아파트 관리와 지역자치의 관계

문서에서 (1)(2) 아파트 관리의 공공성 제고방안 Improvement on the Publicness of Apartment Complex Management (페이지 10-69)

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, .

, , ,

, .

4) 아파트 관리와 지역자치의 관계

(1) 아파트 관리조직의 지역자치적 성격

, . ,

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, .

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(2) 아파트 관리조직과 주민자치센터의 관계

. , ,

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‘ ’ 5 ,

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5) 아파트 관리실태 분석

(1) 조사체계

. 2010 9 10 .

구 분 내 용

조사대상 ◦서울시 내 아파트 거주가구(공공임대아파트 제외) 조사시점 ◦2010년 9월 8일 ~ 10월 8일(31일간) 조사방법 ◦구조화된 설문지에 의한 가구방문 면접조사

조사규모

◦조사가구:총 500가구

구 분 1990년

이 전

1991년 ~ 1999년

2000년 ~ 2004년

2005년

이 후 계

150세대 미만 10 가구 30 가구 40 가구 25 가구 105 가구 150세대 ~ 299세대 15 가구 40 가구 20 가구 20 가구 95 가구 300세대 ~ 499세대 20 가구 45 가구 25 가구 10 가구 100 가구 500세대 ~ 999세대 20 가구 45 가구 20 가구 15 가구 100 가구 1,000세대 이상 30 가구 35 가구 30 가구 5 가구 100 가구 전 체 95 가구 195 가구 135 가구 75 가구 500 가구

<표 1> 조사개요

(2) 조사결과 요약

(50.3%), (21.5%),

(12.9%) .

(38.8% 45.7%) .

80.2% . 0.9%

.

37.0% , 27.2%,

27.9% .

(43.4%), (33.2%) .

48.2% .

50.6% 65.7%

.

(45.2%) (42.0%) .

62.8%, 66.7%, 82.1%

60.4%

, 83.3%

.

33.4%, 23.4%

.

65.6%, 71.9%

.

20.2% , (8.8%) .

.

81.4%, 94.7%,

91.6% .

, (37.7%),

(27.5%), (22.9%) .

(37.0%),

(27.6%), (16.9%) .

(25.7%), (24.1%) .

(24.0%),

(22.9%), (21.1%) .

72.2% .

(27.6%), (22.1%),

(20.9%) .

50.3%

, 68.0% .

(3) 시사점

. ,

, .

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,

, .

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, .

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, ,

.

3. 공공성 제고를 위한 정책건의

1) 「주택법」상의 아파트 관리 한계 및 개선방향

(1) 입주자대표회의 관련 제도 개선방향

,

.

.

‘ ’ ,

.

(2) 장기수선충당금관련 제도 개선방향

, ,

.

, .

. 3 ,

.

,

.

(3) 공동체 활성화관련 제도 개선방향

,

. ,

, ,

, .

. .

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, , ,

, .

.

2) 공공성 제고를 위한 관리 우수단지 평가

(1) 아파트 관리 평가의 방향 및 원칙

,

.

.

, , .

아파트 관리상의 문제점 평가모형 바람직한 관리상태:공동체 활성화

입주자 대표회의

관리주체 입주민

(자생조직) 서비스

부 족 결 탁

비 리

비민주 무관심

불 신

평가항목

평가지표

입주자 대표회의

관리주체 입주민

(자생조직) 서비스

향 상 투 명

공 개

민 주 관 심 신 뢰

<그림 3> 우수관리단지 평가모형의 기본원칙

(2) 우수관리단지 선정의 평가기준 및 배점표 구성

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,

, , , ,

.

( )

.

, , ,

, ( )

(Co-production)

( )

, 30 , ( )

40

3) 단계적 제고방안 및 지역자치와의 연계성 모색

1

2

2

(2) 아파트 관리조직에 주민자치기능의 도입

(Home Rule Method) .

6

(devolution) .

(3) 아파트 관리 및 주민자치부서의 설치

( )

.

, .

목 차

제1장 서 론 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·3

1. 연구의 배경 및 목적 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·3

2. 연구체계 및 방법 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·5

3. 선행연구 검토와 차별성 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·6

제2장 아파트 관리제도와 지역자치 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·13

1. 「주택법」상의 아파트 관리 내용 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·13

2. 아파트 현황 및 관리상의 문제점 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·24

3. 선진국의 공동주택관리 사례 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·30

4. 아파트 관리와 지역자치의 관계 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·44

제3장 서울시 아파트 관리의 실태분석 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·49

1. 조사체계 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·49

2. 사회・경제적 특성 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·51

3. 아파트 관리실태 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·55

4. 공동체활동 및 활성화 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·65

5. 지역사회로의 공동체 확산 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·82

6. 요약 및 정책적 시사점 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·85

제4장 아파트 관리의 공공성 제고방안 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·91

1. 「주택법」상의 아파트 관리 한계 및 개선방향 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·91

2. 공공성 제고를 위한 관리 우수단지 평가 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·98

3. 단계적 제고방안 및 지역자치와의 연계성 모색 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·107

제5장 결 론 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·117

참고문헌 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 123

부 록 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·129

영문요약 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·143

표 목 차

<표 1-1> 아파트 관리제도 및 체계에 대한 주요 선행연구 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·8

<표 1-2> 생활관리 및 공동체 활성화에 대한 주요 선행연구 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·9

<표 2-1> 「건축법」상의 공동주택 유형 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·15

<표 2-2> 「주택법」 및 「주택법 시행령」의 변천과정 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·15

<표 2-3> 아파트 관리방식 간의 비교 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·20

<표 2-4> 관리비의 세부내역 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·23

<표 2-5> 주택유형 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·25

<표 2-6> 자치구별 주택유형(2005년 현재) · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·25

<표 2-7> 아파트단지의 복리시설 현황 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·26

<표 2-8> 아파트 거주세대 현황 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·26

<표 2-9> 주택유형별 가구분포 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·27

<표 2-10> 가구의 주택점유형태 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·27

<표 2-11> 아파트 관리 참여유형별 역할관계 및 문제구조 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·28

<표 2-12> 아파트 입주민 간 분쟁 발생건수 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·29

<표 2-13> 「통일콘도미니엄법」 제3조 주요내용 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·31

<표 2-14> 커뮤니티조합 관리자의 주요 임무 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·33

<표 2-15> 일본의 공동주택관리관련 법률 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·38

<표 2-16> 영국의 주택관리인 양성제도 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·42

<표 2-17> 국가 간 공동주택 관리정책의 비교 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·43

<표 2-18> 「주민자치센터 설치 및 운영조례 준칙」 제5조 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·46

<표 3-1> 조사개요 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·49

<표 3-2> 조사결과 표본규모 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·50

<표 3-3> 가구주 특성 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·51

<표 3-4> 단지규모별 가구 특성 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·53

<표 3-5> 소유형태별 가구 특성 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·54

<표 3-6> 주민조직 참여경험 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·55

<표 3-7> 소유형태별 주민조직 참여경험 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·55

<표 3-8> 아파트 관리관련 소식 통로 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·56

<표 3-9> 주민조직 참여경험별 아파트 관리관련 소식 통로 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·56

<표 3-10> 단지규모별 아파트 관리관련 소식 통로 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·57

<표 3-11> 아파트 관리관련 불만요인 해결 통로 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·58

<표 3-12> 소유형태별 아파트 관리관련 불만요인 해결 통로 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·58

<표 3-13> 아파트 관리관련 정보의 내용에 대한 충분도 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·59

<표 3-14> 단지규모별 아파트 관리관련 정보의 내용에 대한 충분도 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·59

<표 3-15> 소유형태별 아파트 관리관련 정보의 내용에 대한 충분도 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·60

<표 3-16> 아파트단지 내 주민조직 참여유형별 아파트 관리관련 정보의 내용에 대한 충분도 · · · · · · · · ·60

<표 3-17> 아파트 관리관련 정보공개 방법 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·61

<표 3-18> 입주자대표회의의 중점 관리분야 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·61

<표 3-19> 소유형태별 입주자대표회의의 중점 관리분야 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·62

<표 3-20> m

2

당 매매가격별 입주자대표회의의 중점 관리분야 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·62

<표 3-21> 아파트단지 내 주민조직 참여유형별 입주자대표회의의 중점 관리분야 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·63

<표 3-22> 관리사무소의 중점 관리분야 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·63

<표 3-23> 소유형태별 관리사무소의 중점 관리분야 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·64

<표 3-24> m

2

당 매매가격별 관리사무소의 중점 관리분야 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·64

<표 3-25> 아파트단지 내 주민조직 참여유형별 관리사무소의 중점 관리분야 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·65

<표 3-26> 동별 대표자 선출(후보/투표)에 참여한 경험 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·65

<표 3-27> 소유형태별 동별 대표자 선출(후보/투표)에 참여한 경험 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·66

<표 3-28> 아파트단지 내 주민조직 참여유형별 동별 대표자 선출(후보/투표)에 참여한 경험 · · · · · · · · ·66

<표 3-29> 입주민의 입주자대표회의의 회의 참여 가능 여부 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·67

<표 3-30> 세입자의 동별 대표자 피선거권 필요 여부 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·67

<표 3-31> 소유형태별 세입자의 동별 대표자 피선거권 필요 여부 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·68

<표 3-32> 세입자 의견 대변 통로 필요 여부 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·68

<표 3-33> 소유형태별 세입자 의견 대변 통로 필요 여부 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·68

<표 3-34> 세입자의 바람직한 아파트 관리 참여 분야 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·69

<표 3-35> 소유형태별 세입자의 바람직한 아파트 관리 참여 분야 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·69

<표 3-36> 입주자대표회의의 입주민 의견 수렴 정도 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·70

<표 3-37> 단지규모별 입주자대표회의의 입주민 의견 수렴․수용 정도 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·70

<표 3-38> 아파트단지 내 주민조직 참여유형별 입주자대표회의의 입주민 의견 수렴․수용 정도 · · · · · ·71

<표 3-39> 바람직한 회의내용 및 회계 내역 공개 범위 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·71

<표 3-40> 단지규모별 바람직한 회의내용 및 회계 내역 공개 범위 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·72

<표 3-41> 단지 내 자생조직의 활동 상태 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·72

<표 3-42> 준공연도별 단지 내 자생조직의 활동 상태 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·73

<표 3-43> 아파트단지 내 주민조직 참여유형별 단지 내 자생조직의 활동 상태 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·73

<표 3-44> 단지 내 자생조직 활동에 참여한 경험 유무 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·74

<표 3-45> 소유형태별 단지 내 자생조직 활동에 참여한 경험 유무 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·74

<표 3-46> 자생조직 활동으로 단지 내 입주민과의 교류 확대 여부 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·75

<표 3-47> 자생조직에 바라는 활동 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·75

<표 3-48> 단지 내 프로그램 참여 경험 여부 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·76

<표 3-49> 소유형태별 단지 내 프로그램 참여 경험 여부 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·76

<표 3-50> 아파트단지 내 주민조직 참여유형별 단지 내 프로그램 참여 경험 여부 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·77

<표 3-51> 참여 프로그램 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·77

<표 3-52> 프로그램 참여를 통한 단지 내 입주민과의 교류 확대 여부 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·78

<표 3-53> 프로그램 개발․운영과 주민공동공간 확보를 위한 재원 조달 방법 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·78

<표 3-54> 단지규모별 프로그램 개발․운영과 주민공동공간 확보를 위한 재원 조달 방법 · · · · · · · · · · · · · · · ·79

<표 3-55> 잡수입의 바람직한 용도 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·79

<표 3-56> m

2

당 매매가격별 잡수입의 바람직한 용도 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·80

<표 3-57> 아파트단지 공동체 활성화 방안 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·81

<표 3-58> 공동체 활성화를 위한 지방정부의 지원 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·81

<표 3-59> 아파트 관리 담당부서 이관 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·82

<표 3-60> 지방정부의 주민공동시설 증․개축 지원 시 주민공동시설 개방 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·82

<표 3-61> 지방정부의 프로그램 개발 ․ 운영 및 강사 파견 등의 지원 시 프로그램 개방 · · · · · · · · · · · · · · · · · ·83

<표 3-62> 아파트단지 포함 인근 지역사회 공동체 활성화 방안 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·83

<표 3-63> 공동체 활성화 및 자치역량 강화를 위한 마을만들기 조례 제정 ․ 시행 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·84

<표 3-64> 준공연도별 공동체 활성화 및 자치역량 강화를 위한 마을만들기 조례 제정 ․ 시행 · · · · · · · · ·84

<표 3-65> 소유형태별 공동체 활성화 및 자치역량 강화를 위한 마을만들기 조례 제정 ․ 시행 · · · · · · · · ·85

<표 4-1> 입주연도별 아파트단지 분포와 규모별 의무관리대상 단지 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·102

<표 4-2> 우수관리단지 선정의 평가기준 및 배점표(안) · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·103

그 림 목 차

<그림 1-1> 연구진행 체계도 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·6

<그림 2-1> 아파트 관리 관련 법규 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·14

<그림 2-2> 아파트 관리의 참여자 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·17

<그림 2-3> 주민자치센터를 통한 참여와 주민자치의 관계 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·45

<그림 4-1> 동별 대표자의 윤리강령 사례 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·94

<그림 4-2> 아파트단지의 슬로건 사례 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·97

<그림 4-3> 아파트 관리 우수단지 평가모형의 기본원칙 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·101

<그림 4-4> 아파트 관리의 공공성 확보를 위한 단계적 접근 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·110

1.

2.

3.

제1장 서 론

제 1 장 서 론

제 장 서 론

1. 연구의 배경 및 목적

, . ,

.

.

43.2%(2009 ), 2000 2009 57.3%

, 3 8 , 7 .

,

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, .

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.

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.

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. 1/3

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.

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4 .

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43.2%

.

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.

.

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2. 연구체계 및 방법

, , ,

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, .

, . , ,

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.

100 150 , 150 300 , 300 499

, 500 999 , 1,000 5 20 ,

5 500 . ,

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.

, ,

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, ,

. 8 , 5 ,

5 18 .

. , ,

.

아파트 관리의 현황 진단

╴관계법령 검토, 현황, 문제점, 해외사례 검토, 아파트 관리와 지역자치의 관계

아파트 관리실태 및 공동체활동 조사․분석

설문조사를 통한 아파트 관리실태 및 공동체 활성화

조사 ․ 분석 (500가구)

╴사회 ․ 경제적 특성

╴아파트 관리실태

╴공동체활동 및 활성화

╴지역사회로의 공동체 확산

╴입주자대표회의 관계자:8명

╴관리소장:5명

╴자생조직 관계자:5명 아파트 관리조직 및 자생조직 관계자

면접조사

「주택법」상의 아파트 관리 한계 및 개선방향

공공성 제고를 위한 관리 우수단지 평가

단계적 제고방안 및 지역자치와의 연계성 모색 정 책

리 뷰

조 사 분 석 ․

실 태 파 악

정 책 개 선 방 안 도 출

<그림 1-1> 연구진행 체계도

3. 선행연구 검토와 차별성

. (2001)

, ,

.

, ,

.

,

, . (2005)

. ,

, , ,

, .

, .

(2006a) ,

, ,

.

( 50%) , ,

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.

(2006b) , ,

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.

, ,

, .

,

, .

(2001)

. ,

,

. , .

연구자 연구 목적 연구 결과

장영희 (2001)

-주거생활 향상을 위한 목적으로 아파트 평가모델의 개발 및 개선방안 제시

-아파트 관리 현황 및 문제점 유형화를 통해 평가 기준 마련, 관리 유형별 평가항목 및 지표 개발

-장기수선계획 및 충당금, 비리 방지 및 입주자 권한 강화, 공동주택관리법의 일원화, 전문기술지원기관의 설립 등 을 개선방안으로 제시

홍성지 (2005)

-입주자의 만족도를 제고시킬 수 있는 공동주택관리체계 의 개선을 위한 입주민, 관리주체, 정부의 역할 모색

-입주민의 자율적인 관리체제를 위한 제도의 구축(중앙정 부와 지방정부의 역할 구분 및 관리지침 제시), 관리의 전문성 확보를 위한 제도 및 전문기관의 설치, 대규모 수 선공사를 위한 융자 및 보험제도의 도입

강혜경 (2006a)

-미국의 공동주택관련 제도 검토를 통한 우리나라 공동주 택 관리제도의 개선방안 모색

-장기수선계획에 기초한 공사비(예상 공사비의 50%)의 적 립 의무화, 공동주택 전문지원단체의 육성, 민간차원의 분쟁처리 중재기관의 도입, 공동주택관리 전문 공무원의 확보 등을 제시

강혜경 (2006b)

-일본의 공동주택 관리제도의 특징 검토 및 우리나라 제도 와의 유사점과 차이점 분석 후 발전방안 제시

-소유자 전원으로 구성된 조합의 법인화, 조합을 관리하는 관리센터의 구성, 장기수선충당금 적립의 현실화, 전문인 력 양성, 관련 제도의 다양화 등 제시

<표 1-1> 아파트 관리제도 및 체계에 대한 주요 선행연구

(2002)

. , , , ,

,

.

, .

(2003) ,

1991 .

,

, ,

, , .

,

, . ,

, .

(2006) ,

, ,

.

, , , .

, ,

, .

연구자 연구 목적 연구 결과

강순주 (2001)

-미국의 공동주택 생활관리에 대한 사례를 통해 국내의 아파트단지에 필요한 생활관리 프로그램 모색

-월간 소식지의 배부, 다양한 주민 프로그램의 개발 및 설치, 단지 내 시설이 부족할 경우 단지를 포함하는 지역 의 커뮤니티 시설 이용 등을 생활관리 활성화 방안으로 제시

최근열 외 (2002)

-아파트단지의 지역공동체 형성가능성을 모색하고 아파 트 공동체형성의 강화방안을 제시

-지역공동체성 확보 및 활성화를 위한 7가지 방안 제시(주 민 풀뿌리 조직의 존재, 지역성, 주민 간의 교류, 공동시설 의 확보, 공동체 프로그램의 설치, 외부 시민단체, 아파트 단지와 연계 등)

심현천 (2003)

-아파트 공동체 활성화를 위한 문제점 분석 및 개선방안 제시

-법 ․ 제도적 개선 방안(세입자에 동별 대표자 자격 부여, 전문가 및 활동가 양성 방안 등), 중앙 및 지방정부의 역 할, 공동체 및 입주민 참여의식 제고방안(프로그램의 강 화, 자생조직의 활성화 등) 제시

곽 도 (2006)

-주민중심형 아파트 공동체 활성화를 위한 정책적, 제도 적, 재정적 지원방안 제시

-「공동주택생활관리법」 제정 및 아파트 공동체 관련 부서 의 통합, 입주자대표의 정기교육, 아파트단지 내 공유공 간 활성화 및 주민자치센터와의 연계 등 제안

<표 1-2> 생활관리 및 공동체 활성화에 대한 주요 선행연구

2 .

, ,

.

, .

, ,

. . 2010

4 7

,

, .

1. 「 」 2.

3.

4.

제2장 아파트 관리제도와 지역자치

제 2 장 아 파 트 관 리 제 도 와 지 역 자 치

제 장 아파트 관리제도와 지역자치

1. 「주택법」상의 아파트 관리 내용 1) 관계 법령

1963 , 1972

, 1979 .

2003

. ,

1), ,

(< 2-1> ).

, 10

.

, .

, .

16 .

1)

, 2 .

아파트 관리

.

, .

구 분 정 의 비 고

아파트 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

공동주택의 형태를 갖춘 가정보육시설 ․ 공동생활 가정 ․ 지역아동센터 ․ 노인복지시설 및 원룸형 주 택을 포함함. 다만, 아파트 ․ 연립주택에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장 으로 사용하는 경우에는 층수에서 제외하고, 다세 대주택에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 1/2 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 층수에서 제외함.

연 립 주 택

주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외함) 합계가 660m2를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

다세대 주 택

주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외함) 합계가 660m2 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주 차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 봄)

기숙사

학교∕공장 등의 학생∕직원 등을 위하여 쓰는 주택으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(「교육기본법」에 따른 학생복지주택을 포함함)

<표 2-1> 「건축법」상의 공동주택 유형

< 2-2> .

시 기 법․제도 주요 내용∕비고

1963.11 「공영주택법」 제정 -1972.12 폐지

1972.12 「주택건설촉진법」 제정 -2003. 5 「주택법」으로 전부개정 1979.11 「공동주택관리령」 제정 ╴2003.11 폐지

2003.11 「주택법」 -주거복지 및 주택관리 등을 보강하여 주택법으로 전부 개정하고, 종전의 「주택건설촉진법」

및 「공동주택관리령」을 흡수 ․ 통합 2005. 3 「주택법」 -장기수선계획 수립대상 명확화(제47조 제1항)

2005. 5 「주택법」

-하자에 대한 담보책임기간 강화(제46조 제1항)

-내력구조부에 중대한 하자 발생 시 손해배상책임(제46조 제3항)

-건축분쟁조정위원회에 조정 신청(제46조 제5항) 2006. 2 「주택법」 - ‘공동주택관리규약’ 제정 의무화(제44조)

2006. 2 「주택법 시행령」 -관리규약의 준칙에 층간소음 등 추가(제57조 제1항)

2007. 3 「주택법 시행령」

-자치관리기구의 관리사무소장 해임 및 결원 시 30일 이내 신규 관리사무소장 선임(제53조 제4항)

-하자보수보증금 반환비율 및 하자보수책임기간 조정(제61조)

2007. 4 「주택법」

-공동주택의 관리와 관련하여 부당한 재산상의 이익 취득 ․ 제공 금지(제43조)

-장기수선계획 조정 등의 대상에 입주자대표회의 추가(제47조 제2항)

-관리사무소장의 손해배상책임(제55조의2)

2008. 4 「주택법 시행령」 -주택관리업자 등에 의한 의무관리대상 공동주택의 범위에 주거복합건물 포함(제48조)

-관리사무소장의 손해배상책임 보장금액(제72조의2)

<표 2-2> 「주택법」 및 「주택법 시행령」의 변천과정

시 기 법․제도 주요 내용∕비고

2008. 6 「주택법」 -입주자대표회의의 운영교육(제43조의2)

-하자심사 ․ 분쟁조정위원회의 심사․조정(제46조의2)

2008.11 「주택법 시행령」 -관리비에 지능형 홈네트워크 설비 유지비 추가(제58조 제1항) 2009. 3 「주택법 시행령」 -입주자대표회의의 운영교육(제50조의2)

2009. 5 「주택법」 -관리비의 내용 공개(제45조)

-관리사무소장의 직무에 관한 보수교육 이수 후 배치(제58조 제2항) 2009. 8 「주택법 시행령」 -관리비 비목의 인터넷 홈페이지 공개 의무화(제58조 제8항) 2010. 4 「주택법」 -하자보수의 청구주체 확대(제46조 제1항)

-하자심사 ․ 분쟁조정위원회의 소위원회 운영 및 의결방법(제46조의3 제6항․제7항) 2010. 7 「주택법」 -관리사무소장의 손해배상책임을 위한 보증보험 등에 가입한 서류 제출(제55조의2 제3항)

2010. 7 「주택법 시행령」

-주택관리의 적용범위 명확화(제46조)

-입주자대표회의 구성방법, 동별 대표자의 자격 ․ 임기, 임원의 선출방법 ․ 업무범위(제50조)

-동별 대표자 등의 선거관리(제50조의2)

-입주자대표회의의 운영 및 윤리교육 의무화(제50조의3)

-입주자대표회의의 의결사항 보완(제51조 제1항)

-주택관리업자의 선정 시 계약기간은 장기수선계획의 조정주기 고려(제52조 제5항)

-관리비 등과 잡수입의 징수 ․ 사용 ․ 보관 ․ 예치 등에 관한 장부를 작성하여 5년간 보관(제 55조 제2항)

-관리비 등의 사업계획 및 예산안 수립(제55조의2)

-관리비 등의 회계감사(제55조의3)

-관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정(제55조의4)

-관리규약의 준칙에 선거관리위원회의 운영 ․ 업무 ․ 경비 등 추가(제57조 제1항)

-관리규약 개정 시 입주민 통지방법(제57조 제3항)

-관리비에 위탁관리수수료 추가(제58조 제1항)

-사용료 등에 선거관리위원회의 운영경비 추가(제58조 제3항)

-관리비 등과 잡수입, 입찰공고 및 선정결과 공개(제58조 제8항․제9항)

-하자보수 청구 후 입주자대표회의 등의 직접 보수(제59조의2)

-하자보수의 종료 및 이의제기(제60조의2)

-장기수선충당금 사용계획서 작성 의무화(제66조 제2항)

2010.10 「주택법」

-소규모 공동주택의 안전관리(제43조의3)

-관리비와 함께 사용료․장기수선충당금 및 적립금액 공개(제45조 제4항)

-「시설물의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 지침에서 정하는 안전점검의 실시방법 및 절차 등에 따라 안전점검 실시(제50조 제1항)

-입주자 과반수 서면동의의 경우 장기수선충당금을 다른 용도로 사용 가능(제51조 제2항) 주:「공영주택법」․「주택건설촉진법」․「공동주택관리령」의 경우는 제정시기이고, 「주택법」․「주택법 시행령」의 경우는 시행시기임.

<표 계속> 「주택법」 및 「주택법 시행령」의 변천과정

2) 아파트 관리체계 및 방식

(1) 관리체계

( ), ,

( ) .

아파트 관리관련 법 규

아파트 관리관련 법 규

문서에서 (1)(2) 아파트 관리의 공공성 제고방안 Improvement on the Publicness of Apartment Complex Management (페이지 10-69)