부동산 중개사고 예방을 위한 제도 개선 연구
A Study on the System Improvement for Prevention of Real Estate Brokerage Trouble
김선웅*1 Kim, Sun-Woong
최민섭**2 Choi, Min-Seub
Abstract
This study focused on the question of 'What are the cause for real estate brokerage troubles and the method of preventing them?' for the purpose of protecting people most of whose assets are real estate.
And the reinforcement factor of the form and content of confirmation and explanation of the object for brokerage of real estate was elicited as a major factor for preventing brokerage troubles.
Based on the above findings, this study attempted to elicit the major factors that practicing and salaried licensed real estate agents would think to be needed for the prevention of brokerage troubles and investigate the need for the improvement of the system related to this.
And there is a need to make an in-depth study concerning the real improvement of the system relating to major factors elicited in this study.
색인어 : 공인중개사, 거래사고, 중개사고, 중개사고 예방, 중개대상물 확인·설명
Keywords : Realtor, Transaction trouble, Brokerage trouble, Prevention of Real Estate Brokerage Trouble, Identification and explanation of the object for brokerage
* 본 학회 정회원, 서울벤처대학원대학교 부동산학박사(주저자 : [email protected])
** 본 학회 정회원, 서울벤처대학원대학교 부동산학과 교수(교신저자 : [email protected])
Ⅰ. 서론
가계금융·복지조사(통계청)에 따르면 2015년 3월말 현재 우리나라 전체 가구의 가구당 평균 자산은 3억4,246만원이고 이 중 부동산 등 실물자산이 2억5,159만원으로 73.5%를 차지하고 있다. 이러한 가계자산구조에서 부동산 중개사고가 발생되면 거래 당사자는 막대한 재산상의 손실을 입게 되는데, 그 피해 규모가 크고 회복하는데 상 당한 시간과 노력이 소요되기 때문에 중개사고를 예방해야 한다.
부동산 관련 사고 현황을 살펴보면, 민사상 부동산 분쟁과 부동산 사기사건을 합친 부동산거래의 민·형사상 분쟁현황은 연평균 2만7,251건1이 발생되고 있다.
서울시에 따르면 2009년부터 2014년까지 관내 2만3,219개(동기간 평균) 중개업소 를 지도·단속한 결과 단속업소는 연평균 7,268개소(31%)이며 적발업소는 847개소이 다. 서울시 관내 중개업소의 3.5%는 매년 행정관청에 적발되어 자격취소, 등록취소, 과태료, 경고시정 등의 행정처분을 받고 있다.
개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의·과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험, 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.2 이 중 공제에 가입하여 사 고가 발생하여 손해를 입증할 경우 공제금을 지급하게 되는데, 이러한 사고로 인한 한국공인중개사협회의 공제금 지급 현황을 살펴보면 2009년~2014년의 경우 연평균 공제금 지급건수는 176건이고 지급금액은 75억1,500만원이며, 1사고당 평균지급액은 3,935만원이었다. 이러한 중개사고가 발생되는 원인을 분석해보면 중개대상물 확인·
설명, 고의, 대리권 흠결 등으로 나타나고 있다. 이 중 중개대상물 확인·설명의 건수 가 전체 중개사고의 49%를 차지하여 가장 높은 비율이고, 다음으로 고의(23.9%), 대 리권 흠결(13.8%)등의 순으로 부동산 중개사고가 발생하고 있다.3
이에 본 연구는 다음과 같은 연구를 진행하였다.
우선, 부동산 중개사고 관련 개선방안을 선행연구 및 전문가 의견을 통해 정리한 후 공인중개사를 대상으로 부동산 중개사고에 대한 인식조사와 교차분석, t-검정 및 분산분석(ANOVA)으로 그룹간 차이를 분석한 후 6개의 독립변수가 종속변수인 중개 사고 예방효과에 미치는 영향력을 검증하였고, 부동산 중개사고 경험 유무에 따른 회 귀분석 결과를 정리하였다.
1 법무연수원(2015) 「2014 범죄백서」. 법원행정처(2015) 「2014 사법연감 및 과년도 발행본 재구성」.
(민사는 제1심 민사본안사건 중 부동산소유권, 임대차보증금 관련 분쟁이며 형사는 부동산사기사건임.) 2 「공인중개사법」 제30조
3 임동진(2013). “부동산중개 공제사업 합리화방안”. 목원대학교 대학원 박사학위논문. p. 32.
Ⅱ. 선행연구 고찰 및 연구의 차별성
하홍수(2008)는 중개사고 유형 중 중개대상물 확인·설명의무 위반을 중심으로 연 구를 진행하였으며, 사건의 판례를 바탕으로 첫째, 권리관계사항 중심으로 중개대상 물 확인·설명서가 개선되어야 한다. 둘째, 임의규정으로 규정된 일반중개계약 제도 를 일정한 경우 강제규정으로 의무화할 필요가 있다. 셋째, 다가구(다중)주택용 중개 대상물 확인․설명서 양식이 필요하다. 넷째, 공인중개사의 공부조사 및 체납사실 확 인 권한을 부여하는 방안으로 관련 법규가 개정되어야한다. 다섯째, 공인중개사의 전 문직업화를 위한 자질 향상이 절실히 필요하다는 시사점을 제언하였다.
이교하(2009)는 에스크로우 제도 및 확인·설명 제도를 통한 부동산 거래사고 예 방에 관한 연구를 진행하였다. 거래사고에 대한 원인을 크게 매매계약의 동시이행 미 확보, 부동산거래 관련 법률의 방대화, 부동산 공시제도의 문제, 등기공무원의 부족 및 실질적 심사권의 결여, 개업공인중개사의 중개대상물 확인·설명 미흡 등으로 분 석하였으며 이에 대한 해결책으로 에스크로우 제도의 활용, 확인·설명 제도의 개선 등을 제언하였다.
고덕철(2011) 또한 부동산 거래의 안정성 제고를 위한 개선방안을 위해 설문조사 를 바탕으로 연구를 진행하였으며, 이렇게 도출된 개선방안은 다음과 같다. 우선 에 스크로우 제도의 도입이 필요하며, 부동산 권리분석과 등기제도의 개선을 제언하고 있다. 또한 거래의 투명성을 확보하기 위한 방안으로 이중계약 방지, 부동산거래 종 합전산망 활용, 체크리스트 제도의 강화, 손해배상책임의 강화 등을 제언하였다.
이재수(2011)는 부동산 중개사고를 유형별로 구분하여 문제점을 제시하고, 이러한 문제를 해결할 수 있는 방안을 모색하기 위해 개업공인중개사 및 부동산 관련 전문 가를 대상으로 설문을 실시하여 시사점을 도출하였다. 이렇게 도출된 개선방안을 살 펴보면 우선, 손해배상책임제도의 개선이 필요하다고 말하고 있다. 또한 중개대상물 확인·설명서 개선, 권리분석제도의 도입, 에스크로우 제도의 활성화, 등기공무원의 실질적 심사권·등기부와 대장의 일원화의 필요성을 제언하였다.
황종술·김상묵(2015)은 부동산 거래사고 예방을 위한 제도적 개선방안을 제시하기 위해 설문조사를 실시하였으며 에스크로우 제도 및 권원보험 제도 활성화, 부동산 권리 분석 제도 도입, 부동산 등기 제도 개선, 공인중개사 제도 개선의 필요성을 제언하였다.
본 연구에서는 부동산 중개사고 발생유형에 대한 종합적인 검토를 통해 선행연구 에서 제시된 개선방안들을 정리하여 연구모형을 설정하고, 공인중개사를 대상으로 하는 회귀분석을 활용하여 실증분석을 진행하였으며, 이를 바탕으로 부동산 중개사 고 예방효과가 높은 개선방안을 제시하여 중개사고 관련 연구의 질적인 확대를 도모
하고, 중개사고 예방을 위해 우선적으로 개선되어야 하는 실질적인 개선방안을 제언 하고자 한다.
Ⅲ. 연구설계
1. 변수 선정 및 조작적 정의
변수를 선정하기 위해 선행연구와 전문가 의견을 종합하여 중개실무 관련 제도 개 선과 중개대상물 확인·설명 제도 개선을 독립변수로, 중개사고 예방효과를 회귀분 석의 종속변수로 정리하였다.
1 ) 중개실무 관련 제도 개선
중개실무 관련 제도 개선 요인은 중개계약 제도 개선, 중개보조원 제도 개선, 중개 사고 예방제도 도입으로 구분하였다.
① 중개계약 제도 개선
중개계약은 중개의뢰내용을 명확하게 하기 위해 중개의뢰인의 요청으로 중개의뢰 인과 개업공인중개사 간에 이루어지는 계약4이며 연구진행을 위한 세부개념을 일반 중개계약서 작성 의무화, 표준계약서 제도의 도입, 전자계약 시스템 의무화로 조작적 정의하여 사용하였다.
② 중개보조원 제도 개선
우리나라의 중개보조원 제도와 유사한 제도로 미국 캘리포니아주는 부동산 중개영 업인(Sales person) 자격을 취득하기 위해서는 만 18세 이상인 자가 필기시험에 응시 하기 전에 규정으로 정한 대학교육 수준이상의 학점을 이수한 후 필기시험에 합격하 여야 한다. 특히 중개사(Broker)시험에 응시하려는 수험자는 시험응시 시점 5년 내에 주 40시간 근무경력 2년 이상의 중개영업인으로 근무한 경력 또는 대학에서 부동산 학을 전공하거나 부전공한 학사학위 이상, 또는 부동산관련 회사의 경력이 있는 자로 사전교육으로 지정된 학점을 모두 이수한 자만이 중개사 시험에 응시 할 수 있다.5
4 「공인중개사법」 제22조(일반중개계약), 제23조(전속중개계약)
5 한 마크 만균(2013) “미국 캘리포니아주 부동산중개사면허의 법제 연구”. 「대한부동산학회지」 31(1):
127~130.
따라서 중개보조원 제도 개선 요인을 독립변수로 선정하고 연구진행을 위한 세부 개념을 중개보조원 제도 폐지, 중개보조원 사전의무교육 실시, 중개보조원 직무능력 강화로 조작적 정의하여 사용하였다.
③ 중개사고 예방제도 도입
선행연구를 분석한 결과 많은 연구에서 에스크로우 제도의 도입이 필요하다고 주 장하였으며 부동산 거래사고 시 사후 처리보다 사전적인 예방제도로서 기능을 수행 하는 제도이지만 활용도가 매우 낮은 실정이다.
부동산 중개 관련 전문가들은 중개사고를 예방할 수 있는 방안으로 수습 공인중개 사 제도의 도입이 필요하다고 하였으며 중개대상물에 대한 자료조사서 작성의무화 제도 재도입에 대한 필요성도 언급하였다.
따라서 중개사고 예방제도의 도입을 독립변수로 선정하고 연구진행을 위한 세부개 념을 에스크로우 제도 의무화, 수습 공인중개사 제도 도입, 중개대상물에 대한 자료 조사서 작성 의무화 제도 재도입으로 조작적 정의하여 사용하였다.
2 ) 중개대상물 확인· 설명 제도 개선
중개대상물 확인·설명 제도 개선 요인은 중개대상물 확인·설명서 서식 및 내용 강화, 공인중개사 조사권한 부여, 거래당사자 권리보호 제도 강화로 구분하였다.
① 중개대상물 확인·설명서 서식 및 내용 강화
공인중개사는 중개대상물의 입지나 상태, 권리관계 등을 확인·설명할 의무를 가지고 있으나 현행 중개대상물 확인·설명서는 세부 내용이나 물리적 하자, 서식의 한계로 인해 발견하지 못한 하자로 당사자들 간의 피해 및 책임 소재에 따른 분쟁이 나타나고 있다.
따라서 중개대상물 확인·설명서 서식 및 내용 강화 요인을 독립변수로 선정하고 연구진행을 위한 세부개념을 중개대상물 확인·설명서 내용개선, 중개대상물 확인·
설명서 문구강화, 중개대상물 확인·설명서 주요 내용 고지에 대한 매도인의 하자담 보책임 명시로 조작적 정의하여 사용하였다.
② 공인중개사 조사권한 부여
개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에 중개가 완성되기 전에 권리를 취득하는 중개의뢰인에게 중개대상물의 확인·설명 의무가 있지만 해당 부동산과 관련한 세부 적인 내용을 확인할 수 있는 권한은 제한적이다.
따라서 공인중개사 조사권한 부여 요인을 독립변수로 선정하고 연구진행을 위한 세부개념을 국세/지방세 체납사실 확인 권한 부여, 확정일자 부여현황 확인 권한 부
여, 건축물 현황도면 확인 권한 부여로 조작적 정의하여 사용하였다.
③ 거래당사자 권리보호 제도 강화
부동산 권리분석은 전문성을 요구하므로 거래당사자들이 거래부동산에 대한 권리 분석을 하기에는 많은 어려움이 있다. 따라서, 개업공인중개사가 이를 대리하여 권리 분석을 실시하고 있으나 권리분석 과정에서 전문성의 미흡, 누락, 오류 등으로 인해 사고가 빈번하게 발생하고 있다.
따라서 거래당사자 권리 보호 제도 강화를 독립변수로 선정하고 연구진행을 위한 세부 개념을 공인중개사의 배상책임 규모 강화, 권원보험 제도 도입, 부동산 권리분 석사/진단사 제도 도입으로 조작적 정의하여 사용하였다.
3 ) 중개사고 예방효과
본 연구의 목적인 중개사고 예방효과가 높은 제도 개선 요인을 도출하기 위하여 종속변수로 중개사고 예방효과를 선정하고 중개실무 관련 제도 개선 요인과 중개대 상물 확인·설명 제도 개선 요인에 대한 예방효과를 설명하는 변수로 정의하였다.
2. 회귀분석 연구모형 및 가설설정
부동산 중개사고 예방을 위한 중요 요인을 도출하기 위해 중개실무 관련 제도 개 선 요인과 중개대상물 확인·설명 제도 개선 요인을 독립변수로 선정하고 종속변수 인 중개사고 예방효과에 미치는 영향을 파악하고자 한다. 이를 위해 선행연구와 부동 산 중개 관련 전문가 의견을 토대로 다음과 같은 6개의 독립변수와 1개의 종속변수 로 정리하여 연구모형을 수립하였다.
그림 1. 다중 회귀분석 연구모형
연구모형 설정 후 선행연구와 부동산 전문가 의견을 토대로 다음과 같은 연구가설 을 설정하였다.
구분 내용
가설 1 중개계약 제도 개선은 중개사고 예방효과에 유의한 영향을 미칠 것이다.
가설 2 중개보조원 제도 개선은 중개사고 예방효과에 유의한 영향을 미칠 것이다.
가설 3 중개사고 예방제도 도입은 중개사고 예방효과에 유의한 영향을 미칠 것이다.
가설 4 중개대상물 확인·설명서 서식 및 내용 강화는 중개사고 예방효과에 유의한 영향을 미칠 것이다.
가설 5 공인중개사 조사권한 부여는 중개사고 예방효과에 유의한 영향을 미칠 것이다.
가설 6 거래당사자 권리보호 제도 강화는 중개사고 예방효과에 유의한 영향을 미칠 것이다.
표 1. 연구의 가설 설정
Ⅳ. 공인중개사 대상 실증분석
1. 응답자의 특성 및 중개사고 인식 차이 분석
1 ) 응답자의 일반적 특성
공인중개사를 대상으로 실시한 설문조사를 통해 최종적으로 본 연구에 사용된 설 문응답자 359명의 일반적 특성은 다음과 같다.
성별은 남성이 143명(39.8%)이고, 여성이 216명(60.2%)으로 여성 비율이 높게 나 타났으며, 연령은 30대 이하가 43명(12.0%)이고, 40대는 119명(33.1%), 50대 이상은 197명(54.9%)으로 나타났다. 중개업 종사기간은 3년 이하가 148명(41.2%), 4∼9년이 136명(37.9%), 10년 이상이 75명(20.9%)으로 나타났다.
2 ) 부동산 중개사고와 관련한 인식
부동산 중개사고 경험 유무는 경험이 있는 응답자가 57명(15.9%)이고, 경험이 없 는 응답자가 302명(84.1%)이었고, 중개사고 발생 시 처리 및 손해배상은 ‘개인적으로 합의하여 해결’이 27명(47.4%)으로 가장 많았고, 다음으로 ‘민사소송’ 20명(35.1%),
‘손해배상 하지 않음’ 8명(14.0%) 순으로 나타났다. 공인중개사의 손해배상 한도액에 대해서는 ‘부족하다’가 205명(57.1%)으로 나타났고 ‘많다’가 34명(9.5%)으로 나타났으 며, 계약금·중도금 제3자 명의 예치권고에 대해서는 ‘강제규정으로 제도화’가 130명 (36.2%)으로 가장 많았고, 다음으로 ‘의뢰인이 원할 경우만 강제규정’ 121명(33.7%),
‘현행 임의규정이 가장 적절’ 80명(22.3%), ‘필요 없는 규정’ 22명(6.1%) 순으로 나타 났다. 전자계약 시스템 시행의 중개사고 예방효과는 ‘예방효과가 없을 것이다’가 151
명(42.1%)으로 나타났고 ‘예방효과가 있을 것이다‘가 121명(33.7%)으로 나타났다.
3 ) 응답자 특성별 중개사고 인식 차이 분석
① 부동산 중개사고 경험 유무
설문응답자 특성별 부동산 중개사고 경험 유무에 따른 인식 차이에서는 연령별 및 중개업 종사기간에 따라서는 통계적으로 유의한 차이가 있는 것으로 나타났다.
중개업 종사기간별 차이는 3년 이하는 11명(7.4%), 4∼9년은 21명(15.4%), 10년 이 상은 25명(33.3%)이 부동산 중개사고 경험이 있는 것으로 나타났다.
특히 연령별 차이에서 50대 이상의 연령의 중개사고 경험이 많은 것과 중개업 종사 기간 4년 이상의 공인중개사들이 중개사고 경험 비율이 높은 것은 중개실무 경험이 길어질수록 상대적으로 중개업무 횟수가 많아져 업무처리에 부주의하거나 중개보조원 등에 의한 중개사고 발생 위험에 지속적으로 노출되었기 때문으로 해석할 수 있다.
② 중개사고 발생 시 처리 및 손해배상
중개사고 유경험자 중에서 중개사고가 발생했을 때 처리 및 손해배상 유형의 차이 에서는 중개업 종사기간에 따라서만 통계적으로 유의한 차이가 있는 것으로 나타났 다. 중개업 종사기간별 차이 결과 중에서 중개업 종사기간이 4∼9년과 10년 이상 그 룹에서 ‘개인적으로 합의하여 해결’과 ‘민사소송’에 의한 해결 유형이 많은 것으로 나 타났다.
중개업 종사기간이 오래될수록 개인적 합의에 의한 해결방법 비율이 높은 이유는 어느 정도 손해를 감수하고서라도 개인적인 합의를 통해 중개사고 문제를 빨리 마무 리하는 것이 효과적이라고 생각하는 것이라고 볼 수 있다.
③ 계약금·중도금 제3자 명의 예치권고
계약금·중도금 제3자 명의 예치권고에 따른 그룹별 차이에서는 취급 중개대상물 에 따라서 통계적으로 유의한 것으로 나타났다
취급 중개대상물에 따른 계약금·중도금 제3자 명의 예치권고에 대한 응답차이는 아파트와 아파트 외에서 모두 ‘강제규정으로 제도화’, ‘의뢰인이 원할 경우만 강제규 정’을 하는 것이 좋다는 의견이 높았다. 그러나 아파트 외에서는 현행 임의규정이 가 장 적절하다는 의견이 높아 아파트를 주로 취급하는 그룹과 차이가 나타났다.
④ 전자계약 시스템 시행의 중개사고 예방효과
전자계약 시스템 시행의 중개사고 예방효과에 따른 차이에서도 취급 중개대상물에 대해서만 차이가 있는 것으로 나타났다.
취급 중개 대상물에 따른 전자계약 시스템 시행의 중개사고 예방효과에 대한 응답 차이를 보면 아파트가 4.04점으로 아파트 외 3.60점보다 높아, 통계적으로 유의한 차 이가 있는 것으로 나타났다.
전자계약 시스템 시행의 중개사고 예방효과에서 취급 중개 대상물이 아파트인 그 룹에서 좀 더 높게 나타난 이유는 중개대상물에 따른 특성 때문으로 볼 수 있다. 아 파트의 경우 중개 의뢰부터 계약 체결까지의 기간이 타 부동산에 비해 상대적으로 짧지만 상가나 토지 등의 경우 중개기간이 비교적 길다. 그런 이유로 상가나 토지 등 을 중개하는 과정에서는 개업 및 소속공인중개사가 매도인 확인, 진정한 소유권에 대 한 확인 및 대리인의 경우 위임서류 등에 대한 적격성 등을 충분히 확인할 수 있다.
그러나 아파트는 중개기간이 짧아 매도인과 관련한 서류 및 소유권 등에 대한 진정 성 확인이 상대적으로 쉽지 않다.
2. 타당성 및 신뢰도 분석
중개사고 예방효과 요인 중 중개실무 관련 제도 개선과 중개대상물 확인·설명 제 도 개선의 세부 측정 변수들의 공통적인 요인을 찾아 변수를 적은 수의 구조로 축약 하거나 요약하기 위하여 탐색적 요인분석을 실시하였다.
요인분석 결과 KMO값은 0.809로 상당히 좋은 편에 속하기 때문에 요인분석을 위 한 변수들의 선정은 적합한 것으로 나타났다. Bartlett 구형성 검정 결과는
=2802.469(df=136) 유의확률이 0.001보다 작아 요인분석의 사용이 적합하며 공통요 인이 존재한다고 결론을 내릴 수 있다.
요인분석결과 연구 개념이 상이한 요인에 높은 적재량을 보이거나 적재량이 낮은 1 개 항목(중개사고 예방제도 도입 7번(02-7))을 제거하여 고유치가 1이상인 6개의 요인 이 추출되었으며, 추출된 요인들의 전체 분산비율은 75.057%로 높은 수준을 보였다.
요인 문항
성분
중개계약 제도 개선
중개보조원 제도 개선
중개대상물 확인·설명 서 서식 및
내용 강화
거래당사자 권리보호
공인중개사 조사권한
부여
중개사고 예방제도
도입
중개계약 제도 개선
02-2 0.835 0.049 0.141 -0.038 0.185 0.013 02-1 0.827 0.077 0.121 0.096 0.115 0.097 02-3 0.811 0.079 0.123 0.116 0.182 0.169
중개보조원 제도 개선
02-6 0.113 0.934 0.102 0.068 0.092 0.055 02-5 0.069 0.928 0.055 0.112 0.121 0.040 02-4 0.047 0.630 0.338 0.271 0.096 0.320 중개대상물
확인·설명서 서식 및 내용
강화
02-10 0.119 0.070 0.863 0.146 0.155 0.176 02-11 0.057 0.178 0.780 0.222 0.182 0.151 02-12 0.438 0.114 0.721 0.092 0.069 -0.017
거래당사자 권리보호 제도
강화
02-17 0.199 0.095 0.103 0.837 -0.002 -0.050 02-18 -0.092 0.094 0.106 0.746 0.100 0.030 02-16 0.102 0.130 0.201 0.701 0.259 0.057
공인중개사 조사권한 부여
02-14 0.238 0.165 0.177 0.033 0.789 -0.005 02-13 0.273 0.151 0.147 0.074 0.773 -0.029 02-15 0.024 -0.027 0.068 0.387 0.706 0.226 중개사고 예방
제도도입
02-8 0.150 -0.001 0.087 -0.062 -0.034 0.871 02-9 0.070 0.231 0.164 0.096 0.147 0.784 고유치(eigen value) 2.485 2.333 2.205 2.111 1.993 1.632 설명된 분산비율(%) 14.621 13.723 12.971 12.418 11.724 9.600 누적분산비율(%) 14.621 28.343 41.314 53.733 65.457 75.057 신뢰도(Cronbach's α) 0.837 0.865 0.819 0.720 0.741 0.674 Kaiser-Meyer-Olkin(KMO) 값 : 0.809
Bartlett의 구형성 검정 : χ²=2802.469 , df=136 , p<0.001 표 2. 독립변수에 대한 요인분석과 신뢰도 분석
중개사고 예방효과를 측정하기 위한 6개 설문항목의 요인분석과 신뢰도 검증 결과 는 다음과 같다. 요인분석 결과 KMO값은 0.840로 상당히 좋은 편에 속하기 때문에 요인분석을 위한 변수들의 선정은 적합한 것으로 나타났다. Bartlett 구형성 검정 결 과는 =691.850(df=15) 유의확률이 0.001보다 작아 요인분석의 사용이 적합하며 공 통요인이 존재한다고 결론을 내릴 수 있다.
요인분석 결과 고유치가 1이상인 1개의 요인이 추출되었으며, 추출된 요인의 분산 비율은 53.534%로 나타났다. 추출된 요인을 구체적으로 살펴보면, 중개사고 예방효 과 요인으로 구성항목들의 Cronbach's α값은 0.822로 나타났다.
요인 문항 성분 중개사고 예방효과
중개사고 예방효과
중개사고 예방 제도 개선 0.814
중개보조원 제도 개선 0.779
공인중개사 조사권한 부여 0.753
거래당사자 권리보호제도 강화 0.704
중개계약제도 개선 0.679
중개대상물 확인·설명서 서식 및 내용 강화 0.646
고유치(eigen value) 3.212
설명된 분산비율(%) 53.534
누적분산비율(%) 53.534
신뢰도(Cronbach's α) 0.822
Kaiser-Meyer-Olkin(KMO) 값 : 0.840
Bartlett의 구형성 검정 : χ²=691.850, df=15, p<0.001 표 3. 종속변수에 대한 요인분석과 신뢰도 분석
3. 연구모형 및 가설검증
1 ) 연구요인간의 상관관계
중개실무 관련 제도 개선 및 중개대상물 확인·설명 제도 개선, 중개사고 예방효과 요인 변수들 간의 관련성 정도를 판단하는 것으로 변화의 강도는 1에 가까울수록 높 다는 것을 나타내며, 변화의 방향은 +는 정의 방향, -는 음의 방향을 나타낸다.
독립변수인 중개실무 관련 제도 개선 및 중개대상물 확인·설명 제도 개선 요인과 종속변수인 중개사고 예방효과에 대한 상관관계 분석결과는 <표 4>와 같다.
구분
중개실무 관련 제도 개선 중개대상물 확인·설명 제도 개선 중개 사고 예방 효과 중개계약
제도 개선
중개보조원 제도 개선
중개사고 예방 제도 개선
확인·설명 서 서식 및
내용 강화
공인중개사 조사권한
부여
거래당사자 권리보호 제도 강화 중개계약 제도 개선 1
중개보조원
제도 개선 0.237*** 1 중개사고 예방
제도 개선 0.249*** 0.290*** 1 확인·설명서 서식 및
내용 강화 0.420*** 0.384*** 0.312*** 1 공인중개사 조사권한
부여 0.419*** 0.311*** 0.201*** 0.408*** 1 거래당사자 권리보호
제도 강화 0.196*** 0.327*** 0.110*** 0.389*** 0.392*** 1 중개사고 예방효과 0.480*** 0.567*** 0.441*** 0.576*** 0.476*** 0.388*** 1
* : p<0.05, ** : p<0.01, *** : p<0.001 표 4. 독립변수와 종속변수의 상관관계
2 ) 연구모형 및 가설 검증
중개실무 관련 제도 개선 및 중개대상물 확인·설명 제도 개선 등의 독립변수가 종속변수에 미치는 영향력을 검증하기 위하여 다중회귀분석(Multiple Regression Analysis)을 실시하였으며 중개사고 예방효과에 미치는 영향을 분석한 결과, R²(결정 계수)의 값은 0.581로 회귀모형을 58.1% 설명하고 있다. 전체 모형의 적합도를 나타 내는 F값은 81.448이고, p<0.05로 나타났다. 그리고 공차한계 및 VIF 결과 다중공선 성에 문제가 없는 것으로 나타나 연구모형은 적합한 것으로 확인되었다.
모형
비표준화 계수
표준화
계수 t p
다중공선성
통계량 검증결과
B SE 공차 VIF
(상수) 1.163 0.192 6.051 0.000 -
중개계약 제도 개선 0.125 0.027 0.189 4.700 0.000 0.737 1.356 채택 중개보조원 제도 개선 0.215 0.028 0.307 7.817 0.000 0.771 1.297 채택
중개사고 예방
제도 도입 0.120 0.023 0.198 5.286 0.000 0.852 1.174 채택 확인·설명서
서식 및 내용 강화 0.173 0.032 0.229 5.341 0.000 0.646 1.548 채택 공인중개사 조사권한
부여 0.089 0.028 0.134 3.216 0.001 0.690 1.449 채택 거래당사자 권리보호
제도 강화 0.059 0.027 0.087 2.195 0.029 0.756 1.324 채택
=0.581, F=81.448(p<0.001) 표 5. 연구가설 검증 결과
중개보조원 제도 개선이 중개사고 예방효과가 가장 큰 요인으로 분석된 것은 공인 중개사를 대상으로 한 설문조사의 특성이 반영된 결과라고 볼 수 있다. 대다수의 공 인중개사는 중개업 시장이 무자격자인 중개보조원에 의해 운영되기 보다는 전문자격 을 보유한 공인중개사들 위주의 운영으로 중개업계가 좀 더 신뢰성을 높이고 투명한 방향으로 나가길 희망하는 생각이 반영된 것으로 해석할 수 있다. 그리고 제도적 또 는 현실적인 제한으로 중개보조원 제도가 폐지되지 못한다면 제한적인 인증제도 또 는 직무교육을 강화하고 지속적인 보수교육을 통해 중개보조원의 능력 함양이 필요 함을 느끼고 있는 것으로 볼 수 있다.
확인·설명서 서식 및 내용 강화 요인도 중개사고 예방효과가 큰 요인으로 분석된 것은 대다수의 공인중개사들이 중개실무 과정에서 중개대상물 확인·설명서 개선의 필요성을 절실하게 느끼고 있는 것에서 이유를 찾을 수 있다. <표 2-4>의 결과를 살 펴보면 중개사고 유형 중에서 확인·설명 의무위반에 의한 것이 중개사고 유형의 약
49%를 차지하고 있을 정도로 중개사고 발생의 가장 큰 원인임을 알 수 있다. 특히 현행 중개대상물 확인·설명 의무와 관련하여 매도인의 설명 부주의에 따른 공인중 개사들의 선의의 피해가 발생하는 경우가 상당하다는 점에서 중개대상물 확인·설명 제도 개선은 중개사고 예방을 위해 가장 시급한 제도 개선방안이며 그에 따른 효과 도 가장 클 것으로 예상할 수 있다.
중개사고 예방제도 도입 요인도 비교적 영향력이 큰 것으로 나타났다. 이는 중개 대상물 자료조사서 작성 의무화 재도입이나 수습 공인중개사 제도 도입 요인이 과거 의 경험과 중개업계의 공신력 확보 등을 통해 중개사고 예방효과에 대한 기대감이 높은 것에서 이유를 찾을 수 있다.
3 ) 중개사고 유무에 따른 예방효과 중요 요인 차이
① 중개사고 경험이 있는 경우
중개사고 경험 유무에 따른 중개사고 예방효과에 영향을 미치는 중개실무 관련 제 도 개선 및 중개대상물 확인·설명 제도 개선 요인이 중개사고 예방효과에 미치는 영향을 분석한 결과, 중개사고 경험이 있는 경우는 R2(결정계수)의 값은 0.764로 회 귀모형을 76.4% 설명하고 있다. 전체 모형의 적합도를 나타내는 F값은 27.027이고, p<0.05로 나타나 회귀선이 모델에 적합한 것으로 나타났다.
모형
비표준화 계수
표준화
계수 t p
다중공선성
통계량 검증
B SE 공차 VIF 결과
(상수) 1.165 0.337 3.456 0.001
중개계약 제도 개선 0.240 0.053 0.415 4.529 0.000 0.563 1.777 채택 중개보조원 제도 개선 0.125 0.041 0.252 3.089 0.003 0.709 1.411 채택
중개사고 예방
제도 도입 0.063 0.042 0.113 1.488 0.143 0.819 1.222 기각 확인·설명서
서식 및 내용 강화 0.207 0.049 0.330 4.223 0.000 0.773 1.293 채택 공인중개사 조사권한
부여 0.092 0.057 0.135 1.616 0.112 0.674 1.484 기각 거래당사자 권리보호
제도 강화 0.057 0.065 0.078 0.883 0.381 0.606 1.649 기각
=0.764, F=27.027(p<0.001)
표 6. 중개사고 유경험자의 중개사고 예방효과 중요 영향요인
② 중개사고 경험이 없는 경우
중개사고 경험 유무에 따른 중개사고 예방효과에 영향을 미치는 중개실무 관련 제
도 개선 및 중개대상물 확인·설명 제도 개선 요인이 중개사고 예방효과에 미치는 영향을 분석한 결과, 중개사고 경험이 없는 경우는 R2(결정계수)의 값은 0.571로 회 귀모형을 57.1% 설명하고 있다. 전체 모형의 적합도를 나타내는 F값은 65.483이고, p<0.05로 나타나 회귀선이 모델에 적합한 것으로 나타났다.
③ 중개사고 경험 유무에 따른 결과 해석
실증분석 결과를 통해 중개사고 유경험자의 의견은 뚜렷한 차이가 있음이 확인되 었다. 그러므로 다양한 중개사고 개선방안 요인 중에서 실질적인 예방효과가 높은 중 요 요인을 도출하고자 하는 본 연구의 목적을 달성하는데 중개사고 유경험자의 실증 분석 결과는 상당한 의미가 있는 것으로 볼 수 있다. 따라서 본 연구에서 제시하고자 하는 중개사고 예방효과가 높은 실질적인 요인은 중개사고 유경험자의 중요 요인 결 과를 반영하는 것이 바람직할 것으로 판단된다.
Ⅴ. 결론
이상의 연구결과를 토대로 중개사고 예방을 위한 실질적인 제도 개선 방향의 정책 적 제언을 다음과 같이 제시하고자 한다.
첫째, 일반중개계약서 작성 의무화 제도를 도입하여야 한다. 국내의 중개의뢰계약 은 미국이나 영국과 같이 전속중개계약이 활성화 되지 못하고 있으며 구두 형태의 일반중개계약이 일반화되어 있다. 이러한 중개계약은 중개를 의뢰하는 중개의뢰인에 대한 신분확인을 비롯한 기초적인 조사를 하는데 어려움이 많다. 하지만 일반중개계 약이라도 계약서를 작성하여 문서로 남기게 된다면 중개의뢰인의 신분확인에서부터 중개사고 예방을 위해 확인이 필요한 사항들을 자연스럽게 체크할 수 있다. 그러므로 구두로 이루어지는 국내 중개계약 행태의 문제점을 개선하는 측면에서 제도적으로 일반중개계약서 작성 의무화 제도를 시행하는 것이 좋을 것으로 본다.
둘째, 표준계약서 제도를 도입할 필요가 있다. 현재 거래계약서는 법적 양식이 없 이, 공인중개사법시행령 제22조에서 거래계약서에 대한 내용에 거래당사자의 인적 사항, 물건의 표시, 계약일, 거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사 항, 물건의 인도일시, 권리이전의 내용, 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조 건 또는 기한, 중개대상물 확인·설명서 교부일자, 그 밖의 약정내용에 대해서만 포 함하면 자유로운 양식으로 거래계약서를 작성하여 사용할 수 있다. 따라서 중개과정 에서 매도인(임대인)이 꺼려하는 내용을 계약서에 담는 것이 쉽지 않고 미공시되는
권리들의 확인이 어려워 이로 인한 중개사고가 발생하는 경우도 적지 않다.
현재 법무부 권고 주택임대차 표준계약서에는 미납 국세 여부, 선순위 확정일자 현 황 등 미공시권리 현황에 대하여 임대인이 표시하도록 되어 있다. 이러한 내용들만이 라도 정확하게 확인할 수 있다면 중개사고를 사전에 예방하는 효과가 상당히 클 것 이다. 따라서 표준계약서를 법적으로 제도화하는 것은 중개사고 예방을 위해 적극적 인 도입 검토가 요구된다.
셋째, 전자계약 시스템 의무화를 시행해야 한다. 이미 정부에서는 2016년 서초구를 시범적으로 운영한 후 2017년부터 전국적으로 시행할 것을 공표하였다. 따라서 2016 년 서초구의 시범적 운영을 통해 미흡한 부분을 보완하여 전국적으로 시행한다면 중 개사고 예방하는데 많은 도움이 될 것이다.
넷째, 중개대상물 확인·설명서의 내용 개선 및 문구강화를 검토할 필요가 있다.
현재 중개대상물 확인·설명서는 공인중개사법시행령 제21조에 의거하여 법정 양식 이 있다. 그러나 개업공인중개사 세부 확인사항 중 실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항에 대한 확인은 매도자 또는 임대인의 협조 없이 확인이 어려운 부 분이다. 이러한 내용은 법무부 권고 주택임대차표준계약서에는 명시가 되어 있다는 점에서 표준계약서 양식 제도화 개선방안이 시행되지 않는다면 중개대상물 확인·설 명서에라도 기입될 수 있도록 하는 개선이 필요하다. 이외에도 많은 미공시 권리가 있지만 상대적 약자인 임차인을 대상으로 하는 임대차계약부터라도 법으로 강제하는 것이 필요하다.
또한 대리인계약에 대한 문구를 첨부하는 것도 필요하다. 공인중개사법시행령 제22 조인 거래계약서 의무기재사항에는 대리인계약에 대한 내용이 포함되어 있지 않다.
따라서 이러한 사항을 중개대상물 확인·설명서에 표시한다면 공인중개사나 중개 의뢰인 입장에서는 대리인에 대한 신분확인, 위임장 내용, 첨부된 인감증명서 확인 등을 통해 경각심을 줄 수 있고 한 번 더 신중하게 확인하게 되며, 이를 통해 중개사 고를 예방할 수 있는 효과를 기대할 수 있을 것이다.
다섯째, 중개대상물 확인·설명서에 대한 매도인의 하자담보책임 명시에 대한 내 용을 포함할 필요가 있다. 중개대상물 확인·설명서와 관련한 중개사고 유형 중에서 미공시 권리관계 문제로 인해 발생하는 경우에도 판례에서의 책임은 공인중개사와 거래당사자에게 있다. 민법에서는 매도인의 하자담보책임에 대한 내용을 명시하고 있지만 현실적으로 매도인에게 하자담보에 대한 법적인 책임을 묻는 것은 상당히 어 려운 부분이다. 따라서 매도인에게 경고 또는 경각심을 준다는 측면에서 매도인의 하 자담보책임에 대한 문구를 중개대상물 확인·설명서에 삽입 하는 것을 고려하여야 한다.
본 연구는 부동산 중개과정에서 발생하는 중개사고의 심각성을 인식하고 이를 예
방하고 개선하기 위해 우선적으로 시행이 필요한 개선방안을 찾고자 하였으며 실증 분석을 통해 도출된 결과를 바탕으로 제도 개선의 중요 요인을 도출하고 이를 통한 정책적 시사점을 제시하였다는 점에서 차별화된 의의를 찾을 수 있다.
다만 본 연구가 공인중개사를 대상으로 개선방안에 대한 실증분석은 하였으나 이 에 대한 구체적인 제도 개선까지 이어지지 못했으므로 향후 연구에서는 본 연구에서 도출된 개선방안 중 우선적으로 개선해야 될 방안에 대해서는 제도 개선이 실현 되 도록 보다 깊은 연구가 필요할 것으로 보인다.
정책적 시사점
본 연구는 부동산 중개과정에서 발생하는 중개사고의 심각성을 인식하고 이를 예방하고 개선하기 위해 우선적으로 시행이 필요한 개선방안을 찾고자 하였다.
실증분석을 통해 도출된 결과를 바탕으로 제도 개선의 중요 요인을 도출하고 이 를 통한 정책적 시사점을 제시하였다는 점에서 기존 논문과의 차별화된 의의를 찾을 수 있다. 개업 및 소속 공인중개사를 대상으로 설문조사를 실시하여 실증 분석한 결과, 현실적으로 도입이 가능한 일반중개 계약제도를 우선 시행하고, 표 준계약서 제도와 전자계약시스템을 도입해야 한다는 시사점을 발견하였다. 또한, 미 공시 권리 관계의 세분화, 대리인 계약과 매도인의 하자담보책임에 대한 명 시 등을 포함한 중개대상물 확인·설명서의 내용에 대해서도 개선이 필요하다는 시사점을 도출하였다.
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논 문 접 수 : 2016.04.01 1차 심사 완료 : 2016.04.25 게 재 확 정 : 2016.04.27