머리말
싱가포르는 서울과 비슷한 면적(692km2)에 400 만 명의 인구가 살며, 세계에서 인구밀도가 높 은 축에 드는 국가다. 그럼에도 불구하고 2012년 ECA인터내셔널(ECA International)의 발표에 따르면 세계에서 가장 거주하기 적합한 도시로 싱 가포르가 선정되었다. 싱가포르는 좁은 면적의 땅 에 높은 인구밀도를 가진 국가지만 이런 환경적인 조건을 극복하고 국가 주도의 효율적인 도시정책 을 수립하고 있다. 한정된 국토를 활용하여 경쟁 력을 높이고, 구도심의 재생 및 디자인 등의 접목 을 통해 살기 좋은 도시로 만들기 위한 장기적인 계획들을 시행하고 있는 것이다. 국가 차원의 이 러한 노력으로 싱가포르 국민들은 쾌적한 주거환 경과 관련된 정책적인 지원을 받으면서 높은 주 거 만족도를 유지하고 있다. 특히 일관된 주택공 급 및 금융지원 정책 등을 통해 싱가포르 자가 거
주율은 타 국가들에 비해 높은 수준이며, 대부분 의 국민이 의무적으로 가입하는 연금을 주택자금 으로 활용할 수 있어 안정적인 주거 확보가 가능 하다. 따라서 시장 환경 변화로 새롭게 논의되고 있는 싱가포르의 주택금융 지원 및 제도의 특성을 살펴보고 국내 임차가구 제도에 적용할 수 있는 방안을 함께 모색해보기로 한다.
싱가포르 주택의 구성 및 현황
1. 싱가포르 주택 구성
싱가포르 주택개발청(HDB)은 1964년 자가소 유촉진정책(Home Ownership Scheme)을 도 입하고, 토지수용법 제정을 통한 점진적인 토지 국유화 및 저렴한 택지공급을 실시하였다. 또한 1968년에는 싱가포르 국민연금인 중앙연금기금 (Central Provident Funds: CPF) 중 일부를 주택
유현지 | 국토연구원 연구원 김영미 | 국토연구원 연구원
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구입 자금으로 활용토록 하여 저소득층의 주택 구입 자금을 안정적으로 공급하였다(김민경·박 병규. 2009. p169). 이러한 일관된 정책 추진으 로 1980년 58.8%를 기록하였던 싱가포르 국민 의 자가점유율은 2012년 90.1%를 달성하였고, 공공주택(HDB)의 거주비율은 81.6%라는 놀라 운 성과를 보였다. 특히 공공주택의 거주 비율 은 2000년대 이후 80% 이상의 높은 비율을 차 지하고 있다.1)
싱가포르의 주택시장은 공공주택 90%, 민 간주택 10%의 비율로 공공주택시장이 큰 비중 을 차지하고 있으며, 공공주택시장의 경우 분양 주택이 88%로 주택시장의 대부분을 형성한다.
공공주택은 자가주택[신 규 자가주택, 재판매주택 (Resale Housing)], 고급 콘 도미니엄 시장으로 구성되 며, BTO(Build-To-Order), DBSS(Design Build & Sell Scheme), EC(Executive Condominium)의 세 가 지 방식으로 주택을 공급 하고 있다. 첫째, BTO는 신규주택 신청자의 청약 을 받아 원하는 지역과 원 하는 시점에 주택을 공급 하는 수요 대응형 시스템 이다. HDB가 새로운 주택 건설 계획을 발표하면 신
청자는 자신의 선호에 맞는 지역 주택을 일정 기 간 동안 신청하고, 랜덤 추첨을 통해 입주자가 선 정된다. 둘째, DBSS는 2005년에 고소득층이 원 하는 주택 디자인 및 수요에 맞추기 위해 도입 된 공급방식으로, HDB가 지원하고 민간 건설사 가 건설한다. DBSS는 평균 월 소득 8천~1만 싱가 포르달러(약 800만~1천만 원)인 가구가 자격기 준이며, CPF는 보통 3만 싱가포르달러(약 3천만 원)의 보조금을 지급해줄 수 있다. HDB는 HDB Housing Loan을 공급하고 수요자는 혜택을 제 공받을 수 있다. 2005년 이래로 13곳에서 DBSS 가 공급되었으며, 수요가 점차 많아지고 있다.
EC(Executive Condominiums)는 HDB를 구입할
1) 싱가포르 통계청(www.singstat.gov.sg/) 싱가포르 자가거주율(Home Ownership Rate) 내용 참조.
<그림 1> HDB 아파트 <그림 2> DBSS 아파트
<그림 3> EC 아파트 <그림 4> 민간 콘도미니엄
합산 소득이 HDB에서 정한 범위를 약간 초과하 는 가구들의 수요에 맞춘 주택 공급방식이다. 월 소득 1만 2천 싱가포르달러(약 1,200만 원)를 초 과하지 않는 가구가 EC 구입자격이 되어 입주 신 청을 할 수 있다. EC 역시 HDB의 지원하에 민간 콘도미니엄의 시설 및 디자인 형태로 개발되고 민 간 개발자에게 권한이 이양된다.2)
2. HDB 아파트 현황 및 입주조건3)
싱가포르는 싱가포르 국민 65%, 외국인 35%의 비율 로 구성되어 있으며, 입주 자격조건은 싱가포르 국 민, 기혼자, 신혼부부 위주 로 70%가 분양되고 있다.
HDB는 혼인가구, 35세 이 상 싱글 혹은 21세 이상 기 혼자의 경우 구매할 수 있 다. 35세 이상 싱글일 경우 월 소득이 5천 싱가포르달 러(약 500만 원)를 초과하 지 않는 한도 내에서 투룸 을 구입할 수 있다. 방 3개 또는 4개 이상은 월 소득
5년 후 집을 판매할 수 있기 때문에 개인이 집을 판매하기까지 약 8년간 제약이 따르게 된다. 싱가 포르 도심지 공공주택은 시장 가격의 70% 가격대 로 공급되는 반면, 시 외곽에 위치한 공공주택은 45%의 가격대로 거래가 이루어지고 있다. 도심지 의 HDB 가격은 보통 40만 싱가포르달러(약 4억 원)이며, 월세의 경우 외국인은 3천 싱가포르달러 (약 300만 원), 싱가포르 국민은 1,500싱가포르달 러(약 150만 원) 정도의 가격대를 형성하고 있다.
2) 싱가포르 HDB(www.hdb.gov.sg/) DBSS, EC 관련 내용 참조.
3) 싱가포르 DWG Agent Director Dennis Yu와의 인터뷰(2013년 6월 24일) 내용에서 발췌하였다.
4) 싱가포르 HDB(www.hdb.gov.sg/) HDB 관련 내용 참조.
<그림 5> HDB 아파트 내외부 및 놀이 시설
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HDB 아파트 월세 계약 기간은 보통 1~2년으로 보증금은 1개월치 월세 정도의 가격이다. 보증금 은 계약 종료 시 14일 이내에 현금으로 되돌려주 는 방식으로 보통 임대인들은 현금을 많이 보유하 고 있기 때문에 보증금 미상환 사고는 발생하지 않는다. HDB 임대주택의 비율은 약 12% 정도이 며, 임대주택의 월세는 약 40~50싱가포르달러 (약 4만~5만 원)의 가격대를 형성한다.
HDB 아파트는 임대비나 거래 가격이 민간 콘 도미니엄보다 낮게 형성되어 있지만, 시장 접근성 이나 싱가포르 도시철도(Singapore Mass Rapid Transit: MRT) 접근성이 상대적으로 좋은 편이 다. 보통 아파트 건축 연한이 40~50년 이상일 경 우 국가에서 전반적인 리모델링을 지원해주며, 주 기적으로 아파트의 부분적인 수리와 보수 등을 지 원해주고 있다. 또한 아파트 주민들에게는 전기 세와 재산세 등의 부과비율을 낮추어주는 등 세 제혜택이 주어진다. 따라서 HDB 아파트는 싱가 포르 국민이 거주하기에 전반적으로 쾌적한 환경 을 갖추고 있다. HDB는 1가구
1주택 원칙으로 가구당 2채 이 상 살 수 없지만, HDB를 소 유한 1가구가 일반 콘도미니 엄을 2~3채씩 소유하는 것은 법적으로 문제가 되지 않기 때 문에, 이 경우 임대를 통해 수 입을 얻는 경우가 대부분이다.
싱가포르 주택 금융지원제도
1. 싱가포르 CPF
■ 싱가포르 CPF 개요 및 기금 규모
싱가포르의 높은 주택보유율은 HDB와 연계된 CPF라는 중앙연금기금과 관련이 깊다. 1955년 근로자들이 은퇴를 대비해 돈을 적립하는 것을 도 와주기 위한 목적으로 설립된 국민연금공단은 저 축 계획부터 퇴직, 건강관리, 주택 소유, 보험, 투 자 등에 관한 광범위한 혜택을 제공한다. 중앙연 금기금(Central Provident Funds: CPF)은 싱가포 르의 근로자를 대상으로 임금의 일정 비율을 매달 적립하여 정년퇴직 또는 노동 불능 상태가 되었 을 때 지급하거나 재산 형성을 목적으로 실시하는 대표적인 사회보장제도다.5) 1968년 최초로 CPF 의 일부를 HDB 주택 구입자가 사용할 수 있도 록 하는 공공주택 구입자금제도(Public Housing Scheme)가 도입되었고, 1980년대 중반 이후로는
5) 김성숙. 1998. 싱가포르의 연금제도. 국민연금.
<그림 6> 싱가포르 주택금융 메커니즘
정부
택지. 개발융자, 모기지융자 지원
초기 구입자금, 자금융자 상환금 지원 강제저축
자본지출
자금융자 주택판매
공채 발행 이자
채권회수
CPF
공공주택
가구 HDB
싱가포르 국민의 90% 이상이 분양주택을 선택하 여 자가보유율이 높아졌다. CPF는 근로자와 고용 인으로부터 조성된 기금을 주택구입 초기 자금 및 주택융자 상환금으로 HDB에 지원한다. 또한 주 택구입 자금을 확보하지 못한 저소득층이나 무주 택자의 경우에도 저리의 주택자금 융자제도를 이 용할 수 있도록 함으로써 주거의 자가소유정책 성 공에 결정적인 역할을 수행하고 있다. 싱가포르 시민권이나 영주권을 가진 국민들은 CPF에 의무 적으로 가입해야 하며, 현재 가입자는 약 342만 명으로 싱가포르 전체 인구의 64.2%를 차지한다.
싱가포르의 명목 GDP 대비 CPF 총 순적립금 규모는 2012년 약 2,325억 원으로 67.2%를 차지 하며 점차적으로 증가하였다. CPF는 매년 기금으 로 들어오는 기여금(Contributions by members) 이 가입자 급여(Withdrawals by members)보다 많기 때문에 지속적으로 증가하는 추세다.
■ 싱가포르 CPF 적용 대상 및 주택자금 지원6) CPF의 적용 대상에는 보통 대부분의 공적 부문
근로자가 포함되며 연령에 따라 최저임금 이상 의 소득이 있는 근로자가 포함된다. CPF의 주택 자금 지원 혜택은 혼인가구, 35세 이상 싱글 또 는 21세 이상 기혼자의 경우 적용되며, 35세 이전 에 혼인을 하면 CPF 보조금을, 저소득층의 경우 는 정부의 추가보조금(Additional CPF Housing Grant: AHG) 혜택을 받을 수 있다. AHG는 CPF 에서 주거보조금이 지급되는 주택을 구매하고자 할 때 저소득층 가구에게 제공하는 보조 지원금 제도로서, AHG를 받고자 하는 신청자는 12개월 동안 근로한 기록이 있어야 하며, 계속 고용 상태 를 유지해야 한다. 12개월간 총소득이 5천 싱가포 르달러(약 500만 원)를 초과하면 적용 대상에서 제외되며, 최대 4만 싱가포르달러(약 4천만 원)까 지 지원받을 수 있다. AHG는 한 가구당 1인 지원 시 개인이 보조금 전부를 제공받을 수 있으나, 부 부가 동시에 지원했을 때는 보조금의 2분의 1, 부 부가 아닌 결혼한 형제자매 또는 부부와 결혼한 자녀가 한 가구 내에서 동시 지원했을 때는 한 가 구당 한 사람만 지원받을 수 있다. 자영업자의 경
6) 싱가포르 CPF(www.cpf.gov.sg) CPF 기금 형태 및 통계자료 내용 참조.
총 순적립금 규모 138.4 153.2 168.7 187.9 209.8 232.5
기여금 17.7 19.1 19.0 20.7 22.9 24.7
투자 규모 134.9 150.8 166.5 185.4 207.1 229.8
투자 수익 4.2 5.5 6.2 6.8 7.6 8.4
가입자 급여 12.0 10.5 10.7 9.6 10.4 11.7
명목 GDP 대비 비중(%) 52.1 57.0 62.5 60.6 64.2 67.2
자료: Singapore Annual Report. 2012. Financial Statements. pp4-5. 2012년 데이터; 김영은·정우석. 2012. 해외 주요 연기금의 기금규모 및 운용현황. p32. 재인용.
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우 1992년부터 CPF 의료저축에는 의무적으로 가 입하고 다른 부분에 대해서는 자발적으로 가입할 수 있도록 하되 세금 면제 혜택을 부여하고 있다 (근로복지공단. 2004. pp16-25). 성인이 된 자녀 가 혼인하기 전까지는 부모와 함께 거주하며 임대 료 지출을 줄이고 CPF 계좌에 꾸준히 적립금을 축적하는 추세다.
싱가포르의 기금 형태인 CPF는 보통계좌 (Ordinary Account: OA), 특별계좌(Special Account: SA),7) 의료저축계좌(Medisave Account:
MA)의 세 가지 형태로 관리 및 운용되고 있다.
OA는 주로 재산 형성의 목적으로 이용되며, 주택 구입 및 CPFIS-OA 지정자산 투자, CPF 보험, 교 육비 지출 등에 사용되는 계좌다. SA는 노후연금 과 같은 것으로 퇴직 후 노후 관련 금융상품 투자 에 사용하며, 퇴직계좌는 55세 도달 시 Minimum Sum을 예치하여 관리하게 된다. 특별계좌는 주 로 리스크가 낮은 상품 위주로 투자가 제한되어 있다. MA는 입원비 및 의료보험 비용 지출에 사 용된다.
CPF의 보통계좌인 OA는 주택자금 프로그램 을 통해 공공주택 및 일반 주거용 주택자금을 지 원한다. 공공주택 구입자금 이용자는 이용자 수 기 준으로 2012년 CPF 전체 가입자 342만 명 중 약 41%에 해당하는 142만 명으로 절대 다수를 차지 하고 있다. 공공주택 구입자금(Public Housing Scheme: PHS) 이용자는 2003년 약 123만 명 에서 지속적으로 증가하여 2009년 약 131만 명, 2012년 약 141만 명을 기록하였다. PHS 지원 금
액은 2003년 약 6만 6천 싱가포르달러를 시작으 로, 2012년 약 10만 8천 싱가포르달러로 지속적 으로 증가하였으며, 1인당 평균 지원 금액은 약 6,899만 원인 것으로 나타났다. 민간주택 구입 자금(Private Properties Scheme: PPS) 이용자 는 2003년 약 20만 명에서 지속적으로 증가하여 2009년 약 23만 명, 2012년 약 27만 명을 기록하 였다. PHS 지원금액은 2003년 약 3만 8천 싱가포 르달러를 시작으로, 2012년 약 5만 1천 싱가포르 달러로 지속적으로 증가하였으며, 평균 지원 금액 은 약 19만 470싱가포르달러(약 1억 7,545만 원) 인 것으로 나타났다.
공공주택 구입자는 주택구입 및 융자상환과 자 금 조달을 위해 우선 CPF 기금을 통해 1차 지원 을 받으며, 부족분이 발생할 경우 HDB로부터 주 택가격의 80%까지 주택자금 융자를 받을 수 있 다. CPF와 HDB를 통해서도 주택구입 자금이 부 족하다면 일반 금융기관을 통해 주택자금을 지원 받을 수 있다. 민간주택 구입자의 경우 주택 마련 을 위해 1차적으로 CPF 기금으로 자금을 조달하 고 부족하다면 일반 금융기관으로부터 주택자금 을 융자받는다. HDB와 민간 은행 대출의 경우 1~2% 정도의 낮은 금리(HDB의 경우 보통 2.6%, 일반 은행 1.3~1.6%)로 주택 구입자들의 대출 부 담을 경감할 수 있도록 지원해주고 있다. 민간 은 행의 금리가 더 낮지만 정부에서 지원해주는 금 융 상품이 민간은행과 비교해 더 안전하고 보장 성이 강하다.
7) 특별계좌(SA)에는 퇴직계좌(Retirement Account: RA)가 포함됨.
2. 싱가포르 CPF 가입자 보호제도8)
싱가포르의 CPF는 CPF 가입자가 장애를 입거나 60세 이전에 사망하는 등 예기치 못한 일이 발생 할 경우를 대비해서 가입자를 보호하고 있다. 가입 자 보호제도는 크게 부양자 보호제도(Dependents’ Protection Scheme: DPS), 가정 보호제도(Home Protection Scheme: HPS)로 구분된다. DPS는 가 입자가 영구적으로 장애를 입거나 60세 이전에 예 기치 않게 사망할 경우, 가입자와 부양가족들에게 장애 혹은 사망 초기를 극복할 수 있도록 재정적 인 도움을 주는 평생 보험이다. 최근 DPS는 Great Eastern Life와 NTUC Income의 두 개 보험회사 에 의해 관리·운영되고 있다. DPS는 성별에 관 계없이 가입자의 연령에 따라 달라지며, 매년 적 게는 36싱가포르달러에서 260싱가포르달러까지 보험료를 지불한다. 보험료는 보통계좌(OA) 또 는 특별계좌(SA)를 통해 인출되며, 보험 가입 후 최대 4만 6천 싱가포르달러까지 지급된다. 만약 CPF에 적립된 금액이 보험료를 납부하기에 부족 할 경우, 보험회사는 바로 우편으로 사실을 통보 해주며 가입자는 따로 보험회사에 보험료를 현금 으로 지급할 수 있다. DPS의 보험금은 가입자가 보험금 지급신청을 알린 날로부터 12개월(1년)
내에 지급된다.
HPS는 주택개발청 주택을 구입하기 위해 주 택 대출을 받은 CPF 가입자들을 대상으로 하는 저당감소(Mortgage Reducing) 보험제도로 강제 적이다. 가입자들은 보험금을 지불하기 위해 CPF 계정을 사용할 수 있으며, 주택 대출금을 갚는 동 안 혹은 그들이 최고 담보 연령(Cover Age)인 65 세에 도달하기 전까지 혜택을 받을 수 있다. 만일 가입자가 고용이 계속되지 않아 경제적으로 무능 력자가 되거나 사망할 경우, 가입자가 결제하지 않은 금액을 CPF위원회가 전액 지불하게 된다.
HDB 주택에 대한 월 납입금 지불 계좌를 사용 하는 사람은 HPS 보험에 가입해야 하며, HPS는 65세 또는 그 이전에 주택대출을 갚을 때까지 재 정적으로 지원해줄 수 있다. 그러나 민간주택인 Executive Condominium(EC)을 소유한 자는 공 공주택 소유가 아니므로 HPS 보험 혜택을 받지 못하며, 개인적인 보험회사를 통해 보험에 가입해 야 한다. HPS 보험료를 받기를 원하는 가입자는 온라인상에서 직접 본인의 보험료 책정 수준을 계 산하여 확인할 수 있으며, 받게 될 보험료는 주택 대출액, 대출상환 기간, 대출 형태, 가입자 성별 또 는 연령에 따라 달라진다. 보통 대출액이 많고 대 대출금을 장기간 꾸준히 상환한 자에 대한 보상
지원 금액(백만 싱가포르달러) 82,494.7 84,258.4 87,048.3 90,129.3 84,196.2 85,690.5 자료: CPF Statistics 연도별 현황. 싱가포르 CPF(cpf.gov.sg). 각 연도별 4분기 기준.
8) 싱가포르 CPF(www.cpf.gov.sg) DPS, HPS 내용 참조; 근로복지공단. 2004. 싱가포르 근로자 복지제도. pp33-34.
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이 더 높으며, 젊은 사람이나 여성의 경우 보상이 낮게 책정된다. 2012년 HPS 혜택을 받은 싱가포 르 가입자는 총 61만 5,762명으로 지원 금액은 약 8만 5천 싱가포르달러인 것으로 나타났다.
맺음말
싱가포르의 주택 구매자를 위한 주택 및 금융지원 제도 사례를 살펴본 결과, 국가 주도의 적극적인 정책과 보호하에 싱가포르 국민들은 주거 구입을 위해 부담 없이 안정적으로 금융 지원을 받고 있 음을 알 수 있다. 따라서 공공주택을 통해 높은 자 가거주율을 보이고 있으며, 싱가포르의 주거 시스 템은 현재도 원활하게 운영되고 있다.
싱가포르 주택 및 금융제도의 특징은 국가의 거의 모든 토지가 국유화되어 정부의 제어가 가 능하기 때문에 국민을 위한 보다 적극적인 정 책의 시행이 가능하며, 싱가포르 주택개발공사 (HDB)와 국민연금공단(CPF)의 긴밀한 협조하 에 일관된 시스템으로 정착했다는 것이다.
물론 싱가포르와 우리나라는 제반 여건 및 환 경이 다르기 때문에 주택 및 금융 정책에 대한 일 괄적인 대입은 불가능할 것이다. 그러나 여기서 생각해보아야 할 점은 우리나라의 임차가구 지 원 및 자가보유 확대를 위해 도입해야 할 정책적 인 방향일 것이다. 우리나라의 체계적인 모기지 시스템의 부재, 민간 은행의 고금리 대출, 주택금 융과 관련한 각 기관 간 면밀한 협조의 부족, 정 부의 제한적인 주택 보조금 등을 감안해보았을 때 싱가포르의 사례는 해결 가능한 방향일 수 있 다. 저소득층과 주택 구매자들을 위한 보조금 제
도나 저리의 주택 자금 대출, 기관 간의 긴밀한 협조, 큰 걱정과 불편 없는 주택 구매가 가능한 상호 연계 시스템 등이 도입된다면, 주택 구매자 나 거주자들은 장기적으로 안정된 주거 환경을 제공받을 수 있을 것이다.
참고문헌
김민경·박병규. 2009. “저소득 거주자를 고려한 싱가포르 공공임대주택 의 주택정책”. 대한건설학회 논문집 제25권 제7호. pp167-174.
김성숙. 1998. 싱가포르의 연금제도. 서울 : 국민연금.
김영은·정우석. 2012. 해외 주요 연기금의 기금규모 및 운용현황. 서울 : 국민연금연구원.
근로복지공단 연구보고서. 2004. 싱가포르 근로자 복지제도. 서울 : 근 로복지공단.
싱가포르 통계청(www.singstat.gov.sg/).
싱가포르 CPF(www.cpf.gov.sg/).
싱가포르 HDB(www.hdb.gov.sg/).
