2007년 부동산시장의 동향 및 향후 전망

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2007년 부동산시장의 동향 및 향후 전망

최 수 | 국토연구원 책임연구원 박지영 | 국토연구원 연 구 원

1. 들어가는 말

2007년 부동산시장은 안정세가 두드러졌 다. 2006년 9월 이후 급등하였던 주택가격은 2007년 2월 이후 증가율이 크게 둔화되기 시 작하여 안정세를 유지하였다. 지가 역시 2006년 말 이후 증가세가 둔화되어 0.4% 내 외의 안정세를 유지하였다. 이러한 부동산시 장의 안정은 공급물량 조기 확대, 분양가 인 하, 주택담보대출 관리 강화, 투기억제 시스템 운용·집행 등을 골자로 하는 참여정부의 부 동산 대책에 기인하는 바 큰 것으로 보인다.

이와 더불어 콜금리의 지속적인 인상으로 주 택담보대출 금리의 상승, 주식시장 활황 등의 부동산시장을 둘러싼 내외부적 상황도 부동산 시장 안정에 일조하였다고 할 수 있을 것이다.

2. 주택시장 1) 가격동향

2006년 9월 이후 급등하던 주택가격은 2006년 말 정부의 11.15대책 및 2007년 초 1.11대책, 1.31대책 발표 이후, 상승세가 점차 둔화되어 2007년 2월 이후에는 안정추세를 보였다. 2006년에 7.4% 상승하였던 전세가 격 역시 2007년에는 1.7% 상승에 그쳤다.

2006년에 큰 폭으로 상승하였던 경기도 신 도시지역의 주택가격도 2007년에는 하락세 로 반전되었다. 과천시의 경우 주택가격이 2006년 53.8% 증가하였으나, 2007년에는 오 히려 5.2% 하락하였다. 군포시 역시 주택가격 이 2006년에는 44.5% 증가하였으나, 2007년

<그림 1> 전국 아파트 매매 및 전세가격 변동률 추이

자료 : 국민은행

(단위 : %)

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에는 1.8% 하락하였다. 이러한 주택가격의 하 락 경향은 분당(성남시 분당구), 일산(고양시 일산동·서구), 평촌(안양시 동안구)의 경우에 서도 마찬가지로 나타났다.

지방의 경우도 2007년 동안 주택가격은 안

정세를 유지하였다. 2006년 4.1%의 상승하였 던 지방광역시의 주택가격은 2007년에는 1.6% 상승에 그쳤다. 광역시 이외 지역 역시 2006년 2.8% 상승하였던 주택가격이 2007 년에는 0.2% 상승에 그쳤다.

<그림 2> 지방 아파트 매매가격 변동률 추이

<표 1> 수도권 신도시지역의 아파트 매매가격 동향 주 : 기타 지방은 경기도를 제외한 나머지 8개도임

자료 : 국민은행

(단위 : %)

구분 과천시 성남시

분당구

안양시 동안구

고양시 군포시 부천시

일산동구 일산서구 원미구

’03년 6.9 22.4 - 7.6 7.6 - -

’04년 -2.4 -4.6 -1.7 -1.2 -1.2 -3.1 -2.5

’05년 27.7 25.9 19.8 10.0 10.0 10.6 -0.1

’06년 53.8 24.5 40.9 40.7 43.6 44.5 29.9

’07년

1월 0.6 0.9 0.7 1.3 1.1 0.7 1.5

2월 -0.4 0.0 0.0 0.3 0.5 0.1 0.8

3월 -0.3 0.0 -0.1 0.0 -0.1 -0.2 0.3

4월 -0.9 -0.6 -0.4 -0.5 -0.8 -0.3 0.0

5월 -1.7 -0.8 -0.3 -0.3 -0.6 -0.8 -0.4

6월 -0.8 -0.2 -0.6 -0.2 -0.3 -0.5 -0.2

7월 -0.5 -0.1 -0.2 -0.4 -0.3 -0.1 0.0

8월 0.0 -0.3 0.0 0.0 -0.5 -0.2 0.0

9월 -0.2 -0.1 -0.1 -0.6 -0.2 -0.1 -0.1

10월 -0.2 -0.2 -0.2 -0.1 -0.3 -0.2 0.0

11월 -0.4 -0.5 -0.2 -1.0 -0.2 -0.1 0.7

12월 -0.4 -0.5 -0.2 -1.0 -0.2 -0.1 0.7

누계 -5.2 -2.4 -1.6 -2.5 -1.9 -1.8 3.3

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지방의 주택가격 안정세가 더욱 두드러진 것은 높은 분양가와 실수요를 반영하지 않은 대형 중심의 주택공급 과잉에 기인한 것으로 여겨진다. 미분양 물량의 대부분은 지방에서 발생하고 있다. 2007년 10월 현재 미분양 물 량 100,887호 중 91,007호(90.2%)가 지방에 서 발생하였다.

2) 거래동향

주택거래량 역시 2007년 들어 급격히 감소 하였다. 주거용 건축물 거래량을 기준으로 했 을 때 2007년 주택거래량은 총 1,232,123호 가 거래되었는데 이는 전년 주택거래량 1,580,569호에 비해 22.0% 감소한 수치이다.

3. 토지시장 1) 가격동향

2007년 전국 지가상승률은 월평균 0.31%

수준으로 작년 11월(0.51%)말 이후 완만한 상 승세를 유지하였다. 서울의 월평균 상승률은 0.46%로 전국보다 높은 상승률을 보였다. 서 울의 지가상승률이 높은 것은 뉴타운 등 재개 발·재건축에 따른 기대감 등이 상존하고 있기 때문인 것으로 보인다. 행정중심복합도시 주변 지역, 혁신도시와 기업도시 관련 지역의 지가 상승률 역시 2007년에는 크게 둔화되었다.

행정중심복합도시 건설 기대의 영향으로 지가가 급등했던 충남 연기군의 경우 작년

구분 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06.10월 ‘06.12월 ‘07.7월 ‘07.8월 ‘07.9월 ‘07.10월 전국 31,512 24,923 38,261 69,133 57,215 69,597 69,857 16,886 91,714 98,235 100,887 수도권 9,360 1,387 7,370 15,458 12,242 4,603 5,997 5,520 5,817 9,137 9,880

서울 1,771 52 735 612 574 508 529 840 730 724 977

지방 22,152 23,536 30,891 53,675 44,973 63,860 69,048 85,138 85,897 89,098 91,007

<표 2> 미분양 현황 _{(단위: 호)}

자료 : 건설교통부

<표 3> 건축물 거래 동향

(단위 : 호)

구분 합계 주거용 건물

상업용 공장 기타

소계 단독 다가구 다세대 연립 아파트

2006

1/4분기 335,413 335,413 29,552 2,947 31,291 11,469 260,154 37,522 3,241 1,933 2/4분기 364,366 364,366 38,897 5,006 45,727 15,056 259,680 47,459 7,624 2,229 3/4분기 330,640 330,640 34,006 4,775 47,328 14,631 229,900 41,267 3,510 2,790 4/4분기 550,150 550,150 52,135 9,633 84,986 24,629 378,767 54,770 4,538 4,066 합계 1,580,569 1,580,569 154,590 22,361 209,332 65,785 1,128,501 181,018 18,913 11,018

2007

1/4분기 323,660 393,407 31,640 4,866 53,051 14,777 289,073 49,765 3.987 3,346 2/4분기 298,805 298,805 32,582 4,531 51,147 13,004 197,541 52,366 4,417 5,489 3/4분기 271,284 271,284 27,028 3,868 42,566 10,770 187,052 48,525 2,801 3,889 10월 138,787 115,792 10,862 1,685 18,914 4,538 79,793 20,813 1,032 1,150 11월 139,192 116,144 11,602 1,832 18,280 4,367 80,063 20,401 1,069 1,578 12월 128,125 106,438 9,681 1,494 15,465 3,846 75,952 19,159 920 1,608 4/4분기 406,104 338,374 32,145 5,011 52,659 12,751 235,808 60,373 3,021 4,336 합계 1,474,438 1,232,123 123,395 18,276 199,423 51,302 839,727 211,029 14,226 17,060

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2/4분기 이후부터 지가상승률이 크게 둔화되 어 2007년 12월 지가상승률은 0.04%로 전국 (0.40%)을 하회했다. 이러한 경향은 공주시와 청원군, 그리고 부산 강서구, 충북 진천군, 전 북 완주군, 전남 무안군 등 혁신도시에서도 나 타났다.

2) 거래동향

2007년의 토지거래 동향은 전년도에 비하

여 전반적으로 감소세를 유지하였다. 필지수를 기준으로 전년동월 대비 증감률을 보면 2007 년 1월에는 58.8% 증가하였으나 2월에는 6.1%, 3월에는 18.6%, 4월에는 12.3%, 5월에 는 13.3%, 6월에는 9.7% 하락하였다. 7월과 8 월에는 거래가 회복되어 7월에는 7.2%, 8월에 는 8.3% 증가하였다. 9월에는 다시 하락세로 반전되어 9월에는 33.9%, 10월에는 7.0%, 11 월에는 27.0%, 12월에는 38.7% 감소하였다.

용도지역별 토지거래 동향은 거래량이 전반

<표 4> 주요 관심지역 지가변동률 추이

(단위 : %)

<그림 3> 지가변동률 추이

(단위 : %)

지 역 ’04 ’05 '06 ‘07

연간 연간 연간 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월

행정중심 복합도시

충남 연기군 23.33 27.71 10.38 0.01 0.04 0.11 0.12 0.09 0.17 0.07 0.09 0.03 0.02 0.03 0.04 공주시 9.15 17.72 9.53 0.12 0.11 0.08 0.07 0.04 0.05 0.04 0.04 0.09 0.09 0.12 0.22 충북 청원군 7.98 9.88 7.34 0.10 0.10 0.10 0.12 0.11 0.11 0.14 0.12 0.08 0.08 0.09 0.08 혁신

도시

부산 강서구 5.22 7.48 5.04 0.46 0.44 0.49 0.45 0.56 0.51 0.43 0.41 0.36 0.30 0.29 0.35 충북 진천군 4.05 6.30 12.33 0.28 0.22 0.37 0.30 0.34 0.34 0.31 0.17 0.25 0.25 0.27 0.38 전북 완주군 1.31 3.14 3.75 0.17 0.12 0.18 0.17 0.18 0.16 0.10 0.12 0.11 0.10 0.12 0.13 전남 나주시 0.15 11.21 9.86 0.13 0.11 0.06 0.07 0.08 0.06 0.04 0.12 0.26 0.34 0.34 0.37 인천 4.32 4.94 5.44 0.45 0.38 0.41 0.42 0.41 0.44 0.39 0.37 0.35 0.36 0.34 0.42

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적으로 감소하는 가운데, 상업지역의 토지거래 량은 작년 말 이후 증가하는 추세가 지속되었 으나, 주거지역 및 그 이외 지역에서는 거래량 이 감소하였다. 비도시지역인 관리지역, 농림 지역, 자연환경지역 등에서는 토지거래가 전반 적으로 감소하였다.

2007년의 토지거래 감소는 토지거래에 대 한 양도세 실거래가 과세 등 참여정부의 정책 영향 때문인 것으로 판단된다.

4. 부동산금융시장 동향

2006년 말에 4.48%였던 콜금리는 2007년 말 4.99%로 상승하였다. 이로 인해 대출금리 의 기준이 되는 양도성예금증서(CD)의 유통수 익률도 상승하였다. 주택담보대출금리도 2006년 12월 이후 비교적 빠른 상승세를 보였 다. 금리상승으로 대출에 의존한 주택수요가

위축되고, 주택담보대출 비율이 높은 가계의 금융부담이 증가하고 있다.

2006년 급격히 상승했던 주택담보대출은 LTV 및 DTI 규제, 주택거래 위축 등의 영향으로 2007년에는 21∼22조 수준을 유지하고 있다.

광의의 유동성은 2006년 말에 1,839조 였 으나 2007년 12월에는 2,055조로 증가하였다.

한편, 시중의 단기 유동성은 342조원으로 2006년 말 391조원에 비해 조금 감소하였지만 여전히 풍부한 상황을 유지하고 있다.

5. 부동산 정책 동향

2006년과 2007년에 걸쳐 참여정부에서는 주택공급 확대, 금융기관의 주택담보대출 관리 강화, 공공부문의 역할 확대, 다양한 주택수요 에 대한 대응방안 마련 등을 주요 골자로 하는 11.15대책(2006), 1.11대책(2007), 1.31대책

구분 2006년 2007년

10월 11월 12월 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월

필지수

기준 15.9 55.2 16.8 58.8 -6.1 -18.6 -12.3 -13.3 -9.7 7.2 8.3 -33.9 -7.0 -27.0 -38.7 면적

기준 -18.2 -10.5 11.5 34.6 -9.1 -13.0 5.2 -29.6 -4.2 -1.5 0.8 -23.7 12.6 -4.7 -51.1

도시지역 비도시지역 합계

구분 주거 상업 공업 녹지 GB 미지정 소계 관리 농림 자연환경 소계

2004 -28.4 8.8 -21.1 19.6 -17.6 -75.0 -22.5 117.9 31.1 20.7 80.2 -3.3 2005 16.2 0.5 42.8 10.2 -13.4 38.2 13.8 14.5 11.7 19.0 13.9 13.8 2006 117.0 111.2 103.0 60.9 58.9 229.1 109.0 48.8 67.3 59.7 54.2 89.9 2007 -2.2 1.2 -6.6 -2.1 -47.6 47.8 -2.3 -10.2 -21.3 -27.0 -14.1 -5.7

<표 5> 전년동기대비 토지거래 증감률

<표 6> 용도지역별 전년대비 토지거래 증감률

(단위 : %)

(단위 : %) 자료 : 건설교통부

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<표 7> 주택담보대출 금리

<표 8> 콜금리

<표 9> 가계대출

<표 10> 시중 유동성 추이

(월평균, %, %p)

(연리, %)

(단위 : 조원)

(단위 : 말잔, 조원) 주 : 1) 신규취급액 기준

자료 : 한국은행

주 : 시장금리(월,분기,년) : 금융통계팀(02-759-4328) 자료 : 한국은행

주 : 1) 주택담보대출(주택관련 집단대출중 주택담보분도 포함), 주택관련일반자금대출 2) 주택자금대출 포함

자료 : 한국은행

주 : M1 = 현금통화 + 요구불예금 + 수시입출식 저축성예금 단기유동성 = M1+만기 6개월 미만 금융상품

M2 = M1 + 정기예·적금 및 부금 + 시장형 상품 + 실적배당형 상품 + 금융채 + 기타

Lf(종전 M3) = M2 + 만기 2년이상 정기예·적금 및 금융채 + 증권금융 예수금 + 생명보험회사(우체국 보험 포함) 보험계약준비금 및 RP + 농협 국민생명공제의 예수금 등

L(광의유동성) = Lf + 정부 및 기업 등이 발행한 유동성 시장금융상품(증권회사 RP, 여신전문기관의 채권, 예금보 험공사채, 자산관리공사채, 자산유동화전문회사의 자산유동화증권, 국채, 지방채, 기업어음, 회사채 등) 자료 : 한국은행

구 분 2005 2006 2007

8월 12월 11월 12월 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 주택담보대출¹⁾ 5.26 5.60 5.69 5.88 6.11 6.18 6.20 6.13 6.17 6.13 6.24 6.38 6.52 6.55 6.59 6.85 CD(91일) 3.50 4.04 4.60 4.76 4.92 4.95 4.94 4.95 5.04 4.94 4.98 5.13 5.25 5.25 5.34 5.75 은행 정기예금¹⁾ 3.44 4.06 4.43 4.53 4.61 4.76 4.72 4.83 4.78 4.81 4.88 5.05 5.24 5.23 5.47 5.74

구 분 2006 2007

1/4 2/4 3/4 4/4 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 콜금리 3.88 4.03 4.37 4.48 4.63 4.60 4.60 4.69 4.61 4.54 4.67 4.92 4.98 5.00 5.0 4.99

구 분 2005 2006 2007

연중 연중 12월 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월

주택관련대출¹⁾ 29.4 40.9 24.0 24.1 19.1 19.2 19.5 19.8 20.0 20.3 20.4 20.7 20.9 21.3 21.7 (주택담보대출²⁾) 20.6 26.8 - 21.7 21.8 21.8 21.8 21.7 21.7 21.7 21.8 21.8 21.9 22.1 -

구분 05.12 06.12 07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.10 07.11 07.12 M1 332.3 371.1 348.0 348.7 310.5 302.6 297.9 307.4 297.7 293.3 304.0 304.0 306.9 316.3 단기

유동성 351.1 391.2 366.4 368.2 330.5 326.9 321.1 331.6 321.4 316.9 327.2 329.4 332.9 342.1 M2 1,021.4 1,149.3 1,143.4 1,150.6 1,164.1 1161.3 1176.3 1,204.6 1,202.3 1,208.6 1,227.0 1,244,2 1,260.6 1,273.6

Lf 1,391.5 1,538.2 1,535.7 1,546.8 1,559.7 1,563.3 1,581.9 1,608.9 1,607.5 1,620.3 1,642.7 1,665.0 1,680.4 1,691.5 L 1,653.2 1,839.0 1,838.9 1,858.2 1,875.8 1563.3 1582.3 1,949.6 1,951.4 1,971.8 1,992.4 2,016,8 2,037.1 2,055.0

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(2007) 등을 발표하였다.

이러한 정책에서 제시한 주요내용은 주택공 급 물량의 조속한 가시화를 위한 공공·민간 공동사업제도 도입, 공공부문의 주택공급 물량 확대를 통한 시장수급 조절 능력 제고 방안, 분 양가 상한제와 원가공개 확대, 마이너스 옵션 제, 채권입찰제 상한액 하향 조정 및 확대 등으 로 분양가 인하를 유도하여 주택가격을 안정시 키는 방안, 민간 주택공급을 확대하기 위해 기 반시설부담금을 최대 62.5% 경감하고, 2종 지 구단위계획구역의 용적률을 200%까지 추가로 완화하는 방안 등이다. 또한 서민주거 안정대 책으로는 국민임대주택 및 주택바우처 제도를 연내에 도입하여 서민주택공급을 확대하고 주 거비 부담을 완화하는 방안 등이 제시되었다.

또한, 전·월세 시장 안정을 위해 이사철에 대 비하여 임대주택 입주시기와 재건축·재개발 이주수요 분산을 유도하고, 전·월세용 주택건 설을 확대하고 공공용지에 임대주택을 건설하 여 중·장기적 수요를 흡수하는 방안 등이 제 시되었다. 한편, 부동산시장의 투기수요억제를 위해 택지보상제도 개편, 주택담보대출 규제 개선 등의 방안이 마련되었다. 토지보상금의 과도한 부동산 시장으로의 유입을 방지하기 위 해 보상기준시점을 예정지구 지정단계로 앞당 기고, 보상방식을 현금보상만이 아니라 조성토 지, 채권, 환지 및 입체환지 등으로 다양화하는 방안도 제시되었다. 또한, 다주택 보유자에 대 한 주택담보대출 규제를 강화하고, LTV, DTI 규제 등으로 금융부문 주택담보대출 리스크 관

리를 강화하는 방안이 제시되었다.

6. 맺음말

2007년의 부동산시장은 뚜렷하게 안정되었 다는 것이 특징이다. 이러한 안정세가 유지된 이유는 종합부동산세 부과, 양도소득세 실거래 과세 등 개편된 부동산 세제의 본격적인 시행, 분양가상한제와 같은 주택공급제도 개선 등의 정책에 기인하는 바가 크다. 이와 더불어 높은 금리 수준이 유지되고 주택담보대출 규제도 강 화되었다는 내외적 부동산시장의 상황 또한 부 동산시장의 안정에 기여한 것으로 판단된다.

2007년 부동산시장의 동향 및 향후 전망