해 외 리 포 트
중국의 부동산 개발절차
박인성｜중국 浙江大學 토지관리학과 교수
머리말
이 글의 목적은 중국 부동산시장의 투자환경을 보 다 체계적이고 심층적으로 이해하기 위한 시도의 하나로서, 중국의 부동산 개발절차와 그와 관련된 주요 문제들을 파악, 정리하기 위한 것이다.
중국 부동산시장의 투자환경에 대한 관심이 높 아지고는 있으나, 아직까지는 총체적인 동향과 국 부적인 동향들이 뒤섞여서 소개되고 있으며 체계 와 심도가 부족한 실정이다. 이 글에서는 이같은 문제인식을 바탕으로 중국 내 자료를 정리하여 중 국의 부동산 개발절차와 관련문제들에 대하여 구 체적으로 살펴 보았다.
중국의 부동산 개발절차는, 사전준비작업 단계 와 건설항목시공 단계로 대별되는데, 전자는 다시 항목건의서 및 타당성 연구단계, 토지사용권 취득 단계, 각종 관련허가증의 취득단계로, 후자는 설 계작업단계, 건설준비단계, 건설실시단계, 준공심
사단계로 구분할 수 있다.
사전준비작업 단계
부동산 종합개발과정 중 사전준비작업(前期工作) 단계는 개발항목(프로젝트)의 항목건의서(項目建 議書)와 타당성 연구보고가 정부주관부문에서 비 준을 얻은 후 개발항목 건설공사 착공 전까지 추 진해야 할 업무단계를 말하며, 정책결정(決策) 단 계라고도 부른다.
일례로 신지구(新地區) 개발을 추진할 경우에 는 일반적으로 우선 토지징용작업을 추진해야 하 며, 만일 개발하는 곳이 기개발 구시가지라면 수 많은 기존 건축물들의 철거에 따른 이주 및 보상 이 이루어져야 한다. 이러한 과정을 거친 다음 개 발항목과 관련한 각종 허가증을 신청해야 한다.
예를 들면 토지사용증, 건설용지계획허가증, 건설 공정계획허가증, 철거이주허가증 및 건설공정시
한 조건을 취득하기 위해서는‘상품주택 사전분양 허가증’신청 등의 수속을 밟아야 한다. 부동산 개 발기업은 이러한 허가증들을 취득한 이후 개발항 목의 개발, 건설 및 경영을 할 수 있다.
1. 항목건의서 단계
항목건의서는 사업주체가 국가에 건설항목의 건 설을 요구하는 건의서류로서 건설항목에 대한 기 본구상이다. 건설항목은 객관적으로 장기 국민경 제계획과 부문, 업종, 지역계획의 요구에 부합하 여야 한다.
2. 타당성 연구단계
항목건의서가 비준된 후에는 조속하게 타당성(可 行性) 연구를 진행하여야 한다. 타당성 연구는 시 장, 자본, 건축 및 토목공정기술, 경제, 사회 등 건 설항목과 관련된 각 방면의 상황에 대하여 전면적 인 분석, 논증과 구체적 지표에 의한 평가, 건설항 목의 시장수요, 기술상의 가능성 여부, 경제상의 합리성 여부를 과학적으로 분석 및 논증하는 작업 이다. 심층분석과 복수의 방안비교를 통하여, 평 가의견을 제출하고, 최선의 방안을 추천함으로써 항목 결정을 위한 근거를 제공한다.
부동산 개발항목 타당성 연구의 주요 전제와 근거는 다음과 같다.
- 국가건설 및 경제건설의 방침, 정책과 장기계획 및 관련 지표
- 비준된 항목건의서와 동등효력의 문건
- 자연, 지리, 기상, 수문지질, 경제, 사회 등 기초 자료
- 공정기술 방면의 관련 기준, 규범, 지표, 요구 등 의 자료
- 개발항목 선정방안의 토지이용조건, 계획설계조 건 및 예비 계획설계방안
타당성 연구의 내용은 항목의 정의, 시장조사 및 수요 예측, 계획설계방안 선택, 개발진도(開發 進度) 계획, 투자비 평가계산, 재원조달방안 및 재 원조달비용 평가계산, 재무평가, 불확정성 및 위 험분석, 종합평가, 결론 및 건의 등으로 구성된다.
이는 주로 시장(수요공급)연구, 기술연구 및 경제 연구의 3개 항목으로 개괄할 수 있다. 예를 들어 공업항목의 타당성 연구내용을 보면, 항목제출 건 의의 배경, 필요성, 경제 의의, 작업 근거 및 범위, 수요예측과 예상 건축규모, 자원, 재료 및 공용시 설 현황, 공장 건설 및 위치방안, 환경보호, 기업 조직 정원 및 교육훈련, 투자액 추산 및 자금 조 달, 사회효익(社會效益) 및 경제효익 등이다. 타 당성 연구 보고서는 표지, 요약, 목차, 본문, 부록, 도면으로 구성된다.
타당성 연구보고를 비준 받은 후에는 초보설계 의 근거가 되며 임의로 수정하거나 변경하면 안 된다. 만일 건설규모, 건설지구, 주요 협조관계 등 의 방면에서 변동이나 투자규제를 돌파할 경우에 는 원 비준기관의 동의를 받아야 한다.
3. 토지사용권 취득단계
부동산 개발기업이 개발건설 작업을 추진하려면,
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우선 건설용지를 취득하여야 한다. 중국 토지소유 제도의 핵심이자 특징은, 토지소유는 국공유제를 유지하면서 토지사용권만을 소유권에서 분리, 상 품화하여 유통시키고 있다는 점이다. 이같은 토지 사용권의 취득방식은 세 가지 방식이 있다. 즉, 계 획경제시기부터 사용해온 무상 토지분배방식인 행정배분(劃撥)방식과 유상양도 방식인 출양(出 讓)과 재양도(轉讓)방식이다.
1) 토지사용권의 출양
토지사용권의 출양이란, 국가가 국유토지사용권 을 일정 기한 내에 토지사용자에게 양도하고, 토 지사용자는 국가에 토지사용권 출양금(出讓�)을 납부하는 행위다. 토지사용권 출양금은 유상, 유 기한 양도방식을 통하여 토지사용권을 취득한 자 가 계약규정기간에 따라, 전체 사용기간의 토지임 대료를 일시불 또는 분할납부 방식으로 미리 지불 하는 것이다.
토지사용권 출양의 함의와 관련된 주요 내용은 다음과 같다.
- 출양의 주체는 토지소유자인 국가인데, 국가란 추상적인 주체이므로, 구체적인 출양권한 행사 는 일반적으로 해당 토지소재지의 정부가 대표 되어 행사한다. 토지사용권 출양을 받을 수 있는 자는 국내외의 기업 및 기타 조직과 개인이다.
- 출양의 객체는 도시국유토지, 즉, 도시(城鎭), 농촌중심도시(縣城), 건제진(建制鎭)1), 공장광 산지구 개발구 범위 내의 전민소유제(全民所有 制)2) 토지다. 도시계획(城鎭規劃) 구역 내 농촌 의 집체소유 토지는 징용을 통하여 국유토지로
전환한 후에 토지사용권을 출양할 수 있다.
- 토지사용권을 취득한 단위와 개인은 토지사용기 간 내에 소유권이 아닌 사용권, 즉 토지의 점유, 사용, 수익 및 일정 정도의 처분 권리를 갖는다.
토지사용권은 시장에 진입할 수 있고, 토지사용 권을 대상으로 재양도, 임대, 저당 등 경영활동 을 할 수 있다. 단, 지하매장물에 대한 권리는 국 가에 속한다.
- 토지사용자는 국가에 토지사용권 출양금 전액을 납부한 이후에만 비로소 토지사용권증서(土地 使用權證書)를 취득할 수 있다.
- 국유 토지사용권의 출양방식은 공개입찰, 경매 또는 협의의 세 가지 종류가 있다. 상업, 관광, 오락 및 호화주택용지, 또는 기타 특별한 요구조 건이 있는 토지는 필히 공개입찰이나 경매방식 을 채택하여야 한다. 특별한 조건이 없는 토지를 출양할 때에는 쌍방협의방식을 채택할 수 있으 나, 그 가격은 국가가 규정한 최저가격보다 낮아 서는 안 된다. <표 1>은 세 가지 방식의 절차, 특 성, 적용범위를 비교, 정리한 것이다.
2) 토지사용권 출양의 기한, 회수, 연장
토지사용권 출양기한은 상업, 관광, 오락용지
40
년, 거주용지 70년, 공업용지와 교육, 과학기술, 문화위생, 체육용지, 기타용지 50년이다.사용기한 만료시 연장신청을 하지 않았거나 연 장신청의 비준을 얻지 못했을 때, 또는 사회공공 이익을 위하여 필요시에는 사용기간 만료 이전에 토지사용자에게 적당한 보상을 해주고 조기에 토 지사용권을 회수할 수 있다.
1)‘鎭’이란 농촌중심도시로서 우리의‘읍’과 같은 개념이고, 건제진이란 법에 근거하여 설치된 공식적인 鎭을 가리킨다 2)전민소유란‘國有’를 가리키며, ‘전민소유제 단위’란 보통 국유기업을 가리킨다
토지사용권 양도계약을 다시 체결하고, 규정에 따 라 토지사용료를 납부하여 토지권리증서를 갱신 하여야 한다.
3) 토지사용권의 재양도
부동산 개발기업이 건설항목개발용지를 유상으로 취득하는 두 번째 경로가 토지사용권 재양도다.
이는 출양방식으로 토지사용권을 취득한 자가 매 매, 증여 또는 기타 합법적인 방식을 통하여, 자신 의 토지사용권을 재양도하는 행위를 가리킨다.
중국의‘도시부동산관리법’은 출양방식으로 취득한 토지사용권을 재양도할 때 만족하여야 할 조건을 다음과 같이 규정하고 있다(제38조).
- 토지사용권의 재양도는 원 토지사용권의 출양계 약규정의 권리의무범위 내에서만 가능하며, 원 래의 권리내용을 확대할 수 없다.
- 출양계약 약정에 따라 토지사용권 출양금을 납부 하고, 토지사용권 증서를 취득한 토지여야 한다.
대규모 단지개발 토지의 경우에는 공업용지 또 는 기타 건설용지 조건이 형성되어야 한다.
또한‘토지증치세(土地增値稅) 잠정조례’는 토지재양도 과정 중 토지증치세 징수에 대하여
“국유토지사용권, 지상 건축물 및 그 부속물을 재 양도하고 수입을 취득한 단위와 개인은 토지증치 세를 납부하여야 한다. 토지증치세의 징수는 국가 가 토지 및 부동산시장의 거래질서를 규범화하고, 토지가치증가수익을 합리적으로 조절하기 위한 중요한 수단이다”라고 규정하고 있다.
토지사용권 재양도와 관련된 중요한 내용들을 정리해 보면 다음과 같다.
- 사용연한은 출양계약에 규정된 사용연한에서 원 토지사용자가 이미 사용한 기간을 감하고 남은 기간으로 한다.
- 재양도 받은 토지의 출양계약에 약정된 원 토지 용도를 변경하려면, 반드시 원 출양자 측과 시, 현 인민정부 도시계획 행정주관부문의 동의를
구분 협의양도 공개입찰 경매
절 차
1. 대상부지 자료 제공
2. 용지신청(항목성립(入項) 후신청) 3. 답신
4. 협의양도계약 체결, 출양금 납부 5. 사용권 등기수속(등기증 발급),
토지사용증 취득
1. 입찰 공고 2. 공개입찰실시 3. 낙찰자 결정
4. 입찰양도계약 체결, 선보증금 납부 5. 사용권 등기수속, 토지사용증 취득
1. 경매 공고
2. 경매문건 및 번호표 수령 3. 경매실시, 낙찰자 결정 4. 경매양도계약 체결, 계약금과
출양금 납부
5. 사용권 등기수속, 토지사용증 취득
특 성
양도 받는 자를 선택할 수 있으나, 공평경쟁에 불리
공평경쟁에 유리하고, 양도자에게 선택의 여지도 있음
공평경쟁에 유리, 방법이 간단하고 시행에 편리, 양도자가 최고가격을 통제하기 곤란
범 위
공익, 복리사업, 과학연구학교, 비영리성기관, 단체 및 특수용지
토지배치를 특화하기 위한 위치, 규모가 크고 중요한 공정 시행 대상 부지
입지조건 양호하고 기능이 편리한 번화한 위치, 토지이용상 유효하고 활발한 부지
<표 1> 협의, 입찰, 경매 방식의 비교
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받아야 하며, 토지사용권 출양변경협의 또는 토 지사용권 출양계약을 새로 체결하고, 토지사용 권 출양금을 상응하게 조정하여야 한다.
- 대상 토지의 지상 건축물과 기타 부속물 소유권 도 함께 양도된다.
- 토지사용자가 지상건축물과 기타 부속물을 재양 도할 때, 그 사용범위 내의 토지사용권도 함께 양도된다. 단, 지상건축물과 기타 부속물이 동산 (動産)으로 양도될 경우에는 제외한다.
토지사용권 재양도의 주요 절차는 (원 출양자 인 정부 토지관리부문에) 재양도 신청, 재양도계 약 체결, 재양도계약 공증, 토지출양금 및 토지증 치세 납부, 토지사용권 변경등기로 구분된다. 토 지사용권 출양과 재양도 방식의 주요 차이점을 비 교하여 정리하면 <표 2>와 같다.
4. 각종 허가증 취득단계
1) 건설용지계획허가증
출양토지이거나 행정배분된 토지는 토지사용권을 취득하기 이전에 건설용지계획허가증(建設用地 規劃許可證)을 취득하여야 한다. 건설용지계획허 가증은 건설단위가 토지관리부문에 토지의 징용, 행정배분(劃撥)을 신청하기 전에, 건설항목의 위
치와 범위가 도시계획의 법정내용에 부합하도록 도시계획행정 주관부문의 확인을 거치는 절차라 고 할 수 있다.
중국 도시계획법(城市規劃法)에서는 이를“도 시계획구역 내에서 진행하는 건설에 용지신청이 필요할 때에는, 필히 건설항목에 대한 국가비준 유관문건을 지참하고, 도시계획행정 주관부문에 위치 결정(定點)을 신청하여야 한다. 도시계획행 정 주관부문은 그 용지위치와 경계를 심의∙선정 하고, 계획 및 설계조건을 제공하며, 건설용지계 획허가증을 발급한다. 건설단위 또는 개인은 건설 용지계획허가증을 취득한 이후에만, 현급 이상 지 방인민정부 토지관리부문에 토지이용을 신청할 수 있으며, 현급 이상 인민정부 심사, 비준을 거친 토지관리부문이 토지를 배분한다(城市規劃法: 제
31조)”
고 규정하고 있다.건설용지계획허가증을 신청하여야 하는 건설 항목은 다음과 같다.
- 신축, 이전하는 단위가 도시계획구역 내 토지사 용을 필요로 할 경우
- 확장 및 증축시에 본래의 단위 이외의 토지를 사 용하여야 하는 경우
- 본래의 토지사용 성격을 변경하여야 할 필요가 있을 때
구분 출양방식 재양도방식
행위주체 정부 및 토지관리부문 국내외 경제주체 및 개인
법률관계 법률관계 불평등, 토지1급시장 형성, 독점적 지위 법률관계 평등, 토지2급시장 형성 시장에서의
위치 토지1급시장, 출양받은 모든 토지 재양도 가능
토지2급시장, 출양방식을 거치지 않고 취득한 토지와 출양계약에 따른 투자개발이 미진한 토지는 재양도 불가
연한 계약규정에 의하며, 국가규정을 초과하지 못함 계약기간-기사용기간=잔여사용기간
이전방식 협의, 공개입찰, 경매 매매, 교환, 증여
<표 2> 토지사용권 출양과 재양도방식의 비교
- 국유토지사용권 출양 및 재양도의 경우
건설단위는 건설용지계획허가증 취득 후 6개 월 내에 건축토지관리국에 철거 및 이주 관련 수 속과‘건설용지비준서(建設用地批准書)’관련수 속을 신청하여야 한다. 기간 내에 신청하지 않거 나, 건설용지비준서를 취득하지 못하면 건설용지 계획허가증의 효력이 상실된다.
2) 건설공정계획허가증
건설공정계획허가증(建設工程規劃許可證)은 유 관 건설공정이 도시계획 요구에 부합한다는 법적 근거가 된다. 중국 도시계획법에서는 이를“도시 계획 구역 내에서 신축, 증축 및 개축하는 건축물, 구조물, 도로, 관선(管線) 및 기타 공정시설은, 필 히 유관 비준문건을 지참하고, 도시계획행정 주관 부문에 신청하여야 한다. 도시계획행정 주관부문 은 도시계획의 계획 및 설계요구에 근거하여, 건 설공정계획허가증을 발급한다. 건설단위나 개인 은 건설공정계획허가증과 기타 관련 비준문건을 취득한 후에만 착공 수속신청을 할 수 있다(城市 規劃法제32조)”고 규정하였다. 이 규정에 근거하 여, 부동산 개발기업은 건설항목 개발건설 이전에 건설공정계획허가증을 취득하여야 한다.
도시계획 구역 내에서 건설공정계획허가증을 취득하지 않은 채 혹은 건설공정계획허가증의 규 정을 위반한 건설행위로, 도시계획에 심각한 영향 이 있을 경우에는 현급 이상 지방인민정부 도시계 획 주관부문이 건설정지 명령을 하달하여야 할 책 임이 있다. 또, 기한을 정하여 위법 건축물과 구조 물 또는 기타 시설을 철거하거나 몰수하여야 한
개정하여야 하며, 도시계획을 위반하여 건설행위 를 진행한 단위의 책임자에게는 그 소속 단위나 상급주관 기관이 행정처분을 할 수 있다.
건설공정은 도시계획행정 주관부문이 도시계 획선을 심사(驗線)한 이후, 토지형질변경과 시공 이 가능하다. 이는 건설단위가 건설공정계획허가 증의 규정에 준하여 시공하도록 하는 장치를 확보 하도록 하기 위해서다. 건설공정의 좌표(座標)와 표고(標高)에 오차가 없는 것이 확인되면, 도시계 획행정 주관부문은 전문인원이나 공인감측 단위 를 시공현장에 파견하여 도시계획선 심사를 하여 야 한다.
중국 내 각 지방마다 차이가 있기는 하지만, 건 설단위가 건설공정계획허가증 수속을 거칠 때 주 의하여야 할 주요 사항은 다음과 같다.
- 건설단위는‘건설공정설계방안 심사의견서’의 동의를 취득한 후 1년 이내에 건설공정계획허가 증 신청을 하여야 한다(소규모 및 임시 건축공 정은 6개월 이내). 이 기한을 넘기면 건축설계방 안 심사를 다시 받아야 한다.
- 심사를 신청한 건축설계방안 비준 후에 확대 설 계변경이 필요할 경우, 건설단위는 비준 받은 문 건에 의하여 확대설계변경을 진행하고 건설주관 부문에 심사 신청보고를 하여야 한다.
- 건설단위가 건설공정계획허가증 또는 건설공정 (지하부분)계획허가 통지를 취득한 후에는 6개 월 이내에 착공 신청을 하여야 한다. 기한 내에 착공하지 않거나 또는 연기신청을 하지 않거나, 연기신청에 대한 비준을 얻지 못한 때에는, 건설 공정계획허가증 또는 건설공정(지하부분)계획
허가 통지는 즉시 무효가 된다.
3) 철거이주허가증
도시 내 건축물 철거이전은‘건물철거이주허가증 (房屋 遷許可證)’을 취득한 자가, 도시계획구역 내 국유토지상의 건물 및 그 부속물을 철거하고, 철거를 당한 사람들에게 보상 및 이주 - 안치(安 置)작업을 추진하는 행위라 할 수 있다.
2001년 11월부터 시행되고 있는 중국의‘도시
건물철거이주관리조례(城市房屋 遷管理條例)’는 보상 및 이주 대상인 피철거자는 철거당하는 건물의 소유자이며, 철거당하는 건물의 사용자(세 입자)는 포함하지 않는다고 규정하고 있다. 즉, 건 물철거이주 보상관계는 철거이주 당사자의 경제 이익과 밀접하게 연관되므로, 철거대상 건물소유 자의 합법적 권익을 보장해 주어야 하며, 이 경우 보상대상은 철거대상 건물의 소유자이지, 그 건물 의 사용자가 아니라는 것을 분명히 밝히고 있다.
만일 철거대상 건물이 임대건물일 경우에는 철거 시행자가 건물사용자에게 직접 보상하는 게 아니 라, 건물소유자에게 보상을 함으로써 소유자가 세 입자에게 보상 및 이주대책을 제공하여야 한다고 규정하고 있다.
새로 시행하는 도시건물철거이주관리조례에 이같은 규정이 포함된 배경은 보상이주대책에 대 한 소유자와 사용자 간의 이해충돌, 법적 규범과 현실상황과의 차이에 대한 고민의 결과라고 할 수 있다. 즉, 규범상의 보상대상은 철거대상 건물의 소유자이지만, 실제 철거이주의 대상은 건물의 사 용자다. 이같은 상황에서, 종종 철거시행자가 건
물 소유자의 의견을 구하지 않고 직접 사용자들과 보상 및 이주대책에 대하여 협의하는 경우가 있었 고, 이로 인하여 건물소유자 측의 불만이 표출되 었다.3)
중국의 주택제도 개혁이 진행되면서, 건물재산 권 구조가 원래의 공유(公有) 위주에서 개인소유 위주로 점진적으로 전환되고 있다. 이에 따라 건물 의 임대차 관계에서도 국가가 아닌 개인이 건물소 유자로 바뀌는 과도기에 건물소유자와 사용자 간 에 다양한 민사법상의 이해충돌이 표출되고 있다.
도시건물철거이주관리조례는 철거이주의 적용 범위를 도시계획구역 내 국유토지에서 건물철거 이주를 실시하는 경우로 규정하고 있으며, 피철거 자에 대한 보상 및 이주 활동을 규정하고 있다. 도 시계획구역 밖의 집체소유 토지에서 건물철거이 주를 시행할 때 피철거자에 대한 보상, 이주가 필 요할 경우에는 징용 절차를 통하여 집체소유 농지 를 전민소유(국유)로 전환한 후에, 이같이 집행할 수 있다. 한편, 철거이주 보상방식은 화폐보상과 건물재산권의 조정 및 교환(調換)의 두 가지 방식 으로 할 수 있다고 규정하고 있다(城市房屋 遷 管理條例제23조).
4) 시공허가증
중국‘건축법’과 1999년 10월 중국 건설부가 공포 한‘건축공정시공허가관리방법(建築工程施工許 可管理辦法)’에 포함된 시공허가증(施工許可證) 의 관련 주요 내용은 다음과 같다.
- 중국 영토 내에서 건축, 실내장식 및 기타 이와 연관된 선로(線路), 관도(菅道), 설비장치 및 도 해 외 리 포 트
3)劉秋雁 主編. 2004. 「房地産開發與經營」. p86
정에 의거하여, 현급 이상 인민정부 건설행정 주 관부문에 시공허가증 발부를 신청하여야 한다.
- 건설공정투자액 30만 위안4)이하 또는 건축면적
300m
2이하의 건축공정은 시공허가증 신청을 하 지 않아도 된다. 성(省), 자치구, 직할시 인민정 부 건설행정 주관부문은 해당토지의 실제 정황 에 근거하여 상기의 한도와 기준을 조정할 수 있 으며, 국무원 건설행정 주관부문에 보고 및 협의 하여야 한다.- 어떠한 단위나 개인도 시공허가증을 신청하여야 할 건설공정항목을 일정 한도 이하로 분해하여, 시공허가증 신청을 회피하는 행위를 해서는 안 된다.
부동산 개발기업은 건설용지계획허가증과 건 설공정계획허가증을 취득한 후에, 시공허가증을 신청, 취득할 수 있다. 시공허가증 발부기관은 건 설단위가 신청, 제출한‘건축공정시공허가증 신청 표’와 첨부 증빙서류를 접수한 후, 조건이 부합하 는 경우에는 신청 접수일로부터 15일 이내에 시공 허가증을 발부해야 한다. 첨부 증빙서류가 불완전 하거나 또는 효력이 없는 경우에는, 기한을 정하 여 건설단위에 보완을 요구하여야 하며, 심사비준 기간은 증빙서류 보완에 필요한 기간과 상응하여 순연(順延)할 수 있다. 조건에 부합하지 않는 경 우에는 신청접수일로부터 15일 이내에 건설단위 에 서면으로 이유 설명과 함께 통지해야 한다. 건 축공정 시공과정 중에 건설단위 또는 시공단위가 변경되면, 다시 시공허가증 신청을 하여야 한다.
1. 설계작업단계
건설항목 추진에는 일반적으로 두 단계의 설계가 있다. 즉, 초보설계와 시공도 설계다. 기술상 비교 적 복잡하고 설계경험이 부족한 항목은 초보설계 단계 후에 기술설계를 추가한다.
초보설계는 타당성 연구보고의 요구를 근거로 구체적인 실시방안을 작성하는 것이다. 초보설계 의 목적은 지정한 위치, 시간, 그리고 투자규제 수 치 내에서 항목의 기술적 타당성과 경제적 합리성 을 마련하고, 공정항목 건설수행을 위한 기본기술 에 대한 총예산을 규정 및 수립한다.
기술설계는 초보설계와 보다 상세한 조사연구 자료를 근거로 작성한다. 초보설계 중 건축구조, 공예공정흐름(工藝流程), 설비선형 및 수량확정 등 중요한 기술문제를 한 단계 더 깊게 해결한다.
건설항목의 설계가 보다 구체적이고 완벽하면, 기 술경제지표도 더욱 보완된다.
시공도 설계는 건축물 외형, 내부공간 분할, 구 조체계 및 상황, 건축군(建築群)의 조성과 주위환 경과의 배합, 구체적이고 상세한 구조 치수를 완 전하게 표현하는 것이다.
또한 각종 운수, 통신, 관도(菅道)계통, 건축설 비 설계를 포함한다. 공예방면에서는 각종 설비의 형태와 규격, 각종 비표준 설비제조 가공도를 구 체적으로 확정한다. 시공도 설계단계에서 시공도 예산을 작성해야 한다.
4)요즈음 원화 가치가 상승하고 있으나, 대략 환율은 1위안(元)=140원 정도임 5)鄧鐵軍等主編. 1996. 「現代建築業企業管理」. p179-182
2. 건설준비단계
초보설계가 이미 비준된 항목은 예비항목으로 건 설준비과정 진행 중의 투자활동을 진행하며, 건설 공기에 산입하지 않고 통계적으로 단독 반영한다.
건설준비의 주요 작업내용은 ① 토지징용, 철거 및 부지정리, ② 용수, 전기, 도로 등의 공정 완성,
③ 설비재료 예매, ④ 시공도면 준비, ⑤ 시공 입 찰 및 경매, 시공업체 선정 등이다.
규정에 따라 건설준비와 착공조건을 구비한 후 건설단위는 국가계획의 통일심사비준을 요청하 고, 연도별 대중(大中)형 및 일정 한도액 이상 항 목의 새 착공계획 작성시에는 국무원에 보고하고 비준을 받아야 한다.
3. 건설시공 실시단계
건설항목이 새로 착공비준을 받으면 건설시공 실 시단계에 진입한다. 이것은 항목결정정책의 시행 이며, 재산투자 효익을 발휘하는 관건단계다. 신 착공건설의 시간은 건설항목 설계문건 중 규정된 영구적 공정 중 첫 번째로 터파기 시공을 시작하 는 날짜다. 건설실시단계에서 시공활동은 설계요 구, 계약조항, 예산투자, 시공절차 및 순서, 시공 조직설계, 품질보증, 공기(工期), 비용계획 등 목 표의 전제에서 진행하여야 하며, 준공기준 요구에 도달하여야 한다.
실시단계에서 건설 및 생산을 연결하는 교량단 계는 생산준비도 진행하여야 한다. 이는 건설단계 가 생산경영단계로 전입(轉入)하는 필요조건이 다. 건설단위는 적절한 시기에 관리기구를 조직하 고, 인원을 훈련배양하고, 원재료 및 주요 부품과
기간 설비를 예매 및 준비 등의 생산준비작업을 거쳐야 한다.
4. 준공심사단계
건설항목이 설계문건 규정내용대로 완성된 후에 심사(驗收)를 진행한다. 준공심사(竣工驗收)는 공정항목의 시공 전 과정 중 최후의 공정순서이 며, 공정항목 관리의 최후 작업항목이다. 준공심 사는 건설투자 성과가 생산 혹은 사용에 전입하는 절차이며, 투자효익과 심사설계 및 시공품질을 전 면적으로 심사하는 중요한 절차다. 건설단위의 입 장에서 준공심사는 항목의 종결이고 생산 혹은 사 용의 시작이다. 시공단위의 입장에서는 항목경리 부의 임무의 완성이며 새로운 시공항목 임무를 수 주할 수 있음을 의미한다.
해 외 리 포 트
참고문헌
劉秋雁 主編. 2004. 「房地産開發與經營」. 上海: 上海財經大學出版社 鄧鐵軍等主編. 1996. 「現代建築業企業管理」長沙: 湖南大學出版社 박인성. 2004. 「중국의 건설 및 부동산시장 구조 및 동향연구」. 한국건설산
업연구원