개발 사업자가 구상하는 사업계획 목표에 맞는 개발부지를 확보하는 일은 실제 보기 힘들 정도로 토지작업 자체가 어렵다. 개발사업 일선에서 매입 작업을 수행 하는 토지작업자들은 한 목소리로 토지작업에는 원칙과 왕도가 없다고 주장한다.
이런 연유에는 여러 가지 이유가 있겠지만 결국 상대방간의 매매조건이 맞지 않는 경우가 대부분이다.
매매조건에는 매매가격, 지급조건, 세금문제, 임대차문제 등 다양한 내용들이 포함되지만 결국은 “돈”이라고 볼 수 있다.
개발 가능한 토지를 소유하고 있는 토지주는 개발 사업자보다 시장우위에 있는 경우가 일반적이기 때문에 토지주들은 대체적으로 공통적인 생각들을 가지고 있 다. 우선 수요자들이 경쟁적으로 접근할 경우, 토지주들은 가격을 높게 받을 수 있으며 매매조건도 유리하게 할 수 있다고 생각한다.
다음으로 토지주는 자기 토지가치를 주관적으로 판단하여 상대적으로 높은 가치 를 부여하고 매각하기로 결정한 후에도 오로지 남보다 비싸게 파는 것과 전체 대 금을 안전하게 수령할 방안에 대해서만 관심을 둔다.
또한 토지주는 인허가조건부나 매각동의율 확보 등에 따라 대금을 지급하는 조 건부 매매 형태 등 매매대금 지급조건이 복잡하게 제시되는 것을 경계하며 근래에 는 개발 사업자가 미래에 얻을 이익의 수준을 추정하여 예상 개발이익을 도출하거 나 부동산 시장동향, 정책에 상당히 전문가적인 수준의 정보와 지식을 갖고 매각 에 나서는 경우가 많다. 이러한 토지주들의 인식과 경향들을 정확하게 인식하고 개발부지 매입전략을 추진하는 것이 중요할 것으로 본다.
단계 대분류별 요인 소분류별 요인
개발 전 단계
시장 및 입지위험
-교통 및 환경분석
-경쟁 부동산 및 유사부동산의 정보 -거시경제 동향
기획 위험
- 사업추진 방식의 적합성 - 자금흐름 분석
- 사업자금 조달 계획 - 개발규모의 적합성 - 공동사업 주체의 신뢰성 - 사업기간의 적합성
마케팅 위험 - 분양가책정의 적정성
제 3 절 부지선정 및 확보단계에서 리스크요인에 대한 고찰
부동산 개발사업에서 발생할 수 있는 리스크는 다양하며 그 구분 기준에 따라서 도 여러 가지 요인들이 나타날 수 있다. 개발 사업 추진시 발생하는 리스크 요인 에 대해 먼저 선행된 연구 논문들을 기준으로 제시된 리스크 요인을 살펴보고 본 연구를 위한 개발부지 선정 및 확보단계에서 발생할 수 있는 잠재 리스크 요인들 을 정리하고자 한다.
박재용(2008)은 그의 논문 “부동산 개발사업의 위험요인 분석 및 관리방안”에 서 부동산 개발사업을 개발 전 단계, 개발준비단계, 개발단계, 관리 및 운영단계 의 4단계로 구분하고 대분류별 요인에 따라 다시 소분류별 리스크 요인으로 분류 하여 제시하였다. 그 내용을 정리하면 [ 표 3-4 ]와 같다.
[ 표 3-4 ] 부동산 개발사업의 위험분석 모형29)
29) 박재용(2008) 「부동산 개발사업의 위험요인 분석 및 관리방안」, 대구대학교 대학원 석사 학위 논문, p. 33.
- 소비자 선호도의 변화 - 임대 및 분양계획
개발준비단 계
부지 및 환경위험
- 환경보전 대책의 부하 - 개발계획에 대한 주민 의견 - 기반시설 여건
- 입지선정과 사업 기획의 엄격화
개발사업 인허가 위험
- 경제환경 변화 - 개발관련 정책의 변화 - 인·허가 관련업무 - 계획 기초조건 결정지연
사업비 위험
- 임차인 퇴거·명도 비용 등의 발생 - 금리의 변동
- 보상금의 불확실성
- 사업자의 재무악화 및 도산에 따른 중단
개발단계
사업 중단 위험
- 문화재 출토와 환경오염에 따른 공사 중단 - 수복작업 발생으로 인한 공사 지연 - 사업수행 조건의 변화
현금흐름 위험
- 미분양 발생
- 각종 세제 정책의 변화 - 시행사 및 건설사의 부도
사업연기 위험
- 주변 교통 인프라 정비의 지연 - 자재 적기 조달의 애로 - 개발 관련 인·허가의 지연
관리 및 운영 단계
관리/운영 위험
- 입주관리시 입주자 불만에 따른 신뢰하락 - 개발주체간 이익분배시 분쟁 위험 - 사고·재해의 발생에 의한 시설 보상 - 관리운영 능력의 문제에 따른 수익성 저하
개발 전 단계에서는 사전적 시장조사와 아이디어에 대한 기획을 바탕으로 사업 의 방향 설정이나 소비자 선호도에 대한 사전 검토를 위해 리스크 요인을 먼저 시 장 및 입지, 기획, 마케팅 리스크로 분류하고, 세부적으로 교통 및 환경분석, 경 쟁부동산 및 유사 부동산의 정보, 사업추진 방식의 적합성, 사업 자금 조달 계획, 개발 규모의 적합성, 분양가 책정의 적정성, 소비자 선호도의 변화, 임대 및 분양 계획 등을 주요 리스크 요인으로 제시하였다.
개발준비단계에서는 부지 및 환경 위험, 개발사업 인허가 위험, 사업비 위험을 리스크로 분류하고, 세부적으로는 개발계획에 대한 주민 의견, 환경 보전 대책의 부하, 기반 시설 여건, 인허가 관련 업무, 개발 관련 정책의 변화, 경제환경의 변화, 임차인의 퇴거·명도 비용 등의 발생, 사업자의 재무 악화 및 도산에 따른 중단, 보상금의 불확실성 등을 주요리스크 요인으로 제시하였다.
개발단계에서는 사업 중단 위험, 현금흐름 위험, 사업연기의 위험을 해당 단계 에서의 리스크로 분류하고, 세부사항으로는 사업수행조건의 변화, 각종 세제정책 의 변화, 문화재 출토와 환경오염에 따른 공사 중단, 시행사 및 건설사의 부도, 주변 교통 인프라 정비의 지연, 자재 적기 조달의 애로, 개발관련 인허가의 지연 리스크 등을 제시하였다.
관리 및 운영단계에서는 관리/운영의 위험을 대분류 리스크 요인으로 선정하고 입주 관리시 입주자 불만에 따른 신뢰 하락, 관리운영능력의 문제에 따른 수익성 저하, 개발 주체간 이익 분배시 분쟁위험, 등의 리스크로 세분화 하여 분류하였 다.
그 밖에 선행 연구 들을 살펴보면, 노재현(2004)은 부동산 개발사업 추진과정 에서 발생하는 리스크 인자를 식별하여 리스크 인자의 분석 및 대응을 통해 리스 크를 저감시키고 개발사업에 참여하는 사업주체간의 업무분담 및 역할개선을 통하 여 안정적인 사업 추진이 이루어질 수 있도록 하는데 목적을 두고 연구하였으며,
박영호(2006)는 부동산 개발 사업을 4단계로 구분하고 각 단계별 리스크요인들 을 사전에 추출한 후 추출된 리스크 요인들의 상대적인 강도(발생시 파급효과)와 발생가능성을 판단하여 사업성패에 영향을 미칠 수 있는 리스크 요인 및 유형을 분석하고, 분석 결과 나타난 개별 리스크 요인의 특성을 바탕으로 이를 관리할 수 있는 대안을 제시하였으며,
임영술(2009)은 부동산 개발사업의 각 단계별로 발생가능한 리스크 요인들은 사 전적으로 추출한 후 추출된 리스크 요인들의 중요도를 설문조사를 통하여 분석하 고 발생할 수 있는 개별 리스크 요인들을 보다 체계적으로 인식하는 한편, 개별 리스크 요인들을 유형별로 구분하여 파악함으로써 중소건설업체 관점에서 보다 효 과적인 리스크 관리시스템 구축을 위해 요구되는 핵심 관리사항에 대하여 연구하 였으며,
구선모(2008)는 시장개방으로 인한 전반적인 건설환경의 변화, 그리고 사업타당 성 검토 평가항목의 재설정 필요성에 따라 기존 관련 연구의 검토 및 분석을 통해 기초평가 항목을 설정하고 기초평가항목을 토대로 설문조사 실시 및 결과 분석을 바탕으로 평가 항목에 대한 ‘선행연구자. 건축전문인, 수요자’의 각 주체별 가 중치 값 설정과 구성 조합에 따른 유형별 적용을 통해 차이점과 특성을 분석하였 으며, 공동주택 개발사업에 있어서 사업공급자가 효율적인 의사 결정을 통한 사업 성 판단을 할 수 있도록 검토방법을 제안하였으며,
홍주현(2010)은 선행 개발사업 타당성 분석 및 평가항목, 기준에 관한 이론적 고찰을 토대로 개발사업 추진사 분양성과 수익성 예측을 위한 사업 타당성 평가기 준과 분석모델의 목표를 설정하여 국내 개발사업 추진 관련 전문가를 대상으로 델 파이 분석방법을 통한 사업 추진 검토항목의 설정 및 분류와 공동주택 사업타당성 영향요인 및 리스크, 미분양 요인을 분석하였고,
김미진(2011)은 공동주택 개발사업에 있어 참여하는 주체(시행사, 시공사, 금융 사)들의 각각의 리스크 관리가 공동주택 개발 사업에 있어 사업전체의 리스크를
높이는 문제점을 초래할수 있음을 인지하고 각각의 사업주체가 인식하는 리스크 요인 및 관리방안에서 도출된 리스크 관리를 보다 한층 더 진전된 리스크 관리방 안을 관리하는데 목적을 두고 각 분야별 전문가 대상 사례조사 및 전문가 심층면 접 인터뷰를 바탕으로 공동 주택개발사업의 주체별, 단계별 리스크 관리방안의 문 제점을 파악하였고,
고재윤(2017)은 건설사가 주택건설 부동산 개발사업을 진행할 시에 수 많은 리 스크 요인 중 투자 결정에 영향을 주는 핵심요인을 조사하기 위해 건축업에 관련 된 실무자를 대상으로 IPA매트릭스를 활용하여 투자결정에 영향을 주는 리스크 요 인을 분석하였다.
이와 같이 선행연구에 대한 검토를 통하여 부동산 개발사업시 각 단계별로 일어 날 수 있는 리스크 요인들에 대하여 알아보았다. 각 연구 논문들마다 대다수가 중 복되는 요인들이 많았고, 일부 다른 요인들을 볼 수는 있으나 이는 개발대상이나 주체에 따라 다를 뿐 중요한 리스크 인자는 큰 차이가 없었다.
이에 따라 본 연구의 주제에 맞춰 부동산 개발사업의 부지선정 및 확보단계에서 의 리스크 요인들을 [표3-5]과 같이 정리하고 리스크 요인들의 상대적 발생가능성 과 발생 후 사업에 미치는 심각성 분석을 위한 설문지를 구성, 조사 분석하여 그 에 따른 각 리스크 요인들을 평가하고 평가된 분석 결과를 바탕으로 효과적인 대 응방안을 제시하고자 한다.