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K R I H S 보 고 서
전국 부동산 하위시장의
과학적·체계적 분석을 위한 노력
지규현 | 한양사이버대학교 부동산학과 교수
부동산시장을 분석함에 있어 주로 받는 비판 중 하 나는 다른 분야에 비해 과학적이지 않다는 것이다.
부동산이 하나의 상품으로서 거시적 환경에 의해 영향을 받을 뿐만 아니라 다른 재화에 비해 입지 등 주변의 미시적 상황에도 큰 영향을 받아 다양한 요 인을 적용하기 어려운 점 때문이기도 할 것이다. 대 표적으로 부동산시장의 분석 단위를 기능적·공간 적으로 어떻게 구분하느냐에 따라 시장에 대한 해 석이 달라질 수 있는데, 부동산 하위시장을 행정구 역 단위로 묶어서 구분하는 경우가 많았다. 이러한 편의적 시장구분은 오히려 해당 지역 시장을 잘못 해석하게 되는 원인이 되기도 하고, 부동산 정책도 효과를 내지 못하는 원인이 되기도 한다. 이런 측면 에서 본 보고서가 제시한 부동산시장 분석의 기초 단위가 되는 하위시장 식별방법과 이를 전국 16개
시도에 대해 적용하여 부동산시장을 해석하고 정책 방안까지 제시한 것은 시장을 과학적이고 체계적으 로 분석하려는 노력이라는 점에서 높게 평가한다.
보고서는 총 6장으로 구성되어 있다. 제1장은 지 역별 부동산시장 분석의 필요성과 2차 연구에서 수 정된 분석방법, 선행연구와의 차별성에 대해 기술 하고 있다.
제2장에서는 부동산 하위시장에 대한 식별기준 을 기능과 등질이라는 측면에서 구분하고 측정하 였다. 부동산 하위시장의 조밀성 기준에서 이주가 구의 탐색영역과 이주영역의 개념을 반영한 ‘기능 적 측면 부동산 하위시장’을 최근 각광받고 있는 인 트라맥스 알고리즘을 이용하여 식별하였다. 그리고 부동산 하위시장의 유사성 기준에서 주택의 입지 적 특성과 주택구조가 동질적인 지역으로 구분하여
지역별 부동산시장 분석 및 정책방안(II)
Policy Implications through Micro-Analysis of Real Market(II)박천규·권수연·전성제·김영미·황관석·이수욱
·손학기·최윤경·김태환·김재환·변세일
·정희남·전성애
외 지음169
‘등질 측면 부동산 하위시장’으로 구분하였다. 식별 된 부동산 하위시장별 특성을 정리하고 이에 맞는 정책을 도출하여 정책 시행 시 예상되는 효과를 예 측하는 과정을 제시하였다.
제3장은 부동산시장 분석을 위한 기초자료를 검 토하고 본격적으로 부동산 하위시장을 식별하기 위 한 방법론을 제시한다. 부동산 하위시장별 특성을 해석하기 위해 각 개별 변수의 Z-score를 비교하 는 방법과 P-Index를 이용해 상대적 특성을 비교 하는 방법을 제시하고 있다. 그리고 GIS를 기반으 로 한 공간분석 결과를 구글어스 위성영상에 중첩 하여 분석하였고, 결과를 전문가 설문조사와 현장 조사를 통하여 하위시장에 대한 해석의 수정·보완 과정을 거쳤다. 이러한 일련의 과정은 그동안 부동 산 시장분석의 기초 단위를 정의하고 식별된 하위 시장을 분석하는 데 매우 유용한 과정이다.
제4장은 분석방법을 전국 16개 시도에 적용하 여 각 시도별 부동산 하위시장을 기능적 측면과 등 질적 측면에서 구분한 결과를 제시하고, 각 하위시 장에 대한 프로파일링과 정책방안을 제시하고 있 다. 일례로 서울특별시의 경우 기능측면 하위시장 은 8개로 식별하였고, 등질측면 하위시장은 7개로 구분하고 있다. 기능별 하위시장에 대해서는 공간 적인 특성을 설명하고 등질 하위시장에서는 주택 유형, 가구특성 등을 중심으로 특성을 설명하고 있 다. 더 나아가 분석을 통한 지역별 맞춤 정책방안 까지 제시하고 있어 지자체에서 활용하기 쉽게 정 리되어 있다.
제5장은 연구성과의 활용방안을 제시하고 있다.
보고서가 제시하는 활용방안 중 매우 공감하는 것 은 본 연구가 각종 계획 시 주택수급계획 수립에 활
용할 수 있다는 것이다. 많은 연구에서 주택수급권 을 각각의 방법으로 구분하고 있지만, 하위시장 분 석결과를 반영한 권역구분은 전무하기 때문에 주택 수급 분석의 기초단위 구분에 매우 유용하게 활용 될 수 있을 것이다.
제6장에서는 연구결과를 종합 및 요약하고 향후 과제를 언급하고 있다. 최근의 부동산시장과 연결 시켜 볼 때 본 연구 중 흥미로운 부분은 ‘광명시흥 보금자리주택사업지구’를 대상으로 연구결과를 적 용하고 그 활용방안을 기술한 부분이다. 실상은 수 요 급증시기에 계획되었던 택지개발지구, 보금자리 주택지구, 도시개발구역 등에서의 사업조정이 필요 한 곳이 많을 것으로 예상된다. 특정지역에서의 주 택 과잉 공급 원인 중 하나가 지역 수요에 대한 분 석을 소홀히 한 채 공급이 이루어진 것이 근원적인 이유라고 판단된다. 따라서 과잉 공급지역에 포함 되어 있는 사업지구에서는 사업을 계속 진행해야 할 것인지, 아니면 규모를 줄여야 할 것인지 등을 판단해야 한다. 이러한 사업지구의 경우 본 보고서 의 분석방법을 적용한다면 보다 객관적인 의사결 정을 할 수 있을 것이다. 이러한 관점에서 본 보고 서가 지역별 부동산시장을 세분화하기 위해 하위시 장을 식별하고자 한 것은 활용도 측면에서 매우 높 이 평가할 만하다.
끝으로, 본 보고서의 후속 연구가 이어지기를 바 라며, 현재 분석방법과 결과들이 부동산시장 분석 에 활용되어 부동산시장 정상화에 기여할 수 있기 를 기대한다.