도시 주거지의 부지여건별 개발방법과 주택형식 제안
- 광주광역시 사례 연구 -
The Proposal of Development Types and Housing Forms for Urban Residential Area, Considering Urban Site Conditions
- A Case Study of Gwangju City -
윤용석* 양우현**
Yoon, Yong-Suk Yang, Woo-Hyun
Abstract
The purpose of this study is to propose a new development method for urban residential area, considering the urban site and development conditions rather than just meeting the development limit and regulations. Gwangju Metropolitan city is investigated as a case city and the new method verifies a decision process of pertinent development types and housing forms in urban blocks. The consequences of this study are summarized as follows. The process of a new development method consists of four steps; First, current conditions of the residential area of Gwangju are analysed in order to find out the site characteristics and housing development situations. And the theoretical research is made to set up the development goals and objectives, regarding current trends and future paradigms of residential development. Next, the suitable development sites are selected, and their site characteristics and relevant development types for the future are compared and matched with a close analysis. Finally some pertinent housing forms for each development site are suggested, which fit well in terms of urban context and are appropriate for building up sustainable city in the future.
Keywords : Urban Residential Area, Development Type, Site Condition, Housing Form 주 요 어 : 도시 주거지, 개발방법, 부지여건, 주택형식
I. 서 론
1. 연구의 배경과 목적
최근 20여 년 동안 우리나라 대도시들은 주택공급을 위 한 신시가지 조성으로 인하여 도시가 외연적으로 확산되 고 고밀화되는 물리적인 변화가 발생하였다. 이로 인해 아파트 위주의 획일적 도시경관, 구도심 인구 유출과 주 거·업무기능의 이탈에 의한 도심 공동화와 구도심 기능 과 상권의 쇠퇴, 시가지 확장으로 인한 토지이용의 불균 형 등 도시구조와 기능의 부정적 양상이 많이 발견되는 결과를 초래하였다.
특히 지방 도시들은 서울을 모방한 도시계획과 개발로 도시가 확산되고 중심부 기능이 쇠퇴하는 현상이 두드러 지게 발생하였다. 이러한 문제를 해결하기 위한 지방 도 시들은 도시재생이나 정체성 확보 등의 기치를 내세우고 다각적인 노력을 시도하고 있으나, 경제적 가치를 중시하 는 개발의 논리와 도시계획 제도의 한계 때문에 그다지
실효를 거두지 못하고 있는 상황이다.
이에 본 연구는 지방 도시의 특성을 고려하지 않고 무 분별하게 개발되는 문제를 해결하기 위해서 기존 주거지 의 도시적 조건과 부지 여건을 고려한 이상적인 도시 주 거지 개발방법과 적용가능한 주택형식을 제안하는 것을 연구 목적으로 설정하였다. 즉, 토지가 가진 개발용량에 근거한 무분별한 개발을 방지하고 부지가 가진 속성과 여 건을 고려한 도시설계적으로 합당한 도시 주거지의 개발 방법과 적용 가능한 다양한 집합주택의 형식을 도출, 적 용하는 새로운 과정을 제안하고자 한다.
2. 연구의 범위와 방법
연구의 내용은 도시 특성에 적합한 새로운 주거지 조 성방법을 제안한다는 목표로 광주광역시를 사례로 도시와 주거지의 기본적 정보와 물리적 현황의 내용을 기초로 개 발 예상지를 선정하고 각 개발 예상지에 실질적으로 적 용가능한 개발방법과 주택형식을 제안하는 실용적인 연구 로 진행하였다.
연구의 대상은 광주광역시의 도시 주거지로 한정하였 고, 자연조건·도시조직·주변시설 등 물리적 상황을 분 석하였고 물리적 계획과 연관된 최소한의 사회·경제적 요인도 분석에 포함하였다.
**정회원(주저자), 중앙대학교 대학원 건축학과 박사수료
**정회원(교신저자), 중앙대학교 건축학부 교수, 공학박사
이 연구는 2009년도 한국주거학회 추계학술발표대회에 발표한 논문 을 기초로 수정, 보완한 것임.
연구의 방법은 관련 문헌, 항공사진과 지도(도시관리계 획도, 지적도)
1)를 통하여 기본 정보를 수집하였고, 현장 답사를 통하여 구체적인 현황을 파악하였다. 또 항공사진 의 촬영 시기와 도면의 제작 시기로 인한 현황과의 차이 점은 현장 답사 이외에 광주광역시의 관련 공무원, 지역 도시설계·건축 전문가와의 면담조사와 자문을 통하여 보 완하였다.
II. 도시 주거지 부지여건별 개발방법과 주택형식 제안의 과정
이 연구에서 시도하고 있는 도시 주거지의 개발방법과 주 택형식 제안의 전제는 기존의 토지이용과 용도지역 구분에 의한 보편적이고 일반적인 주거지 계획의 한계를 인식하 고, 주거지의 여건에 적합한 거주환경을 조성하기 위한 이 상적인 방법을 제시하고자 하는 것이다. 즉, 적성평가에 의 해 주거지 조성을 위한 적지가 선정되고, 각 주거지는 그 것이 형성된 역사와 주변 지역의 상황, 도시의 특성에 적 합한 개발방법을 모색하기보다는 부지가 허용하는 개발밀 도에 맞추어 최대용적의 주택지가 조성된다는 우리의 현실 을 극복할 수 있는 개발방법의 결정과정과 주택형식의 적 용방법을 광주광역시를 사례로 제안해봄으로써 미래의 주 거지 조성계획의 단초를 제공하고자 하는 목표를 가진다.
본 연구에서 사례 도시에 적용한 개발방법과 주택형식 결정 과정은 III장의 도시의 특성과 주거지 여건 파악과 IV장의 도시의 특성과 개발 목표에 합당한 개발방법과 주 택형식 제안으로 대별할 수 있다. 그리고 이를 자세하게 설명하면 다음과 같은 일련의 과정을 거치게 되며, 각 단 계별 주요 내용과 의의는 다음과 같다.
첫 단계는 도시의 일반 현황과 특성, 주거지의 여건을 파악하고 미래 주거지 조성의 기본방향을 도출하는 것으 로, 이는 미래의 도시 발전방향과 정체성에 적합한 주거 지를 조성하기 위해서이고 이를 위해 국내외 주거지 개 발의 원칙과 경향을 고려하여 중요 목표를 수립하였다(III.).
두 번째 단계는 도시환경과 조화되는 주거지를 조성하 기 위해 3단계의 선별과정을 거쳐 최적의 개발지(이하 개 발 예상지)를 선택하고, 각 예상지의 내외부적 부지 여건 을 분석하여 주요 특성으로 요약하고 비슷한 조건으로 구 분하는 과정이다. 이 과정에서 유형적 분류 방법을 적용 하여 같은 ‘특성’을 가지는 개발 예상지를 모아 구분하고, 각 유형별로 이상적인 ‘개발방향’을 제시하였다. 이 과정 은 부지 특성에 맞는 개발이 이루어져야 도시 전체가 환 경적으로 건강하고 기능적으로 유기적인 체계를 형성할 수 있다는 것을 전제로 한다(IV. 1.).
다음 단계는 우리나라의 현실과 미래 도시발전 방향, 외 국의 경향을 종합적으로 고려하고 광주광역시 주거지 조 성목표를 고려하여 적용하기에 적합한 대표적인 ‘개발방
법’ 유형을 제시하였고, 특성별로 구분된 개발 예상지들 에 대해 이 개발방법 유형을 대응시켜 보았다. 이는 개발 예상지의 공통 특성에 적합한 개발방법을 우선 순위를 정 하여 대응시키는 과정으로 정량적인 판단보다는 개발지의 특성에 적합한 계획적 의미를 가지는 개발방법을 대응시 키는 정성적인 방법이라 할 수 있다(IV. 2.).
그리고 마지막 단계는 현재 우리나라 집합주택계획의 주요 한계로 지적되는 지형과 부지 여건과 상관없이 밀 도 확보를 위해 적용되는 일반적 주택형식을 탈피하여 새 롭게 시도되거나 외국 사례에서 도시설계적 의미로 장점 을 가지는 대표적인 도시 집합주택 형식을 열거하고 그 특징을 파악하였다. 그리고 이전 단계에서 파악한 개발방 법별로 이 ‘주택유형’들을 적용하는 것이 합당할 지를 판 단하는 ‘주택형식 적용 적합도’를 타진하였다. 물론 이 과 정은 주택유형의 근본적인 계획조건과 특성을 고려하여 개발유형에 적합할 지를 계획적 의미와 실현가능성을 기 준으로 판단하는 것이다(IV. 3.).
이런 일련의 과정으로 결국은 개발예상지들은 어떤 주 택형식을 우선 또는 차선으로 적용해야할 지를 판단할 수 있었고, 이 내용과 과정이 본 연구의 주요 내용이다. 이 내용을 요약해보면 다음의 표로 표현할 수 있다.
III. 광주광역시의 여건과 미래 주거지 조성의 목표
1. 광주광역시의 여건 1) 일반 현황과 도시 여건 (1) 일반 현황
광주광역시는 동구·서구·남구·북구·광산구 등 5개 의 자치구로 구성되어있으며, 면적은 501.2 km
2이다. 광주 광역시의 주거지역은 73.4 km
2, 공업지역은 21.91 km
2, 상 업지역은 8.84 km
2로 지정되어 있으며, 특히 도시계획구 역 중 249.2 km
2(49.73%)가 개발제한구역으로 묶여 광주 시의 용지난을 심화시키는 요인이 되고 있다.
2)1) www.geopis.co.kr과 http://local.daum.net/map/index.jsp
그림 1. 연구의 흐름
2011년 광주도시기본계획에서는 광주광역시 도시공간구 조를 2도심, 2부도심, 5지구중심으로 각각의 기능을 부여 하고 있다. 하지만 이러한 도시공간구조 계획은 기능의 다핵화에 초점을 맞추고 있어, 상무 신시가지를 비롯한 각 지구들이 구도심의 기능을 분배하는 결과를 초래하였 다. 교통축은 이러한 다핵화의 차원에서 설정되었고 이를 통해 개발축이 순환축(제1순환도로, 2순환도로)과 방사축 (5개)으로 형성되어있다.
3)(2) 도시 여건
광주광역시는 분지형 구릉지로 호남지역의 중심부에 위 치하며, 중심 도시기능을 담당하고 있다.
4)도시 영역은 구도심(제1순환도로 내부)과 외곽지역(제1 순환도로 외부)으로 구분 가능하며, 구도심의 도시 구조 는 남동에서 북서로 흐르는 광주천에 의해 양분되고 천 의 북동측 천변을 따라 거대한 상업지역이 형성되어 있 다. 구도심의 중심부와 광주천변을 중심으로 불규칙한 도 시조직을 형성하고 있는 반면, 그 외의 지역은 대부분 격 자형 체계로 도시구조가 형성되어 있다. 또한 광주광역시 의 북서측과 남서측을 제외한 대부분의 경계부는 개발제 한구역으로 지정되어 있어 도시구조가 북서측과 남서측을 중심으로 활발히 확장되고 있다.
하지만 지속적인 외곽지역의 택지개발, 송정 고속철도 역사 건설, 광주광역시청 등의 공공청사 이전은 기존 도 심의 기능을 쇠퇴시켰을 뿐만 아니라 지속적인 인구 유 출을 야기하여 도심재개발사업의 경제성과 타당성마저 약 화시키게 되었다.
2) 주거지 여건 (1) 주거지 현황
광주광역시 주거지역 비율은 2003년부터 상승하여 10
년 동안(1999~2008) 총 6.18%의 면적이 증가
5)하였다.
행정구역별로 보면, 동구·서구·북구를 제외한 남구·
광산구에서 주거지의 면적비율이 증가하였다. 남구는 진 월지구와 봉선지구에서, 광산구는 수완지구와 신창지구에 서 주거지가 조성되면서 주거지 면적비율을 증가된 것으 로 조사되었다.
이러한 자치구별 주거지 면적비율의 변화를 통해 광주 시의 주거지 조성이 구도심보다는 외곽지역에서 주로 진 행되고 있으며, 특히 광주시 남측과 서측을 중심으로 주 거지가 개발되고 있음을 확인할 수 있었다.
(2) 주거지 여건
① 구시가지
신시가지 인근의 최신 상업환경으로 구도심의 상업기능 쇠퇴, 주거환경의 노후화, 열악한 도로체계, 지속적인 신 시가지 주택 공급과 상대적으로 비싼 토지가격 등의 요 인들로 구도심의 거주인구 유출이 심각한 상황이다.
1990~1995년 도심부 인구 감소현상 발생, 이후에도 지 속적으로 진행되었으며, 1990년 99,769세대에서 2000년 69,912세대 감소하였다.
6)그 결과 도심부는 65세 이상 고 령인구가 8.5%로, 광주광역시의 평균인 5.6%에 비해 높 은 것으로 나타났다.
광주광역시 전체 주택수는 증가하고 있으나, 도심지역 의 주택수는 감소하고 있다. 구도심의 주택형식 비율은 단독주택 30,206동(98.8%), 연립주택·공동주택 362동 (1.2%)으로 조사되어, 단독주택 위주의 저층 주거지임 확 인할 수 있다. 또한 구도심 주거용 건물의 2/3 정도가 20 년 이전에 건축된 저층·고밀의 노후된 주거지
7)로 주거 환경개선이 시급한 실정이다.
② 신시가지
광주광역시 주거지역 비율(용도지역 총면적 대비 주거 지역의 면적)은 2003년부터 꾸준히 상승, 10년 동안(1999~
2008) 총 6.18%의 면적이 증가하였는데,
8)이는 신시가지 가 조성되면서 꾸준한 주택공급이 이루어졌기 때문이다.
③ 주택 현황과 수요
1980년 이후 부동산 시장의 활기로 도심보단 도시 외 곽지역에 본격적인 중·고층 아파트 단지가 조성 되었다.
9)광주광역시의 주택보급률은 최근 10년간 택지개발사업 에 따른 효과로 1990년 55.9%에서 2000년 100%를 초과 하였고, 이후 2008년 101.5%로 지속적인 주택공급의 양 적인 안정세를 이뤘다. 하지만 2005년부터 2008년까지 6 배에 가까운 심각한 주택미분양 사태가 발생하였으며, 최
5) 도시계획구역의 절대 면적이 감소한 반면, 주거지역 절대 면적이 꾸준히 증가한 결과임(광주광역시 통계연보-주택·건설).
6) 광주광역시·국토연구원 (2003). 광주광역시 도심 활성화 방안 연구 중 인구주택총조사 보고서 내용을 재인용.
7) 광주광역시·국토연구원 (2003). 광주광역시 도심 활성화 방안 연구의 내용 참조.
8) 광주광역시 통계연보-주택·건설.
9) 이영석 (2007). 광주 주거환경의 과거·현재·미래, 광주광역시 도시재생 심포지엄의 내용 참조.
2) 광주발전연구원 (2009. 6). 2020 주택종합계획-7개 세부 학술과 제 연구진 회의자료.
3) 광주광역시·국토연구원 (2003). 광주광역시 도심 활성화 방안 연구의 내용 참조.
4) 광주광역시 (2004). 2020 광주광역시 도시기본계획의 도시 현황 의 내용 참조.
그림 2. 광주광역시 영역
근 수완지구에 공급된 아파트 역시 미분양 사태가 발생 하였다.
10)이는 광주광역시 시민들을 대상으로 한 주거환경만족도 조사에서 나타난 부정적 결과와 연관하여 생각해 볼 수 있다.
11)그러나 광주광역시민의 도심 거주의사는 높은 것 으로 조사되었다.
2. 주거지 개발 이론과 경향
일반적으로 주거지 개발과 관련된 이론을 간단하게 정 리하면 다음과 같다.
1) 주거지 개발 이론 (1) 근린주구 이론
초등학교를 마을의 중심에 배치하고, 공동서비스나 사 회활동을 영위하는 데 필요한 각종 시설을 주거지 주변 에 확보·활용할 수 있도록 사회적 공간단위를 조성하는 주거지 개발 이론이다.
(2) 어반 빌리지(Urban Village) 운동
과거 도시의 인간적이고 아름다운 경관을 만들기 위해 혼합용도, 지속가능성, 오프 커뮤니티를 지향하는 도시 속 마을 건설을 목표로 한다.
(3) 뉴어바니즘(New Urbanism)
전통적인 도시 구성방법의 장점을 도입하고, 보행자를 우선함으로써 도시 커뮤니티를 활성화하려는 주거지 개발 이론이다.
(4) 생태적 근린주구계획
교통체계, 공공시설, 녹지의 네트워크 연결을 적극적으 로 고려한 현대의 근린주구 이론에 지속가능한 개발 개 념을 수용한 친환경적인 근린주구 이론이다.
2) 국내 주거지 개발의 변화 경향
그 동안의 주택공급을 위한 국가 주도의 신도시 건설, 신기가지 조성의 주택정책은 주택보급률이 급격히 높아지 면서 최근 몇 년 사이에 주택정책의 기조가 확연하게 변 화되었다. 지방자치단체들은 주택의 공급보다는 도시의 특 성에 적합하고 질적인 특성을 확보하기 위해 주택종합계 획을 마련하고 이에 적합한 도시의 장기발전계획을 마련 하는 등 다양한 노력을 진행 중에 있으며, 최근 조성중인 행정중심복합도시에서도 참신한 개발 목표를 설정하고 기 존과는 다른 주거지 조성을 위해 다각적인 시도를 진행 하고 있다.
3) 도시주거지 개발의 패러다임
국내외 주거지 개발의 다양한 경향들을 종합해보면 그 동안 주거지 공간 확보와 주택의 공급이라는 정량적인 목 표가 안정적인 생활환경의 확보와 공동체 형성이라는 정
량적인 목표로 변화되었다고 요약할 수 있다. 이런 경향 에 부응하기 위해 최근 우리나라의 주거지 개발도 정주 성을 확보할 수 있도록 장소성을 강조하여 도시재생이 진 행되고, 자연환경을 보존, 활용하여 친환경·생태 주거지 를 조성하며, 자체 완결적이고 획일적인 형태의 집합주택 단지의 한계를 극복하고자 주거지 경관을 중시하고 주동 과 외부공간을 다양화하고자 하는 노력이 진행 중이다.
3. 광주광역시 주거지 조성의 목표
연구된 광주광역시 인문·사회적 특성과 도시·주거지 여건, 주택 수요자의 의사와 국내외 주거지 개발 경향과 패러다임을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 5가지의 광 주광역시의 미래 주거지의 조성 목표를 설정하였다.
1) 도시조직 회복과 활성화
오래된 시가지의 기능적 특성이 명백하고 정주성을 강 조하는 광주광역시의 여건이 새로운 개발로 인하여 지역 간의 연결이 단절되고 도심과 중요 가로의 기능이 침체 되는 현실을 고려하면 도시조직의 회복과 활성화는 최우 선의 도시 주거지 개발의 목포가 되어야 한다. 소비적 도 시개발이 아닌 지속가능한 도시개발을 지향하기 위해서는 도시조직의 회복과 활성화가 필수적이기 때문이다.
2) 친환경 개발
도시의 외연적 확장으로 인하여 하천변과 시가지 주변 의 구릉이 개발지로 지정되어 자연환경이 파괴되는 광주 광역시의 현실을 극복하기 위해서는 자연환경을 보존·활 용하는 친환경 개발이 강조되어야 한다. 이 목표는 보편 적인 도시 주거지 개발의 목표이지만 자연환경이 우세한 광주광역시의 여건을 판단한다면 매우 중요한 목표이다.
3) 생활환경 개선
애향심이 특별하고 장소성을 중시하는 광주시민의 정서 와 전통문화를 보존, 계승하고 있는 도시의 특성을 고려 하면 도시계획적 원리로만 새로운 도시 기능을 수용하는 것은 지양할 필요가 있다. 즉, 주변 토지이용과 시설 현 황을 종합적으로 고려하고 낙후된 주거지라도 원주민의 재정착률을 높일 수 있도록 단계적·전략적 주거지 조성 이 필요하며 이를 위해서는 주거지의 환경 개선의 목표 가 절대적으로 필요하다. 이를 위해서는 새로운 주거지 조성을 위한 고밀, 집중 개발보다는 현 도시의 생활환경 을 관리·정비하는 미래지향적 방향 전환이 절실하다.
4) 다양한 수요 대응
젊은 나이의 학생, 노동자의 인구가 많고 가족관계를 중 시하는 보수적 공동체적 성향이 특별한 광주광역시의 사 회적 특성과 젊은 세대들의 새로운 가치관, 가족의 소규 모화, 다문화·다인종의 경향을 고려하면 다양한 주택수 요자들의 요구에 대응할 수 있는 주택 공급이 필요하다.
5) 새로운 주택형식 도입
고층고밀의 단지 형식의 공동주택 개발은 우리나라 모 든 도시의 공통적인 한계이며, 특히 광주광역시의 기후와 자연환경 여건을 고려한다면 획일적인 주택형식 적용을
10) 광주광역시 통계연보-인구주택총조사.11) 광주도심 거주의사는 일반시민 900명, 도시분야 전문가 100명을 설문조사한 결과로, 일반인과 전문가의 10%정도만 만족하고 있고 일반인 39%, 전문가 29%가 불만족하는 것으로 나타났으며, 특히 교 육환경과 녹지시설에 대해 절반이상이 불만족하고 있는 것으로 나 타났다.(광주광역시(2006). 2010 광주광역시 도시 및 주거환경정비 기본계획.)
탈피하는 노력은 지속되어야 한다. 예술·문화적 성격이 강한 도시의 정체성을 확보하고 자연경관과 조화되는 도 시경관을 조성하기 위해서는 특성을 달리하는 다양한 주 택형식을 도입, 적용하는 노력이 필요하다.
IV. 개발방법과 주택형식 제안
1. 개발 예상지 선정과 특성
1) 개발 예상지의 선정 과정과 결과 (1) 개발 예상지 선정 과정
개발 예상지는 ‘광주광역시 미래 주거지 조성 목표’를 토대로, 효율적인 도시계획과 합리적인 도시구조의 조정 을 위해 주거지로 가장 적합한 곳을 지칭하는 단어로서 토지적성평가의 ‘개발적지’
12)와 구별된다. 개발 예상지는 3차례의 과정을 거쳐 노후 주거지
13)와 신개발 후보지
14)로 나누어 최종 선정하였다. 이를 위해 광주광역시 도시 및 주거지 관련 보고서, 위성사진과 지도를 참고하였다.
‘1차-개발 후보지’는 도시 현황을 최대한 고려하여 도시 계획 예정구역내에서 미래 주거지로 개발 잠재력이 높은 곳을 선정하였으며, ‘2차-개발 가능지’는 개발 후보지 중 노후 주거지이지만, 기반시설이 양호하고 안정된 정주환 경을 갖춘 곳을 제외하고 선정하였다. 마지막 ‘3차-개발 예상지’는 개발 가능지 중 이미 개발이 진행된 곳, 광역 적 차원에서 도시 및 자연환경의 맥락을 보호할 필요가 있는 곳을 제외한 나머지를 최종 선정하였다.
(2) 개발 예상지 선정 결과
광주광역시 전체 도시계획권역을 구도심과 외곽지역으로 구분
15)하고, 각 지역의 노후 주거지와 신개발 후보지를 대
상으로 3차례의 과정을 거쳐 개발 예상지를 선정하였다.
‘1차-개발 후보지’를 거쳐 ‘2차-개발 가능지’에서 총 116곳 (구도심 57곳, 외곽지역 59곳)을 선정하였으며, 이 중 개발 예상지 선정 기준에 부적합한 7곳이 존재하여 ‘3차-개발 예상지’는 개발 가능지 중 7곳을 제외한 총 109곳(구도심 53곳, 외곽지역 56곳)을 최종 선정하였다<그림 3, 4>.
2) 개발 예상지의 특성
개발 예상지들의 부지 여건별 특성을 파악하기 위해 구 도심과 외곽지역으로 나누어 각각의 특성을 조사·분석 하였다. 특성 분석을 위해, 용도지역, 주변 시설 및 용도 지역, 도로체계, 자연환경 요소, 경사도의 물리적 특성을 조사하였다<표 2, 3>.
‘개발 예상지의 용도지역’은 현재 개발 예상지의 이용 현황을 파악하고, 향후 법에 근거한 개발 범위를 예측하 기 위해 조사하였다.
12) 개발 예상지는 미래 주거지 형성의 가치와 지향점, 주택 수요의 추이와 전망 등을 종합적으로 고려한 정성적 판단하기 때문에, 단순 히 토지의 가치와 도시계획적 여건만을 고려하는 기술적지인 절차 (토지적성평가 방식)와 차별된다.
13) 도시개발 예정구역 또는 계획가와 지역 전문가에 의해 주변 도 시조직과 이질성이 높고 낙후되었다고 판단되는 지역을 의미한다.
14) 기성시가지와의 연계성, 도로·학교 등의 기반시설, 지형 조건 을 고려하여 개발 가능성이 높다고 판단되는 유휴지 또는 공공용지 를 의미한다.
15) 광주광역시 1차 외곽순환도로를 기준으로 안쪽을 구도심, 바깥 쪽을 외곽지역으로 구분한다.
표 1. 개발 예상지 선정 단계와 기준 후보지개발
- 도시계획 예정구역 중 현재 상태를 최대한 고려, 미래 주거 지로 개발 잠재력이 높은 곳을 선정
- 재개발, 재건축, 주거환경정비, 도시환경정비 예정구역 또는 유휴지, 공공용지 중 기성시가지와 인접하여 접근성 우수한 지역을 선정
가능지개발
- 개발 후보지 중 노후 주거지이지만, 기반시설이 양호하고 안 정된 정주환경을 갖춘 곳 제외
- 도로조건이 양호하며 블록과 필지가 정리된 개발 후보지 제외 예상지개발
- 개발 가능지 중 이미 개발이 진행된 곳, 도시 및 자연환경 의 맥락을 보호할 필요가 있는 곳을 제외한 현실 가능한 미 래 주거지
그림 3. 구도심의 개발 예상지-53곳
그림 4. 외곽지역의 개발 예상지-56곳
표 2. 구도심 개발 예상지의 특성
사업구분 # 특성
용도지역 주변시설·용도 도로체계 자연환경 경사도 (%)
A
1 2종 학교·(주) V3' 하천 0~1
2 1·2종·준 역·(주) V1 하천 0~1
3 2종 역·(주) V2 - 0~1
4 1종 (주) V3 녹지 0~1
5 1종·준 학교·(주) V2' - 0~1
6 2종·준 학교·(주) V2' 공원 0~1
7 1·2종 (대)·(A)·(주) V3 공원 0~5
8 2종 철도·(주) V3 - 0~1
9 준,상업 (I) V2' - 0~1
10 1·2종,상업 (I) V2' 녹지 0~1
11 1·2종 (A)·학교 V3 - 0~1
12 1·2종 (A)·(주) V3 녹지 7~11
13 2종 (주) V2' 녹지 2~5
14 2종 (상)·(주) V3 - 0~1
15 1·2종·준 학교·(주) V2 공원 0~1
16 2종 (주) V2 - 6~8
B 1 3종 (주) V3 공원 0~1
C
1 1종 (A)·(주) V1 하천 0~1
2 2종·준 철로·(상) V2 하천 0~1
3 2종 (상)·(주) V1 하천 0~1
4 2종 학교·(주) V3 하천·공원 0~1
5 2종 학교·(주) V2 공원 0~1
6 1·3종 학교·(주) V3 공원 2~5
7 2종·준 (주) V1 공원 0~1
8 1·2종·준 관공서·(주) V1 - 0~3 9 1·2종·준 학교·역·(주) V2 공원 0~1
10 2종 (주) V2 녹지 9~14
11 2종 (주) V2 공원 8~14
12 2종 (주) V2 - 6~9
13 1·2종 학교·(주) V3 공원 9~13
14 2종 (주) V3 - 0~1
15 2종 (주) V3 - 0~1
16 1·2종 (주) V3 0~1
17 2종 (주) V3 - 0~1
18 2종 병원·(주) V1 - 0~1
19 1종 (상)·(주) V3 - 2~5
20 2종 (상)·(주) V2 - 0~2
21 2종 (I) V2 - 0~1
22 2종 학교 V3 공원 5~8
23 2·3종·준,상업 (주) V3 공원 0~1
D
1 상업 (주)·(상) V2' 하천 0~1
2 상업 학교 V2' - 0~1
3 상업 학교·역 V2' 하천 0~1
4 상업 (A)·역·(주)·(상) V2 - 0~1
5 상업 학교·(상)·역 V2' - 0~1
6 상업 역·(상) V2' - 0~1
7 상업 (상) V2' - 0~1
8 상업 (상) V2' - 0~1
9 상업 학교·(주) V2' - 0~1
10 상업 (주)·(학교) V2' - 0~1
11 중심상업 (I) V3' 하천 0~1
12 상업 병원·(대)·(I)·역 V3' 하천 0~1 13 상업 병원·(대)·(주) V2' 하천 0~1
• 구분: A-재개발예정구역, B-재건축예정구역, C-주거환경정비예정구역, D-도시환경정비예정구역
• 주변시설·용도: 철로-KTX, 역-지하철역, (상)-상업지역, (주)-주거, (A)-아파트, (I)-도로로 둘러싸인 지역, (대)-대학교
• 도로 체계: V1-간선 도로, V2-지선 도로, V3-주거지 도로 (※V1', V2', V3'는 교차로에 면하는 경우)
표 3. 외곽지역 개발 예상지의 특성
사업구분 # 특성
용도지역 주변시설·용도 도로체계 자연환경 경사도 (%)
A
1 2종 역·(주) V2 - 1~2
2 2종 (주) V3 - 2~3
3 2종·준 학교·(주)·(상) V2 - 2~3 4 1종·준·일반상업 학교·(주)·(상) V1' - 5~6
5 1종·준 학교·(주) V1 - 3~4
6 2종·준 (주) V1' - 3~4
7 1종·준 학교·(주) V2' - 2~3
8 준 역·(주) V1' 하천 2~3
9 2종·준 역·(주) V2 하천 2~3
10 2종·준 (주) V2' - 0~1
11 1종·준 학교·(주) V1 - 0~1
12 1종·준 역·(주) V1 하천 0~1
B
1 3종 학교·(주) V3 공원 0~1
2 3종·준 (주) V3 - 2~3
3 3종·준 (주)·(상) V1' - 0~1
4 3종 학교·(주) V2 - 0~1
5 3종 (주)·(상) V3 - 0~1
6 3종 (주) V3 - 0~1
7 3종 (주) V3 - 0~1
8 3종 (주) V2 - 0~1
9 1종 (주) V2 - 0~1
10 3종 (주) V3 - 0~1
11 3종 (주) V2 - 0~1
12 3종 (주) V2 - 0~1
13 3종 (주) V2 녹지 0~1
14 3종 학교·(주) V2 - 0~1
C
1 1종 (주) V2 녹지 4~5
2 2종 (주) V2 - 3~4
3 3종 학교·(주) V3 녹지 14~16
4 2·3종 (주) V2 - 8~9
5 1종 (주) V3 녹지 9~20
6 1종 (주) V3 하천 2~3
7 2종 공장·(주) V2 하천 0~1
8 1·2종·준 공장·학교(상) V1 하천 0~1 9 일반상업 역·(주)·(상) V2 - 0~1
10 1·2종 역·학교 V3 공원 2~3
11 2종 학교·(주) V2 공원 1~2
12 1종 (주) V3 녹지 2~3
13 2종 (주) V3 - 4~5
14 3종 (주) V3 - 3~4
15 1종 (주) V2 공원 3~5
16 2종 학교·(주) V1 녹지 7~8
17 2종·준 학교·(주) V2 - 2~3
18 2·3종·준 역·(주) V2 녹지 9~12
19 2종·준 (주) V2 - 2~3
20 2종 학교·(주) V2 하천 2~3
21 1종 학교·(주) V2 녹지·하천 3~4
22 2종 (주) V2 - 0~1
23 2종 (주) V2 녹지 6~8
24 2종 (주) V2' 녹지 0~1
25 1종 학교·(주) V2 녹지·하천 4~5
26 1종 (주) V1 녹지 2~3
E 1 1종 학교·(주) V3 녹지·하천 9~11
2 자연녹지 (주) V2 공원 2~3
3 1종·자연녹지 (주) V1 녹지 0~1
F 1 자연녹지 - V1 녹지 6~10
• 구분: A-재개발예정구역, B-재건축예정구역, C-주거환경정비예정구역, E-공공용지, F-택지개발예정지구
• 주변시설·용도: 철로-KTX, 역-지하철역, (상)-상업지역, (주)-주거, (A)-아파트, (I)-도로로 둘러싸인 지역, (대)-대학교
• 도로 체계: V1-간선 도로, V2-지선 도로, V3-주거지 도로 (※V1', V2', V3'는 교차로에 면하는 경우)
‘주변시설과 주변 용도지역’은 개발 예상지를 미래 주 거지로 조성할 때, 주변지역의 물리적 변화정도를 동시에 예측·고려함으로써 개발 예상지와 주변 지역과의 조화 를 도모하고자 조사하였다.
‘도로체계’는 개발 예상지가 전체 도시발전의 중요한 입 지적 요소를 가지고 있는지 또는 주거지로의 접근성 정 도를 파악하기 위해 조사하였다.
‘자연환경 요소’는 개발 예상지가 보다 쾌적한 친환경 주거지로 조성될 수 있는지 확인하기 위해 조사하였다.
‘경사도’는 부지의 경사도에 따라 적용가능한 주택형식 과 개발방법을 달리함으로써 친환경 개발을 지향하고 아 름다운 주거지 경관을 형성·보존하기 위해 조사하였다.
이 5가지 조사 기준에 의거한 개발 예상지의 특성들이 도시사업지구별로 유사한 특성을 가지고 있어, 이를 재분 류하여 공통 특성
16)을 재정리하였다<표 4>.
3) 개발 예상지의 특성별 개발방향
개발 예상지들의 공통 특성과 광주광역시 미래 주거지 조성 목표에 근거하여 특성별 개발방향
17)을 도출하였다.
예를 들어, A1의 공통 특성인 교통결절점은 우수한 접근 성, 높은 유동인구와 다양한 주택수요로 인하여 다양한 기
16) 각 개발 예상지들이 주거지로서 가지는 물리적 조건을 비교 검 토하여 추출한 공통적 특성으로, 주거지 조성 시 최우선으로 고려해 야할 요소를 의미한다.
17) III. 2. 주거지 개발의 이론과 경향을 함께 고려하여 이상적인 개 발방향을 도출하였다.
표 4. 개발 예상지의 특성 구분
개발 예상지 구도심 외곽지역 특성
A
1,2,3,8,9,10 1,4,12 A1. 역세권, 교차로 등 교통결절점
7 3,5 A2. 대학, 공장 인근지역
4,12,14 6 A3. 소규모 비정형 주거지 5,6,11,13,15,16 2,7,8,9,10,11 A4. 대규모 비정형 주거지 B
- 3,5,7,8,10,11 B1. 단독주택지 인근 중고층 아파트 - 2,4,6 B2. 단독주택지 인근 중저층 아파트 - 12,14 B3. 아파트 지구내 고층 아파트 1 1,9,13 B4. 단독주택지, 구릉지 인근 아파트
C
6,10,11,12,13,
23 1,3,5,10,11,12,
15,16,23,24,26 C1. 공원, 녹지 주변 경사지 5,7,8,9,14,15,
18,19,20,21,22 2,4,9,13,14,17,
18,19,22 C2. 시가화지역내 비정형 주거지 1,2,3,4,17 6,7,8,20,21,25 C3. 하천, 생태보존지 주변 평지 D
1,5,11,12 - D1. 간선도로변 주거혼재 상업지역 2,4,6,7,8,9,10 - D2. 지선도로변 주거혼재 상업지역
3,13 - D3. 하천, 특정 상업기능
E - 1 E1. 수변지역, 구릉지역
- 2,3 E2. 외곽 시가지와 자연환경 경계부
F - 1 F1. 간선도로변 외곽 구릉지
• 구분: A-재개발예정구역, B-재건축예정구역, C-주거환경정비예정구역, D-도시환경정비예정구역, E-공공용지, F-택지개발예정지구
표 5. 개발 예상지의 특성별 개발방향
구분 개발 예상지 특성 목표
(우선순위) 개발 방향 구도심 외곽지역
A 1,2,3,8,9,
10 1,4,12 A1역세권, 교차 로 등 교통결
절점 G4, G5거점개발, 고밀 복합 용도개발, 내부완결 적 주거지 형성 7 3,5 A2 대학, 공장
인근지역 G3, G5시설 수요에 부응하 는 소형 또는 임대형 주택 공급 4,12,14 6 A3 소규모 비정
형 주거지
G3, G5, G1
주거환경 개선, 소규 모 개발, 지형과 밀 도를 고려한 다양한 주호 공급 5,6,11,13,
15,16 2,7,8,9,
10,11 A4 대규모 비정 형 주거지
G1, G5, G3
기반시설 보강과 근린 생활환경 조성, 다양한 주호 개발·공급
B
- 3,5,7,8,
10,11 B1 단독주택지 인근 중고층 아파트
G1, G3, G5
도시조직 회복, 소규 모 저층·고밀 개발, 가로 활성화 - 2,4,6 B2 단독주택지
인근 중저층 아파트
G1, G3, G5, G2
원주민 재정착 향상 과 개발밀도 고려, 기존 주거환경 보호
·개선, 친환경 개발 - 12,14 B3 아파트 지구
내 고층아파트
G1, G5
주변 층수와 밀도, 기능 고려한 계획 원주민 재정착과 새로운 수요 고려 1 1,9,13 B4 단독주택지,
구릉지 인근 아파트
G2, G5,
G1, G3주변 환경을 보호·
활용한 단지계획
C 6,10,11, 12,13,23
1,3,5,10, 11,12,15, 16,23,24, 26
C1 공원, 녹지 주변 경사지
G2, G5, G1, G3
자연환경 고려, 지형 순응형 다양한 주호 공급, 소규모 주거지 5,7,8,9, 개발
14,15,18, 19,20,21, 22
2,4,9,13, 14,17,18,
19,22 C2 시가화지역내 비정형주거지
G3, G5, G1, G4
다양한 주호 공급, 소규모 개발, 근린생 활환경 조성, 오픈스 페이스 제공 1,2,3,4,17 6,7,8,20,21,25 C3 하천, 생태보
존지 주변 평지
G2, G5, G1, G3
생태환경을 보존, 활용한 친환경 주거지 조성
D
1,5,11,12 - D1 간선도로변 주거혼재상업지역
G4, G5, G3
도시적 인지성과 밀도 고려, 기능적 수요에 대응한 입체적 복합개발 2,4,6,7,8,
9,10 - D2 지선도로변 주거혼재상업지역
G3, G1, G5
주변 기능의 수용으 로 기존 상권 강화, 대중교통 연계한 편의성 강조 개발 3,13 - D3 하천, 특정
상업기능
G4, G5, G3, G1
상업기능 활성화를 위한 주상복합기능 개발, 가로 정비와 경관 개선
E
- 1 E1 수변지역, 구릉지역
G2, G5, G1, G4
생태환경과 지형을 고려한 수변 주거지 개발, 조망축과 수변 경관 고려 - 2,3 E2 외곽 시가지
와 자연환경 경계부
G2, G5, G1, G4
다양한 수요에 대응한 친환경 주택형식 적용
F - 1 F1 간선도로변
외곽 구릉지 G1, G5, G2, G4
주변과 경관이 조화 된 지형순응형 개발, 친환경 시범단지
• 구분: A-재개발예정구역, B-재건축예정구역, C-주거환경정비예정구역, D-도시환경정비예정구역, E-공공용지, F-택지개발예정지구
• 주거지 목표: G1-도시조직 회복과 활성화, G2-친환경 개발, G3-생활환경 개선, G4-다양한 수요 대응, G5-새로운 주택형식 도입
능을 충족시킬 수 있는 새로운 주택형식이 요구될 수 있기 때문에 광주광역시 미래 주거지 조성 목표인 ‘G4 다양한 수요 대응’과 ‘G5 새로운 주택형식 도입’과 깊은 관련성을 가진다고 판단할 수 있다. 그러므로 A1의 개발 방향은 우 수한 토지가치와 높은 주택수요를 반영한 ‘거점개발, 고밀 복합용도개발 그리고 내부 완결적 주거지 형성’으로 설정할 수 있다. 이하 공통 특성별 개발방향은 동일한 방법으로 판 단하여 개발 방향을 설정하였으며, <표 5>와 같다.
2. 개발방법의 유형과 적용
1) 개발방법의 정의와 유형 구분
미래 주거지의 개발방법은 다양한 원칙과 근거로 추정 할 수 있다. 밀도와 개발의 경제성의 확보, 효율성, 실용 성 등의 기준은 도시 주택시장의 현황과 발전방향을 고 려하여 다양하고 과학적인 방법으로 적용가능할 것이다.
그러나 가장 중요한 근거는 도시의 여건이라 할 수 있다.
즉, 사례도시인 광주광역시의 주거지 개발 예상지의 특성 이 일반적인 주거지 개발방법 중에서 적용가능한 방법을 선별할 수 있는 기준이 되어야 한다. 이에 각 개발예상지 의 공통적인 특성을 면밀히 검토한 결과, 부지별 특성을 발휘하며 적정 개발밀도를 확보하고 도시 전체의 기능을 유지할 수 있는 개발유형들을 추출할 수 있었다. 이를 광 주광역시 미래 주거지 조성 목표와 비교 검토하여 7개의 개발방법을 최종 선정하였다.
2) 개발방법 유형과 특성 (1) T1 도시거점 복합기능 개발
역세권, 순환도로 교차로 등 접근성이 높고 유동인구가 많은 부지는 도시구조상 도시거점으로 작동하기 때문에 다양한 주택수요에 대응할 수 있는 개발이 필요하다. 특 히 접근성에 기인한 편의성이 우월하여 토지활용의 효율 성을 극대화한 고밀의 복합기능 개발이 가능한 반면, 주 거기능의 보호를 위한 기능 분리 등의 계획적 기법이 필 요하다.
(2) T2 근린상업기능 활성형 개발
상업지역 인근 또는 이면에 조성된 도심의 노후 주거 지는 상업기능과 연계하여 근린활동에 필요한 근린상업기 능을 수용한다면 편의성이 강조되는 효율적인 주거지로 조성 가능하다. 이 개발은 주변 상업지역의 집중성과 대 중교통의 편리함이 주변 주거지의 근린상업기능 활성화에 영향을 미쳐, 거주자의 수익성을 확보하는 생활형 도시주 택지가 될 수 있다
(3) T3 커뮤니티 보존형 개발
오랜 기간 동안 조성된 주거 중심의 시가지는 정주민 의 커뮤니티가 확보와 공동체 의식을 유지하기 위해 노 후 기반시설과 거주환경을 개선하는 점진적 개발이 필요 하다. 즉, 원거주민에 의해 형성된 근린의식을 유지하여 주거지 커뮤니티의 범위를 보존하면서 거주환경을 개선할 수 있으므로 도시의 자원과 정주지 환경이 보존될 수 있 는 장점을 가진다.
(4) T4 소규모 단지 개발
비정형 도시조직이 우세한 구시가지에서는 기존 필지나 가구, 가로와 외부공간의 크기와 현격한 차이를 보이는 대규모 단지형 개발은 도시조직과 생활환경의 연속성을 유지할 수 없기 때문에, 단지형 개발의 장점을 활용하면 서도 개방적이고 주변 도시조직과 연계할 수 있는 소규 모 단지의 개발이 필요하다. 이 유형은 주변과의 관계와 가로의 연속성에서 장점을 가지고, 기존 도시조직에 의한 법적 규제로 적정 높이와 밀도로만 개발이 가능하여 도 시경관의 급격한 변화를 방지할 수 있다.
(5) T5 필지조합 개발
거주환경이 보편적으로 양호하고 주거지의 가로와 필지 체계를 유지할 필요가 있을 경우, 낙후된 주택이 있는 가 구내 필지들을 적정 규모로 조합하여 개발하는 것은 가 구 전체를 개발하는 것보다 개발이 쉽고 단일필지 개발 의 한계인 외부공간과 주차공간의 확보가 어려운 문제점 을 해결할 수 있다는 점에서 실현가능성이 높은 개발 방 법이다. 특히 주민참여와 합의에 의해 소자본으로 민간 주도 개발이 가능하다는 장점을 가진다.
(6) T6 자연조건 활용 개발
생태환경을 보존하기 위해 지형과 자연 자원을 최대한 활용하여 소극적으로 개발하는 방법은 주거지에서 양호한 거주환경을 자연스럽게 확보할 수 있다는 점에서 미래 주 거지 개발에서 반드시 실천해야할 개발방법이다. 물론 공 원, 녹지, 하천 등 자연요소와 적극적 연계가 중요하고 지 형의 특성을 활용하기 때문에 개발의 밀도가 다른 개발 에 비해 상대적으로 낮은 약점이 있지만, 적절한 주택형 식을 적용한다면 적정 밀도의 쾌적한 생활환경을 조성할 수 있다.
(7) T7 테마 주거지 개발
도시환경에 다양성과 활력을 주고 오랜 기간 동안 여 러 가지 요인으로 그 지역에 고착된 도시기능을 유지하 기 위해서는 특정 테마를 가진 주거지 개발이 절대적으 로 필요하다. 기존 주거지에 특정 테마를 부여하거나 자 연스럽게 조성된 특성을 강화하여 특징있는 주거지로 변 화시켜 개발을 유도하는 방법은 도시재생의 효과가 탁월 하고 자연스러운 공동체 의식의 형성과 가로 활성화를 기 대할 수 있으며, 또한 집적효과에 의해 주거지에서의 경 제적 이익의 창출도 가능하다.
3) 개발예상지 특성별 개발방법의 유형의 적용
이상에서 제안된 개발방법 유형은 전술한 대로 광주광 역시 주거지 개발 예상지의 특성과 미래 주거지 조성목 표와 연관하여 추출된 것으로, 이를 검증하는 절차로 우 선 미래 주거지 조성 목표와 제안된 개발방법 유형과의 연관성을 <그림 5> 정리하였다.
또 공통 특성으로 구분된 개발 예상지별로 개발방법 유
형을 적용시켜보았으며, 이 과정에서 가장 적합한 방법과
차선의 방법을 구분할 필요가 있다고 판단하여 개발방법
의 유형을 우선 순위로 정리하였다<표 6>.
이 개발 예상지별 개발방법 유형의 적합성 검토는 매 우 중요한 과정으로, 추후 진행되는 개발방법 유형별 적 용가능한 주택형식 선별과 연관되어 결국 개발 예상지별 적합한 주택형식의 제안이라는 본 연구의 결과에 직접적 인 영향을 미친다고 할 수 있다. 그래서 이 개발 예상지 의 특성과 개발방법 유형의 대응에서는 개발 예상지의 입지, 토지이용, 주변환경 등 특성을 재차 검토하고, 개발 방법 유형을 고유 속성과 개발의 효과, 실현가능성을 기 준으로 심층적으로 분석하여 상호 대응의 합리성을 확보 하고자 하였다.
3. 주택형식의 제안
1) 주택형식의 종류와 특성
건축계획적 의미와 형태가 다른 다양한 종류의 집합주 택 중에서 광주광역시 주거지 조성 목표에 비추어 선택 의 필요가 있고 미래 주거지 발전방향과 주택수요를 고 려하여 주택형식의 종류를 구분하였다. 이를 위해 주택 관련 문헌과 연구자료, 신문, 전문가의 자문을 통하여 주 택형식을 수집·분별하고 적용가능성을 고려하여 선별하 였다.
이 구분과 종류는 법적인 형식 구분과는 관계없으며, 실 제 주택을 계획하고 디자인하는 관점에서 계획적 효과와 형태적 특성, 개발 밀도, 거주자, 기능성, 개발방법과 형 식 등을 복합적으로 고려한 것으로 어느 하나의 기준에 의한 종류가 아니라 복합적인 속성을 표현하는 주택형식 을 의미한다. 그리고 각 주택형식별 특성, 개발밀도를 고 려한 적용가능 용도지역, 계획이 가능한 지형 조건, 접근 을 위한 가로의 성격을 정리하면 <표 7>와 같다.
2) 개발방법 유형별 주택형식의 적용 적합도
전술한 7가지의 개발방법 유형은 광주광역시의 여건과 미래 주거지 개발의 방향과 연관하여 선별된 것이며 17 가지로 구분된 주택형식도 미래의 방향과 적용가능성에 중점으로 두어 구분된 것이다. 한편 개발예상지에 적용할 수 있는 실질적인 주택형식을 제안하고자하는 이 연구의
목적을 달성하기 위해서 우선적으로 개발방법 유형별로 어떤 주택형식이 적용하기 적합한지를 판단하는 과정을 수행하였다. 즉, 개발방법 유형 각각에 17개의 주택형식 들을 대응시켜 적용이 합당한지를 정성적으로 분석하여 적합 정도를 4단계(최적, 적합, 적용가능, 적용불가)로 판
그림 5. 광주광역시 주거지 조성 목표와 개발방법 유형의 연관성표 6. 개발 예상지의 특성별 개발방향과 개발방법 유형 대응
구분 특성 주거지
(우선순위)목표 개발방향 개발방법 (우선순위)유형
A
A1. 역세권, 교차로
등 교통결절점 G4, G5 거점개발, 고밀 복합용도개 발, 내부완결적 주거지 형성T1 A2. 대학, 공장 인근
지역 G3, G5 시설 수요에 부응하는 소형 또는 임대형 주택 공급 T2, T5 A3. 소규모 비정형
주거지 G3, G5, G1
주거환경 개선, 소규모 개발, 지형과 밀도를 고려 한 다양한 주호 공급
T5, T2, T3 A4. 대규모 비정형
주거지
G1, G5, G3
기반시설 보강과 근린생활 환경 조성, 다양한 주호
개발·공급 T4, T3
B
B1. 단독주택지 인근 중고층 아파트
G1, G3,
G5 도시조직 회복, 소규모 저 층·고밀 개발, 가로 활성화T3, T4 B2. 단독주택지 인근
중저층 아파트
G1, G3, G5, G2
원주민 재정착 향상과 개발 밀도 고려, 기존 주거환경 보호·개선, 친환경 개발
T3, T4, T6 B3. 아파트 지구내
고층 아파트 G1, G5 주변 층수와 밀도, 기능 고 려한 계획 원주민 재정착과 새로운 수요 고려
T4 B4. 단독주택지,
구릉지 인근 아파트
G2, G5,
G1, G3 주변 환경을 보호·활용한 단지계획
T6, T3, T4
C
C1. 공원, 녹지 주변 경사지 G2, G5,
G1, G3
자연환경 고려, 지형순응형 다양한 주호공급, 소규모 주거지개발
T6, T4, T5, T3 C2. 시가화지역내
비정형 주거지
G3, G5, G1, G4
다양한 주호 공급, 소규모 개발, 근린생활환경 조성, 오픈스페이스 제공
T2, T5, T7 C3. 하천, 생태보존
지 주변 평지
G2, G5,
G1, G3 생태환경을 보존, 활용한 친환경 주거지 조성
T6, T4, T3
D
D1. 간선도로변 주거 혼재 상업지역
G4, G5, G3
도시적 인지성과 밀도 고려, 기능적 수요에 대응한 입체
적 복합개발 T1, T2
D2. 지선도로변 주거 혼재 상업지역 G3, G1,
G5
주변 기능의 수용으로 기존 상권 강화, 대중교통 연계 한 편의성 강조 개발
T2, T4
D3. 하천, 특정 상업 기능
G4, G5, G3, G1
상업기능 활성화를 위한 주상복합기능 개발, 가로 정비와 경관 개선
T1, T2, T7, T3
E
E1. 수변지역, 구릉 지역 G2, G5,
G1, G4
생태환경과 지형을 고려한 수변 주거지 개발, 조망축 과 수변경관 고려
T6, T7 E2. 외곽 시가지와
자연환경 경계부G2, G5,
G1, G4 다양한 수요에 대응한 친환 경 주택형식 적용 T6, T4,
T7 F F1. 간선도로변 외곽
구릉지 G1, G5, G2, G4
주변과 경관이 조화된 지형 순응형 개발, 친환경 시범 단지
T4, T6, T7
• 구분: A-재개발예정구역, B-재건축예정구역, C-주거환경정비예정구역, D-도시환경정비예정구역, E-공공용지, F-택지개발예정지구
• 주거지 목표: G1-도시조직 회복과 활성화, G2-친환경 개발, G3-생활환경 개선, G4-다양한 수요 대응, G5-새로운 주택형식 도입
