례(전체 142개 병합구역을 대상으로)
<표 3> 지구단위계획의 유형화
구분 관리형 지구단위계획 보전/정비형 지구단위계획 개발형 지구단위계획
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〈그림 7〉중심지 지구단위계획 유형별 사례(전체 142개 병합구역을 대상으로)
① 중심지 관리형:
사당구역
② 중심지 개발형:
방림부지구역
③ 중심지 보전형:
인사동구역
④ 중심지 정비형:
신촌 이화여대 앞 구역 지
구 단 위 계 획 의 성 과 와 개 선 방 향
한다. 중심기능을 수행하는 지구중심 이상 중심 지와 기 지정된 상업지역 및 준주거지역을 대상 으로 지정하되, 변화의 여지가 있는 대규모 개발 예정지, 지하철 역세권, 주요 오픈스페이스 주변 을 아울러 지구단위계획으로 관리하도록 한다.
따라서, 별도기법으로 관리할 수 있는 간선가로 변 도시설계지구, 택지개발사업 완료 10년 경과 지역, 개발 완료된 공동주택 지구단위계획구역 은 구역해제 및 조정을 검토하도록 한다.
둘째로, 용적률과 높이는 접도조건을 토대로 도시기본계획상 중심지위계와 중심지별 특성을 반영할 수 있는 방안을 마련해야 하며, 용도는 고용중심지의 역할을 수행하는 지역중심이상 중 심지에 대해서는 업무, 상업 등 주 용도를 지정 하는 방안을 면밀히 검토해야 한다.
셋째로, 관리목적에 따라 계획을 서로 달리 작성할 수 있는 차별화방안이 마련되어야 한다.
도시계획과 관련된 내용은 필수로 작성하되, 건 축적인 내용은 대상지의 특성 및 중심지 위계를 감안하여 필요할 경우에만 작성할 수 있도록 해 야 한다. 그리고 지구단위계획의 실현에 중요한 역할을 수행하는 특별계획구역은 계획목적이 분 명한 지역4)에 한하여 지정하되, 실현수단과 연계 할 수 있는 방안도 마련되어야 한다.
마지막으로, 재정비는 개발여건 및 법제도 변 화로 재정비가 필요한 구역에 한하여 선별적으 로 추진하고, 그 외 구역은 기존 계획을 가급적 유지하고 여건변화가 예상될 경우에 한하여 재
정비를 추진할 필요가 있다. 그리고 동일구역에 서도 계획단위와 목적에 따라 분할 재정비하여 별도의 계획을 작성할 수 있도록 해야 한다.
3. 중심지 정비형 지구단위계획의 과제
정비형 지구단위계획은 상점가를 대상으로 주민 들의 의견을 반영하여 지구단위계획과 가로환경 정비계획을 연계·수립하고, 공공은 가로의 일 체적 정비를 추진하며, 상인들은 협약을 통하여 건축물의 외관을 정비해 나가는 방식이다. 계획 과 사업수단을 연계하고, 주민들을 계획에 참여 시켜 지역환경을 실질적으로 개선할 수 있고, 실 현성을 제고할 수 있는 방식으로 알려져 있다.
현재 건대 노유거리, 성신여대 앞, 이화여대 앞 등 상점가와 대학가를 중심으로 추진되어 가시 적인 성과를 내고 있으므로(<그림 9> 참조), 향 후에도 정비형 지구단위계획 대상을 선별하여 지속적으로 추진해나가도록 한다5).
그리고 아직은 정비형 지구단위계획의 계획 과정과 내용에 대하여 정례화된 바가 없으므로, 기 시행된 사례에 대한 평가를 통하여 계획과정 과 내용을 정례화할 필요가 있다. 또한, 지구단 위계획의 작성내용과 가로환경정비계획의 작성 내용을 구분하여 그 역할을 분명히 해야 한다.
또한, 앞으로 정비형 지구단위계획에서 중요한 가로환경디자인의 수준을 높이고, 관리운영체계 를 만들어가는 방안이 마련되어야 한다. 디자인의
4) 그동안 지정된 특별계획구역을 대상으로 공공의 계획목적을 분석한 결과, 지구중심 이상 중심지에서 교차로 및 역 연접부의 전략적 개발유 도, 대규모 나대지의 복합적 개발, 노후 재래시장의 정비, 도시계획사업 등과의 연계를 통한 기반시설 정비가 필요한 지역 등으로 나타났다 5) 상점가와 유사한 성격을 가지고 있고, 정비형 지구단위계획을 작성하여 효과를 낼 수 있는 지역은 테헤란로, 세종로 등 서울시의 대표상징
가로와 북창동, 신촌, 영등포 등 음식·유흥거리 등이 있다
질을 높일 수 있는 방안을 검토하고, 각종 관련 정비사업들을 통합하여 지구단위계 획과 연계될 수 있도록 하며, 주민협정제도를 도입하여 지속적인 유지관리가 가능하 도록 해야 한다.
4. 중심지 개발형 지구단위계획의 과제
1990년대 중반 이후 산업재편에 따라 발생한 이전적지의 개발이 가시화됨에 따라
대규모 개발을 관리할 목적으로 지구단위계획이 작성되었다. 기존 지구단위계획 이 기존 도시의 틀 내에서 건축물의 개발을 관리하는 방식이었다면, 이들 이전적 지의 지구단위계획은 도시골격을 새로 구획하고, 개발단위별로 개발밀도와 제공 되어야 할 공공시설을 규정함에 따라 사업법상 토지이용계획과 지구단위계획이 혼합된 특성을 갖게 되었다.하지만, 추진현황을 살펴보면 상업·업무용도 중심의 전략적 개발보다는 주거 중심 개발로 소진되었고, 통합계획보다는 매각을 위한 분할계획 중심으로, 적극 적인 공공개입보다는 소극적인 개발관리 중심으로 운영되었다(<그림 9> 참조).
이러한 문제는 개발성격의 지구단위계획을 일반적인 관리형 지구단위계획기법으 로 작성·운영한 데에서 비롯된다.
따라서, 앞으로 대규모 이전적지를 전략적으로 활용하고, 개발 시 공공성을 확
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〈그림 9〉중심지 정비형 지구단위계획의 사례
기성상업지 정비: 건국대 노유 로데오거리 대학가 정비: 이화여대 앞 찾고 싶은 거리
그리고 개발형 지구단위계획은 통합적 개발 계획을 수립할 수 있도록 별도의 개발계획을 수 립해야 하며, 민간개발을 유도하는 협상기법과 공익적 목적에 부합할 경우에만 인센티브를 제 공하는 조건부 개발허가제(conditional zoning) 등 실현화방안을 면밀히 검토할 필요가 있다.
5. 주택지 지구단위계획의 과제
현재 주택지 지구단위계획은 대부분 재건축을 관리하기 위한 목적으로 운영되어 왔으나, 2003
년 재건축사업이 주거환경 정비사업에 포함되면 서, 향후 주택지 지구단위계획의 운영방향에 대 하여 다시 한 번 생각해보는 계기를 마련하였다.
법상 재건축사업 대상에서 제외되는 200세대 미 만, 1ha 미만의 소규모 공동주택의 관리 필요성 이 여전히 존재하고 있으며, 인프라가 부족한 기 존 단독주택지를 정비할 필요성이 제기되고 있 는 상황에서 단독주택지를 종합적으로 관리하는 수단으로서 지구단위계획제도를 활용하는 방안 에 대하여 검토할 필요가 있다(<그림 11> 참조).
토지구획정리사업으로 형성된 격자형 단독주
① 1지구(주상복합) ② 2지구(주상복합) ③ 4지구(아파트) ③ 6지구(아파트형 공장)
<그림 10> 방림부지 지구단위계획
<그림 11> 일반주택지의 소규모 공동주택건립 및 다세대다가구 밀집지역 현황
6) 전략적 개발을 통해 지역발전에 영향을 줄 수 있는 규모로서 도쿄 록본기힐즈(약 11만 5,698m2), 후쿠오카 캐널시티(약 3만 3,056m2), 베를 린 포츠다머플랏츠(약 14만 8,755m2), 죽전역세권 그린시티(약 4만 9,585m2), 동백쥬네브(약 4만 2,973m2) 등 국내외 대규모 복합개발사례 의 규모와 파급영향을 검토한 결과, 최소규모는 약 4만m2내외로 나타났다
택지를 중심으로 소규모 재건축이 밀집되어 일어나는 연립주택밀집지역과 교통 난, 공공시설부족 등 과밀문제가 심각한 과다열가구(내부 필지가 막힌 도로와 골 목길을 통하여 접근하는 3열 이상의 획지열을 갖는 가구) 밀집지역이 우선 지 정·관리할 필요가 있는 지역들이다. 계획 시에는 기존의 양호한 가구와 도로의 틀은 유지하면서 재건축을 관리하고, 지구 전체에 대한 기반시설과 공동시설을 확보하도록 해야 한다.
또한, 정비가 필요하거나 개발압력이 있는 전용주거지역과 1종 일반주거지역 은 정비형 지구단위계획을 운영하면서, 주거지 환경개선사업과 연계하여 추진하 는 방안을 마련하도록 한다.
개선방안
1. 계획 및 설계를 내실화할 수 있는 방안 마련
지구단위계획의 내실화를 기하기 위해서는 무엇보다도 계획 및 설계기능을 강화 시킬 수 있는 방안이 마련되어야 한다.
우선, 종전 지표 및 지침을 중심으로 심의하는 관행에서 벗어나 계획 및 설계 내용을 중심으로 심의할 수 있는 방안이 모색되어야 한다. 또한, 민원을 수렴하는 데 그치고 있는 종전의 공람공고 및 공청회 방식에서 벗어나 주민들 및 관련 전문 가들이 같이 계획과정에 참여하여 계획 및 설계의 질을 높일 수 있는 워크숍 방식 으로 전환해가는 방안도 아울러 검토되어야 한다.
또한, 민간 건축물의 행위제한을 통하여 계획을 실현하는 규제적 기법 중심에 서 벗어나 공공부문의 지원 및 공공영역의 계획·설계기능을 강화하여 민간의 참 여를 유도하고 지구단위계획의 실현성을 높여나가는 것도 중요하다.
2. 계획의 일관성을 확보할 수 있는 중심지 관리기준 마련
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는 실정이다. 이러한 계획의 부재는 서울시 전체 중심지에 대한 도시계획을 재정비하는 데 큰 혼 란을 야기하였다. 이러한 도시계획 조정원칙과 유도방향의 부재는 중심지의 난립개발을 부추기 는 결과를 가져왔다. 따라서, 이러한 난립개발을 방지하고 도시기본계획상 중심지의 발전방향을 실현하기 위해서는 도시계획사항을 규정하는 중 심지 관리기준을 마련하는 것이 중요한 과제라 고 할 수 있다.
첫째로, 용도지역 조정기준을 마련해야 한다.
2020년 서울시 도시기본계획에서는 과도한 용
도지역 상향조정의 근거를 만들 수 있다는 우려 로 용도지역 조정기준을 제시하지 않았으나, 현 재 지구단위계획에서 작성된 용도지역 조정현황 을 살펴보면, 대부분 법상 용도지역 지정기준을 초과하는 것으로 나타났다. 법상 용도지역 조정 기준을 근간으로 하여 용도지역 조정의 상한을 정하고, 공공의 목적에 의하여 전략적 개발이 필 요한 지역은 심의를 통하여 별도로 조정할 수 있 는 방안이 마련되어야 한다(<그림 12> 참조).다음으로, 용도관리기준을 마련해야 한다. 중 심지의 바람직한 발전을 위하여 현재 유명무실 한 용도관리체계를 개선하는 기준이 마련되어야 한다. 고용기능을 수행하는 지역중심 이상의 중 심지에 대해서는 일정비
율 업무와 상업용도가 들 어설 수 있도록, 주 용도 를 지정하는 방안을 적극 검토해야 한다. 또한, 중 심지 내 개발양상이 수익 성 있는 초고층 주거용도 일변도로 이루어짐에 따
라, 구역 내 주거와 비주거용도의 연상면적 비율 을 감안하여 고용기능과 주거기능이 균형 있게 분포할 수 있도록 주거비율을 제한하는 방안을 검토할 필요가 있다.
마지막으로, 용적률과 높이는 용도지역별 법 정용적률 한도 내에서 구역 내 건축물의 최대용 적률과 최고높이를 감안하여 설정하되, 중심지의 위계별 기능에 부합하는 업무건축물 유형의 적정 용적률과 높이를 감안하여 설정하도록 한다.
3. 재정비 방침 마련
재정비는 기존에 작성된 지침의 목적과 틀을 토 대로 작성되기 때문에, 도시차원에서 기존 지침 을 평가하여 잘못된 부분을 바로잡고, 변화된 지 역여건을 반영하여 조정하며, 가능한 실현수단 과 연계해 주는 것이 중요한 과제다. 따라서, 재 정비 시 검토되어야 할 주요 쟁점사항에 대한 방 침을 마련하여 재정비가 내실 있게 추진될 수 있 도록 유도할 필요가 있다.
첫째로, 대상구역의 범위설정 및 조정사항으 로 급격한 토지이용 변화가 발생하거나 변화의 여지가 있는 지역에 대하여 구역확장 및 조정을 검토하도록 유도할 필요가 있다.
<그림 12> 구역별 최상위 용도지역 현황
둘째로, 앞서 제시한 지구단위계획의 유형을 감안하여 계획목적에 부합하도록 계획작성을 유도할 필요가 있다.
셋째로, 특별계획구역의 신규지정 및 내용조정사항으로 기존 특별계획구역의 내용조정이 필요하거나, 구역 내에서 중요한 지역 또는 대규모 이전적지 등 새롭 게 특별계획구역으로 관리가 필요한 지역에 대해 신규지정 및 내용조정을 검토하 도록 유도한다.
넷째로, 공공사업 추진에 대한 사항이다. 작성 시에는 계획내용의 실효성을 높 일 수 있도록 도시 및 주거환경정비사업, 대표가로 업그레이드 프로젝트, 기성시 가지 환경개선사업, 걷고싶은거리 조성사업 등 연계 추진사업을 발굴하도록 한다.
맺음말: 제도개선 건의
지구단위계획을 재정비하는 시점인 5년 단위로 지구단위계획 운영상의 문제점을 평 가하여 운영방안을 개선하고, 재정비 및 신규작성에 대한 운영 틀을 마련할 수 있도 록 서울시 전체 지구단위계획에 대한 종합적 운영계획 작성이 정례화되어야 한다.
그것은 지구단위계획구역의 수가 관리 불가능한 규모로 증가되었고 앞으로도 점차적인 증가가 예상됨에 따라, 필요에 따라 지정된 구역 간의 질서를 잡아줄 수 있는 원칙과 운영방안을 만들어주고, 도시기본계획 및 관련계획과의 정합성을 유 지해 줄 수 있는 방침과 기준을 세워주며, 구역별 지침을 검토하여 계획방향을 합 리적으로 조정해 줄 수 있는 종합적인 계획이 필요한 것이다. 또한, 용도지역 상 향을 위해 지구단위계획지정을 남발하는 폐단을 제어하기 위해서도 기본계획 성 격의 종합운영계획이 정기적으로 수정·작성될 필요가 있다.
그러기 위해서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 지구단위계획 종합운영 계획을 지구단위계획 재정비 시점인 5년 단위로 작성할 수 있도록 법 개정을 검토 할 필요가 있다. 또한, 재정비도 기존 지침이 존재하므로, 재정비가 필요한 지역 에 대하여 선별적으로 재정비할 수 있도록 구체적으로 명시할 필요가 있으며, 구
지 구 단 위 계 획 의 성 과 와 개 선 방 향