발생가능성도와 심각성도의 5점 척도에 따라 20가지의 리스크 요인에 대한 평가 는 Ⅰ,Ⅱ,Ⅲ사분면에 주로 표시되어졌다.
발생가능성의 항목에 대한 5점 척도의 값은 Y축에 놓고 심각성의 항목은 X축에 위치하여 IPA 매트릭스를 구성하였다. 발생가능성의 항목의 평균값은 3.34로 나타 났으며, 최소값은 2.74, 최대값은 3.79로 나타났고, 심각성의 항목의 평균값은 3.19로 나타났고, 최소값은 2.74, 최대값은 3.73으로 나타났다. 각 항목에 대한 발생가능성도와 심각성도의 평균의 표준 편차가 적고, 수치의 분포가 크게 벗어나 지 않아 평균의 최대값과 최소값을 범위로 영점을 잡아 이를 확대하여 매트릭스에 표현하였다.
Ⅰ사분면의 경우 현재 발생가능성도와 심각성의 정도가 높은 리스크요인으로서 실제로 빈번하게 발생되고 또한 발생할 경우 사업에 대해 미치는 영향이 심각하게 작용을 함으로 철저한 대비가 필요하다는 것을 의미하며, 이에 해당하는 항목들은 지속적인 관심과 유지관리에 힘써야 하는 항목으로 중요한 리스크 인자임을 인지 하고 주의를 기울여야 할 것이다.
이에 해당하는 항목들은 사업 사전 평가단계에서의 리스크 인자 중에서는 사업 부지 매입가격의 비적정성(R2), 입지요건의 비사업성(R1), 부동산 관계법령의 저 촉 여부(R9) 등의 순서로 리스크 요인들이 포함되어져 있음을 알 수 있다. 개발 준비 단계에서의 리스크 인자 중에서는 개발 인허가의 지연(R12), 개발계획에 따 른 주민 반대(R13), 알박기 토지 등 매수위험(R19), 사업자의 능력/신용부족 (R14), 임차인의 퇴거교섭의 장기화(R15), 세제/금리정책의 변동성 위험(R10), 합 의 형성의 지연(R11)의 순서로 위치함을 확인할 수 있다. 부동산 개발사업을 추진 함에 있어 어떻게 보면 가장 중요하고 사업의 첫 시발점에서 사업의 성공의 열쇠 를 지고 있는 여러 가지 과정 중에 간과할 수 없는 리스크 요인들 중에 부지선정 과 그 확보 단계에 있어서 이러한 요인들은 다시 한 번 연구의 결과로 그 발생가 능성과 심각성도가 들어나게 된 것으로 철저한 대비와 보완책을 가지고 사업을 진
행해야 함을 보여준 것이라 할 것이다.
Ⅱ사분면에 위치한 항목들의 경우 발생가능성도는 높으나 심각성도는 Ⅰ사분면 에 비해 심각성도가 다소 낮게 평가되는 항목으로 노력을 집중화하여 관심을 가지 고 지향해야 할 실제로 관리가 미비한 리스크 요인에 해당한다.
Ⅱ사분면에 해당하는 리스크 요인은 사업 사전 평가단계에서는 지역동종 부동산 과의 경쟁(R3), 개발규모의 적정성 평가의 실패(R6), 각종 제한 물권의 위험 (R18), 교육환경의 부적합한 평가(R5)의 리스크 요인이 포함되어 있으며, 개발 준 비단계에서는 각종 제한 물권의 위험(R18), 기부체납 등 각종 부담금의 착오(R16) 등의 리스크 요인들이 해당되었다. 이 요인들은 설문의 당사자들이 발생가능성은 항상 존재하지만 Ⅰ사분면에 위치한 리스크 요인들 보다 개발사업에 미치는 심각 성도가 덜하다는 평가를 받는 요인들이지만 다른 요인들에 비해 영향력이 적다고 판단할 뿐이지 관리를 소홀히 해서는 안되는 리스크 요인들이다. 따라서 해당 리 스크 요인들의 관리는 리스크에 대한 지속적인 관심을 통한 노력으로 대응방안을 수립하여야 한다.
나머지 리스크요인은 Ⅲ사분면에 위치하는데 이에 해당하는 리스크 요인들이 발생가능성과 심각성 정도가 상대적으로 낮은 속성으로 조사되었다. 이들 요인들 은 타 요인들의 보완 노력 후 점진적인 관심으로써 관리해야 할 부분의 리스크 요 인으로 나타났다.
이에 해당하는 요인들은 사업성 평가 단계에서는 교통환경의 부정확한 평가 (R4), 문화/의료 등의 편의시설 접근성평가의 실패(R7), 혐오/공해유발시설의 존 재(R8) 등의 리스크 요인이 위치하였으며, 개발준비 단계의 리스크 요인중에서는 환경접근과 보전대책 등의 부하(R20), 개발계획 변동으로 입지조건 변화(R17) 등 의 리스크 요인이 위치한 것으로 나타났다. 리스크의 상대적 중요도가 Ⅰ,Ⅱ사분면 보다 비교적 낮은 편이므로 해당 리스크가 예상되는 프로젝트는 사전에 감지할 수 있는 시스템 등을 내부적으로 구축하여 손실을 최소화 할 수 있는 방안을 강구 하 여야 할 것이다.
공사명 안양시 만안구 석수1동 다세대 주택 신축공사 대지위치 경기도 안양시 만안구 석수1동 000-0번지 대지면적 902.00 지역/지구 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역
용도 공동주택-다세대주택 (3개동)
도로관계 6M도로에 접함
건축면적 489.49 연면적 1,404.96
건폐율 489.49/902.00×100=54.27% 법정:50% / 허용:60%
용적율 1404.96/902.00×100=155.76% 법정:180% / 허용:200%
주차대수
법정 : 전용면적85㎡이하 85㎡당 1대(1-4층) - 1-4층 전용면적 :1404.96÷85=18.19대 (단,최소 가구당 1대)
법정:1.89대 ∴ 세대당 적용 : 21대
건축규모 지상 4층