본 장에서는 국내 주택재고 현황 분석 및 외국의 리모델링 성장추이 분석을 통하여 한국 리모델링 시장의 성장패턴 및 발전 특성 등을 도출하고 기존 연구 결과 등을 참조하여 리모델링 시장의 규모4)를 추정하였다.
1 . 국내 주택재고의 특성과 리모델링 잠재력
리모델링 건설사업의 주요 대상이 되는 노후화 건축물의 현황을 살펴보면 1995년 현재 <표 4-1>에서 보는 바와 같다. 건축 허가 연면적이 신축 후 20년 이상된 건축물은 약 3,500만평, 15~19년된 건축물은 약 4,700만평에 이르고 있으 며 이러한 노후화 건축물의 비중은 매년 계속하여 누적되고 있다. 또한 리모델링 사업의 대상이 될 수 있는 신축 후 10년 이상된 노후 건축물의 총 연면적은 약 1억 6,700만평에 이르고 있다.5)이 중에서 용도별 건축 허가 면적 중 주거용 건축 물은 <표 4-1>에서 보는 바와 같이 전체의 50% 이상을 점유하고 있으며 특히 아
4) 이하 리모델링 은 주택부문과 비주택부문을 모두 포함한 전부문에 대한 것으로 하며, 주택 리모델링 은 주택부문만을 그 범위로 하는 것으로 구분한다.
5) 윤영선,이상영,박용석. 2000. 「서울 오피스 빌딩 리모델링 수요」. 한국건설산업연구원.
파트의 신축 비중은 80년 이후 급격히 증가하여, 94년 말 기준으로 10층 이상의 고층 아파트가 전체의 61.4%를 점유하고 있다. 고층 아파트의 경우 최근의 용적 률의 규제 강화로 재건축에 대한 경제성이 건설업체나 입주자 입장에서 매우 낮 아지므로, 이러한 고층 아파트는 향후 리모델링 사업의 유력한 시장으로 부상할 것으로 예상된다. 따라서 본 연구에서는 이러한 아파트를 중심으로 주택 리모델 링의 현황과 성장 잠재력을 분석해 본다.
<표 4- 1> 197 5～1994년간 건축허가 연면적 현황
(단위 : 천㎡, %)
구 분 계 주거용 상업용 공업용 문교/ 기타
신축후 20～24년 ( 19 7 5～79 )
117,071 (100.0)
66,250 (56.6)
18,045 (15.4)
20,415 (17.4)
12,361 (10.6) 신축후 15～19년
( 19 8 0～84 )
155,632 (100.0)
83,960 (53.9)
37,749 (24.3)
15,335 (9.9)
818,588 (11.9) 신축후 10～14년
( 19 8 5～8 9 )
279,153 (100.0)
142,435 (51.0)
75,582 (27.1)
36,514 (13.1)
24,662 (8.8) 신축후 5～9년
( 19 9 0～94 )
550,260 (100.0)
317,387 (57.7)
123,165 (22.4)
56,394 (10.2)
53,314 (9.7)
총 계
( 19 7 5～94 )
1,102,116 (100.0)
610,032 (53.2)
254,541 (23.0)
128,658 (13.7)
108,885 (10.1) 자료 : 통계청. 1995,9. 「통계로 본 한국의 발자취」
한국은행. 1995. 「한국주요경제지표」
우리나라의 주택보급률은 70년대에는 75%대에 이르렀으나 80년대 들어 70%
호, 1993년에 50만 4천호, 1995년에 49만 7천호, 1997년에 48만 4천호이며 1998년 에는 IMF의 영향으로 공급량이 급감하여 26만 6천호가 되어 연평균 46만호에 이 른다.
<표 4- 2> 연간 아파트 공급규모 및 비중
연도 199 0 19 9 3 19 9 5 19 9 7 19 9 8
공급규모 (천가구) 501 504 497 484 266
비 중 (%) 66.8 77.07 80.3 81.3 86.9
자료 : 대한주택공사. 1999.「주택통계편람」
이러한 아파트의 대량 공급으로 주택재고량은 1996년에는 1,000만호를 넘게 되었고 1999년에는 1,100만호를 넘어서 주택보급률이 93.3%가 되었다. 정부는 향 후 주택보급률을 2000년에 94.8%, 2001년 97.3%, 2002년 100%를 목표로 주택공 급을 추진하고 있으며 2002년에 주택보급률이 100%에 도달하면 주택재고수는 약 1,265만호에 이를 것으로 보인다. 이러한 주택재고수 및 주택재고율의 추이는 다음 <표 4-3>과 <그림 4-1>에서와 같다.
<표 4- 3> 연도별 주택재고현황
(단위 :천호) 연도 8 5 90 9 2 94 9 6 9 8 20 0 0 20 0 2 주택
재고수 6,137 7,160 8,631 9,133 10,113 10,867 11,642 12,650 자료 : 건설교통부 주택도시국. 1999. 주택업무편람
<그림 4- 1> 주택보급률과 주택공급규모 추이
자료 : 대한주택공사. 2000,2. 주택보급율 100%시대의 과제
전체 주택 재고 중 20년 이상된 공동주택은 1998년 현재 약 16만호에 이르며 그 현황은 <표 4-4>와 같다.
<표 4- 4 > 20년 이상된 공동주택의 현황( 19 98 .3 .3 1 기준)
구분 계 20년이상 ～
2 5년미만
2 5년이상 ～
3 0년미만 30년이상
세대수 156,990 132,887 23,039 1,064
자료 : 건설교통부. 1998,8. 재건축 및 공동주택현황
아파트의 규모변화를 살펴보면, 1995년 현재 재고량 315만호 중에서 24평 미 만의 소형아파트는 전체의 53.8%, 중형(25～44평)아파트는 40.7%, 45평이상의 대 형아파트는 5.5%를 점유하고 있다. 아파트 규모를 준공년도별로 보면 1980년 이 전까지는 24평 미만의 소형아파트 건설이 주류를 이루다가 1980년대를 기점으로
<표 4- 5> 준공년도별 아파트 규모현황
(단위: 호 (%)) 준공년도 계 18평 미만 18～24평 2 5～34평 3 5～44평 4 5평 이상
계 3,158,754 (100.0)
869,567 (27.5)
829,461 (26.3)
1,081,350 (34.2)
205,351 (6.5)
173,025 (5.5) 19 6 0년
이전
512 (100.0)
353 (68.9)
126 (24.6)
32 (6.3)
1 (0.2)
-(-)
19 6 1～19 70 32,894 (100.0)
27,683 (84.1)
2,600 (7.9)
1,802 (5.5)
586 (1.8)
223 (0.7)
19 7 1～19 8 0 350,784 (100.0)
179,502 (51.2)
67,410 (19.2)
68,285 (19.5)
21,612 (6.2)
13,975 (3.9)
19 8 1～19 9 0 1,162,914 (100.0)
334,759 (28.8)
377,673 (32.5)
352,114 (30.3)
51,573 (4.4)
46,795 (4.0)
19 9 1～19 9 5 1,611,650 (100.0)
327,270 (20.3)
381,652 (23.7)
659,117 (40.9)
131,579 (8.2)
112,032 (6.9) 자료 : 대한주택공사. 1999. 주택통계편람
신축 아파트는 점차로 고층화되는 경향을 보이고 있는데, 1970년대에는 5층 형, 1980년대에는 12～15층, 1990년대에는 16층 이상의 초고층아파트가 주로 건 설됨으로써 용적율이 점점 높아지게 되었으며 그 추이는 <표 4-6>과 같다.
<표 4- 6> 서울시 준공년도별 아파트 층고 비중의 변화
(단위 : 호, (%) ) 준공년도 5층이하 6～10층 1 1～15층 16～20층 2 1층 이상 계
19 70년이전 57.5 35.3 2.1 3.0 2.1 100.0
19 7 1～198 0 53.5 8.4 37.9 0.2 - 100.0 19 8 1～199 0 21.6 4.9 69.5 3.3 0.7 100.0 19 9 1년이후 2.3 3.4 63.4 19.5 11.4 100.0
계 20.6 5.5 60.0 9.1 4.8 100.0
자료 : 서울특별시. 1997. 서울시 공동주택(아파트) 단지현황.
그러나 이러한 아파트의 고층화와 더불어 정부에서는 용적률을 제한하는 정책 을 진행하고 있다. 정부는 「난개발방지를 위한 종합대책」(2000.5.30)을 통해 준농림 지역에 대한 개발요건을 강화하기 위해 국토이용관리법 시행령을 개정하 여 용적률과 건폐율 기준을 강화하고, 도시지역에 대해서는 도시계획법 시행령 을 개정하여 제1종 일반주거지역(저층주택지)은 기존 용적률 150～275%에서 100～200%, 제2종 일반주거지역(중층주택지)는 200～375%에서 150～200%로, 제3종 일반주거지역(중고층 혼재)는 300～400%에서 200～300%로 주거지역내 용적률 기준을 강화하였다. 이와 더불어 서울시에서도 「서울시 도시계획 조 례」제정으로 용도별 용적률을 강화하였는데 그 내용을 살펴보면 <표 4-7>과 같 다.
<표 4- 7> 서울시 도시계획조례6 )의 건폐율 및 용적율 조정
(단위 : 개,천호)
시・도
건폐율 용적율
종전 건축조례 도시계획조례 종전 건축조례 도시계획조례
전용주거지역
1종 50이하 50이하 100이하 100이하
2종 - 40 - 120
일반주거지역
1종 60 60 200
종구분 없는곳 2000.1부터 300
150
2종 60 60 300 200
3종 60 50 400 250
준주거지역 60 60 600 400
자료 : 서울 특별시. 2000,7. 서울시 도시계획조례.
이와 같은 규제 강화는 아파트 재건축사업의 전반적인 위축을 가져오게 될 것 으로 예상된다. 즉 지금까지 재건축은 적은 비용으로 대형 평수로의 이동, 주택 가격의 상승 등의 높은 수익성이 보장되었다. 그러나 앞으로는 10층 이하의 일부 저층 아파트를 제외한 대부분의 고층아파트는 사실상 재건축이 불가능해질 것이 며 이에 따라 기존 아파트에 대한 유지보수의 강화와 아파트 리모델링 시장의 확대는 필연적인 것으로 보인다.
2 . 외국 리모델링 시장의 현황 및 성장 추이
본 절에서는 우리나라보다 먼저 리모델링 사업을 추진하고 있는 서유럽, 미국 및 캐나다, 일본을 대상으로 기존의 선행 연구결과를 이용하여 리모델링 시장의 현황 및 성장추이를 살펴보았다. 서유럽의 사례에서는 전체 건설시장에서의 리 모델링 시장(주택부문, 비주택부문 포함)의 규모와 주택건설시장에서의 리모델 링 시장의 규모를 살펴보았다. 그리고 미국 및 캐나다의 사례와 일본의 사례에서 는 리모델링 시장 (주택부문, 비주택부문 포함 전체)에 대해서 분석하였다.
1 ) 서유럽 리모델링 시장의 성장 추이
여기에서 지금까지 수행되었던 기존의 연구자료를 이용하여 서유럽 리모델링 시장의 성장추이를 살펴보았으며 그 결과를 요약하면 다음과 같다.
유럽 19 개국과 한국, 일본의 자료를 보면, 대체로 1 인당 GDP 가 상승할수록 1 인당 리모델링 투자도 많아져서 <그림 4-2>와 같이 1인당 GDP 와 1인당 리모 델링 비용은 정(正)의 상관관계가 있음을 알 수 있었다.
<그림 4- 2> 1 인당 GDP 와 1 인당 리모델링 비용 ( 19 97년 기준)
자료 : Euroconstruct 46 차 회의 자료 (1998)를 토대로 작성
서유럽 국가들의 전체 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중은 <그림 4-3>
과 같이 변화하고 있다. 유럽 Big5국 (독일, 프랑스, 이탈리아, 스페인, 영국 )에서 는 1992년의 33.6%에서 2000년도에는 36.8% 비중으로 상승되고 북구 4국(스웨 덴, 노르웨이, 덴마크, 핀란드)에서는 1992년 36.1%에서 2000년에 38.6%비중으로 상승하여 유럽의 타 지역 국가들 보다 높은 비중을 차지하며 기타 유럽 소국 (네 델란드, 벨기에, 스위스, 오스트리아, 포르투갈, 아일랜드)에서도 1992년도 29.8%
에서 2000년도에는 30.0%로 상승할 것으로 예상되어 이 15개국의 전체 평균은
<그림 4- 3> 전체 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중 <서유럽 국가>
자료 : Euroconstruct 46 차 회의 자료 (1998)에서 발췌 ,분석
또한 주택건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중은 15 개국 평균 1992 년도 43.3%에서 1997년도에는 46.5%로 상승하여 신규 주택건설과 리모델링의 규모가 거의 대등한 구조로 변화하고 있는 것을 볼 수 있다. 유럽 Big 5 국은 1992년의 44.0%에서 1997년에는 47.5%로 상승하였고 특히 북구 4국은 92년 52.4%에서 97 년 62.7%로 10% 포인트 상승하여 리모델링이 신규 주택건설 물량보다 더 많은 것으로 나타나고 있으며 기타 소국은 92 년 35.4%에서 97 년에는 36.5%로 상승 하였다.(<그림 4-4>참조)
<그림 4- 4 > 주택 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중 <서유럽 국가>
료: Euroconstruct 46 차 회의 자료 (1998)에서 발췌 ,분석
이와 같은 서유럽 국가들의 리모델링 현황 및 성장 추이를 요약하면 1 인당 GDP 가 상승함에 따라 리모델링 투자가 증대되고, 전체 건설시장에서 리모델링 비중이 30%이상을 넘어섰음에도 지속적인 상승하고 있다는 것이다. 또한 주택 부문에서 리모델링이 거의 절반 수준을 차지하고 있음을 알 수 있다.
2 ) 미국 및 캐나다의 리모델링 시장
미국과 캐나다의 리모델링 건설사업은 1990년대에 들어서 급격히 성장하였다.
98년 현재 미국 건축 시장의 투자액은 6,263억 달러 수준인데 이 중 리모델링 건 설 사업의 투자액은 1,980억 달러로 전체 건축 시장의 31.7%를 차지하고 있다.7)
캐나다는 리모델링 건설사업의 투자액이 393억 달러로 전체 건축 투자액 671 억 달러의 58.6%를 점유하고 있어8) 리모델링 시장이 매우 활성화 되어 있는 것 으로 나타나고 있다. 이와 같은 미국과 캐나다의 리모델링 건설사업은 향후에도 지속적으로 그 점유 비중이 증가할 것으로 전망되고 있다.
3 ) 일본에서의 리모델링 시장
일본은 90년대 거품 경제가 붕괴되면서 민간 건축 수요 및 공공 건설시장이 크게 위축되었다. 이러한 상황에서 시미즈, 하세코와 같은 대형 건설업체가 리모 델링 건설시장에 본격적으로 진출하면서 시장이 형성되기 시작하였다.
일본의 리모델링 건설시장은 <표 4-8>에서 보는 바와 같이 95년에 이미 전체 건설시장의 25.2%를 점유하고 있었다. 그 중 주택 건설시장의 30.5%, 사무실, 상 업시설, 공장등과 같은 민간 비주택 건설시장에서는 45.1%를 차지하고 있으며, 향후에도 리모델링 건설시장의 비중이 확대될 것으로 예상되고 있다.
기존 연구결과9)에 따르면 일본의 건설산업은 90년 불변가격 기준으로 90년 81 조엔을 정점으로 95년 75조엔, 98년 70조엔으로 건설 투자액이 감소 추세에 있으 나 95년 불변 가격 기준으로 추계된 리모델링 건설 시장은 95～2000년에 연평균 2.6%의 성장이 예상되며, 95~2010년 간에는 연평균 2.2%의 성장이 추정되고 있
7) 윤영선. 1999,6. 건설산업 주영역으로 자리매김, 향후 성장 전망도 밝아 . 「건설광장」
8) 윤영선. 상게서 9) 윤영선. 상게서