공사명 안양시 만안구 석수1동 다세대 주택 신축공사 대지위치 경기도 안양시 만안구 석수1동 000-0번지 대지면적 902.00 지역/지구 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역
용도 공동주택-다세대주택 (3개동)
도로관계 6M도로에 접함
건축면적 489.49 연면적 1,404.96
건폐율 489.49/902.00×100=54.27% 법정:50% / 허용:60%
용적율 1404.96/902.00×100=155.76% 법정:180% / 허용:200%
주차대수
법정 : 전용면적85㎡이하 85㎡당 1대(1-4층) - 1-4층 전용면적 :1404.96÷85=18.19대 (단,최소 가구당 1대)
법정:1.89대 ∴ 세대당 적용 : 21대
건축규모 지상 4층
제 5 장 주요 리스크 요인별 대응방안
제 1 절. 리스크 요인의 발생사례에 따른 대응방안
정화조 시 우.오수관 연결
조경 연면적 1,000㎡미만인 건축물은 대지면적의 5%이상 법적 조경면적 : 902.00×0.05 = 45.10㎡
리스크 요인 리스크 인식
사업부지 매입가격의 비적정성 리스크 회피, 전가 개발 인허가의 지연 리스크 보유, 전가 사업자의 능력/신용부족 리스크 보유, 전가 입지요건의 비사업성 리스크 회피, 감소 2)사업의 진행과정
본 프로젝트는 토지주 이00와 투자자 권00이 지주공동사업으로 사업을 추진하고 투자자 권00이 시행사를 설립하여 사업 인허가 행정, 소유권 확보, 제세공과금 및 분담금 납부, 기존 건물 철거, 설계, 분양까지의 업무를 관장하고, 시공사 H사는 사업비 조달을 위한 프로젝트 파이넨싱을 위한 금융 기관 선정 및 지원업무와 책 임 준공 및 사업비 대출금에 대한 연대보증조건으로 사업을 진행하였다.
3) 본 프로젝트의 부지선정 및 확보 단계에서의 리스크 요인 및 리스크 인식 본 프로젝트의 부지선정 및 확보 단계에서의 리스크 요인을 정리하면 Ⅰ사분면 의 리스크 요인인사업부지 매입가격의 비적정성(R2), 개발 인허가의 지연(R12), 사업자의 능력/신용부족(R14), 입지요건의 비사업성(R1), 임차인의 퇴거교섭의 장 기화(R15), 부동산 관계법령의 저촉 여부(R9) 등의 리스크 요인들이 포함되어 있 었으며, Ⅱ사분면에 해당하는 리스크 요인은 지역동종 부동산과의 경쟁(R3), 개발 규모의 적정성 평가의 실패(R6) 등이 해당되었다. 이를 정리하면 [표 5-2 ]와 같 이 정리할 수 있다.
[ 표 5-2 ] 안양시 석수동 공동주택 리스크 요인 및 리스크 인식
임차인의 퇴거교섭의 장기화 리스크 보유 개발규모의 적정성 평가의 실패 리스크 회피, 감소
4) 리스크 요인에 따른 대응방안
본 프로젝트에서 발생된 리스크 요인에 대한 대응방안을 구체적으로 정리해 보 면 사업 부지 매입가격의 비적정성 항목에 대한 대응으로는 전문가 (경매전문가) 집단을 통한 권리분석과 경락금액에 대한 조언을 바탕으로 경락을 통한 토지를 확 보함으로써 법원 감정평가 금액은 36억 9천만원이였으나 경매 낙찰가액은 32억원 으로 감정가 대비 86.72%에 토지를 확보하여 부지매입의 적정성을 확보하였으며,
개발 인허가의 지연 요인은 지역 설계사무소를 통한 삼성천 개발계획 조례에 따 른 건폐율, 용적율 제한에 따른 법규 분석과 난개발을 막기 위한 1층의 바닥 층고 를 도로에서 30㎝ 이하로 하고, 1필지 당 8세대 이하로 적용제한을 받는 것에 대 하여는 본 필지를 3필지로 분할하여 각 필지 당 7세대로 설계하여 21세대를 확보 하여 사업 수지를 맞추어 인허가 리스크 요인을 해결하였으며, 지주공동사업으로 투자자 및 프로젝트 파이넨싱을 통한 사업비 확보로 사업자의 신용/ 능력부족을 해결하였다.
안양 예술 공원 내에 위치한 숲과 자연 정원이 어우러진 도심의 전원주택으로 서의 입지조건과 맑고 깨끗한 삼성천이 흐르는 천혜의 자연 조건을 가진 지역으로 서 입지조건의 사업성을 갖고 있으며, 경락 당시의 유치권자의 임차인 조00의 유 치권과 영업보상비를 2억원을 책정하여 유치권합의 각서로 임차인을 퇴거시켜 상 가를 철거하여 착공신고에 이르게 되었다. 사업자와 투자자가 지주 공동사업으로 사업을 추진하여 개발 규모의 적정성을 확보하여 사업이 원활하게 추진될 수 있도 록 하였다.
이를 간단히 표로 정리 하면 [ 표 5-3 ] 과 같이 나타낼 수 있다.
리스크 요인 리스크 대응방안
사업부지 매입가격의 비적정성 전문가 그룹을 통한 권리분석으로 법원 감정가 대비 86.72%로 사업부지 매입가격의 적정성확보
개발 인허가의 지연
삼성천 지구 개발계획 조례에 따른 1층 바닥 높이 규 정 준수 및 필지당 세대 수(8세대 이하) 준수를 통한 인허가 취득
사업자의 능력/신용부족 투자자를 통한 지주공동사업과 프로젝트 파이넨싱으 로 현금 흐름 확보
입지요건의 비사업성 철저한 사전 조사로 쾌적하고 건강한 숲세권 사업부 지 확보
임차인의 퇴거교섭의 장기화 유치권비용과 적정한 사업비보상으로 임차인의 조기 퇴거로 기존 건물 철거
개발규모의 적정성 평가의 실패 투자자 확보를 통한 지주 공동사업으로 개발 규모의 적정성 달성
[ 표 5-3 ] 안양시 석수동 공동주택 리스크 요인과 리스크 대응방안