현행 우리나라 주택관련 정책은 주택 신축에 초점이 맞추어져 관련제도나 법 규 등이 구성되어 있고, 주택재고의 처리 및 관리를 위한 제도나 법규가 미비한 실정이다. 따라서, 주택 리모델링 시장의 대두로 인해 기존 정책의 개선 및 정책 방향의 수립이 새롭게 정립되어야 할 필요성이 있다.
1 . 주택 리모델링 활성화 방향
국내 주택보급률 100%시대 도래의 의미는 신축 건설시장 중심에서 기존 재고 주택의 재활용을 기반으로 하는 스톡(Stock)형 시장구조로의 전환, 주택의 양적 공급 위주에서 질적 수준의 향상과 효율적인 관리가 핵심 과제로 부상한다고 할 것이다.
기존 재고주택의 효율적인 관리를 위하여 유지관리의 중요성을 인식시키고, 예방적 차원의 유지관리 체계가 이루어지도록 유도해야 할 것이며, 변화하는 시 대의 요구사항(needs)에 대응하기 위해 기존 재고주택의 구조적, 기능적, 미관적, 환경적 성능 및 에너지 성능을 개선하여 거주자의 삶에 대한 질을 향상시켜야 할 것이다.
<그림 6- 1> 주택 리모델링 활성화의 기본방향
리모델링이 활성화되기 위해서는 주택 신축시 주택의 라이프사이클(Life Cycle)을 고려하여 설계가 되어야 할 것이다. 라이프 사이클 코스트(Life Cycle Cost, LCC)적용하고, 가변성, 확장성 및 융통성을 가지도록 리모델링을 고려한 기획 및 설계가 이루어져야 한다. 이를 위해 각각의 요소 기술과 정책에 대한 향 후 연구가 있어야 할 것이다.
재고주택의 경우, 먼저 주택의 장수명화를 위해 충실한 유지관리 체계가 마련 되어야 할 것이다. 이는 사후 대처식 유지관리가 아닌 예방적 차원의 유지관리 체계가 되도록 제반 기술 및 정책이 뒷받침되어야 할 것이다.
리모델링 활성화를 위한 추진과제의 시급성 측면에서 본다면 단기적으로는 노 후화된 주택의 리모델링을 지원하기 위한 방안들이 우선적으로 개발되어야 할 것이다. 그러나 장기적이고 보다 근본적으로는 기존주택에 대한 유지관리가 강 화되고 더 나아가 신축주택의 설계, 시공에서부터 유지관리와 리모델링을 고려
2 . 주택리모델링 활성화를 위한 추진과제
지금까지 기술된 주택 리모델링의 추진 방향을 고려하여 리모델링의 제약요 인들을 해소하기 위해 필요한 정책적 추진 과제들을 역시 사회적 인식, 법제도, 기술적 부분으로 구분하여 살펴보면 다음과 같이 요약될 수 있다.
1 ) 사회적 인식 부분
( 1) 입주자들의 의식의 전환
홍보를 통한 리모델링에 대한 인식의 전환 유도 및 시범사업 실시 임대 아파트의 입주자와 소유자의 권리와 책임에 관한 규정 정립 건물 노후도 평가에 의한 재건축 실시등 재건축 판정기준의 재정리
(2 ) 주택의 유지관리 중요성 부각
중고 주택의 평가제도 도입하여 주택의 등급화 주택의 유지관리에 필요한 사항의 의무화
공동주택의 개・보수 시행의 강제성을 추가적으로 부여함으로써 국가적 자산으로 관리실시
(3 ) 리모델링 사업 방식의 개선 사업 추진절차의 투명화
분쟁 조정 위원회 설립을 통한 입주자들간의 갈등 해소
CM과 FM 적용을 통한 리모델링 사업의 효율성 제고 방안 마련
2 )법 제도적 부분
( 1) 리모델링 관련 용어 재정립
리모델링 관련 대수선, 증축, 개축, 개수, 보수의 의미를 재정립
(2 ) 리모델링 관련 법제 정비
주택건설촉진법, 건설산업기본법, 공동주택관리법, 건축법, 임대주택법 등 리모델링 관련 법령의 정비.
리모델링의 사업 범위 종류에 대한 기준 정립
신축 설계시 차후 리모델링 고려하도록 설계기준 정비 구조 안전점검 기준의 재정비
(3 ) 리모델링 사업 수행 관련절차 제도의 확립 리모델링 사업의 추진 단계별 절차 제도 확립 리모델링 사업관련 발주방식 도입 및 검토 리모델링 관련 보증제도 수립
리모델링 사업 시공자에 대한 자격기준 마련
(4 ) 리모델링 관련 금융지원제도 확립
특별수선충당금의 관련 법령의 재검토 및 재정립
민간 차원에서의 리모델링 사업에 대한 금융지원제도 확립
정부차원의 조세감면, 세액공제, 저금리 융자등의 금융지원제도 확립 국민주택 기금을 통한 리모델링 사업 지원
( 1) 건물 신축 시 리모델링을 고려한 설계 적용 리모델링을 고려한 설계기준 개발
내장 및 부품의 표준화
에너지 비용관련 대책을 고려한 설계
(2 ) 준공도서의 데이터베이스화 지속적인 설계관리 시스템 개발
(3 ) 전문적인 리모델링 관련 기술 개발 사용자 진단기법 개발
구조/노후화 진단기법 개발 설비시스템진단기법 개발 사업성 분석 기법 개발 벽체 제거 및 철거기술 개발 신공법・신기술개발
구조체 보강 기술개발 설비시스템 개보수 기술개발
공사추진방법, 안전, 관리방법과 관련된 관리 기술 개발
(4 ) 리모델링 관련 전문가 및 조직 양성 리모델링 컨설팅 전문가 양성
리모델링 전문인력 양성을 위한 자격증제도 신설
특히 이러한 기술적 부분의 내용을 종합한 세부 추진과제를 신축공사와 리모 델링 사업의 각 업무단계별로 분류하여 요약해 보면 <표 6-1>과 같이 정리할 수 있다.
<표 6- 1> 기술부분 세부추진과제
리모델링 절차 세부추진과제
신축 공사
설계
- 리모델링을 고려한 설계기준 개발 - 내장 및 부품의 표준화
- 에너지 비용관련 대책 시공 - 설계 도서관리 시스템 개발
유지관리
- 준공도서의 인수・인계 제도화
- 조직/ 구매/ 장비/ 예산/ 계획 DB등 유지관리 시스템 구축 - 유지관리매뉴얼 개발
- 교육을 통한 유지관리 기술인력 확보 - 성능 및 상태 측정/ 평가
리모델링 공사
요구발생 - 대상건물의 DB구축
- Remodelling 컨설팅 계획 개발
공 사 추 진 방 법/ 안전/ 관 리방법과 관 련된 관리 기 술 개발 예비 조사 - 데이터 조사, 축적 및 기법개발
조사/ 진단
- 사용자 진단기법 개발 - 구조/ 노후화 진단기법 개발 - 설비시스템진단기법 개발 - 환경/ 에너지 진단기법 개발
기획/ 계획
- 사업성 평가 지침개발 - case study
- 평가모델개발
설계
- 내구성 판정수법
- 리모델링 설계시 구조안전 진단 및 점검 기준 개 발, 보강기술개발
- 설계지침 개발 - 시공지침 개발
시공
- 저소음, 저진동 관련 기술개발 - 벽체 제거 및 철거기술 개발 - 시공장비 개발
- 재료/ 부재/ 공법에 대한 신기술개발 - 구조체 보강 기술개발
- 내외장 마감재 개보수 기술개발 - 설비시스템 개보수 기술개발 - 준공도서의 인수・인계 제도화
- 조직/ 구매/ 장비/ 예산/ 계획 DB등 유지관리 시스템 구축
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C H A P T E R