.
, .
, , ,
, .
4) 아파트 관리와 지역자치의 관계
(1) 아파트 관리조직의 지역자치적 성격, . ,
.
, , , ,
, .
, .
.
(2) 아파트 관리조직과 주민자치센터의 관계
. , ,
.
‘ ’ 5 ,
, , , , , 6 .
, , ,
.
5) 아파트 관리실태 분석
(1) 조사체계. 2010 9 10 .
구 분 내 용
조사대상 ◦서울시 내 아파트 거주가구(공공임대아파트 제외) 조사시점 ◦2010년 9월 8일 ~ 10월 8일(31일간) 조사방법 ◦구조화된 설문지에 의한 가구방문 면접조사
조사규모
◦조사가구：총 500가구
구 분 1990년
이 전
1991년 ~ 1999년
2000년 ~ 2004년
2005년
이 후 계
150세대 미만 10 가구 30 가구 40 가구 25 가구 105 가구 150세대 ~ 299세대 15 가구 40 가구 20 가구 20 가구 95 가구 300세대 ~ 499세대 20 가구 45 가구 25 가구 10 가구 100 가구 500세대 ~ 999세대 20 가구 45 가구 20 가구 15 가구 100 가구 1,000세대 이상 30 가구 35 가구 30 가구 5 가구 100 가구 전 체 95 가구 195 가구 135 가구 75 가구 500 가구
<표 1> 조사개요
(2) 조사결과 요약
(50.3%), (21.5%),
(12.9%) .
(38.8% 45.7%) .
80.2% . 0.9%
.
37.0% , 27.2%,
27.9% .
(43.4%), (33.2%) .
48.2% .
50.6% 65.7%
.
(45.2%) (42.0%) .
62.8%, 66.7%, 82.1%
60.4%
, 83.3%
.
33.4%, 23.4%
.
65.6%, 71.9%
.
20.2% , (8.8%) .
.
81.4%, 94.7%,
91.6% .
, (37.7%),
(27.5%), (22.9%) .
(37.0%),
(27.6%), (16.9%) .
(25.7%), (24.1%) .
(24.0%),
(22.9%), (21.1%) .
72.2% .
(27.6%), (22.1%),
(20.9%) .
50.3%
, 68.0% .
(3) 시사점
. ,
, .
.
.
.
.
.
.
.
.
.
,
, .
.
, .
.
, ,
.
3. 공공성 제고를 위한 정책건의
1) ｢주택법｣상의 아파트 관리 한계 및 개선방향
(1) 입주자대표회의 관련 제도 개선방향,
.
.
‘ ’ ,
.
(2) 장기수선충당금관련 제도 개선방향
, ,
.
, .
. 3 ,
.
,
.
(3) 공동체 활성화관련 제도 개선방향
,
. ,
, ,
, .
. .
.
, , ,
, .
.
2) 공공성 제고를 위한 관리 우수단지 평가
(1) 아파트 관리 평가의 방향 및 원칙
,
.
.
, , .
아파트 관리상의 문제점 평가모형 바람직한 관리상태：공동체 활성화
입주자 대표회의
관리주체 입주민
(자생조직) 서비스
부 족 결 탁
비 리
비민주 무관심
불 신
➜
평가항목및평가지표
➜
입주자 대표회의
관리주체 입주민
(자생조직) 서비스
향 상 투 명
공 개
민 주 관 심 신 뢰
<그림 3> 우수관리단지 평가모형의 기본원칙
(2) 우수관리단지 선정의 평가기준 및 배점표 구성
, , , ,
,
, , , ,
.
( )
.
, , ,
, ( )
(Co-production)
( )
, 30 , ( )
40
3) 단계적 제고방안 및 지역자치와의 연계성 모색
1
2
2
(2) 아파트 관리조직에 주민자치기능의 도입
(Home Rule Method) .
6
(devolution) .
(3) 아파트 관리 및 주민자치부서의 설치
( )
.
, .
목 차
제1장 서 론 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·3
1. 연구의 배경 및 목적 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·3
2. 연구체계 및 방법 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·5
3. 선행연구 검토와 차별성 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·6
제2장 아파트 관리제도와 지역자치 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·13
1. ｢주택법｣상의 아파트 관리 내용 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·13
2. 아파트 현황 및 관리상의 문제점 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·24
3. 선진국의 공동주택관리 사례 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·30
4. 아파트 관리와 지역자치의 관계 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·44
제3장 서울시 아파트 관리의 실태분석 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·49
1. 조사체계 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·49
2. 사회･경제적 특성 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·51
3. 아파트 관리실태 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·55
4. 공동체활동 및 활성화 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·65
5. 지역사회로의 공동체 확산 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·82
6. 요약 및 정책적 시사점 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·85
제4장 아파트 관리의 공공성 제고방안 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·91
1. ｢주택법｣상의 아파트 관리 한계 및 개선방향 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·91
2. 공공성 제고를 위한 관리 우수단지 평가 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·98
3. 단계적 제고방안 및 지역자치와의 연계성 모색 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·107
제5장 결 론 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·117
참고문헌 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 123
부 록 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·129
영문요약 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·143
표 목 차
<표 1-1> 아파트 관리제도 및 체계에 대한 주요 선행연구 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·8
<표 1-2> 생활관리 및 공동체 활성화에 대한 주요 선행연구 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·9
<표 2-1> ｢건축법｣상의 공동주택 유형 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·15
<표 2-2> ｢주택법｣ 및 ｢주택법 시행령｣의 변천과정 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·15
<표 2-3> 아파트 관리방식 간의 비교 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·20
<표 2-4> 관리비의 세부내역 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·23
<표 2-5> 주택유형 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·25
<표 2-6> 자치구별 주택유형(2005년 현재) · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·25
<표 2-7> 아파트단지의 복리시설 현황 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·26
<표 2-8> 아파트 거주세대 현황 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·26
<표 2-9> 주택유형별 가구분포 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·27
<표 2-10> 가구의 주택점유형태 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·27
<표 2-11> 아파트 관리 참여유형별 역할관계 및 문제구조 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·28
<표 2-12> 아파트 입주민 간 분쟁 발생건수 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·29
<표 2-13> ｢통일콘도미니엄법｣ 제3조 주요내용 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·31
<표 2-14> 커뮤니티조합 관리자의 주요 임무 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·33
<표 2-15> 일본의 공동주택관리관련 법률 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·38
<표 2-16> 영국의 주택관리인 양성제도 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·42
<표 2-17> 국가 간 공동주택 관리정책의 비교 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·43
<표 2-18> ｢주민자치센터 설치 및 운영조례 준칙｣ 제5조 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·46
<표 3-1> 조사개요 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·49
<표 3-2> 조사결과 표본규모 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·50
<표 3-3> 가구주 특성 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·51
<표 3-4> 단지규모별 가구 특성 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·53
<표 3-5> 소유형태별 가구 특성 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·54
<표 3-6> 주민조직 참여경험 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·55
<표 3-7> 소유형태별 주민조직 참여경험 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·55
<표 3-8> 아파트 관리관련 소식 통로 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·56
<표 3-9> 주민조직 참여경험별 아파트 관리관련 소식 통로 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·56
<표 3-10> 단지규모별 아파트 관리관련 소식 통로 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·57
<표 3-11> 아파트 관리관련 불만요인 해결 통로 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·58
<표 3-12> 소유형태별 아파트 관리관련 불만요인 해결 통로 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·58
<표 3-13> 아파트 관리관련 정보의 내용에 대한 충분도 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·59
<표 3-14> 단지규모별 아파트 관리관련 정보의 내용에 대한 충분도 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·59
<표 3-15> 소유형태별 아파트 관리관련 정보의 내용에 대한 충분도 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·60
<표 3-16> 아파트단지 내 주민조직 참여유형별 아파트 관리관련 정보의 내용에 대한 충분도 · · · · · · · · ·60
<표 3-17> 아파트 관리관련 정보공개 방법 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·61
<표 3-18> 입주자대표회의의 중점 관리분야 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·61
<표 3-19> 소유형태별 입주자대표회의의 중점 관리분야 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·62
<표 3-20> m
2당 매매가격별 입주자대표회의의 중점 관리분야 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·62
<표 3-21> 아파트단지 내 주민조직 참여유형별 입주자대표회의의 중점 관리분야 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·63
<표 3-22> 관리사무소의 중점 관리분야 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·63
<표 3-23> 소유형태별 관리사무소의 중점 관리분야 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·64
<표 3-24> m
2당 매매가격별 관리사무소의 중점 관리분야 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·64
<표 3-25> 아파트단지 내 주민조직 참여유형별 관리사무소의 중점 관리분야 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·65
<표 3-26> 동별 대표자 선출(후보/투표)에 참여한 경험 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·65
<표 3-27> 소유형태별 동별 대표자 선출(후보/투표)에 참여한 경험 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·66
<표 3-28> 아파트단지 내 주민조직 참여유형별 동별 대표자 선출(후보/투표)에 참여한 경험 · · · · · · · · ·66
<표 3-29> 입주민의 입주자대표회의의 회의 참여 가능 여부 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·67
<표 3-30> 세입자의 동별 대표자 피선거권 필요 여부 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·67
<표 3-31> 소유형태별 세입자의 동별 대표자 피선거권 필요 여부 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·68
<표 3-32> 세입자 의견 대변 통로 필요 여부 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·68
<표 3-33> 소유형태별 세입자 의견 대변 통로 필요 여부 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·68
<표 3-34> 세입자의 바람직한 아파트 관리 참여 분야 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·69
<표 3-35> 소유형태별 세입자의 바람직한 아파트 관리 참여 분야 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·69
<표 3-36> 입주자대표회의의 입주민 의견 수렴 정도 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·70
<표 3-37> 단지규모별 입주자대표회의의 입주민 의견 수렴․수용 정도 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·70
<표 3-38> 아파트단지 내 주민조직 참여유형별 입주자대표회의의 입주민 의견 수렴․수용 정도 · · · · · ·71
<표 3-39> 바람직한 회의내용 및 회계 내역 공개 범위 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·71
<표 3-40> 단지규모별 바람직한 회의내용 및 회계 내역 공개 범위 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·72
<표 3-41> 단지 내 자생조직의 활동 상태 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·72
<표 3-42> 준공연도별 단지 내 자생조직의 활동 상태 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·73
<표 3-43> 아파트단지 내 주민조직 참여유형별 단지 내 자생조직의 활동 상태 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·73
<표 3-44> 단지 내 자생조직 활동에 참여한 경험 유무 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·74
<표 3-45> 소유형태별 단지 내 자생조직 활동에 참여한 경험 유무 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·74
<표 3-46> 자생조직 활동으로 단지 내 입주민과의 교류 확대 여부 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·75
<표 3-47> 자생조직에 바라는 활동 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·75
<표 3-48> 단지 내 프로그램 참여 경험 여부 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·76
<표 3-49> 소유형태별 단지 내 프로그램 참여 경험 여부 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·76
<표 3-50> 아파트단지 내 주민조직 참여유형별 단지 내 프로그램 참여 경험 여부 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·77
<표 3-51> 참여 프로그램 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·77
<표 3-52> 프로그램 참여를 통한 단지 내 입주민과의 교류 확대 여부 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·78
<표 3-53> 프로그램 개발․운영과 주민공동공간 확보를 위한 재원 조달 방법 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·78
<표 3-54> 단지규모별 프로그램 개발․운영과 주민공동공간 확보를 위한 재원 조달 방법 · · · · · · · · · · · · · · · ·79
<표 3-55> 잡수입의 바람직한 용도 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·79
<표 3-56> m
2당 매매가격별 잡수입의 바람직한 용도 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·80
<표 3-57> 아파트단지 공동체 활성화 방안 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·81
<표 3-58> 공동체 활성화를 위한 지방정부의 지원 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·81
<표 3-59> 아파트 관리 담당부서 이관 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·82
<표 3-60> 지방정부의 주민공동시설 증․개축 지원 시 주민공동시설 개방 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·82
<표 3-61> 지방정부의 프로그램 개발 ․ 운영 및 강사 파견 등의 지원 시 프로그램 개방 · · · · · · · · · · · · · · · · · ·83
<표 3-62> 아파트단지 포함 인근 지역사회 공동체 활성화 방안 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·83
<표 3-63> 공동체 활성화 및 자치역량 강화를 위한 마을만들기 조례 제정 ․ 시행 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·84
<표 3-64> 준공연도별 공동체 활성화 및 자치역량 강화를 위한 마을만들기 조례 제정 ․ 시행 · · · · · · · · ·84
<표 3-65> 소유형태별 공동체 활성화 및 자치역량 강화를 위한 마을만들기 조례 제정 ․ 시행 · · · · · · · · ·85
<표 4-1> 입주연도별 아파트단지 분포와 규모별 의무관리대상 단지 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·102
<표 4-2> 우수관리단지 선정의 평가기준 및 배점표(안) · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·103
그 림 목 차
<그림 1-1> 연구진행 체계도 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·6
<그림 2-1> 아파트 관리 관련 법규 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·14
<그림 2-2> 아파트 관리의 참여자 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·17
<그림 2-3> 주민자치센터를 통한 참여와 주민자치의 관계 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·45
<그림 4-1> 동별 대표자의 윤리강령 사례 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·94
<그림 4-2> 아파트단지의 슬로건 사례 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·97
<그림 4-3> 아파트 관리 우수단지 평가모형의 기본원칙 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·101
<그림 4-4> 아파트 관리의 공공성 확보를 위한 단계적 접근 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·110
1.
2.
3.
제1장 서 론
제 1 장 서 론
제 장 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
, . ,
.
.
43.2%(2009 ), 2000 2009 57.3%
, 3 8 , 7 .
,
, ,
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, .
, , . ,
. ,
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.
. ,
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.
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. 1/3
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.
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,
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4 .
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43.2%
.
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.
.
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2. 연구체계 및 방법
, , ,
, , ,
, .
, . , ,
, .
.
100 150 , 150 300 , 300 499
, 500 999 , 1,000 5 20 ,
5 500 . ,
, , ,
, , ,
.
, ,
, , , ,
, ,
. 8 , 5 ,
5 18 .
. , ,
.
아파트 관리의 현황 진단
╴관계법령 검토, 현황, 문제점, 해외사례 검토, 아파트 관리와 지역자치의 관계
아파트 관리실태 및 공동체활동 조사․분석
설문조사를 통한 아파트 관리실태 및 공동체 활성화
조사 ․ 분석 (500가구)
╴사회 ․ 경제적 특성
╴아파트 관리실태
╴공동체활동 및 활성화
╴지역사회로의 공동체 확산
╴입주자대표회의 관계자：8명
╴관리소장：5명
╴자생조직 관계자：5명 아파트 관리조직 및 자생조직 관계자
면접조사
｢주택법｣상의 아파트 관리 한계 및 개선방향
공공성 제고를 위한 관리 우수단지 평가
단계적 제고방안 및 지역자치와의 연계성 모색 정 책
리 뷰
조 사 분 석 ․
실 태 파 악
정 책 개 선 방 안 도 출
<그림 1-1> 연구진행 체계도
3. 선행연구 검토와 차별성
. (2001)
, ,
.
, ,
.
,
, . (2005)
. ,
, , ,
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, .
(2006a) ,
, ,
.
( 50%) , ,
, .
, ,
.
(2006b) , ,
, ,
.
, ,
, .
,
, .
(2001)
. ,
,
. , .
연구자 연구 목적 연구 결과
장영희 (2001)
－주거생활 향상을 위한 목적으로 아파트 평가모델의 개발 및 개선방안 제시
－아파트 관리 현황 및 문제점 유형화를 통해 평가 기준 마련, 관리 유형별 평가항목 및 지표 개발
－장기수선계획 및 충당금, 비리 방지 및 입주자 권한 강화, 공동주택관리법의 일원화, 전문기술지원기관의 설립 등 을 개선방안으로 제시
홍성지 (2005)
－입주자의 만족도를 제고시킬 수 있는 공동주택관리체계 의 개선을 위한 입주민, 관리주체, 정부의 역할 모색
－입주민의 자율적인 관리체제를 위한 제도의 구축(중앙정 부와 지방정부의 역할 구분 및 관리지침 제시), 관리의 전문성 확보를 위한 제도 및 전문기관의 설치, 대규모 수 선공사를 위한 융자 및 보험제도의 도입
강혜경 (2006a)
－미국의 공동주택관련 제도 검토를 통한 우리나라 공동주 택 관리제도의 개선방안 모색
－장기수선계획에 기초한 공사비(예상 공사비의 50%)의 적 립 의무화, 공동주택 전문지원단체의 육성, 민간차원의 분쟁처리 중재기관의 도입, 공동주택관리 전문 공무원의 확보 등을 제시
강혜경 (2006b)
－일본의 공동주택 관리제도의 특징 검토 및 우리나라 제도 와의 유사점과 차이점 분석 후 발전방안 제시
－소유자 전원으로 구성된 조합의 법인화, 조합을 관리하는 관리센터의 구성, 장기수선충당금 적립의 현실화, 전문인 력 양성, 관련 제도의 다양화 등 제시
<표 1-1> 아파트 관리제도 및 체계에 대한 주요 선행연구
(2002)
. , , , ,
,
.
, .
(2003) ,
1991 .
,
, ,
, , .
,
, . ,
, .
(2006) ,
, ,
.
, , , .
, ,
, .
연구자 연구 목적 연구 결과
강순주 (2001)
－미국의 공동주택 생활관리에 대한 사례를 통해 국내의 아파트단지에 필요한 생활관리 프로그램 모색
－월간 소식지의 배부, 다양한 주민 프로그램의 개발 및 설치, 단지 내 시설이 부족할 경우 단지를 포함하는 지역 의 커뮤니티 시설 이용 등을 생활관리 활성화 방안으로 제시
최근열 외 (2002)
－아파트단지의 지역공동체 형성가능성을 모색하고 아파 트 공동체형성의 강화방안을 제시
－지역공동체성 확보 및 활성화를 위한 7가지 방안 제시(주 민 풀뿌리 조직의 존재, 지역성, 주민 간의 교류, 공동시설 의 확보, 공동체 프로그램의 설치, 외부 시민단체, 아파트 단지와 연계 등)
심현천 (2003)
－아파트 공동체 활성화를 위한 문제점 분석 및 개선방안 제시
－법 ․ 제도적 개선 방안(세입자에 동별 대표자 자격 부여, 전문가 및 활동가 양성 방안 등), 중앙 및 지방정부의 역 할, 공동체 및 입주민 참여의식 제고방안(프로그램의 강 화, 자생조직의 활성화 등) 제시
곽 도 (2006)
－주민중심형 아파트 공동체 활성화를 위한 정책적, 제도 적, 재정적 지원방안 제시
－｢공동주택생활관리법｣ 제정 및 아파트 공동체 관련 부서 의 통합, 입주자대표의 정기교육, 아파트단지 내 공유공 간 활성화 및 주민자치센터와의 연계 등 제안
<표 1-2> 생활관리 및 공동체 활성화에 대한 주요 선행연구
2 .
, ,
.
, .
, ,
. . 2010
4 7
,
, .
1. ｢ ｣ 2.
3.
4.
제2장 아파트 관리제도와 지역자치
제 2 장 아 파 트 관 리 제 도 와 지 역 자 치
제 장 아파트 관리제도와 지역자치
1. ｢주택법｣상의 아파트 관리 내용 1) 관계 법령
1963 , 1972
, 1979 .
2003
. ,
1), ,
(< 2-1> ).
, 10
.
, .
, .
16 .
1)
, 2 .
아파트 관리
.
, .
구 분 정 의 비 고
아파트 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
공동주택의 형태를 갖춘 가정보육시설 ․ 공동생활 가정 ․ 지역아동센터 ․ 노인복지시설 및 원룸형 주 택을 포함함. 다만, 아파트 ․ 연립주택에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장 으로 사용하는 경우에는 층수에서 제외하고, 다세 대주택에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 1/2 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 층수에서 제외함.
연 립 주 택
주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외함) 합계가 660m2를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
다세대 주 택
주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외함) 합계가 660m2 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주 차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 봄)
기숙사
학교∕공장 등의 학생∕직원 등을 위하여 쓰는 주택으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(｢교육기본법｣에 따른 학생복지주택을 포함함)
<표 2-1> ｢건축법｣상의 공동주택 유형
< 2-2> .
시 기 법․제도 주요 내용∕비고
1963.11 ｢공영주택법｣ 제정 －1972.12 폐지
1972.12 ｢주택건설촉진법｣ 제정 －2003. 5 ｢주택법｣으로 전부개정 1979.11 ｢공동주택관리령｣ 제정 ╴2003.11 폐지
2003.11 ｢주택법｣ －주거복지 및 주택관리 등을 보강하여 주택법으로 전부 개정하고, 종전의 ｢주택건설촉진법｣
및 ｢공동주택관리령｣을 흡수 ․ 통합 2005. 3 ｢주택법｣ －장기수선계획 수립대상 명확화(제47조 제1항)
2005. 5 ｢주택법｣
－하자에 대한 담보책임기간 강화(제46조 제1항)
－내력구조부에 중대한 하자 발생 시 손해배상책임(제46조 제3항)
－건축분쟁조정위원회에 조정 신청(제46조 제5항) 2006. 2 ｢주택법｣ － ‘공동주택관리규약’ 제정 의무화(제44조)
2006. 2 ｢주택법 시행령｣ －관리규약의 준칙에 층간소음 등 추가(제57조 제1항)
2007. 3 ｢주택법 시행령｣
－자치관리기구의 관리사무소장 해임 및 결원 시 30일 이내 신규 관리사무소장 선임(제53조 제4항)
－하자보수보증금 반환비율 및 하자보수책임기간 조정(제61조)
2007. 4 ｢주택법｣
－공동주택의 관리와 관련하여 부당한 재산상의 이익 취득 ․ 제공 금지(제43조)
－장기수선계획 조정 등의 대상에 입주자대표회의 추가(제47조 제2항)
－관리사무소장의 손해배상책임(제55조의2)
2008. 4 ｢주택법 시행령｣ －주택관리업자 등에 의한 의무관리대상 공동주택의 범위에 주거복합건물 포함(제48조)
－관리사무소장의 손해배상책임 보장금액(제72조의2)
<표 2-2> ｢주택법｣ 및 ｢주택법 시행령｣의 변천과정
시 기 법․제도 주요 내용∕비고
2008. 6 ｢주택법｣ －입주자대표회의의 운영교육(제43조의2)
－하자심사 ․ 분쟁조정위원회의 심사․조정(제46조의2)
2008.11 ｢주택법 시행령｣ －관리비에 지능형 홈네트워크 설비 유지비 추가(제58조 제1항) 2009. 3 ｢주택법 시행령｣ －입주자대표회의의 운영교육(제50조의2)
2009. 5 ｢주택법｣ －관리비의 내용 공개(제45조)
－관리사무소장의 직무에 관한 보수교육 이수 후 배치(제58조 제2항) 2009. 8 ｢주택법 시행령｣ －관리비 비목의 인터넷 홈페이지 공개 의무화(제58조 제8항) 2010. 4 ｢주택법｣ －하자보수의 청구주체 확대(제46조 제1항)
－하자심사 ․ 분쟁조정위원회의 소위원회 운영 및 의결방법(제46조의3 제6항․제7항) 2010. 7 ｢주택법｣ －관리사무소장의 손해배상책임을 위한 보증보험 등에 가입한 서류 제출(제55조의2 제3항)
2010. 7 ｢주택법 시행령｣
－주택관리의 적용범위 명확화(제46조)
－입주자대표회의 구성방법, 동별 대표자의 자격 ․ 임기, 임원의 선출방법 ․ 업무범위(제50조)
－동별 대표자 등의 선거관리(제50조의2)
－입주자대표회의의 운영 및 윤리교육 의무화(제50조의3)
－입주자대표회의의 의결사항 보완(제51조 제1항)
－주택관리업자의 선정 시 계약기간은 장기수선계획의 조정주기 고려(제52조 제5항)
－관리비 등과 잡수입의 징수 ․ 사용 ․ 보관 ․ 예치 등에 관한 장부를 작성하여 5년간 보관(제 55조 제2항)
－관리비 등의 사업계획 및 예산안 수립(제55조의2)
－관리비 등의 회계감사(제55조의3)
－관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정(제55조의4)
－관리규약의 준칙에 선거관리위원회의 운영 ․ 업무 ․ 경비 등 추가(제57조 제1항)
－관리규약 개정 시 입주민 통지방법(제57조 제3항)
－관리비에 위탁관리수수료 추가(제58조 제1항)
－사용료 등에 선거관리위원회의 운영경비 추가(제58조 제3항)
－관리비 등과 잡수입, 입찰공고 및 선정결과 공개(제58조 제8항․제9항)
－하자보수 청구 후 입주자대표회의 등의 직접 보수(제59조의2)
－하자보수의 종료 및 이의제기(제60조의2)
－장기수선충당금 사용계획서 작성 의무화(제66조 제2항)
2010.10 ｢주택법｣
－소규모 공동주택의 안전관리(제43조의3)
－관리비와 함께 사용료․장기수선충당금 및 적립금액 공개(제45조 제4항)
－｢시설물의 안전관리에 관한 특별법｣에 따른 지침에서 정하는 안전점검의 실시방법 및 절차 등에 따라 안전점검 실시(제50조 제1항)
－입주자 과반수 서면동의의 경우 장기수선충당금을 다른 용도로 사용 가능(제51조 제2항) 주：｢공영주택법｣․｢주택건설촉진법｣․｢공동주택관리령｣의 경우는 제정시기이고, ｢주택법｣․｢주택법 시행령｣의 경우는 시행시기임.
<표 계속> ｢주택법｣ 및 ｢주택법 시행령｣의 변천과정
2) 아파트 관리체계 및 방식
(1) 관리체계
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아파트 관리관련 법 규
아파트 관리관련 법 규