리스크의 개념과 관리

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제 4 절 리스크의 정의 및 분류

1) 내부적 리스크

내부적 리스크는 리스크 관리주체의 내부적인 요인에 의해 발생하는 리스크로서 관리가능 리스크에 해당하며 경영활동과 관련 현금흐름(Cash-flow)의 불확실성에 서 나타나는 것으로 기업 리스크, 재정적 리스크, 유동성 리스크로 구성된다.

기업 리스크(Business risk)는 자본지출, 소득, 운영비용, 재산가치 등의 변화 로 인해 발생되는 자산과 관련된 리스크로 “투자자산에 대한 기대효과 획득 가능 성의 결여”를 말한다. 기업리스크는 모든 기업이 불가피하게 감수할 수 밖에 없 는 현금흐름의 불확실성에서 기인한다.

재정적 리스크(Financial risk)는 기업리스크에 부채의 증가로 인한 리스크가 추가된 것으로 기대수준의 수익률을 확보하지 못하거나 자금경색으로 파산할 가능 성을 의미하며 이는 총 자본에 대한 부채비율로 측정할 수 있다. 그러나 개발사업 은 시행 초기에 손실이나 피해를 감수하면서라도 상당액의 지출과 손해를 감수하 지 않으면 안되는 경우가 많다.

2) 외부적 리스크

외부적 리스크는 기업의 통제범위를 벗어나는 인자에서 발생되는 불확실성으로 리스크 관리주체를 둘러싸고 있는 외부환경 요인에 의해 발생하는 리스크로서 이 러한 리스크는 관리가 불가능하기 때문에 관리 불능 리스크에 해당되며 경제적 리 스크와 산업 리스크를 포함한다.

경제적 리스크(Economic risk)는 경제 환경의 불확실성 때문에 발생되며, 주요 요인은 예기치 못한 이자율 변동과 임금인상, 가격의 변화이다.

산업 리스크(Industry risk)는 건설업 고유의 불확실성으로 정부의 정책, 세법, 건설 자재비, 노사협정, 보험요율 등의 변화에서 비롯된다. 그렇지만 경영 외적인 리스크라고 하더라도 해당 기업의 관리능력의 정도에 따라 정치적, 경제적 요인에 의한 리스크의 발생 경향을 사전에 예측하고 어느 정도 그 결과에 대응할 수 있는 수단을 강구할 수 있다.

기법 특성

체크리스트

- 자료의 분류 및 정리에 의한 리스크 식별 - 가장 보편적이며 실용적

- 새로운 문제에 대한 고려가 부족

브레인스토밍

- 집단사고에 의한 리스크 식별 - 다양한 리스크 식별 가능

- 저수준의 아이디어 양산 및 시간낭비 우려

전문가인터뷰

- 전문가 대상의 심층 면접에 의한 리스크 식별 - 정밀도 높음, 실질적 리스크 인자 식별 - 전문가의 주관적인 시각에만 의존 - 분석에 상당한 시간 소요

델파이기법 - 전문가들에게 반복적 설문지 배포에 의한 리스크 식별

2. 리스크의 분석 및 대응

리스크 관리는 객관적인 계량적 분석 결과와 리스크에 대한 주관적 인식의 통합 과정으로 인식되어야 한다. 리스크의 분석·평가 과정에서 주관적 판단에만 의존 하면 다양한 편견이 개입될 우려가 있는 반면, 객관적인 계량적 분석모델에만 의 지하면 능동적으로 변화하는 리스크 상황에 대처가 어렵다. 그러므로 계량적 분석 을 통한 객관적 결과는 물론 관련 분야의 전문가 및 실무자의 주관적 판단도 도 입·활용하는 목적은 직접적으로 활용 가능한 관련 자료가 부족한 상황에서 가능 한 모든 정보를 최대한 활용하기 위한 것이다.

리스크 관리의 리스크 식별 단계에서는 향후 발생될 수 있는 모든 리스크의 근 원과 주요 인자를 파악하고 각 리스크의 발생결과에 대한 잠재적 영향도 철저하게 고려해야 할 것이다.21) 리스크 식별단계에서의 분석기법에 따라 특성을 분류하면 다음의 [ 표 2-7 ]과 같다.

[ 표 2-7 ] 리스크 식별기법의 분류 및 특성

21) 김인호, 전게서, p. 43.

- 질적 정보 추출, 독립적 사고에 의한 리스크 추출가능 - 상당한 시간 소요, 단계별 의견조정장치 부재

분석 기법

특성

장점 단점

민감도 분석 (Senstive Analysis)

특정 리스크 인자가 리스크 발생 결과에 미치는 영향도를 파악 각 변수의 상대적 중요도를 쉽게

파악

간편하고 사용이 용이

정확한 가중치 부여 어려움 한번에 한가지 변수만 독립적 고 려

몬테카를로 시뮬레이션 (Monte Carlo

Simulation)

과거 자료의 확률분포를 사용

무작위 난수발생에 의한 반복적 분석을 통해 리스크 분석 복잡한 리스크 분석에 유용

객관적인 분석이 가능

수학적 모델 필요 정량적 인자만을 대상

영향도 기법 (Influence Diagram Method)

각 인자들 간의 상관관계를 파악하여 리스크 분석

인자들 간의 영향관계를 쉽게 파악

각 리스크인자의 발생확률 계산의 어려움

프로젝트 진행에 의한 프로세스 파악이 어려움

수형도 기법

(Decision Tree 각 인자에 확률값을 대입 후속인자에 미치는 영향을 확률적으로 분석

리스크관리의 리스크 분석단계에서는 식별단계에서 인지된 리스크 인자의 결 과적 중요도를 파악하는 과정으로 리스크의 발생 규모,리스크 변수의 영향력 등을 계량적으로 측정 평가해야 한다. 리스크 분석단계에서의 분석기법들과 각각의 특 성을 살펴보면 [ 표 2-8 ]과 같다.22)

[ 표 2-8 ] 리스크 분석기법의 분류 및 특성

22) 김인호, 전게서, p. 43.

Analysis) 일관성 있는 방법으로 문제구성 의사결정관련 다양한 결과 계산

많은 리스크 인자가 존재할 경우 표현이 어려움

관련 변수들의 형태가 복잡하게 나타남

계층 분석적 의사결정기법

(Analytic Hierarchy Process)

의사결정의 계층적 분석기법

전문가의 주관적 판단을 9점 견적에 의한 객관화 정량적인 요소 및 정성적 요소까

지 고려함

평가의 일관성 추구

계층구조 설정 및 수정에 많은 시간이 소요

비교대상 9개 이상시 비교의 일관 성 유지가 어려움

리스크의 대응의 목적은 리스크 관리 주체가 보다 즉각적이고 정확한 의사결정 을 내리기 위해 식별, 분석된 리스크 인자의 처리방안을 강구하는 것이다. 리스크 의 대응 전략으로는 리스크 회피, 리스크 전가, 리스크 감소, 리스크 보유가 있 다. 이러한 리스크 대응의 개념은 불리한 영역의 잠재적 영향도를 낮추고 사업에 대한 리스크를 저감 대책을 강구하는 것이다.

리스크 회피(Risk Avoidance)란 리스크에 대한 노출 자체를 회피함으로써 손실 을 면하는 것으로 발생가능성에 대한 근본적으로 이를 봉쇄하는 것이다. 리스크의 발생가능성과 영향도가 높고 통제도 잘 되지않는 가장 불리한 영역으로 가장 좋은 방법은 이를 회피하는 것이다. 이에 해당되는 리스크는 손실에 대한 발생빈도는 적지만 만약 손실이 발생하면 그 규모가 상당히 큰 리스크이다.

리스크 전가(Risk Transfer)란 부동산 개발사업 리스크의 일부 또는 전부를 더 욱 효과적으로 관리할 수 있는 전문 주체에게 이관시키거나 공유하는 방법이다.

이 전략은 리스크 부담이 없는 협정(hold-harmless agreements)과 보상조항 (indemnity clauses)을 통해 이루어질 수 있으며 리스크 전가방법으로는 보증이나 계약조건 변경 등의 방법이 있을 것이다. 여기서 가장 중요한 점은 해당 리스크를 가장 효율적으로 관리할 수 있는 주체에 해당 업무의 책임과 권한을 배분하여 리

스크 관리를 한다는 것이다.

리스크 감소(Risk Reduction)는 리스크를 일단 보유한 상태에서 발생가능성을 줄이거나 손실을 줄이고자 하는 전략이다. 리스크 감소라는 대응방안이 성립하기 위해서는 리스크 감소에 대한 비용과 리스크 잔류에 따른 유발비용의 합계가 파악 하여 보유하고 있는 리스크로 인하여 유발되는 비용보다 적어야 한다. 리스크 발 생가능성을 줄이는 방법으로는 시뮬레이션, 모형 대비 등이 있다.

리스크 보유(Risk Retention)는 회피되거나 전가될 수 없는 리스크를 계획적으 로 부담하여 감수하는 것이다. 계획적인 리스크 보유는 리스크를 의식적이고 의도 적으로 감수 하는 것을 말하고, 무계획적인 리스크 감수는 리스크의 규모를 과소 평가하여 대책을 마련치 않는 경우에 발생된다. 이러한 대응 전략은 리스크에 대 한 사업주체의 결정에 따라 선택적 또는 종합적으로 활용될 수 있다. 리스크 보유 영역은 리스크의 발생가능성도 적고 영향도도 약하며 관리 통제할 수 있는 가능성 이 비교적 큰 영역으로 리스크에 대하여 능동적으로 받아들이고 그대로 수용하는 것을 의미한다.

제 3 장. 개발부지의 선정과 확보방법에 관한 고찰

제 1절 개발부지 선정에 관한 고찰

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