안정적인 노후생활을 위한 주택연금 활성화 방안
최형석 / 홍익대학교 경영학과 교수
Ⅰ. 머리말
안정적이고 여유로운 노후생활을 꿈꾼다면 미리미리 노후준비를 해두는 것은 꼭 필요한 일이다. 은퇴 후에는 소득은 없고 지출이 많이 이루어지기 때문에, 새롭게 투자를 해서 재산을 불리기보다는 연금을 통한 꾸준한 현금의 유입으로 가계를 안정적으로 이끌어가는 것이 중요하다. 미국, 유럽 등의 주요 선 진국들은 고령화 사회의 진전으로 노후소득이 부족해지는 위험에 대비하기 위하여 2차 세계대전 이후 부터 3층 보장이론에 입각한 노후소득보장체계를 구축했다. 3층 보장이란, 노후생계를 유지할 수 있도 록 도와주는 사회 보장적 성격의 국민연금, 기업의 퇴직금제도에 근거한 퇴직연금, 그리고 개인의 저축 형태로 이뤄지는 개인연금으로 구성된 체계를 의미한다. 은퇴설계는 이러한 3층 보장제도 중에서 어느 한 쪽으로 치우치지 않고 적절한 균형을 유지하여 준비하는 것이 가장 바람직하다.
우리나라의 경우, 사회보장·기업보장·자기보장의 3층에 의한 노후소득보장체계가 이미 구축되어 있
Ⅰ. 머리말
Ⅱ. 주택연금 상품 구조
Ⅲ. 주택연금 공급 현황
Ⅳ. 주택연금 향후 수요 예상
Ⅴ. 주택연금 활성화 방안
Ⅵ. 결론
* 본 고의 내용은 필자의 개인 의견으로 한국주택금융공사의 공식적인 견해와 다를 수 있습니다.
다. 먼저, 1층의 사회보장은 사회연대원리에 입각한 헌법상의 국가의무와 생존권 보장에 근거를 두어 국 민의 기초적인 생활을 보장하기 위한 것으로 소득이 있는 경우 의무적으로 가입해야 하고 그 예로는 국 가에서 운영하는 국민연금이 있다. 다음으로, 2층의 기업보장은 기업의 사회적 책임원리에 바탕을 두어, 국민의 표준적인 생활을 보장하기 위하여 근로소득이 있는 경우 사용자의 비용 부담으로 퇴직연금의 형 태로 운영되고 있다. 마지막으로, 3층의 자기보장은 개인의 자발적인 노력을 통하여 개인 스스로 여유 있 는 노후 생활을 준비하는 자기 부담 원칙에 따른 개인이 부담하는 저축과 개인연금의 형태가 있다.
그러나 최근에 산은 경제연구소에서 발표한 ‘고령화와 은퇴자산의 적정성’ 보고서를 보면 국민연금 등 공적연금으로 은퇴 전 소득의 40%를 받더라도 파산 확률은 41.4%로 분석됐다. 은퇴 후 적정 소득대체 율이 70% 정도라고 할 때, 국민연금에만 의존해서는 안 되며, 특히, 소비지출 규모가 클수록, 은퇴 전 축적한 자산의 투자 성과가 낮거나 투자 위험이 클수록, 기대여명이 길수록 파산 확률이 높아지기 때문 에, 베이비부머(1958 - 63년생) 세대가 현재의 소비지출 수준을 은퇴 뒤에도 유지하려고 하면 파산 확 률은 85%를 넘는 것으로 계산됐다. 또한, 3층 보장의 구조에서 국민의 표준적인 생활 보장을 위한 기업 연금에 해당하는 퇴직연금 제도가 2005년 12월에 도입되었음에도 불구하고, 퇴직연금 사업자가 은행, 증권사일 경우 일시지급 방식 위주로 운영되고 있으며, 퇴직금을 일시에 수령하여 무분별한 투자로 소 중한 재산을 탕진하는 사례도 늘고 있어 안정적인 노후생활을 위한다는 본래의 취지에 부족함이 있는 현실이다. 결국, 은퇴 후 노후생활을 안정적으로 유지하기 위해서는 은퇴 이전부터 장기적 안목으로 은 퇴설계를 할 필요가 있으며, 개인연금과 같은 스스로 준비하는 저축을 통한 준비가 요구되어 진다.
‘2010 서울서베이 사회상’ 조사 결과에 따르면, 서울의 베이비붐 세대는 10가구 중 7가구(68.3%)가 주 택을 소유하고 있고 이들 베이비부머 153만 명의 은퇴(정년 55세 기준) 시기는 2010년부터 2018년 사 이에 집중될 것으로 전망되었다. 상당수의 예비 은퇴자들이 주택의 형태로 자산을 보유하고 있는 상황 에서, 역모기지 상품인 주택연금을 활용한 노후준비를 적극 활용해야 한다. 모기지는 원래 미국 등에서 크게 인기를 끌고 있는 주택담보대출 상품인데, 이러한 구조를 거꾸로 적용한 역모기지 상품은 60세 이 상의 고령인 계약자에게 미리 매월 일정금액을 대출하여 지급하고 계약자가 사망한 후에 담보로 잡힌 주택을 처분하여 대출금을 상환하는 형태의 금융상품이다. 한국주택금융공사는 2007년 7월에 아시아 최초의 공적 보증 역모기지 제도인 주택연금 상품을 출시하였다. 현재까지 약 7,500여 가구가 이용 중 이며 꾸준한 제도 변경과 지속적인 홍보 등으로 도입 초기의 문제점을 개선하여 지속해서 가입자가 증 가했다. 2012년 1월 신규 가입자는 218명으로, 전년 같은 달(150명)과 비교하면 무려 45.3%가 증가하는 등의 높은 성장세를 보이며 국민연금과 더불어 대표적인 공적 노후보장 제도로 자리매김하고 있다. 그 러나 이러한 성장세에도 대출상품과 연금 및 보험 상품이 결합한 복잡한 상품 구조 탓에 선뜻 이러한 상 품을 활용하기 꺼려지는 부분도 있다. 따라서 본 고에서는 주택연금의 구조를 자세히 살펴보고 시장의 잠재 수요와 활성화 방안에 대해서 검토해 보고자 한다.
Ⅱ. 주택연금 상품 구조
역모기지는 대출상품과 연금 및 보험 상품이 결합한 복합적인 금융상품이다. 일반적인 모기지 상품과 는 달리 현재 소유하고 있는 주택을 담보로 하여 매월 일정금액을 지급받는다. 즉, 일반적인 모기지 상품 이 금융기관으로부터 대출금을 목돈으로 지급받아 주택을 구입하고 이후 일정기간에 걸쳐 원금 및 이자 를 상환하는 상품이라면, 역모기지는 이미 소유하고 있는 주택을 담보로 매월 일정금액을 대출받는 상품 이다. 따라서 계약자가 사망하거나 계약을 해지하면 담보된 주택을 처분하여 그 시점까지 계속해서 지급 받아온 대출금의 원금과 이자를 상환한다. 이때, 주택의 처분가격이 대출금의 상환액보다 높으면 그 잔 액이 상속인에게 상속되지만, 주택의 처분가격이 대출금의 상환액에 미치지 못하면 계약자나 상속인에 게 더 이상의 부담을 주지 않고 그 차액을 주택금융공사가 지급한다. 즉, 보험의 성격이 결합되어 있다.
고령화에도 불구하고 공적연금이나 사적연금 등을 통한 노인 복지가 선진국과 비교하면 미흡한 우리 나라의 상황에서, 역모기지는 고령자들에게 적절한 여유 생활자금을 제공할 수 있는 훌륭한 대안이 될 수 있다. 그러나 역모기지의 경우 대출기간이 계약시점에 확정되어 있지 않을뿐더러 계약자가 사망하거 나 계약을 해지할 때까지 장기간에 걸쳐서 대출이 이루어지며, 대출금을 갚아내는 돈의 원천이 상환시 점의 주택가격이므로 돈을 빌려주는 금융기관의 측면에서 볼 때, 역모기지는 굉장히 불확실하고 리스크 가 큰 금융상품이다. 이러한 리스크를 국가가 주택금융공사를 통해 부담하는 보증보험을 제공함으로써 역모기지의 공급을 획기적으로 증가시킬 수 있다. 뿐만 아니라, 정부보장 역모기지의 경우 대출을 받은 차입자는 대출 종료시점에 이르기까지 역모기지 대출로 인한 채무액을 상환하기 위해 대출자로부터 주 택 매각을 요구받지 않으며 대출자가 차입자에게 대출금을 지속적으로 지급하지 못하는 사유가 발생하 면 정부가 계속 지급해 주는 등의 차입자를 보호하는 장치가 마련되어 있어 수요를 증가시킬 수도 있다.
이를 위해서는 역모기지의 대출이자율이나 월지급액 수준 등이 적절하게 결정되어야 한다. 즉, 대출 금 융기관이나 보증기관인 주택금융공사의 안정성을 지나치게 고려하여 대출이자율이나 월지급액 수준을 보수적으로 산정할 경우에는 역모기지에 대한 수요를 위축시킬 수 있으며, 반대의 경우에는 대출 금융 기관이나 보증기관의 손실 가능성으로 인해 공급에 영향을 미칠 수 있다.
2007년부터 우리나라에 도입된 역모기지 상품인 주택연금은 월지급액을 결정하기 위하여 담보주택 의 미래가치, 미래 보증잔액 및 보증 종료시점 등의 변수를 적용하고 있다. 담보주택의 미래가치를 예 측하기 위해서 주택금융운영위원회에서 정한 연 3.5%의 주택가격상승률을 적용하고, 미래 보증잔액을 예측하기 위해서 주택금융운영위원회에서 정한 연 7.12%의 연금산정 이자율을 적용해 오다가 2012년 2월 1일부터는 장기 주택가격상승률은 연 3.3% 그리고 연금산정 이자율은 6.33%로 조정하여 반영하고 있다. 또한, 보증 종료시점을 예측하기 위해서 통계청의 2010년 국민생명표(각세별)의 여자 사망확률을 적용한다. 이러한 주요변수에 대한 가정 아래서, 아래와 같은 계리모형을 적용하여 사망시점에 대출잔
액이 주택가격을 초과하면 발생할 예상 손실액과 차입자가 생존해 있는 동안 납부할 보증료의 예상 수 입액이 일치하는 월지급금(대출원금)을 도출하게 된다.
이때, T(x) : 대출신청 시
x
세인 차입자에게 100세까지 남겨진 시간 E(MGP) : 보증료 수입의 기대값
i
: 기대금리 (할인률) E(Loss) : 손실액의 기댓값 H0 : 현재 주택가격Ht : 미래 주택가격 (Ht = H0•k•(1+h)t , h = 주택가격상승률, k = 처분가율) UP : 초기보증료율 (H0의 2%)
MP : 월보증료율 (대출잔액의 연 0.5% / 12개월) OBt : t기말의 대출잔액
OBt = (OBt-1 + PMT)•(1+MP)•(1+i) 단, OB0 = H0•UP PMT : 차입자에게 매월 지급되는 월지급금액
lx : 1 t ≥ 1 일 때,
lx+t : 중도상환율(20%)을 감안한
x
+t세의 생존자수dx+t :
l
x+t•qx+t ,x
+t세인 사람의 1개월 동안 사망자 수 qx+t : 국민생명표의x
+t세인 사람의 사망률위와 같은 계리모형은 가입자가 납입하는 보험료의 총액으로 보험금을 모두 충당하도록 보험료를 계 산하는 수지상등의 원칙에 따른 것인데, 주택연금의 경우 보증보험료가 이미 정해져 있으므로 월지급금 을 계산하도록 설계되어 있다.
주택연금의 손실액은 계약자의 사망, 이사, 주택의 매각, 혹은 조기상환 등의 사유로 대출이 종료되는
∑ E(MGP)•(1+i)T(x) -t+1 = ∑ T(x)E(Loss)•(1+i)-t (1)
t=1 t=1
∑ E(Loss)•(1+i)T(x) -t= ∑ T(x)Ma
x
{0,(OBt-Ht)}•dx+t-1•(1+i)-t (3)t=1 t=1
∑ E(MGP)•(1+i)T(x) -t+1 = H0•UP+∑T(x)(OBt-1+PMT)•MP•lx+t-1•(1+i)-t+1 (2)
t=1 t=1
시점에 처분될 주택의 가치(Ht)가 대출잔액(OBt)보다 작을 때 발생한다. 따라서 대출종료시점에서 담보된 주택의 가치가 대출잔액보다 큰 경우에는 기대손실액의 값이 0이 된다. 주택연금 상품은 대출에서 발생하 는 이자비용 및 보증보험료와 같은 대출 관련 제비용을 전액 대출금으로 조달한다고 본다. 따라서 대출잔 액에는 대출원금뿐만 아니라 이들 비용이 모두 포함되어 있어 이러한 제비용을 계약자가 별도로 지불하 지 않는다. 여기에 대출개시 시점에서 부과되는 초기보증료율(UP)과 이후 대출이 종료될 때까지 계약자의 누적 채무액에 매월 부과되는 월보증료율(MP), 그리고 계약자의 생존확률을 고려하여 각 시점에서의 기 대손실액과 기대보증료가 구해지면 수지상등의 원칙에 따라 차입자에게 매월 지급되는 월지급액(PMT)이 구해진다.
이러한 주택연금의 계리모형을 잘 살펴보면, 기타 금융상품과 차이를 갖는 특성을 몇 가지 찾을 수 있 다. 우선, 주택연금은 대출상품이다. 주택연금과 같이 일정 금액을 종신으로 지급하는 금융상품으로 즉시 연금이 있는데, 이 경우 계약자는 초기에 목돈의 보험료를 보험회사에 지불하고 사망 시까지 매월 일정 금 액을 지급받는 구조이다. 주택을 소유하고 있는 고령의 계약자가 주택을 처분하고 전세로 전환하면서 그 차액만큼을 보험회사에 보험료로 지불하고 즉시연금을 수령하는 경우의 월지급액이 역모기지를 활용했을 경우와 비교하여 더 큰가 혹은 작은가를 기준으로 어느 상품이 더 계약자에게 유리한지를 판단하려는 경 우가 있는데, 이는 바람직한 비교라고 할 수 없다. 비록 많은 경우에 최초 몇 년간의 기간을 정해두고 확정 적으로 월지급금을 지급하는 내용이 담겨있기는 하지만, 즉시연금의 경우 계약자가 일찍 사망하면 최초에 지불했던 보험료보다 훨씬 적은 지급금을 수령하게 되어 계약자에게 손실이 발생하고, 오랫동안 장수하는 경우에는 훨씬 많은 지급금을 수령하게 되어 보험회사에 손실을 입히는 불확실성이 존재한다. 이에 비해, 주택연금은 대출 종료시점에 주택의 처분을 통해서 계약자가 지급받은 대출금의 원금과 이자 및 제비용을 포함한 금액을 상환하게 된다. 따라서 많이 지급받은 사람은 많이 상환하고 적게 받은 사람은 적게 상환하 게 되므로 계약자와 대출 금융기관 입장에서는 별다른 불확실성이 존재하지 않게 된다.
다음으로, 주택연금의 경우 소유주택에 대한 소유권을 계속해서 보유하고 또 거주하면서 일정금액 을 매월 지급받게 된다. 그러나 역모기지를 오래전부터 도입해서 시행하고 있는 해외 사례를 통해 알려 진 바로는 계약자들은 역모기지 가입 이후 더 이상 자신들의 주택에 보수공사와 같은 추가적인 지출을 꺼리는 경향을 보인다. 여러 보험상품에서 볼 수 있는 역선택의 문제가 역모기지에서 발생하는 것인데, 어차피 대출 종료 시점에 그 주택은 처분하고 대출금을 상환하는데 사용될 것이기 때문에 굳이 추가로 비용을 부담할 필요가 없다는 생각 탓이다. 그러나 보수비용 같은 지출은 주택의 가치를 높여주어 대출 종료시점에 대출금을 상환하고 남는 금액은 상속인에게 상속될 수도 있고, 거주하는 기간 동안 안락한 생활을 누릴 수 있게 해주므로 결코 꺼릴 부분이 아니다. 이미 주택가격이 계약시점보다 현저히 낮아졌 거나 역모기지 계약 이후 장수하여 많은 지급금을 수령한 경우가 아니라면, 단순히 역모기지에 가입하 지 않았으면 반드시 했을 보수공사 등을 꺼릴 이유는 없다.
마지막으로, 이러한 주택연금이 원활히 공급되는 배경에는 정부가 주택금융공사를 통해서 대출금의 상환을 보증하기 때문인데, 이러한 보증 서비스를 제공한 대가로서 초기보증료와 월보증료를 계약자에 게 부과하게 된다. 이러한 보증료는 계약시점에 계약자가 직접 지불하는 것이 아니라 대출금으로 충당 하므로, 대출 종료시점에 대출원금에 더해져서 상환하게 된다. 따라서 대출계약 후 얼마 지나지 않아서 주택 매각 등의 이유로 역모기지 대출을 조기에 상환하는 경우에 주택가격의 2%에 이르는 초기보증료 가 부담으로 다가올 수 있으며, 이 부분을 미리 인지하지 못하고 있던 계약자들과는 분쟁의 원인이 되고 있다. 그러나 역모기지 상품의 원활한 공급을 위해서는 이러한 지급보증이 반드시 필요하고 보험의 특 성상 모든 계약자에게 합리적이고 공평하게 보험료가 부과되어야 함을 잊어서는 안 된다. 물론, 보증보 험료가 과다하게 부과된다면 역모기지 계약자에게 손실을 입히게 되어 수요가 줄어드는 결과를 부를 것 이고 반대로 과소 부과된다면 대출금 지급을 보증하는 주택금융공사에 부담을 증가시켜서 결국은 공급 이 제한받는 상황에 이를 것이다. 현재 우리나라 주택연금에 부과되는 보험료율은 미국 등 역모기지 상 품을 먼저 도입하여 시행하고 있는 나라와 비교시 비슷하여 합리적인 수준으로 받아들여진다.
Ⅲ. 주택연금 공급 현황
우리나라의 고령화는 매우 빠르게 진전되고 있지만, 이미 은퇴한 고령자는 물론이고 은퇴를 앞둔 예 비은퇴자들도 대부분 노후생계준비가 제대로 되어 있지 않다. 이러한 문제를 해결하려는 사회안전망 확 충의 방안으로 우리 정부는 공적차원의 주택연금 역모기지 상품을 개발·도입하였다. 2007년 출시된 이래 7,500가구1)가 넘는 고령가구가 이 역모기지 상품을 이용 중이며 도입 초기의 문제점을 개선하기 위하여 꾸준한 제도 변경 등을 통해 가입자가 지속적으로 증가하는 등 성공적인 정착을 하고 있다.
주택연금 공급 현황 표 1
구 분 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 합계
신규 가입건수 515 695 1,124 2,016 2,936 7,286 연금 지금액 44 230 531 911 1,401 3,117 해지 건수 4 71 79 132 315 601 해지 금액 - 9 24 44 109 186 보증 잔액 (누적) 44 265 772 1,639 2,931 2,931 보증 공급액 6,025 8,633 17,474 30,361 41,000 103,493 출처 : 주택금융월보 (2012년 1월호)_ 통계편
(단위: 건, 억원)
1) 한국주택금융공사 보도자료 (2012.2.13.)
2007년 하반기에 515건의 신규 가입을 시작으로 주택연금의 공급은 지속적으로 증가하여 도입 후 4 년이 지난 2011년에는 2,936건의 신규가입을 기록하였다. 1961년 최초로 역모기지 상품이 도입된 미국 도 1989년에 주택도시개발부(HUD: Department of Housing & Urban Development)가 개발한 주택자 산전환모기지(HECM) 상품이 등장하면서 시장이 활성화되기 시작하였는데, HECM 출시 이후 4년 동안 3,529건 가입에 그친 것과 비교할 때 우리나라의 주택연금 가입 추세는 훨씬 빠른 것으로 나타난다.
보증공급액 또한 지속적으로 증가하여 2011년 12월 기준으로 10조 3천 5백억 원에 이른다. 지역별 가 입 현황을 살펴보면, 서울이 전체의 46%, 경기지역이 전체의 39%를 차지하고 있어 인구의 분포를 감안 하더라도 수도권 지역의 편중 현상이 심하게 나타나고 있다. 지방에 있는 주택을 소유하고 있는 고령자 들에게도 주택연금을 활용할 수 있는 혜택이 필요하며, 지급보증을 부담하는 주택금융공사의 위험분산 이라는 관점에서도, 이러한 수도권 편중현상은 바람직하지 않다. 다만, 주택금융공사가 발표한 바로는 2012년 1월 한 달 동안 수도권 외 지방거주자 가입 비중은 1월 전체 주택연금 가입자의 34.8%를 차지한 것으로 나타났다. 지난해와 비교할 때 크게 높아져서 지방 거주자들에게도 주택연금에 대한 인식이 매 우 바람직한 방향으로 변화되고 있는 것으로 여겨진다.
지역별 가입 현황 (보증공급액) 표 2
구 분 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 합계
전국 6,025 8,633 17,474 30,361 41,000 103,493
서울 2,671 3,668 8,764 13,781 18,406 47,290
부산 178 193 459 833 1691 3,354
대구 118 96 307 441 721 1,683
인천 119 346 625 1,101 2,111 4,302
광주 40 66 117 209 301 733
대전 156 116 151 452 747 1,622
울산 0 6 22 75 145 248
경기 2,544 3,847 6,401 12,408 14,944 40,144
강원 23 70 190 184 372 839
충북 7 24 60 129 262 482
충남 22 38 82 169 330 641
전북 26 18 93 188 275 600
전남 2 43 34 65 98 242
경북 24 10 46 55 145 280
경남 76 69 112 234 391 882
제주 18 24 14 38 61 155
출처 : 주택금융월보 (2012년 1월호)_ 통계편
(단위 : 억원)
연령별 가입 현황 표 3
구 분 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 합계
60~64세 0 0 141 259 326 726
65~69세 115 177 262 426 573 1,553
70~74세 166 224 314 521 842 2,067
75~79세 138 176 233 463 708 1,718
80세 이상 96 118 174 347 487 1,222
평균 연령 74.3세 73.8세 72.4세 72.7세 73.0세
출처 : 한국주택공사 보도자료 (2011.2.13)
주택연금 가입자의 평균 연령은 73세로 60대 중반에서 70대 후반에 이르는 연령대에 많이 분포하고 있다. 도입 초기 가입연령을 65세 이상으로 제한하던 것을 2009년 4월부터 60세로 하향 조정하여 전체 신규 가입자의 10%에 해당하는 726명이 주택연금을 추가로 이용하고 있다. 가입연령이 낮아질수록 매 월 지급받는 금액이 줄어드는 역모기지 상품의 특성을 고려해 볼 때, 60대 초반의 상대적으로 젊은 고 령 세대의 경우 주택연금에 대한 선호가 떨어질 수 있겠지만, 평균수명은 증가하면서 퇴직 시점은 당겨 지는 현실을 고려하면 이들에게 주택연금을 통한 노후대비를 활성화하는 방안이 요구된다.
주택연금 가입시점의 담보 주택의 평균 가격은 2억 7천만 원으로 1억 원에서 3억 원에 이르는 가격대 에 절반 이상이 분포하고 있다. 도입 초기 가입 가능한 주택가격의 범위를 6억 원 이하로 제한하던 것을 2008년 10월부터 9억 원으로 상향 조정하여 전체 신규 가입자의 6%에 해당하는 437명이 주택연금을 추가로 이용하고 있다. 고가의 주택을 보유하고 있는 고령자들의 경우 예금 등의 다른 금융자산 보유로 노후에 대비하고 있기 때문에 주택연금을 활용할 필요성을 못 느낄 수도 있지만, 주택금융공사의 위험 분산이라는 관점에서 볼 때, 이들도 주택연금 담보주택의 풀(pool)에 끌어들이는 것이 바람직하다.
담보주택 가격 현황 표 4
구 분 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 합계
1억 75 83 109 208 295 770
1억~2억 153 199 325 619 953 2,249
2억~3억 126 195 239 462 720 1,742
3억~4억 71 101 190 283 446 1,091
4억~5억 49 64 94 171 227 605
5억~6억 41 46 66 111 128 392
6억 초과 0 7 101 162 167 437
평균 가격 245 254 295 285 268 274
출처 : 한국주택공사 보도자료 (2011.2.13)
(단위 : 건)
(단위: 건, 백만원)
Ⅳ. 주택연금 향후 수요 예상
통계청의 인구 추계를 보면, 우리나라는 2010년 전체 인구 중에서 65세 이상 인구가 차지하는 비율이 11.0%로서 이미 고령화사회의 기준인 7%를 넘어섰고, 2018년에는 이 비율이 14.3%로 고령사회에 진입 하고, 2026년에는 20.8%로 초고령사회에 진입하게 된다. 이처럼 인구 구조의 빠른 고령화로 소득구조 가 열악한 서민 고령층이 소득 하위계층으로 추락할 것으로 예상되며, 이러한 노인 가구의 생활안정을 위해 도입된 주택연금에 관한 관심과 수요가 계속해서 증가할 것으로 보인다. 주택금융공사가 2010년 도에 실시한 ‘주택연금 수요실태조사’에 따르면, 주택을 보유한 일반노년층 중 11.2%, 주택연금 상담자 의 37.1%가 주택연금을 이용할 의향이 있다고 응답하였으며, 이들의 주택연금 이용 의향 시기는 향후 1 년 이내로 응답한 비율이 가장 높은 것으로 나타났다.
향후 15년 주택연금 신규수요 추정 그림 1
출처 : 2010년도 주택연금 수요실태조사, 한국주택금융공사
역모기지의 수요에 영향을 미치는 요인으로는 노년층의 연령과 주택보유율뿐만 아니라, 월평균 수입 금액 및 구성, 월평균 지출 금액 및 구성, 보유 자산 금액 및 구성, 그리고 주택연금 상품에 대한 인지도 및 이용 의향 등이 있는데, 이러한 다양한 요인들이 복합적으로 작용하게 된다. ‘2010년 주택연금 수요 실태조사’에 따르면, 주택연금 이용자는 월평균 수입액이 137만 원이며, 이 중 70%를 주택연금으로 충 당하고 있으며 생활비와 의료비가 가장 많은 지출을 차지하고 있는 것으로 나타났다. 이들은 평균 3억
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원의 자산을 보유하고 있지만, 보유하고 있는 총 자산 중 주택이 차지하는 비중이 94%로 상당히 높은 편이어서 보유주택 이외에는 노후준비가 부족했음을 알 수 있다. 주택연금 상담자의 경우 월평균 수입 액은 141만 원이며, 이 중 40%의 고령자는 자녀나 친지의 도움으로, 19%의 고령자는 저축해 놓은 돈이 나 대출을 받아서 충당하고 있는 것으로 나타났다. 이들은 평균 4억 3천만 원의 자산을 소유하고 있고 이 중 주택이 차지하는 비중은 77%에 불과해 이미 주택연금을 이용하고 있는 노년층에 비해 노후를 좀 더 충실히 준비해 온 것으로 보인다.
주택을 보유한 일반노년층의 주택연금에 대한 인지도는 55%가 넘게 나타났지만, 대부분 이름만 들어 보았거나 주택연금이 무엇인지 정도만 알고 있는 경우에 머물러서 구체적인 인지 수준은 높지 않았다.
주택연금을 이용하고 있거나 이용할 의향이 있는 노년층의 경우 그 이유는 대부분 ‘자녀에게 생활비 도 움을 받고 싶지 않아서’ 혹은 ‘노후 생활에 필요한 돈을 준비할 다른 방법이 없어서’ 로 나타났다. 결국, 상당수의 노년층이 보유주택을 제외하고는 다른 노후 준비를 하지 못한 상태에서 은퇴 이후의 삶을 보 내게 됨을 알 수 있다. 이러한 상황에서 평생 자신의 집에서 거주하면서 일정한 금액을 매월 지급하는 주택연금의 사회안전망으로서의 역할과 관심은 더욱 증가할 것으로 보인다.
‘주택연금 수요실태조사’에서는 이러한 다양한 요인들을 종합적으로 고려하여 향후 주택연금의 신규 수요가 2011년에는 2,379가구, 2020년에는 11,648가구, 그리고 2025년에는 19,870가구로 매년 지속해 서 증가할 것으로 예상하고 있다. 이러한 역모기지 상품 도입 초기의 지속적인 신규 수요 증가는 우리보 다 먼저 이 상품을 도입한 미국 등의 나라에서 관찰된 결과와도 일치한다.
Ⅴ. 주택연금 활성화 방안 1. 수요의 질적 성장
2007년 처음 도입된 이후로 주택연금의 신규가입은 지속해서 증가하고 있다. 2011년도의 경우에도 수요실태조사에서 예상한 2,379가구보다 많은 2,936가구가 가입했으며 앞으로는 더욱 그 수요가 증가 할 것으로 예상한다. 주택연금 출시 이후 수요 확대 등을 위한 제도 개선과 지속적인 홍보, 과거와 같이 주택가격이 큰 폭으로 상승하기 어렵다는 인식과 자녀에게 의지하지 않고 스스로 노후를 해결하려는 인 식 확산에 따라 주택연금에 대한 수요는 꾸준히 증가할 것으로 전망된다.
이렇듯 주택연금에 대한 수요는 앞으로도 지속해서 증가하여 양적인 성장이 기대되는 가운데 그 질적 인 측면을 함께 고려해볼 필요가 있다. 주택연금의 월지급금은 앞에서 살펴본 보험 수리적 모형에 따라
수지상등의 원칙에 의해서 결정되는데, 이는 주택가격 상승률, 사망률, 그리고 이자율 등 월지급금 결 정 당시의 자료에 근거한 기본 가정들이 앞으로도 계속해서 유지될 것이라는 조건 아래 결정되는 것이 므로 경제 상황 변동에 따라 주기적으로 주요 변수들을 조정하여 반영해야 할 필요가 있다. 이에 따라, 낮아진 시중금리와 앞으로 주택가격 상승은 둔화하고 기대수명은 늘어날 것을 반영하여 2012년 2월 1 일 이후 가입자에게는 연 6.33%의 연금산정 이자율과 연 3.3%의 주택가격상승률, 그리고 2010년 국민 생명표를 적용하여 월 지급금을 산정한다.
이러한 주요 변수들은 주택연금 계약자의 주거형태나 거주지역에 관계없이 동일하게 적용되는데, 만 약 계리 모형 상에서 가정하고 있는 주요 변수들의 분포가 주택연금 계약의 실제 분포와 괴리가 있다면, 앞으로 발생할 수 있는 손실을 담보해야 하는 주택금융공사에 잠재적인 부담으로 다가올 수 있다. 국민 은행에서 매월 집계하는 주택매매가격지수를 보면 주택가격은 지난 25년간 전국적으로 평균 163% 증 가하였는데, 아파트의 경우에는 338%나 증가한 반면 단독주택은 48% 증가에 머물렀다. 서울 지역만 보더라도 같은 기간 동안 평균적으로는 192% 증가하였는데, 아파트는 392% 증가하였지만 단독주택은 100% 증가에 그쳤다. [그림 2]를 보면 이러한 차이는 2000년 이후에 급격히 나타나기 시작한 것을 알 수 있다. 이와 같은 주택매매가격의 상승 추세가 아파트와 단독주택이 서로 다르게 진행된다면, 주택금 융공사가 담보하는 주택연금 계약자의 주택 중 단독주택의 비중이 아파트의 비중보다 더 크면 공사가 더 큰 위험에 노출될 수 있다.
유형별 주택매매가격지수 (2011년 6월 = 100) 그림 2
a. 전국
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종합 아파트 단독
b. 서울
자료 : 국가통계포털, http://kosis.kr
주택연금은 대출의 성격을 지니고 있기 때문에, 실제 주택가격 상승률이 월지급금 산정할 때 반영된 상승률보다 높거나 낮은 경우에도 계약자에게는 별다른 손실을 입히지 않는다. 물론, 보다 높은 주택 가격 상승률이 적용된다면 더 많은 월지급금을 받아갈 수 있겠지만, 이것은 나중에 갚아야 할 원리금이 더 커지는 결과를 가져오기 때문이다. 그러나 실제 주택가격 상승률이 이미 반영된 상승률보다 낮아서, 갚아야 할 대출금이 상환 시의 주택가격에 미달하는 경우에 그 차액을 부담해야 하는 주택금융공사 입 장에서는 보다 보수적인 상승률을 적용하는 것이 바람직하다. [그림 3]에 나와 있듯이, 전년 동월 대비 주택매매가격지수의 증가율을 살펴보면, 2012년 1월에는 전국적으로 주택가격이 2011년 1월에 비해서 6.5% 상승한 것으로 나타났다. 현재 적용되고 있는 연 3.3%의 주택가격 상승률은 상대적으로 보수적으 로 보일 수 있지만, 전국적으로 아파트의 경우에는 같은 기간 9.1% 상승한 반면 단독주택은 단지 2.5%
상승했으므로, 주택연금 계약자들의 보유주택 유형에 따라 보수적이라 판단하기 어려울 수도 있다. 특 히, 서울 지역만을 살펴본다면, 같은 기간 동안 주택매매가격지수는 평균적으로 0.05% 증가에 머물렀 고, 아파트의 경우에는 오히려 0.8% 감소하였으며 단독주택은 1.8% 증가하였다.
아직은 주택연금이 도입된 지 5년에 불과하므로 주택연금 계약자만으로 축적된 데이터의 양이 많지 않아서 직접 비교하는 것은 바람직하지 않고 적극적인 홍보 등으로 신규계약자의 양적인 성장을 이끌어 내는 것이 필요하다. 그러나 주택연금은 장기상품이므로 계리 모형 상의 주요변수와 실제 값 사이에 약 간의 차이가 발생해도 커다란 부담으로 다가올 수 있음을 항상 염두에 두면서 주택연금 계약자의 보유
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주택 유형 및 지형 등을 지속해서 관찰하여 모형 상의 주요변수 값들과의 괴리가 발생하지 않도록 적극 적인 홍보나 인센티브 부여 등을 활용하여 질적인 성장을 관리할 필요가 있다.
유형별 전년 동월 대비 주택매매가격지수 증가율 그림 3
a. 전국
b. 서울
자료 : 국가통계포털, http://kosis.kr 1987-01
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-10 0 10 20 30 40 50
종합 아파트 단독
종합 아파트 단독
(%)
(%)
2. 초기 보험료 부담 완화
주택연금은 계약자가 사망하는 등의 이유로 대출을 상환하는 경우 주택가격이 대출 원리금보다 낮아 도 상속을 받는 가족 등에는 추가적인 부담의 의무가 없고 주택금융공사에 의해 그 차액에 대한 지급이 보증된다. 이러한 보증에 대한 대가로 계약시점에 주택가격의 2%에 해당하는 초기보험료와 매년 원리 금의 0.5%를 연 보험료로 납부하게 되는데, 이러한 보증료는 계약시점에 계약자가 직접 지불하는 것이 아니라 대출금으로 충당하는 것으로 보기 때문에, 대출 종료시점에 대출원금에 더해져서 상환하게 된 다. 따라서 대출계약 후 얼마 지나지 않아서 주택 매각 등의 이유로 역모기지 대출을 조기에 상환하는 경우에는 주택가격의 2%에 이르는 초기보증료가 부담으로 다가올 수 있으며, 이 부분을 미리 인지하지 못하고 있던 계약자들과는 분쟁의 원인이 되고 있다. 우리나라 주택연금에 부과되는 보험료율은 미국 등 역모기지 상품을 먼저 도입하여 시행하고 있는 나라와 비교하여 합리적인 수준으로 받아들여지고 있 지만, 미국은 초기보험료가 부담스러워 주택연금 가입을 꺼리는 계약자들을 위하여 부담을 줄여주는 선 택(option)을 제공하고 있는데, 이것이 HECM Saver이다.
2010년 9월 미국 연방주택청(Federal Housing Administration, FHA)은 초기보험료 부담을 낮춰주 는 HECM Saver option을 발표했다.2) 전통적인 방식(HECM Standard)의 경우 2%의 초기보험료율이 적용되지만, HECM Saver의 경우에는 0.01%의 초기보험료율이 적용된다. 예를 들어 주택가격이 3억 원인 경우 HECM Standard를 적용할 때에는 6백만 원의 초기보험료가 부과되지만, HECM Standard 의 경우에는 단지 3만 원의 초기보험료만 부과된다. 물론, HECM Saver는 주택가격을 HECM Standard의 경우보다 낮게 적용하기 때문에 계약자가 받을 수 있는 월 지급금이 10%에서 18% 정도 감 소하지만, 보유하고 있는 주택의 가치 전부를 담보로 연금수령액을 최대화해야 할 필요가 없는 계약자 들에게는 상당히 매력적인 제안이다. 대출 원리금에 대한 지급을 보장하는 주택금융공사의 입장에서도 3억 원의 주택을 2억 5천만 원으로 적용하여 월지급금을 지급한다면, 계약자 사망 시에 대출 원리금이 주택가격보다 크게 될 확률이 상당히 감소할 뿐만 아니라, 여전히 연 보험료를 부과할 수 있기 때문에 위험을 증가시킨다고 할 수 없다.
2) HUD No. 10-205, 2010년 10월 4일부터 시행에 들어감.
HECM 신규 가입건수 그림 4
출처 : U.S. Department of Housing and Urban Development
[그림 4]에서 볼 수 있듯이 최근 HECM Standard의 신규 가입건수가 하락하고 있는 중에도 HECM Saver의 신규 가입건수는 완만히 상승하고 있다. 이러한 HECM Saver의 도입을 통해서 주택연금에 적 극적인 관심을 갖지 않던 계약자층을 끌어들임으로써 계약자의 다양성을 통한 담보주택 포트폴리오의 안정화를 이끌어낼 수 있을 것이다.
3. 금융기관의 적극적인 참여 유도
주택가격이 하락하는 시기에 금융기관은 주택연금을 통한 대출을 꺼리는 경향이 있다. 비록 주택가 격이 하락하여 대출 원리금이 주택가격을 초과하면 주택금융공사에서 그 차액을 지급하기 때문에 금 융기관에서 대출을 꺼릴 이유가 없어 보이지만, 주택시장이 침체되어 있는 경우에는 계약자의 주택이 매매되는데 시간이 걸리는 등 유동성의 문제가 잠재되어 있기 때문이다. 지난 7년간 계속해서 하락하 고 있는 미국 주택시장에서도 이러한 모습을 관찰할 수 있는데, 2011년에는 Bank of America와 Wells Fargo 같은 대형 금융기관들이 역모기지 상품의 신규판매 중단을 선언하게 되었다. 2011년 4월 기준으 로 미국 역모기지 시장의 44%를 차지하고 있는 이 두 금융기관의 철수는 다양한 금융기관의 서비스를
2010-11 2010-12
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1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000
HECM Standard HECM Saver
비교하면서 계약자에게 맞는 상품을 선택할 기회가 제한된다는 면에서 큰 손실이라고 볼 수 있다.
물론, 내부적으로 고려해야 할 여러 사정이 있었겠지만, 표면적으로 이들 금융기관이 역모기지 시장 에서 철수하기로 결정한 이유는 불확실한 주택시장 상황 속에서의 유동성 문제 등이다. 또한, 주택가격 이 하락하면 계약자의 입장에서도 더 많은 월지급금을 받기 위해서 역모기지 가입시점을 늦추려는 경향 이 있는데, 이 때문에 역모기지 시장이 위축되는 결과를 낳기도 한다. 금융기관 입장에서는 ‘3개월 CD 금리 + 1%’ 정도의 이자 수익을 올리기 위해서 만기도 정해지지 않은 대출상품에 지출해야 하는 여러 비용을 생각해 보면 이들 금융기관의 결정이 불합리한 것은 아니다. 그러므로 다양한 인센티브의 제공 혹은 주택연금과 연계된 기타 금융상품의 개발 등을 통해 금융기관들이 주택연금을 적극 판매하도록 독 려해야 할 필요가 있다.
Ⅵ. 결론
사회보장·기업보장·자기보장의 3층에 의한 노후소득보장체계가 이미 구축되어 있지만, 사회보장 성격의 국민연금에 의존해서는 안정적인 노후를 보장할 수 없는 우리나라의 현실에서 경제활동을 하는 동안에 충분한 저축이나 개인연금을 통해 자기보장을 준비해 두지 못한 고령자들에게 보유하고 있는 주 택을 담보로 생활에 필요한 자금을 제공하는 주택연금은 사회안전망의 역할을 충실히 할 것으로 기대된 다. 미국 등 역모기지를 먼저 도입한 나라의 예에서 알 수 있듯이 이 상품에 대한 수요는 꾸준히 늘어날 것으로 보이며 더 많은 사람에게 혜택이 돌아갈 수 있도록 지속적인 홍보가 필요할 것으로 보인다. 이러 한 양적인 증가와 더불어, 주택연금의 지급을 보증하는 주택금융공사의 위험 분산 관점에서는 주택연금 가입자가 특정 지역, 특정 형태의 가옥, 혹은 특정 연령대에 편중되지 않도록 주택연금에 대해서 잘 모 르거나 호응이 떨어지는 지역과 계층의 수요자들도 이러한 연금의 풀(pool) 안으로 끓어 들이는 노력이 요구된다.
주택연금 출시 초기의 문제점을 개선하고 연금수요자 저변확대 등을 위하여 가입대상 주택가격 한도 를 올리거나 가입연령 제한을 완화하는 등의 제도 개선을 통해 더 많은 은퇴자가 주택연금에 가입하게 되었다. 또한 경제상황이 변해감에 따라 월지급금 산정 시에 적용되는 주택가격 상승률, 이자율, 그리 고 사망률 등을 적절히 수정하여 반영함으로써 계약자들에게 합리적인 보상이 돌아가도록 하는 노력은 더 많은 노년층의 관심을 유발하고 주택금융공사의 담보주택 포트폴리오의 안정화에도 큰 기여를 할 것 으로 기대된다. 이와 더불어 미국의 HECM Saver처럼 보다 적극적인 옵션을 계약자에게 부과하여 주 택가격이 하락하는 시기에 주택연금에 관심이 멀어질 수 있는 계층의 수요를 활성화하는 노력도 필요할
것이다. 또한 이러한 수요를 양적, 질적으로 활성화하기 위한 자구 노력뿐만 아니라 주택연금을 직접 판매하는 금융기관을 독려할 필요가 있다. 대출 금융기관 입장에서 주택연금과 관련된 불확실성을 해소 하고 추가적인 인센티브를 부여하는 등의 지원을 통해서 금융기관들이 보다 더 적극 판매에 나설 때, 주 택연금 시장은 더욱 안정적으로 활성화 될 것이다.
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