超高層 住商複合 아파트의 住居環境 滿足度에 관한 硏究

碩士學位論文

超高層 住商複合 아파트의 住居環境 滿足度에 관한 硏究

-환경적 특성 및 거주의식분석 중심으로-

A Study on the Residential Environment Satisfaction in the Super High-rise Mixed-Use Apartments：

-Focused on the Environmental Design Characteristic and Resident's Perception-

國民大學校 디자인大學院 室內設計專攻

黃 洗 玉

2001년 12년 14일

超高層 住商複合 아파트의 住居環境 滿足度에 관한 硏究

-환경적 특성 및 거주의식분석 중심으로-

A Study on Residential Environment Satisfaction in the Super High-rise Mixed-Use Apartments：

-Focused on the Environmental Design Characteristic and Resident's Perception-

指導敎授 許 範 八

위 論文을 碩士學位 請求論文으로 提出함

國民大學校 디자인大學院 室內設計專攻

黃 洗 玉

2001년 12년 14일

黃 洗 玉의

碩士學位 請求論文을 認准함

2001년 12월 14일

審査委員長______________印 審査委員________________印 審査委員________________印

國民大學校 디자인大學院

차 례

차례/ⅰ 표차례/ⅳ 그림차례/ⅴ

국문초록/ⅵ

제 1 장 서 론/1 1. 연구의 목적/1 2. 연구의 필요성/2

3. 연구의 범위 및 방법/2

제 2 장 연구의 이론적 고찰/4 1. 초고층주상복합아파트의 개념/4

1) 초고층 아파트/4 2) 주상복합 아파트/5

(1) 현황/9

(2) 주상복합제도의 현행제도/11 (3) 주상복합건물의 계획요소/13 3) 초고층주상복합아파트/20

2. 초고층주상복합아파트 발생배경/21 3. 초고층주상복합아파트의 문제점/21

4. 초고층주상복합아파트의 거주환경 특성/22 1) 긍정적 측면/22

2) 부정적 측면/22 2) 안전성 측면/24 3) 사회적 측면/24 4) 경제적 측면/25 5) 공간적 측면/25 5. 관련법규 고찰/25 6. 주거환경 만족도/27

1) 주거환경 만족도의 개념/27 2) 주거환경 만족도의 영향요

⑴ 가구특성/28

⑵ 주택특성/29

3) 주거환경 만족도의 평가요소/30

⑴ 주상복합아파트를 대상으로 하는 주거환경 만족도 연구/31

⑵ 초고층아파트를 대상으로 하는 주거환경 만족도 연구/32

7. 거주후 평가(P.O.E)/35

1) 거주 후 평가의 개념 및 목적/35 2) 거주 후 평가의 발전과정/35 3) 거주 후 평가요소/36

4) 평가계획과정/36

제 3 장 연구방법/38 1. 조사대상/38

2. 조사대상의 수집/38 3. 조사절차/38

1) 현장견학/38 2) 예비조사/38 3) 본조사/39 4. 조사도구/39

1) 조사항목/39

2) 조사도구의 작성 및 조사방법/40

⑴ 전용면적의 기준/41

⑵ 진입방식의 분석항목/41

⑶ 단위평면의 분석항목/42

⑷ 실내공간 디자인의 분석항목/42

3) 조사도구의 타당도 및 신뢰도 검증/43 5. 연구문제/43

제 4 장 결과 및 분석/47 1. 조사유형 및 개요/47

1) 조사대상아파트의 유형 및 개요/47 2) 설문지의 배포 및 회수상황/47

2. 조사대상건물의 건축개요 및 평면의 분류 기준/48 1) 조사대상건물의 건축개요/48

2) 조사대상 평면의 분류기준/48 3. 조사대상가구의 일반적 특성/49

1) 사회인구학적 특성/49 2) 주택특성/50

4. 전반적인 주거환경 만족도 연구/51

1) 공용공간에 대한 만족도/52

2) 공용설비에 대한 만족도/53 3) 단위공간에 대한 만족도/54 4) 실내환경에 대한 만족도/56 5) 주변환경에 대한 만족도/58 6) 유지관리에 대한 만족도/58

5. 주호특성에 따른 주거환경 만족도의 차이분석/59 1) 주부의 연령대에 대한 주거 만족도/60

2) 가족생활주기에 따른 주거 만족도/61 3) 가족수에 따른 주거 만족도/63

4) 주택특성에 따른 주거 만족도/65

⑴ 규모에 따른 주거 만족도/65

⑵ 층수에 따른 주거 만족도/67

⑶ 방위에 따른 주거 만족도/69

⑷ 층수와 방위의 영향력 비교/70 6. 전체만족도의 중요인자 분석/71

제 5 장 결론/73

□ 참고문헌/75

부록：설문지/79

ABSTRACT/90

표차례

〈표 2-1〉복합용도개발과 주상복합건물의 비교/5

〈표 2-2〉수용기능에 따른 분류/6

〈표 2-3〉기능분리 방식에 따른 분류/6

〈표 2-4〉기능의 비중에 따른 분류/7

〈표 2-5〉공간구성방식에 따른 분류/7

〈표 2-6〉평면구성 평형에 따른 분류/8

〈표 2-7〉기존연구에서의 주상복합건물의 문제점/8

〈표 2-8〉주상복합건물의 수용기능/

〈표 2-9〉건물내 편의지원시설의 사례/13

〈표 2-10〉입지특성에 따른 유형분류/14

〈표 2-11〉동선계획방법에 따른 유형분류/15

〈표 2-12〉진입로와 진입로의 경계선-사례/15

〈표 2-13〉건물내 공용공간시설의 사례/16

〈표 2-14〉주상복합건물의 주차장 운영방식의 장단점/17

〈표 2-15〉주차장 이용방식의 사례/18

〈표 2-16〉호텔형 초고층주상복합아파트의 특성/24

〈표 2-17〉주상복합아파트 주거만족 평가요소/32

〈표 2-18〉초고층아파트의 주거환경 만족도 평가요소/34

〈표 3-1〉조사항목의 비교/39

〈표 3-2〉조사항목과 평가요소/40

〈표 3-3〉초고층주상복합아파트 단위주호에 대한 분석항목/41

〈표 3-4〉평가요소의 신뢰도 분석/43

〈표 4-1〉조사대상건물의 구체적인 건축개요/47

〈표 4-2〉설문지의 배포 및 회수현황/48

〈표 4-3〉건축개요/48

〈표 4-4〉전용면적의 분포/49

〈표 4-5〉전용면적기준에 따른 전용면적의 분포/49

〈표 4-6〉사회인구학적 특성/50

〈표 4-7〉평형분포/51

〈표 4-8〉평형대의 분류/51

〈표 4-9〉층수의 분포/51

〈표 4-10〉방위의 분포/51

〈표 4-11〉공용공간에 대한 만족도/52

〈표 4-12〉공용설비에 대한 만족도/54

〈표 4-13〉단위공간에 대한 만족도/55

〈표 4-14〉실내환경에 대한 만족도/57

〈표 4-15〉유지관리에 대한 만족도/59

〈표 4-16〉주부의 연령대에 따른 만족도 차이검증/60

〈표 4-17〉주부의 연령대별 주택규모 차이검증/61

〈표 4-18〉가족생활주기에 따른 만족도 차이검증/62

〈표 4-19〉가족생활주기별 가족수 차이검증/62

〈표 4-20〉가족수에 따른 만족도 차이검증/63

〈표 4-21〉가족수별 주택 방위의 차이검증/64

〈표 4-22〉가족수별 주택규모의 차이검증/65

〈표 4-23〉규모에 따른 만족도 차이검증/66

〈표 4-24〉규모별 층수의 차이검증/67

〈표 4-25〉규모별 수납공간 및 각실의 크기 비교/67

〈표 4-26〉층수에 따른 만족도 차이검증/68

〈표 4-27〉방위에 따른 만족도 차이검증/69

〈표 4-28〉전체만족도에 대한 중요 평가요소/70

〈표 4-29〉층수와 방위의 영향력/70

〈표 4-30〉평가요소의 인자구조/71

〈표 4-31〉전체만족도에 대한 중요인자/71

그림차례

〈그림 3-1〉연구의 진행도/44

〈그림 3-2〉연구의 개념도/45

〈그림 4-1〉공용공간에 대한 만족도 평균/52

〈그림 4-2〉공용설비에 대한 만족도 평균/54

〈그림 4-3〉단위공간에 대한 만족도 평균/56

〈그림 4-4〉실내환경에 대한 만족도 평균/58

〈그림 4-5〉유지관리에 대한 만족도 평균/59

國 文 抄 錄

美術學碩士學位論文

指導敎授 許範八

超高層 住商複合 아파트의 住居環境 滿足度에 관한 硏究

-환경적 특성 및 거주의식분석 중심으로-

본 연구는 최근에 급속하게 증가되고 있는 초고층주상복합아파트에서의 생활을 일정기간 경험한 거주자들을 대상으로 하는 거주 후 평가의 과정으로 거주자의 주 거환경 만족도를 조사하고, 가구특성요인과 주거특성요인에 따른 주거환경 만족도 의 차이를 파악하기 위해 최근에 분양된 초고층주상복합아파트를 대상으로 주거환 경 만족도의 영향요인을 분석하고, 만족도에 중요한 인자가 무엇인지 파악하여 미 래 초고층주상복합아파트의 쾌적한 실내환경계획에 필요한 기초자료를 제시하려는 데 목적이 있다. 이를 통해 초고층 아파트 건물의 주거¹⁾기능을 바로 이해하고 주상 복합기능과의 관계를 파악하여, 앞으로 초고층주상복합아파트의 기본계획에 유용한 자료를 제공하는데 그 의의가 있다

이러한 연구목적을 위하여 최근에 건설된 서울시내의 초고층주상복합아파트 건물 을 선정하여, 일정기간 거주²⁾한 입주민 전체를 대상으로 설문조사를 실시하였다. 현 장견학과 예비조사의 과정을 거쳤으며, 본 조사에서 총 117 사례가 수집되어 분석 에 사용되었다. 조사내용에 대한 자료처리 및 분석방법은 SPSS/PC ＋ 통계패키지 를 이용하여 빈도, 백분율, 일원변량 분산분석(One-way ANOVA), 인자분석, 회귀 분석을 하였다.

본 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다.

1. 초고층주상복합아파트 단위주호의 진입방식 및 단위평면 특성

1) 초고층주상복합아파트의 주호³⁾진입방식은 Hall형으로 많이 계획되고, 평면의 형태는 주로 외부가 가로형 다각형이고 내부가 직선이 많으며, 곡선형은 베란다에 사선은 부엌이나 식당, 베란다 등에 많이 계획되었다.

2) 본 연구에서 단위평면 특성이란 가구⁴⁾의 디자인에서 평면의 형태, 공간의 종 류, 공간의 면적과 점유율, 공간의 배치, 기타 공간의 구성 등을 의미한다.

1) 주거(住居, Housing, Residence)：사람이 거주하는 場, 주거, 주택, 택지 외에 주환경을 포함하 는 총칭(대한건축학회학술발표논문 제11권 제2호 1991년 10월 26일 p77)

2) 거주(居住, Dwelling Life)：주생활, 산다라는 행위, 物로서의 주거와 생활하는 사람의 상호관 계를 나타내는 말(대한건축학회학회발표논문집 제11권 제2호 1991년 10월 26일 p77)

3) 주호(住戶, Dwelling Unit)：집합주택의 단위를 구성하는 개개의 주택(대한건축학회학술발표논 문집 제11권 제2호 1991년 10월 26일 p77)

4) 가구(家口, Housing)는 집합주택에서 법률상이나 세제상으로 독립된 한 세대의 건물 및 건물 의 일부을 말한다.

3) 공간의 종류는 거실, 안방, 부부침실, 드레스룸, 파우더룸, 식당, 부엌, 보조부엌 가족실, 통로, 홀, 전실, 실외기실 등이 많이 조사되었으며 세탁실, 다용도실, 독립현 관 등도 일부 조사되었다.

4) 공간의 면적과 점유율을 산출한 결과, 전용면적에 관계없이 거실의 면적과 점 유율이 가장 컸고, 전용면적이 커질수록 각 공간의 면적은 증가하고, 점유율은 감소 하는 것으로 나타났다.

5) 공간의 배치에서 거실, 부엌, 식당, 방은 주로 남향에 위치하는 것으로 조사되 었다. 거실의 위치는 평면의 중앙에 배치하는 경우가 많았고, 욕실 1은 부부침실에, 욕실 2는 자녀 방이 있는 통로쪽에, 욕실3은 기타 방 연결공간에 계획되는 경우가 많았다. 붙박이장은 침실에, 창고는 통로에, 장식장은 거실에 가장 많이 계획되었다.

전체공간의 연결관계는 통로＋구획형이, 공동공간과 개인공간의 배치관계는 양분형 이, L+D+K 배치관계는 L-DK형이 가장 많았다. 현관과 거실의 관계는 현관－완충 공간－측면에 거실이 위치하는 경우가 많았고, 현관과 부엌의 배치관계는 현관에서 통로를 지나 부엌으로 진입하는 형태가 많았다. 거실과 부부침실의 배치관계는 거 실과 부부침실이 벽과 인접하지 않고 하나의 실을 통해 연계되는 경우가 많았고, 부부침실이 포함하는 공간은 부부침실 외에 방1, 욕실, 드레스룸과 파우더룸, 전실 과 같은 부부공간을 모두 포함하는 경우가 많았다. 부부침실로의 진입방식은 부부 침실로 직접 진입하는 경우가 가장 많았다.

6) 기타 공간의 특성에 관한 결과 현관중문은 74.3%가 중문이 있는 것으로 높게 조사되었고, 그 유형은 두짝 여닫이문이 가장 많았다. 신발장은 일자형이 가장 많았 다. 욕실1의 유형은 변기＋세면기＋욕조가, 욕실2와 욕실3의 유형은 변기＋세면대＋

샤워부스의 형태가 가장 많았다. 부엌작업대의 배치유형은 ㄱ자형이 가장 많았다.

2. 초고층주상복합아파트 단위주호의 실내디자인 특성

본 연구에서 실내디자인 특성이란 주호의 디자인에서 단위평면의 형태, 공간의 종류, 공간의 면적과 점유율, 공간의 배치를 의미하며, 기타 공간의 구성은 단위평 면의 특성으로 정의하였고, 실내디자인 특성은 이를 제외한 실내공간의 마감재, 색 채, 조명, 바닥·벽체·천장 디자인을 의미한다.

1) 실내공간 마감재에 대한 조사결과, 거실, 부엌, 식당의 바닥마감은 온돌마루가, 벽마감은 주로 벽지나 도장의 한 가지 재료가 많았고, 천장은 비닐페인트(V.P.) 도 장이 많았다. 침실은 온돌마루나 민속장판지가 많이 사용되었다. 욕실의 바닥과 벽 은 타일이나 대리석이 많이 사용되었고, 천장은 대부분 도장으로 마감하였다. 현관 의 바닥은 대리석이 많았고, 벽은 벽지나 도장이, 천장은 도장이 많았다.

2) 실내공간 색채에 대한 조사결과, 거실·바닥부엌·식당의 바닥색채는 밝은 갈

5) 소윤경, “초고층 주상복합 아파트 단위주호의 공간특성에 관한 연구”연세대학교 대학원 주 거생활학과, 2001 pⅨ∼Ⅺ 재정리

색계통이, 벽과 천장은 흰색이 가장 많았다. 방의 바닥색채는 밝은 갈색계통이, 벽 은 베이지가, 천장은 아이보리가 많았다. 욕실은 전반적으로 흰색의 밝은 색채가 사 용되었다. 현관의 바닥은 베이지가, 벽과 천장은 흰색이 많았다.

3) 실내공간의 조명형태에 대한 조사결과 공간별로 매우 다양하게 조사되었다. 거 실의 조명형태는 매입등, 중앙등, 간접등을 함께 사용한 예가 가장 많았다. 부엌의 조명형태는 매입등, 광천장을 함께 사용한 경우가 가장 많았고, 식당의 조명형태는 펜던트와 천장 부착등이 가장 많았다. 방의 조명은 중앙등의 형태가 높은 분포를 보였는데, 부부침실, 방1에서는 간접조명 및 매입등과 중앙등을 병용한 예가 가장 많았다.

4) 실내공간의 천장디자인에 대한 조사결과 공간별로 매우 다양하게 조사되었다.

거실의 천장디자인은 사각형 우물천장, 사각형 간접조명, 한쪽단차와 한쪽 간접조명 의 순으로 많은 분포를 보였다. 부엌과 식당은 평평한 형태가 가장 많았다. 방 역시 평평한 형태가 가장 많이 조사되었으나, 부부침실의 경우 기타 방과는 달리 사각형 우물천장, 간접조명, 단차 등의 예가 조사되었다. 욕실의 경우 평평한 형태가 많았 고, 현관은 평평한 형태, 사각형 우물천장, 한쪽 간접조명의 순으로 조사되었다.

본 연구에 따르면 초고층주상복합아파트는 철골철근콘크리트구조의 타워형으로 계획됨으로써 내부공간의 활용도가 높았으며, 내부평면형태가 자유로워 맟춤설계가 가능하도록 하여 소비자의 요구를 적극적으로 반영하였다. 또한 안전하고 경제적인 시공이 가능하였다. 이는 최근의 주상복합아파트가 상가부분을 저층부에 최소화하 고 주민편의시설로 계획함으로써 주거비중을 높게 책정하고, 주거전용면적비율이 높아져 공동주택으로써 새로운 위상을 차지하리라고 생각된다. 또한 다양한 공간의 출현은 거주자의 요구가 평면계획에 적극 반영된 것으로 볼 수 있고, 실내공간에서 다양한 디자인 요소가 적극 활용되고 있다. 현재의 초고층주상복합아파트의 평면형 은 첨단화, 고급화, 대형화의 추세로 고가의 주거지로서 일부 특권층의 수요에 보다 적합하다. 따라서 다양한 규모와 넓은 수요자 계층을 확보할 필요가 있고, 다양한 평면형의 개발로 특성있는 평면형을 제시할 수 있는 주거지로서의 역할을 할 필요 성이 있다.

또한 동시대의 아파트와의 비교분석, 지역과 층수를 관계없는 전국의 주상복합건 물의 단위주호 특성 파악, 시대적 단위주호의 변천, 초고층주상복합아파트 단위주호 공간에 관한 거주자의 만족도와 선호도를 조사하여 초고층주상복합아파트 단위주호 개발에 구체적인 제안을 할 필요성이 있다. 이러한 지속적인 연구개발과 과정을 통 하여 초고층주상복합아파트는 새로운 주거양식의 한 형태로서, 일반 아파트와는 차 별화된 대안적인 모델로서 자리잡을 수 있을 것이다.

핵심이 되는 말：초고층주상복합아파트, 거주후 평가, 주거만족도, 단위가구, 공간특성, 공용공간, 공용설비, 단위공간, 실내환경, 주변환경, 유지관리

제 1 장 서 론

1. 연구의 목적

산업혁명 이후 최근에 이르기까지 계속된 산업화에 따른 도시화로 도시로의 인구 집중 등으로 인한 지가의 상승, 토지의 효율적인 이용 및 비약적인 건축기술의 발 전 등 시대적 상황 및 사회적 수요에 의하여 도시의 주택난 해결을 위한 아파트의 고층화는 더욱 활발해져 1960년대의 5층 이하의 저층 아파트가 보급된 이래 1980년 대 후반에는 20층 이상의 아파트 유형이 보급되던 것이 1990년대 초반에는 30층 이 상의 아파트 유형이, 1990년대 후반에는 40∼60층 이상의 아파트 유형이, 건설·공 급되고 있는 추세이다. 그러나 이를 해결하기 위해 토지내 용도분리를 기본원칙으 로 대규모 인구분산 정책과 위성도시 건설계획이 실행되어 직주분리에 의한 출퇴근 비용의 증가, 교통문제, 도심내 인구감소로 인한 도시공동화 현상 등의 문제를 야기 시켰다. 따라서 고층성, 규모성 및 고밀성 등으로 특징지어지는 초고층 아파트의 거 주환경에 있어서도 적지 않은 변화가 예상되나 지금까지 건설된 초고층 아파트의 계획은 거의 종래의 아파트 계획개념에 의해 건설되고 있다.

또한 지금까지 주거환경 만족도의 개념을 바탕으로 총체적인 접근을 한 연구들은 대부분 일반적인 아파트를 대상으로 하였다. 주상복합아파트에 대한 만족도 연구에 서는 주로 입지적 조건과 공용공간의 특성에 관하여 언급하였고 주거기능에 대해서 는 중요하게 다루지 않았다. 그리고 최근의 주상복합아파트는 일상생활과 필요한 모든 서비스를 건물 내에서 받을 수 있도록 하는 호텔형으로 개발되어 다양한 부대 시설과 세탁물 서비스 및 호텔식 로비를 갖추고 있으며, 첨단의 설비로 실내환경을 조절하고 방범기능을 강화하고 있다. 그리고 초고층화의 추세로 조망권이 강조되고 있다. 이러한 새로운 형태의 호텔형 주상복합건물의 개발이 한창 진행되고 있는 시 점에서 향후 설계에 반영하기 위한 사후 평가의 필요성이 제기되고 있다.

이에 본 연구에서는 서울시의 초고층주상복합아파트에서의 거주 후 1년 이상 경 험한 주거자들을 대상으로 하는 거주 후 평가의 과정으로 입주자의 의식이나 주거 환경 만족도 등의 기본적인 사항을 조사·분석함으로써 서울시의 주거기능 활성화 를 위해 정책적으로 권장되고 있는 초고층주상복합아파트 기본계획 및 제도개선에 필요한 자료를 제공하고자 하는데 그 목적이 있으며, 주거기능과 상업기능이 병용 되는 우리나라 초고층주상복합아파트를 대상으로 주거기능평가를 분석할 수 있는 도구를 사용하여 거주자의 거주 후 평가를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.

(1) 초고층주상복합아파트 거주자의 일반적 특성 파악

(2) 초고층주상복합아파트 거주자의 건물환경특성에 따른 주거환경 만족도 파악 (3) 초고층주상복합아파트 거주자의 구매시설 이용 실태 파악

(4) 초고층주상복합아파트 거주자의 개선요구사항 파악 (5) 초고층주상복합아파트의 실내디자인 특성 파악

(6) 초고층주상복합아파트의 실내 쾌적성을 위한 특성 파악

2. 연구의 필요성

⑴ 도시 내 대규모의 신규 주택지 개발의 한계에 따른 상황에서 재개발 및 재건 축을 할 경우 주택공급을 위한 유용한 건축형태라는 점

⑵ 주거와 타기능을 동일 건축물에 복합하여 토지의 효율적 이용을 증대 및 공공 을 위한 공간의 증대 필요성

⑶ 직주분리에 따라 출퇴근시 발생되는 심각한 교통문제 해소

⑷ 도심지역, 상주인구의 급격간 감소와 주간활동시간이 지나면 도심부가 비어 버리게 되는 도심공동화 현상 방지

⑸ 단핵의 도시구조에서 활동의 집적을 분산, 유도하여 지구단위의 자생적 발전 을 도모하기 위한 다핵화 도시구조에 신축적으로 대응할 수 있는 유용한 주거 형태라는 점

⑹ 이용자 취향의 다양화 및 미분화 추세에 의한 도심주거 수요계층(단독가구, 부 부가구, 수축형가구, 노령화가구) 등에 적절한 주거형태라는 점

⑺ 초고층아파트가 하나의 주거형태로 확실한 자리매김을 하고 있는 것에 반해 이를 수용해 줄만한 건축계획적 방향에 대한 전반적인 연구가 미비한 점

⑻ 획일적이고 단조로운 인공적 경관을 개선하고, 자연환경과 조화를 이루는 쾌 적한 경관계획의 필요

⑼ 따라서 국내에서의 적용 가능성을 검토하여 국내여건에 맞는 도심형 초고층주 상복합아파트의 계획 및 설계자료를 제공할 필요성이 대두됨¹⁾

3. 연구의 범위 및 방법

1) 초고층주상복합아파트는 현재 전국에서 활발히 계획되어지고 있지만 가장 활 발히 진행되고 있고 토지이용과 도시의 주택공급이 가장 필요한 곳은 서울지 역으로 생각되므로 서울의 초고층주상복합아파트로 범위를 정한다.

2) 조사대상 초고층은 1990년 이후의 계획된 25층 이상의 주상복합아파트로 한정 조사한 결과이므로 주상복합건물의 전체적인 현상으로 일반화하기는 한계가 있다. 또한 본 연구는 조사대상자의 거주기간이 각기 다르므로 거주기간의 차 이에 따른 주거환경 만족도에 관련된 사항에 대한 비교는 불가능하다.

3) 주거환경 만족도에 대한 평가요소는 매우 다양하며, 조사대상 건물의 특성에 따라 달라지는데, 본 연구에서는 초고층주상복합아파트 실내·외 항목을 위주 로 구성하였다. 평가요소들은 공용공간, 공용설비, 단위공간, 실내환경, 주변환 경(조경, 일조, 교통), 유지관리 등의 6가지 항목으로 한정시켰다.

초고층주상복합아파트에서 발생되는 거주환경의 문제점을 일반 초고층아파트와

1) 현택수, “주거복합 건물의 필요성과 개발방향”, 건축문화, 1993.

허재승, “주상복합건축의 일반적 고찰”, 단국대학교 일반대학원 석사과정. 1997

비교하여 평가해 개선방향을 제시하기 위해 다음과 같은 방법으로 연구를 진행하 고자 한다

첫째, 주상복합아파트의 개념과 복합용도건축의 발생 배경과 의의, 유형구분, 특징 을 고찰하고 초고층주상복합아파트에 있어서 국내의 주상복합아파트의 건축 적 의의를 고찰한다.

둘째, 기존의 아파트의 거주환경에서 제기되어 온 문제점들과 거주환경에 대한 문 헌조사를 통해 초고층주상복합아파트와 일반 초고층아파트의 거주환경을 비 교할 수 있도록 거주환경에 대한 요소를 정하여 거주환경요소를 설정한다.

셋째, 주상복합아파트은 그 유형에 따라 다양하게 구분하여 아파트와 비교하였고 그것을 검증하기 위해 선정한 아파트들을 대상으로 사회조사를 실시하였다.

사회조사는 X²(chi-sqire)Test 및 T-Test 통계방법을 사용하여 검증하였다.

넷째, 거주환경요소의 비교를 통해 초고층주상복합아파트의 거주환경에서 나타난 문제점들에 대한 개선방향을 계획적 측면에서 제시한다.

제 2 장 연구의 이론적 고찰

1. 초고층주상복합아파트의 개념

1) 초고층 아파트

일반적으로 15층 전후의 아파트를 ‘고층 아파트’라 일컬어 왔으나 최근들어 20 층 전후의 고층 아파트가 공급되면서 ‘초고층아파트²⁾’란 용어 사용이 빈번해졌으 나, 실제로 몇 층 이상의 아파트를 초고층 아파트로 부를 것인가에 관한 명확한 정 의는 없으며³⁾ 특히 고층아파트의 층고의 증가에 따른 집합주거형태로서 고층아파트 와 층고의 구분을 설정한다는 것은 어렵다. 우리나라보다 초고층아파트의 양적인 공급이 이루어진 일본의 경우 초고층아파트에 대해 명확히 정의하고 있지 않으나 20층 이상의 아파트 혹은 지상 60m 이상의 아파트를 지칭하는 경우가 일반적 경 향⁴⁾이며, 최근에 들어서 30층 이상의 경우를 초고층 아파트로 하자는 의견도 제시 되고 있는 상황이다. 초고층 아파트에 대한 정의는 대량공급되는 물리적인 층고에 대한 사회적 인식 이외에 거주 환경특성을 고려한 객관적인 기준설정이 우선되어야 하므로 현 시점에서 초고층아파트에 대한 명확한 정의를 내리기에는 어려움이 있 다. 최근에는 현대·삼성·대우·대림·롯데 등 대형건설업체들이 서울을 포함한 수도권은 물론 지방에서도 30층이 넘는 고층 아파트를 본격적으로 공급하는 시대적 환경에 맞추어 30층 이상의 마천루형 초고층 아파트를 일컽는 의미로 해석하고 있 다. 본 연구에서는 기술의 발전, 지가상승, 투자비의 증가, 아파트 형태의 변화 등의 요인에 의해 집합주거의 형태가 점차 고층화되는 추세로 25층 이상의 아파트 및 주 상복합의 형태를 갖는 초고층 주거를 “초고층 아파트”라고 정의한다.

2) 초고층의 의미는 시대적, 사회적 여건에 따라 변화하는 상대적인 개념으로 초고층 아파트의 정의는 연구자와 나라에 따라 각기 상이하다(우리나라 법규정은 16층 이상, 신성영, 장순익, 최영호, 박두 용, 박은태, 장승재 등은 20층 이상, 곽진·이호진, 1992년 3월의 고양 일산지구 도시설계 지침 제 6조는 25층 이상). 실제로 몇층 이상 아파트를 초고층 아파트로 부를 것인가에 대한 명확한 정의는 없으며 특히 고층아파트의 층수의 증가에 따른 집합 주거형태로서 고층아파트와의 층수의 구분을 설정하는다는 것은 어렵다. 일본의 경우 초고층 아파트에 대한 명확한 정의는 없으나 최근의 경우 30층 이상의 경우를 “초고층 아파트”라고 부르는 것이 일반적인 경향이다. 홍콩이나 싱가폴의 경 우 보통 30층 내외의 아파트를 “초고층 아파트”라고 한다. 유럽의 경우 12층 이상을 초고층으로 인식하는 반면 미국은 70층∼100층 정도를 초고층으로 간주한다. 초고층 아파트에 대한 정의는 이 와 같은 물리적인 층수뿐만 아니라 거주환경 특성을 포함한 객관적인 기준설정이 선행되어야 한다.

초기에는 세장비(건물의 높이와 단변길이의 비)가 5 이상인 건물이라 말하였지만, 근래에는 「국제 초고층학회에서 정기적으로 발표하고 있는 세계 100대 빌딩(약 50층, 높이 220m 이상)에 속하는 빌딩」을 지칭할 수 있다. 또 구조적 측면에서는 「횡하중에 저항하기 위해 특별한 구조형식을 도 입할 필요가 있는 건물」로 정의하기도 한다.

3) 국내 법규상 초고층의 정의가 명확하게 되어 있지 않고 통상 5층 이하를 저층, 6층에서 10층까지를 중층, 10층 이상을 고층이라고 정의하였다. 소방법령 제 28조[소화설비]는 스프링클러설비 설치의 무조항에 해당하는 아파트 층수를 16층 이상인 층으로 하였으며, 영 91조의 3 제 1항에서 층수 16 층 이상인 건축물은 구조계산 대상 건축물로 규정하여 사실상 16층 이상을 초고층 아파트로 규정 하고 있다.

4) 초고층집합주택

2) 주상복합 아파트

주상복합아파트는 복합용도개발(Mixed-Use Development)⁵⁾방식의 여러 유형 중 한 형태로 주거, 상업, 업무, 호텔, 전시 등 3가지 이상의 기능요소들이 상호 밀접한 관 계를 가질 수 있도록 연계하여 구성하는 복합용도 건축물 또는 건축물군의 개념으로 도심이나 부도심 등 상업지구에 위치하여 하나의 건축물 내에 주기능인 주거기능 이 외에 상업, 업무, 서비스 및 3차 사업요소 등의 부가기능을 입체적으로 결합시켜 직 장과 주거문제를 동시에 해결할 수 있는 복합건물로 주로 교통이 발달한 상업지구에 위치하는 것으로 이해되고 있으며, 법에서 정의한 용어는 아니다. 주거기능위주의 고 층 단일건물 형태로 개발되면서 주상복합아파트라는 용어가 사용되고 있으며, 본 연 구에서도 주거기능이 강화된 주거중심형의 주상복합건물을 주상복합아파트로 정의한 다.

〈표 2-1〉복합용도개발과 주상복합건물의 비교⁶⁾

구분 복합용도개발(MXD)방식 주상복합개발

성립 배경

▪도시기능분리에 의한 도시구성 개념의 한계

▪도심공동화 현상 및 도시주거기능의 쇠퇴, 지역의 slum화 현상

▪도시내 신규 주택지 개발의 한계

▪토지 이용률의 제고

▪출퇴근시 교통문제 완화

▪도심공동화 현상방지 목적 ▪업무시간 이후 도심공동화 방지, 다양한 기

능에 의한 도심부 활성화

▪도심부 활성화 및 도시문제(교통, 주택난 등) 의 완화

수용 기능

▪적어도 3가지 이상의 주요소득이 발생되는 용도(주거, 업무, 상업, 호텔)

▪주거기능을 위주로 업무, 상업, 위락, 쇼핑, 레저 등 다양한 활동을 위한 용도의 복합 규모 ▪연면적1,0 00, 000 ft ²∼5, 000 ,00 0ft²또는

5,000,000ft²이상의 최대규모

▪연면적20,000ft²∼30,000ft²의 중간규모 및 45,000ft²∼80,000ft²의 대규모(고층화)

특징

▪지역환경의 증진

▪건물내 24시간 활용 및 지속적인 환경개선 을 위한 고정인구 확보

▪유기적인 도시성장의 제공

▪단조로운 도시생활에 변화 제공

▪토지이용 효율의 증가 및 공공을 위한 공간 의 증대

▪도시활성화의 계기

▪도심공동화 방지

▪출퇴근시 교통혼잡 억제(직주근접의 효과)

▪시민의 다양한 욕구 수용

주상복합아파트는 수용기능에 따라, 기능분리방식에 따라, 기능의 비중에 따라, 물리적인 유형에 따라 다음과 같이 그 유형을 분류할 수 있다.

첫째, 주상복합건물은 주거, 업무, 판매, 호텔, 전시 등의 기능들을 포함하는데, 어 떠한 기능을 수용하는지에 따라 〈표 2-2〉과 같이 분류한다.⁷⁾

둘째, 복합기능을 수용하는데 있어 공간의 분리와 동선의 연결에 따른 기능분리

5) 1972년 Fortune지 10월호에 실린 Gurney Breckenfield의 기고에서 처음 사용된 용어로 지역환경 증진은 물론 지속적인 환경개선을 위한 고정인구 확보, 유기적인 도시성장의 제공을 목적으로 건설 되며, 일반적으로 규모면에서 주상복합 아파트보다 매우 크다. 즉, 복합용도개발(MXD；Mixed-Use Development)은 주거, 업무, 상업, 호텔 등 3가지 이상의 상이한 기능이 상호밀접한 관계를 가질 수 있도록 연계하여 구성되는 복합용도의 건축물을 말한다.

6) 박경완, “도시형 고층주상복합건물의 설계방향 설정을 위한 사례연구”, 대한건축학회학술발표논 문집 2012권 제1호, 1992. 4, 1992, 4, p.102∼103

7) 홍재정. 고층주상복합건물의 주거환경개선에 관한 연구. 서울대학교 석사학위논문. 1993 재정리

방식에 따라 〈표 2-3〉와 같이 분류한다.⁸⁾

셋째, 어떠한 기능을 위주로 하여 계획되었는지에 따라 〈표 2-4〉과 같이 분류 한다.⁹⁾

넷쨰, 물리적인 공간구성방식에 따라 〈표 2- 5〉와 같이 분류한다.¹⁰⁾ 다섯쨰, 주거부 평면구성 형태에 따라 〈표 2-6〉과 같이 분류한다¹¹⁾.

〈표2-2〉수용기능에 따른 분류

유형 특징 문제점 비고 사례

주거＋업무

∙도심내 Community 형성

∙경제적 관점에서의 투자이익 환수에 대한 위험분산가능

∙직주근접

∙건축계획상 동선처리 및 층 고유지의 문제

∙구성요소의 이질감

∙업무중심지역에 적합

∙오피스텔

주거＋판매

∙주거에 대한 근린생활시설제공

∙사무실의 임대부진해결

∙심야공동화방지

∙건축계획상 동선처리의 난점

∙판매시설의 난점

∙판매시설 이용인구에 의한 주거환경저해

∙재개발지역에 적합

주거＋업무＋판매

∙다양한 기회제공

∙도심내 기능의 보완, Community 제공

∙주차장 해결불리

∙유동인구의 도시집중

∙대규모 개발 요구

주거＋호텔＋판매 ∙조경 및 경관의 양호한 곳 ∙주거와 숙박기능의 이질성 ∙대규모사업에 적합 주거＋전시 ∙도심 번화가 위치 ∙주거와 전시기능의 이질성

▪유동인구의 도시집중

∙미술관(지하6층∼지상6층)

▪아파트(10∼53층)

미국뉴욕모던 아트뮤지엄

〈표 2-3〉기능분리방식에 따른 분류

유형 형태 특징

수직분리형

∙주거와 기타 기능의 수직분리와 중 간 완충공간의 설정 가능

∙독립된 동선의 처리와 코아처리 어려움

∙동선의 혼재와 오픈 스페이스의 문제

수평분리형

동일동

∙장방형의 대지와 주거와 기타기능의 건 물을 같은 동으로 결합하는 방식

∙동선과 기계실의 분리로 설계 및 관리 용이

∙주거와 기타기능의 층고 불일치

독립동

∙한 단지 안에 주거와 기타 기능을 완전히 분리한 형태

∙외관, 동선, 기능에 제한이 없으나 대규모의 대지확보가 요구됨

8) 한국토지개발공사. ‘주상복합건물의 활성화를 위한 용지계획 및 설계에 관한 연구’1994. 1 p.139 9) 한수진. “주상복합건물의 주거만족도에 관한 연구”. 2001. p.10.

10) 오덕성, “주상복합건물의 계획동향과 국내의 향후과제”, 1994

11) 양윤미, “주상복합건물의 주거부분 공용공간의 설계특성”, 충남대 박사논문, 2000 재정리

〈표 2-4〉기능의 비중에 따른 분류

유형 형태 특징

주거 중심형

∙주거의 비중이 크므로 주거의 소요가 높은 곳에 적합

∙일반적인 상가아파트의 유형으로 저층 기단 부에 상업시설과 상층부에 주거용도 배치

∙도로편의 업무용빌딩과 도로안쪽의 주거용지 의 경계면에서 채택될 수 있는 유형

직주 근접형

∙주거와 업무비중이 유사한 경우

∙커뮤니티 중심의 직주근접을 이루는 유형으 로 도시 재개발시 주로 채택

∙업무기능위주의 계획이 되기가 쉬우므로 주 거부분에 대한 세심한 배려가 중요

주거 보조형

∙주거기능의 비중이 적어서 주거 적합성의 문 제가 대두

∙비주거용도가 도심활동에 대응해 형성된 것 으로 주거는 보조적 기능을 수행

〈표 2- 5〉공간구성방식에 따른 분류

유형 형태 특징

단일고층형

▪단일 건물내에 상이한 건축기능을 수용하여 단일 구조를 이루는 형태

▪저층부- 상업기능, 중층부- 업무기능, 고층부- 주 거기능 배열

▪충격적인 외형으로 계획의 시장성과 이미지 상승 효과 유발

▪주상복합 초기단계에서 나타나는 방식으로서 주거 와 타기능의 수직중첩에만 의미를 둘 뿐 공용공 간의 확보, 도시설계적 요소의 수직작용과 같은 조치 수행 무리

▪주거와 업무기능간 충돌방지를 위해 상충지점에 2∼3층에 걸쳐 휴게공간, 체육시설, 관리사무실, 설비층, 풀장, 실내체육시설 등 완충공간을 배치

다발복합형

▪상이한 용도를 가진 몇 개의 고층건물(주거, 업무, 호텔 등)을 배치하고 이를 상업용도나 저층기단 부로 묶고 그 하단부에 공공지원시설, 주차시설 등을 배치하며 대중교통수단과 연결하는 형태

▪각 기능의 수직중첩으로 인해 발생 하는 문제점 개선효과

▪일정규모 이상의 계획부지 확보할 경우에 가능하므로 대규모재개발사 업, 신도시 중심부의 종합개발사업 등에 채택

▪각 기능별로 별도의 진입동선과 코 어 설치가능

▪몇 개의 타워에 각기 분산배치된 기 능요소들마다 별도의 진입동선과 코 아를 마련해줌으로써 기능간의 계획 적 분리가능

도시연계형

▪여러 독립된 건물이 지상 또는 공중에 설치된 보 행자 도로나 육교와 같은 시설로 서로 연결된 형 태

▪도시규제가 매우 강한 서유럽의 도 심지역에서 추진된 방식

▪도시블럭상에 일부건물의 철거에 따 른 완충적 성격의 주상복합건물 구 획과 건물 저층부의 연계처리화(아 케이드 및 set- back 처리)

▪저층 기단부 없이 다양한 계획이 가 능하고 지하통로 연결방식보다 경제 적

〈표 2-6〉 평면구성평형에 따른 분류

유 형 형 태 특 징

홀 형

엘리베이터와 계단을 중심으로 한 홀에서 각 주호로 출입하며, 2∼4호의 접합으로 이루어짐

통풍과 채광을 고려하여 최소한 일부는 외부에 개방시켜야 함

중 정 형

중복도형의 단점을 보완하기 위하여 중앙 부분에 오픈된 공간을두고 그 주위로 복 도를 배치하여 주호로 출입하게 된 한 형 식

구조적인 안정성을 얻고 환기와 통풍, 일 조 등이 고려된 것이 장점이나 중정을 통 한 상승기류의 발생과 화재시의 굴뚝효과 및 소음 등의 문제발생

편복도형

일반 아파트에서 흔히 볼 수 있는 형태로 한쪽에 복도를 두고 주호를 배치하는 형 식

일조, 통풍, 환기 등이 유리하나 토지 이 용률이 낮은 것이 단점으로 하부에 위치 한 상업, 업무시설의 충당면적이 적을 경 우 채택

〈표 2-7〉기존연구에서의 주상복합건물의 문제점¹²⁾

내부동선혼재 공용공간부족 주차장 진입동선 주거평면적

오덕성 ● ●

황기섭 ● ●

최왕돈 ● ● ●

임양빈 ● ● ●

이강선 ● ●

이정중 ● ● ●

권문선 ● ● ● ●

주상복합아파트의 도심내 입주시 주거환경성 측면에서 가장 큰 문제점은

첫째, 지가가 비싸 분양가나 임대가의 앙등요인으로 작용한다.

둘째, 대기오염, 소음, 분진 등 주거환경이 불량하다.

셋째, 주변에 대형 상업시설이나 위락시설 등 교통유발시설이 있는 경우 주변이 혼 잡하고 입주자의 생활영역이 침해되기 쉽다.

넷째, 옥외휴식, 녹지공간의 확보가 곤란하다.

그러나 이러한 문제들은 적절한 입지선정과 합리적인 계획에 따라 바람직한 방향 으로 개선할 수 있어 다음과 같은 장점이 있다.

첫째, 직주근접에 의해 출퇴근 등 교통여건이 편리하다.

둘째, 보행에 의한 도심의 다양함을 느끼고 여러 시설을 이용한다.

셋째, 다양한 기회요소와 정보접촉에 유리하다.

또한 주상복합아파트를 선택할 때에는 층, 향 및 평형, 조망 등을 동시에 고려하 여 다음 몇 가지 사항을 점검하여야 한다¹³⁾.

첫째, 주상복합아파트가 갖고 있는 내부조건에서 가장 중요한 것은 단지규모이다.

12) 임수현, “초고층 주상복합건물과 초고층아파트의 거주환경비교”, 건국대학원석사논문, 1998, 2 p.16 13) 동아일보 2000년 11월 30일 재정리

단지 규모가 클수록 쇼핑시설, 동사무소 등과 같은 생활편익시설을 단지 안 에서 유치해 이용할 수 있다.

둘째, 단지주변의 산과 나무 등 경관을 고려하여야 한다. 주상복합은 모델하우스의 마감재나 인테리어에 현혹되어 정작 중요한 전망, 배치 등을 소홀하기 쉽다.

셋째, 남향을 택하는 것이 좋다. 대부분 타워형으로 시공되어 남향이 25% 내외인 경우가 많아 투자가치에 문제가 나기 때문이다. 우리나라에서는 채광기능뿐만 아니라 풍수에 기반한 정서적 요인과 동양적 의식구조가 작용하여 남향 프리 미엄이 높은 편이다.

넷째, 조망권은 환경에 대한 기대치가 높아지면서 점점 비중이 높아지는 추세로 높 을수록 좋다. 때문에 과거 기피 대상이었던 최상층 아파트가 요즘에는 가장 먼저 분양되고 분양가도 비싼 경우가 많을 정도이다. 그러나 대로에 접근한 지역인 경우 가능한 고층을 피하는 것이 좋다. 소음은 위로 갈수록 소리가 울 리면서 커지기 때문이다. 또한 고압선 등이 지나간다면 피하는 것이 좋다. 한 강 조망권에 이어 산, 공원 조망권을 높게 친다. 단순한 개방성은 상대적으로 낮게 평가된다. 도심은 인근에 대형 빌딩이 있으면 조망권은 커녕 일조권도 확보하기 어렵다. 최근에 쌍용건설이 조사한 결과에 의하면 전망이 좋으면 북 향도 상관없다는 응답자가 41%가 되어 향보다는 조망을 더 선호하는 것으로 나타났다.¹⁴⁾

다섯째, 역세권이 좋다. 자동차나 버스 등의 이용이 얼마나 편리한가 여부가 중요하 다. 특히 도보로 이용할 수 있는 지하철과의 거리가 관건이다.

여섯째, 돌출형 타워식으로 설계된 경우 돌출부분에 입주하는 사람은 사생활이 옆 집에 노출되지 않도록 하여야 한다.

(1) 현황

현대적 의미의 국내 주상복합건물이 본격적으로 도입된 것은 상가아파트로 대별되는 태동 기(60년대 후반∼70년대 초반), 도심재개발에 복합용도를 도입한 성숙기(70년대 후반∼80년 대 초반), 그리고 도심지에 주상복합건물을 비롯한 다양한 부류의 접근방식을 시도하고 신도 시 및 신시가지에 확대 작용하게 되는 안정기(80년대 초반∼90년대 초반)와 주상복합용도 개 발이 전국적으로 활성화되는 도약기(90년대 초반∼현재)로 크게 대별된다.¹⁵⁾

① 태동기(60년대 후반∼70년대 초반)

초기의 주상복합건물은 같은 건물내에 주거용 아파트와 상가를 입체적으로 중첩시키는 유 형으로 시작되었으며, 시장부근이나 도시간선도로 주변에 주로 입지하였다. 이 시기의 주상 복합건물은 상업기능이 중심이 되고 주거, 업무기능 등은 보조기능으로 배분되었는데 1967년 전문상가, 사무실, 호텔, 극장 등 3개 이상의 기능이 복합된 세운상가가 시초이며, 비슷한 시

14) http://user.chollian.net/∼ssbudsan/110∼02014.htm

15) 주택산업연구원. 1996. 매일경제 등록일 : 2001. 4. 3. 재정리

기에 지어진 종로 낙원상가 건축을 시작으로 도심부에 복합용도의 건물이 출현하였는데 주 로 주거, 전문소매, 업무, 기타 등의 기능을 수용하였다. 그러나 이들 건물들은 건설 후 전국 을 대상으로 하는 전문도매업 위주로 용도가 전환되어 주거와의 연계성이 부족한 불완전한 복합용도건물로써, 두 건물 모두 주택공급 차원에서 이뤄졌다기보다 '근대화의 상징'처럼 여 겨졌다. 이 시기에는 정부가 의도한 도시부 내의 주거공급을 통한 도심공동화 방지, 직주근 접을 통한 교통문제 해결에는 전혀 도움이 되지 못하고, 주거부분의 거주성 문제와 상가, 업 무시설의 미분양 등을 야기하였다.

② 성숙기(70년대 후반∼80년대 초반)

70년대말 이후 도렴지구와 마포지구의 주상복합건축인데, 이 시기 복합건축개발은 단위건 물 내 저층부의 업무기능은 그대로 유지하면서 단순히 수직적으로 주거용도를 복합화함으로 써 각 용도의 특성에 따른 건축적 고려가 부족했고, 여러 개의 단위필지개발이 개별필지 형 태로 재개발에 의한 주상복합용도개발이 추진되었다는 점으로, 충분한 토지이용효율을 이루 지 못하였고, 도심 재개발구역 내에서 주민참여에 의한 현지개발형태로 진행되었다. 이 시기 에 건설된 주상복합건물의 문제점은 첫째, 토지이용패턴이 도심형 혼용지역으로 주상복합건 물 건설로 인하여 지역의 토지이용상에는 큰 변화가 없는 것으로 보이나 집중적으로 주상복 합건물이 가지게 되었다. 둘째, 도시 전체의 공간구조와 적합하지 않은 독립적인 고층 건축 물이 집합을 형성해 주변지역과 배후지역의 도시환경과 조화를 이루지 못하는 현상을 초래 하였다. 셋째, 초기의 형태보다는 주거공간의 확보라는 측면에서 긍정적인 면을 내포하고는 있으나, 주거의 내부공간이 업무기능의 형태와 동일하게 처리되어 주거공간으로서의 부적합 성이 나타났고 다른 용도와의 공간이 중복되어 사생활이 침해되는 수용기능의 효율성 측면 에서 문제점을 가지고 있다.

③ 안정기(80년대 초반∼90년대 초반)

이 시기에는 신도시개발이 시작된 91∼92년도로 개별건축에 의한 주상복합건물이 등장하 였다. 보라매 복합타운 같은 대규모 주상복합단지가 시도되었으며, 신도시개발에도 주상복합 건물이 도입되었을 뿐만 아니라, 개별형태도 도심주거 수요를 대상으로 하여 고급화, 대형화 되었다. 신도시 상업용지를 매입했던 대우 LG, 청구 등 5∼6개 업체가 이른바 1.5 세대 주상 복합' 상품을 선보였다. 'ㅇㅇ플라자'란 이름이 붙은 이들 건물은 저층에 상가, 고층에 아파 트로 구성되었다.

신도시 및 신시가지의 주상복합건물은 근린상가 성격의 상업용도와 주거를 혼합하여 상호 연계성이 강화되었으며, 주변이 대부분 주거지역으로 주거와 사업지역간의 용도를 완충시켜 줌은 물론, 과다한 상업지역면적의 조정이 가능하고, 토지이용의 효율성 및 생활편리성 제고 의 필요성에 의해 계획되었다. 이 시기의 주상복합용도 개발의 문제점은 도심의 대규모 주상 복합단지의 경우 주거의 형태가 고급화, 대형화를 지향하고 있어 다양한 계층을 수용하지 못 한다는 것이며, 신도시 및 신시가지의 대규모 주상복합단지의 경우는 대부분이 직주근접에 의한 거주자가 아니라 내 집 마련을 위한 것으로서 출근시간의 교통문제가 더욱 심화되었다.

④ 도약기(90년대 초반∼현재)

이 시기에는 94∼5년을 기점으로 2세대 주상복합 상품이 나오기 시작했다. 소득증가에 따 른 높은 삶의 질 선호와 고급주거시설에 대한 수용가 증가하며 주상복합용도개발이 전국적 으로 활성화되었다. 주거비율이 50% 미만으로 바뀌면서 분양가와 평형제한을 피할 수 있는 주상복합이 부유층에게 인기를 끌었다. 시그마타워(잠실) 나산스위트(보라매공원) 등은 분양 가가 평당 600만원을 웃돌 정도로 고가였지만 경쟁률이 5대 1을 넘었다. 하지만 50%를 넘는 상가부분 분양에 실패하면서 주상복합 열풍이 다시 시들해졌다. 이에 정부는 97년 주촉법을 개정해 주거비율을 70% 미만으로 상향 조정했다. 특히 IMF 이후 움추렸던 경기회복과 시중 금리의 하락 등으로 부익부 빈익빈의 현상으로 부유층들의 경제력이 더욱 강화되어 그 동안 경제적인 사업성 악화문제로 개발을 포기했던 많은 민간기업들이 주상복합아파트, 호텔형 고 급아파트의 건설 붐 등 새로운 주거문화에 대한 요구, 부유층의 수요증가. 국가경제 성장과 함께 초고층아파트에 대한 수요증가 및 정부의 주택시장 활성화에 정책, 복합주거건물의 주 거면적 비율의 확대(70%→90%), 공동주택의 일조권기준폐지, 분양가규제 폐지, 세대주 제한 완화, 상가의무화 비율 완화 등 법적 제한이 사실상 철폐됨에 따라 개발에 적극적으로 참여 하게 되었다. 이 때부터 주상복합이 진정한 의미의 도심형 주택으로 자리잡았으며, 우성 캐 릭터빌(도곡동)이나 대림 아크로빌(도곡동) 등이 3세대 상품으로 꼽힌다. 이 시기에는 상가 부분이 오피스텔로 전환된 것이 특징이며 여의도 대우 트럼프월드(41층) 도곡동 삼성 타워팰 리스(66층) 등 30층이 넘는 철골구조의 마천루형 주상복합이 건설되고 있다. 4세대로 불리는 초고층 주상복합은 사실상 아파트와 다를 게 없다. 전용률이 74∼80%에 육박하고 상업시설 도 거의 없기 때문이다. 97년말 이후 외환위기를 거치면서 침체에 빠진 주상복합아파트는 99 년초 주거비율이 90% 미만으로 조정되고 “초고층” 상품이 쏟아지면서 인기를 회복했다.

최근에는 정부가 주택시장의 활성화 정책을 실시하면서 각종 규제를 철폐하여 서울의 경 우 송파, 서초, 강남, 동작, 강서, 강동 등 외곽중심지를 거점으로 개발이 활성화되었다. 이 시기의 문제점은 주변지역과의 조화를 무시한 고급화와 고층화로 장차 지역 정서와 대립될 가능성을 가지고 있다는 것이다. 하지만 2001년 올해부터‘용도용적제¹⁶⁾’가 적용되면서 주 상복합아파트는 용적률이 대폭 떨어져 주거 쾌적성과 건설업체의 사업성을 동시에 만족시키 기가 쉽지 않아 이에 걸맞는 5세대 신상품의 출현이 예상된다.

(

2) 주상복합제도의 현행제도

주상복합아파트의 관련법규는 주택건설촉진법 시행령, 주택건설기준 등에 의한 규정, 건축 법 시행령 등에 제시하고 있다. 여기서는 최근 개정된 주상복합 관련법규를 중심으로 살펴보 도록 한다.

① 주택건설촉진법 시행령

16) 용도용적제(用度容積制)：주상복합건축물의 용적률을 산정할 때 상업용도에는 상업지역 용적률을, 주거용도에는 주거지역 용적률을 적용하는 제도(서울특별시 도시계획조례 제56조 제3항 상업지역 안에서 주거복합건물을 건축할 때에는 당해 건축물이 연면적에 대한 주택 연면적의 비율에 의한 별표2의 법률을 적용한다)

㉠ 사업승인의 규제완화(제32조 1항)

도시계획구역 중 상업지역 또는 준주거지역 안에서 규정된 비율 이상의 주택을 복합건물 로 건설할 경우 건축물의 연면적에 대한 주택연면적 합계가 90% 미만인 경우 주택건설촉진 법에 의한 사업계획의 승인대상에서 제외시켜 규제를 완화했다.¹⁷⁾(동 시행령 제32조제1항) 이는 경기침체로 주상복합아파트의 상업시설분양이 제대로 이뤄지지 않아 사업성이 크게 떨 어졌다는 판단에 따른 조치로 주상복합건물의 분양가격 규제나 청약제도의 적용을 받지 않 게 되고, 공동주택에 의무적으로 설치해야 하는 각종 시설을 갖추지 않고 분양할 수 있게 된 것이다.

㉡ 평균전용면적 제한규제 삭제(제18조 3항 삭제)

주상복합건물 내 아파트 가구당 평균전용면적을 150㎡(45.5평) 이하로 제한하는 조항을 삭 제하였다. 이는 평균 전용면적제한 규정 때문에 자유로운 평면계획설계가 불가능했다는 판단 에 수익성 높은 대형평형의 설계가 가능하도록 한 것으로 일부 주상복합아파트가 평균면적 제한 때문에 단지배치상 불필요한 소형아파트를 건설해 미분양을 초래하고 주거환경도 해치 는 부작용이 있다는 판단하에 이루어진 것이다.

② 건축법시행령(영 제119조 제1항 제3호 다목)¹⁸⁾

공동주택의 발코니의 너비를 1.5m로 허용하던 기존 법령을 발코니의 난간 바깥부분에 간 이화단을 설치하는 경우에는 발코니의 너비를 2m까지 허용함으로써 공동주택의 미관향상을

17) 이 조항에 대한 변천과정은 다음과 같다.

81.8.24. 주촉법 시행령 별표4에서 주택건설기준으로 공동주택에 주거 이외의 시설을 설치하는 최초의 근거를 마련

82.8.24. 주촉법 시행령 제32조 제1항에서 상업지역, 준주거지역에서 다음 요건 충족시 사업승인대상에 서 제외시킴

-주택비율 50% 이상 20세대 이상 -주택비율 50% 이상 100세대 이상

94.7.30 주촉법 시행령 제32조 제1항에서 상업지역, 준주거지역에서 다음 요건 충족시 사업승인대상에 서 제외시킴

-주택비율 50% 미만일 것 -주택호수 200세대 미만일 것

18) 이 조항에 대한 변천과정은 다음과 같다.

81.8.24 주촉법 시행령 별표4에서 주택건설기준으로 공동주택에 주거 이외의 시설을 설치하는 최초의 근거가 됨

82.5.20 조촉법 시행령 32조 제1항에서 상업지역, 준주거지역에서 다음 요건 충족시 상업승인대상에서 제외시킴 - 주택비율 50% 이상 20세대 이상

- 주택비율 50% 이상 100세대 이상

94.7.30 주촉법 시행령 제32조 제1항에서 상업지역, 준주거지역에서 다음 요건 충족시 사업승인대상에서 제외시킴 - 주택비율 50% 미만일 것

- 주택호수 200세대 미만일 것

- 주거전용면적을 전체세대수로 나눈 면적이 150㎡ 이하일 것

95.10.5 주촉법 시행령 제32조 제1항에서 상업지역과 준주거지역에서 다음 요건 충족시 사업승인에서 제외시킴 - 주택비율 70% 미만일 것

- 주택호수 제한없음

- 주거전용면적을 전체세대수로 나눈 면적이 150㎡이하일 것

도모하도록 하였다.

③ 서울특별시 도시계획조례(제56조 제3항)¹⁹⁾

서울시 도시계획조례는 제6공화국 당시 주택 200만호 건설계획으로 인해 완화되었던 건축 규제를 강화하는 방향으로 제정되었다. 변경된 조례는 도시계획을 체계적으로 관리하고 쾌적 한 도시를 만들기 위해 용적률을 제한, 주상복합건물의 과밀화 방지에 중점을 두고 있다.

이러한 취지 하에 주상복합건물에 주거용도와 사업용도의 용적률을 따로 계산하는 용도용 적제를 도입하였다. 서울시의 용도용적제는 종전 일률적으로 1,000%를 적용받고 있는 상업 지역내의 주상복합건물의 경우 종전에는 일률적으로 1,000%를 적용받았으나 개정안에 따라 370%만 허용돼 초고층개발이 어려워진다.²⁰⁾

(3) 주상복합건물의 계획요소

① 주상복합건물의 수용기능

주상복합건물 계획에 있어서 중요한 사항은 가능한 다양한 기능의 공간이 서로 밀접한 관 련성 내지는 상호보완성을 지녀야 한다는 점이다. J. Wiegand는 복합용도 개발계획에 관한 그의 연구에서 복합용도개발에 수용될 수 있는 기능요소를 주거, 상업, 업무의 주기능요소와 그 이외의 부가기능요소로 대별하고 있는데 이를 정리하면 다음 〈표 2-8〉와 같다.

〈표 2-8〉주상복합아파트의 수용기능

기능요소 내용

주 기 능 요 소

주거

▪독신자 주택

▪자녀가 없는 단순구성 가계를 위한 주거

▪복합용도 건물에 살고자 하는 일반가계를 위한 주거

업무 ▪회사의 지점, 자유업 종사자 사무실, 관리 및 선전계통의 업무

▪특수업무 사무소, 은행지점, 마을금고, 여행사 등

상업

▪할인점, 소매업종

▪서비스계통 업종

▪수리업무(소규모로서 주거환경에 해를 끼치지 않는 것)

▪의원, 약국 등 부

기 능 요 소

숙박 ▪호텔(아파트먼트호텔, 비즈니스호텔 등) 공공시설 ▪유치원, 양로원, 학원, 우체국 등 문화관련시설 ▪소극장, 전시장, 공공문고, 갤러리 등 스포츠 및 여가시설 ▪실내 스프츠홀, 볼링장, 극장, 아이스링크 등

도시시설 기타 ▪광장, 보행자몰, 분수 등

위에서 언급한 기능요소들 상호간의 연관성을 그룹화하여 보면, 주기능요소간의 상호관계, 주기능요소와 부기능요소와의 상호관계라는 2개의 집단으로 분류할 수 있는데, 이론적으로 볼 때, 주기능요소간에는 주기능과 업무 및 상업기능간에 상관성이 강한 반면, 부기능요소간

19) 건축법 시행령 제119조 제1항 다목

건축물의 노대 기타 이와 유사한 것(이하 “노대 등”이라 한다)의 바닥은 난간 등의 설치여부에 관계 없이 노대 등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대 등의 끝부분까지의 면적을 말한다.)에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5m를 곱한 값(주요 채광방향의 벽면에 있는 노대 등이 난간 등의 바깥 부분에 간이화단을 노대 등의 면적의 100분의 15이상 설치한 경우에는 기둥 또는 내력벽의 설치 여부와 관계없이 노대 등의 접한 가장 긴 외벽에 한 길이에 2m를 곱한 값)을 공제한 면적에 삽입한다.

20) 한국경제신문 2000. 5. 17

에는 상호보완성과 공유성, 연결성, 동시성 등이 강하다.

국내 주상복합건물의 형태는 상업시설이 주된 공간이고, 일부 업무용 사무실을 기본으로 하기도 하나 백화점 규모보다는 일반분양형태의 상가와 스포츠센터, 혹은 근린생활시설과 상 층부의 주거용 아파트로 구성되어 있다.

〈표 2-9〉건물내 편의지원시설의 사례 라이프

콤비 시티

월드 우창

프라자 신동아

타워 잠실

시그마 타워 대림

아크로빌 서초

주상복합 희훈 그린피아 매개층 휴게시설 휴게시설

(옥상정원) 음식점

- - 휴게시설

(옥상정원) 음식점

- - 휴게시설

(옥상정원)

중간층 업무시설 문화시설 식당 볼링장

업무시설 은행

의료시설 문화시설

은행 음식점

- 체육시설 의료시설 은행

음식점

출입구층 쇼핑시설 은행 쇼핑시설

은행 쇼핑시설

쇼핑시설 문화시설

은행

은행 의료시설 은행 음식점 지하층 쇼핑시설 쇼핑시설 쇼핑시설 체육시설 쇼핑시설

문화시설 편의시설 체육시설 쇼핑시설 체육시설 나산

스위트 롯테

관악타워 롯테

스카이 신대방

주상복합 신림

주상복합 현대

36타워 보라매

환타지아 대림 아크로빌 매개층 휴게시설

(옥상정원) 휴게시설

(옥상정원) 휴게시설

(옥상정원) 휴게시설

(옥상정원) 휴게시설

(옥상정원) 휴게시설

(옥상정원) 휴게시설

(옥상정원) 부대시설

중간층 은행 쇼핑시설

문화시설노인정

쇼핑시설 문화시설노인정

은행 노인정

쇼핑시설 문화시설노인정

쇼핑시설

음식점 운동시설 업무시설 -

출입구층 은행 쇼핑시설 쇼핑시설 쇼핑시설

문화시설

은행 쇼핑시설 쇼핑시설 쇼핑시설

은행 은행

지하층 쇼핑시설 체육시설 음식점

쇼핑시설체육시설 음식점

쇼핑시설체육시설 음식점

쇼핑시설

음식점 쇼핑시설

음식점 쇼핑시설 음식점

쇼핑시설체육시설 음식점

편의시설체육시설 음식점

② 입지조건

토지개발 연구에 의한 입지특성에 의한 분류는 대도시 도심형(도심입지형), 중간지대형(중간 지대입지형), 신도시 혹은 신개발지 입지형(분산입지형)으로 구분하고 있다. 도심입지형은 도 심부의 지가앙등으로 주거기능의 퇴락과 상업, 업무기능화로 인한 도심공동화 현상을 해소하 기 위한 주거확보의 수단으로 개발된다. 중간지역은 도시구조개편에 따른 문제점을 겪는 지 역으로 전통적인 주거지역과 복합지역에 도심부적격기능이 침투되면서 문제가 발생되하게 되는 지역이다. 신시가지나 신도시의 경우는 주거단지를 지원하는 시설의 복합으로 단지의 매력을 높혀주기 위한 수단으로 개발되는 경우가 많다.

〈표 2-10〉입지특성에 따른 유형분류

개발유형 위치 기능특성 주요계층 주요형태특성

분산입지형 주 거 단 지 주 변 이 나 외곽지대의 소규모

상가중심의 근린형 주거위주/근린서비스 일반자유 출퇴근

중간지대입지형 지구중심이나 중간 지대의 중규모 혹은 노선상가형

중규모, 노선상가의

주상복합 자유업종사자,

근린상인 개인서비스, 근처의 상가 영업 도심입지형 도심이나 역세권 주

변의 다용도 복합용 업무, 상업위락 등

다용도복합형 - 퇴근, 쇼핑, 문화,

위락시설이용 편리성

③ 배치 및 동선체계

주상복합 건축물은 수용기능의 다양성으로 많은 면이 가급적 도로에 접할수록 건물 의 배치나 진입동 동선에 유리한 조건을 제공받을 수가 있다. 또한 각 기능상호간 의 명확한 분리나 연관성에 대한 질서가 이루어져야 하며 이러한 관계는 건물의 배 치방법, 도로에서 대지로의 진입위치의 결정 및 진입방법 등의 수준여하에 따라 그 질을 달리할 수 있다. 주상복합건축은 용도간의 공존공영을 통해 편리감을 높이는 경우와 용도간의 근접을 막아 방범상, 차폐감을 가지게 됨으로써 안정감을 얻을 수 있는 이중적인 요소를 지니고 있다. 이러한 점에서 출입동선과 접근층의 용도간에 공간공유여부에 따른 분류의 사례를 볼 수 있다.

〈표 2-11〉동선계획방법에 따른 유형분류

엔트런스 공용 엔트런스 전용

플로어 공용

▪거주기능과 타기능 공간이 동일

▪플로어에 존 재하고 동선을

공용

▪거주기능과 타기능 공간이 동일

▪플로어에 존재하고 동선을 분리

플로어 전용

▪거주기능과 타기능공간이 동일

▪플로어에 존 재하지 않고 동 선을 공용

▪거주기능과 타기능공간이 동일

▪플로어에 존재하지 않고 동선도 분리

→는 동선방향 표시

그러나 우리의 주상복합건축의 경우 법적으로 주거부분과 상가부분의 동선을 분리 하도록 규정되어져 있기 때문에 엔트런스의 공유는 사례를 찾을 수 없었다. 주거부 전용으로 구획된 설치의 필요성은, 주거전용의 진입로가 주거부의 영역을 나타내어 주거에의 소속감을 부여하고, 외부인의 침입에 대해 제어할 수 있는 역할을 한다는 점이다. 이와같은 진입로의 분리구획이 소극적인 영역성 또는 연결성의 표현이라 한다면 조경시설, 옥외휴게시설, 계단 등의 설치는 다른 영역과 적극적으로 구별되 는 영역성과 경계성을 나타나게 된다. 그러나 주거시설의 출입구는 건물의 측면 또 는 후면에 배치되어 인지성이 약하고, 지하 주차장 차량동선과 혼재되어 출입구 주 변의 복잡함과 일상 안전성의 미흡이라는 문제를 내포하고 있다.

〈표 2-12〉진입로와 진입로의 경계선-사례 희훈

그린피아 나산 스위트

롯데 관악타워

롯데 스카이

신대방 주상복합

신림

주상복합 현대36 보라매 환타지아

대림 아크로빌 진입로 위치

(▲공용진입, △주거 전용진입)

경계성 분리시설 - - - 계단(3) 계단(3) - - 소공원 -

분리도 - - ▲ ▲ ▲ ▲ - ▲ -

④ 주거부분 단위평면계획

다기능이 수용되어지는 주상복합건물에서 단위 주호의 평면구성에 직접적으로 영 향을 미치는 요소 중에서 주거부의 평면구성 특히 단위주호의 평면구성에 직접적으 로 영향을 미친다. 주거부분이 라멘구조인 경우 실내에 위치하는 기둥의 볼륨이 평 면구성에 상당한 장애요소로 등장하게 되어 기둥과 벽체와의 요철부분을 수납공간 으로 적절히 활용할 수 있다. 주상복합건물이 가지는 공간의 제약으로 간혹 중복도 형이나 집중형의 주거평면이 등장하게 된다. 이때 단위주호의 일부에는 무창의 공 간이 생기거나 채광이나 환기에 취약한 부분이 발생하며²¹⁾, 주거에 있어서의 채광 이나 환기문제는 주거의 질을 결정짓는데 상당히 큰 비중을 차지하게 된다.

주거에 있어서 향은 장남향에서 동서로 각각 45도 까지는 적정 허용범위로 보고 있으며, 이 때 일반적으로 주거의 큰 창(안방, 거실)을 향의 기준으로 한다.

주상복합건물에서 향을 결정하는 주된 요인은 전면도로의 방향이며 이로부터 저층 부 오피스나 기타 시설의 배치계획이 결정되고 또 각 주호로의 수직동선과 주호의 규모 및 층별 복도유형이 결정되는 것이 된다.

⑤ 공용공간의 구성

최근에 주상복합건물은 휴게 및 교제장소로서 주거시설과 타시설이 접하는 층에 매개공간으로서의 노인정, 어린이놀이터와 같은 주민공동시설 및 체육, 레크레이션 등의 위락시설 등을 유치함으로써 보다 적극적인 휴게공간을 조성하고 있다. 그러 나 실제로 거주민들이 여가선용의 장소로 활용할 수 있는 레크레이션 시설 등이 부 족한 단점이 있다. 따라서 거주민들이 보다 적극적인 공용시설들을 다양한 활동과 더불어 질적으로 하향된 거주환경을 조성하는데 도움이 될 것이다.

최근의 사례들은 초고층형을 지향하며 건물의 중간에 1개층 정도를 할애하여 옥 상정원이나 주민 편의시설 등을 만들어 공용의 공간으로 제공하고 있으나 보다 적 극적인 수용의 자세와 계획이 필요할 것이다. 예컨대, 1층을 할애한 공용공간, 아트 리움, 중정 등의 도입이나 선큰가든의 활용 및 옥상을 활용한 수영장이나 놀이터, 탁아소 등을 구성하는 것도 좋은 방안일 것이다.

〈표 2-13〉건물내 공용공간 시설의 사례 건물

구분

라이프 콤비

시티 월드

우창 플라자

신동아 타워

잠실 시그마 타워

혜우 빌딩

서초 주상복합

희훈 그린피아

반 공 적 영 역

옥 내 주 거 전 용 휴 게 시 설

13층 라운지

6층

라운지 - - 12층

옥상정원

9층

옥상정원 - 8층

옥상정원

21) 박경완, “도시형 고층 주상복합건물의 설계개선 방향에 관한 연구”, 중앙대석사논문, 1992